不動産購入応援ブログ［不動産の市況と動向、住宅ローン］ http://preseek.seesaa.net/ 初めての人にも分かりやすく不動産の知識を解説。不動産・住宅ローンのメール相談できます。 ja http://preseek.seesaa.net/article/109556933.html 悩ましい不動産下落局面 最近（特にここ１週間）、同じような質問を頂きます。それは、「いつ買いどきですか？」地価・不動産市況が下落局面で推移するなか、いつまで、どこまで下がるのか。少しでも安く購入したいというお気持ちはよく分かります。※同業者や関連業種の営業の方からも同じような質問が出ます。「どのようにアドバイスすればいい？」 ---------------------その際、必ずこう答えるようにしています。「分かりません」いつ、不動産市況が底を打つのか、どのくらいの下落幅になるのか、不動産の市況を適... 不動産コラム preseek_shibata 2008-11-12T14:44:14+09:00

それは、「いつ買いどきですか？」


地価・不動産市況が下落局面で推移するなか、
いつまで、どこまで下がるのか。
少しでも安く購入したいというお気持ちはよく分かります。

※同業者や関連業種の営業の方からも同じような質問が出ます。

「どのようにアドバイスすればいい？」


　---------------------


その際、必ずこう答えるようにしています。

「分かりません」


いつ、不動産市況が底を打つのか、
どのくらいの下落幅になるのか、
不動産の市況を適確に予想して答えられる人は、
神様か、それとも、ただのギャンブラーか。

同業者関係の方にも、
「もう下げ止まり」とか「今が底」と、
答えてはダメですよとお伝えしています。

お客様から、そう考える要因は？と尋ねられたら、
たぶん、言葉に窮するはず。

そう答えたいという営業の希望でしかないことを見抜かれ、
信用を無くしますよと。


　---------------------


もし、不動産市況が反転（底を打ち上昇へ向かう）した時に
購入しようと思うなら、ひたすらそのタイミングを待つしかない。

いつになるのか、待つだけの時間に見合うほどの下落幅になるのか、
何年先になるのか分かりません。

この話は、金利や税制などでも同じです。

金利が一番低くて負担が少なくなるのはいつか。
購入に際して一番有利な税制はどのタイミングなのか。

過去を振り返って、比較することはできても、
これから将来を見通して、適切なタイミングを計るということは
誰にもできません。結果論で判断できるまで。


　---------------------


大切なのは、購入しようとしている不動産の価格が、
自分たちの資金計画や住宅ローンの負担から見て適性なのか。

家族の状況、仕事などの収入から見て、
住宅ローンの返済が無理を生じさせていないか。

家族や生活の状況、年齢などから、
購入してもいいタイミングなのかが大事です。


投資で購入するなら、株と同じように、
下落局面、底、上昇に転じたなどの市況で
タイミングを計るべきでしょうが、
自宅の購入ですから、自宅としての価値や、
購入後の生活から判断すべきです。


　---------------------


もし、収入と負担のバランスが問題なく、精神的な満足と安心感、
購入することで得られる金銭以外のメリットなどがあったとしても、
結果論で失敗したと思いたくない方は、
購入しない方が良いのかもしれません。


おそらく、賃貸であれば、金銭的には、失敗したとはならない。
ただし、成功したともならないかもしれないし、
一時的に上昇したとしても、数十年という単位では、
下落したという状況になることは有り得ます。


決して、賃貸派をいけないと言っているわけではありません。
高額な購入になる持ち家は、リスクもあり、
生活や考え方が合わない方は、無理に購入しなくても
よいのではないでしょうか。


　---------------------


お伝えしたいことは、
住まいを購入することを損得だけで見るのではなく、
リスクとリターンをきちんと頭に入れて、
外部要因よりも、収入と負担、購入後の生活や家族の状況などの
内部要因で、購入の可否、タイミングを計るべきということです。


社会要因を購入のタイミングとして計り失敗した例として、
住宅ローン減税があります。

今年で住宅ローン減税が打ち切りだと駆け込みで購入した方、
延長になるなら、慌てなくてもよかった。
さらに減税幅が拡大したら、待てばよかったとなる。

※高額な住宅ローンを組んだ高収入の方になるでしょうが。

購入するタイミングだった時に、たまたま、
市況、金利、税制などが、こうだったという方が、
後々どう社会環境が変わったとしても、まだ納得できると思います。

これは不動産市況が上昇局面のときでも同じことが言えます。

［ＰＲ］購入する適切なタイミングを相談してみたい方はこちらへ ]]> http://preseek.seesaa.net/article/109436910.html 不動産売却の依頼方法 不動産を売却するに際しての条件面を検討するために、市況や周辺類似物件の検証が必要になりますが、これを一般の方が独自で行なうには限界があります。やはり、不動産会社に客観的かつ適切な分析とアドバイスを求めることになります。そこで、どこに助言を求め、依頼するかが問題になりますが、この選択が、不動産売却の命運を握ることになります。不動産の売却を依頼すると、国が指定した登録機構へ売り出し情報として登録されることにより広く公開され、依頼した会社に住まい探しを直接依頼していない方にも情報が... 不動産コラム preseek_shibata 2008-11-11T10:38:00+09:00
そこで、どこに助言を求め、依頼するかが問題になりますが、この選択が、不動産売却の命運を握ることになります。

不動産の売却を依頼すると、国が指定した登録機構へ売り出し情報として登録されることにより広く公開され、依頼した会社に住まい探しを直接依頼していない方にも情報が提供できます。

しかし、この制度も、一部心無い不動産業者では恣意的な情報操作が行なわれ、売主の利益（※）よりも自社の利益を優先させていることが見受けられます。※数多くの購入希望者に情報伝達されることが、より好条件での売却となるが、その可能性を不動産業者に潰されてしまう。

このような実態であることを考えると、売却の依頼先を一社に絞ること（専任媒介）は、とても危険です。特に大手不動産流通業者にこの傾向は強く、大手だからと言って安心はできません。たまたま運良く良心的な会社に当たれば、という運任せはお勧めしません。

かと言って、大手の力を使わない手もありませんので、私がお勧めするのは、大手を含めて、複数の会社に依頼する（一般媒介）ことです。複数の会社に依頼する際、依頼する先の特徴にも注意が必要です。

不動産会社には幅広い特徴があり、その特徴ごとに購入者層が違います。大手には大手志向の同じ購入者層が集まり、各社に条件に合う購入希望者がいると思ったら、全て同じ人だったなどということがあります。

複数の会社に依頼する際は、大手の流通業者、地元の元気が良い会社と特徴を分けると、様々な方向からの幅広い助言も入り、客観的な状況も把握しやすくなります。さらに、大小問わず、どこから連絡が来ても相談できるアドバイザー的な担当者を見つけて置くとより良いです。

◆ポイント

・複数の会社に打診し広く意見を集め、客観的なアドバイスを参考にする。

・売却の依頼を一社に絞る専任媒介はリスクが高い。複数の不動産会社に併行して依頼する一般媒介がお勧め。

［ＰＲ］売却・購入など不動産全般のアドバイザーをお探しの方はこちらへ ]]> http://preseek.seesaa.net/article/109435766.html 不動産市況悪化時の売却 不動産市況が下落局面の不動産売却には難しさが伴います。不動産市況が好調な局面では、よほど相場を逸脱した条件設定をしない限り、ある程度の期間で売却の目処がつきますが、下落局面の状況下では、相場や売却のライバルとなりそうな周辺事例を適切に分析し、先手を打つ必要があります。しかし、売却される方それぞれに、住宅ローンの残債、次の住み替え先の資金など、個々の事情もあるでしょうから、相場だけを見て売却条件を決めるわけにはいかないと思われます。ここで大事なことなのは、客観的な事情と主観的な... 不動産コラム preseek_shibata 2008-11-11T10:27:16+09:00
しかし、売却される方それぞれに、住宅ローンの残債、次の住み替え先の資金など、個々の事情もあるでしょうから、相場だけを見て売却条件を決めるわけにはいかないと思われます。ここで大事なことなのは、客観的な事情と主観的な思いや考えを区別することです。

ご自宅の売却の場合、購入した経緯（この物件を選ぶ際に気に入ったところなど）、暮らし始めてからの思い入れなどの感情が、どうしても入り込んでしまうことは仕方ないことですし、その思いは分かります。

ただし、その感情的な部分が相場に反映されるかといえば、必ずしもそうとはならないのも、悲しいながら現実ではあります。ご自宅の良い面、悪い面を、客観的な特徴としてお伝えすることは大事なことではありますが、感情的な部分を出しすぎてしまって、もっと高く売れるはずだなど、固執しすぎてしまうと、不動産市況が先に行ってしまい、さらに相場と乖離することになり、売りづらくなってしまいます。

不動産市況の状況（購入者側の動きなど）を期待値なしで客観的に分析すること。購入側から見て比較検討しそうな類似物件の状況を知り、ご自宅と比較して選らばれるためにはどのような売り出しにすればいいかを検討すること。ご自宅の良し悪しなどを、思いや考えなども含め、客観的な特徴として変換し伝えること。

特に、購入者側は、不動産のこのような情報を広く深く適切に提供されている物件に対して、好印象を持ちます。好印象を持たれると、同じような条件であれば選択されることになり、多少条件面などで劣っても選ばれることさえあります。

◆ポイント

・市況を無視した売り出しは長期化を招き、売却価格の低下に繋がることも。

・主観的な思いや考えではなく、客観的な情報を広く適切に提供する。

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［記事概要］

◆住宅分譲用地、購入を凍結　積水は戸建てで、大和はマンション

　住宅大手が分譲住宅向けの用地購入を大幅に削減する。首位の積水ハウスは戸建て向けで新規取得の凍結を決めた。2008年度の購入額を前年度比25％減らし、在庫を圧縮する。2位の大和ハウス工業も今年度、マンション向けを含めた分譲用地の調達を同4割程度削減する。住宅市場の長期低迷を受けた措置で、供給戸数の絞り込みで販売価格の下落を食い止める狙いもある。

　大手2社が分譲用地の購入を大幅に減らすのはバブル崩壊直後以来という。同様の動きが住宅各社に広がる可能性がある。建設資材に加え、住宅販売と連動性の高い家電など幅広い業種に影響を与えそうだ。

　≪11月9日/日本経済新聞　朝刊≫

ここ数年の地価上昇局面では、建売業者が一般の方が購入しそうな価格帯を超える価格で、建売用地を取得していました。これが地価の上昇をさらに拍車をかけることになり、バブルとも呼ばれるような状況にさせてしまった。

通常、一戸建ての分譲用地でも、土地を仕入れてから、造成、建物着工、完成までに長期間の日数を要する。この時間が、下落局面では、販売状況の悪化を招き、売れたはいいものの利益がまったく出ないなんていうことにもなる。

今回の記事では、大手２社が用地仕入れを凍結し、供給戸数を絞り込んで販売価格の下落を食い止めるとあるが、建売分譲市場の中での大手２社の影響は限定的で、市場を支えるまでの影響力はないと思われる。

もともとこの２社は、注文住宅の一般建築を主力としているが、売上の増大を目指し、分譲市場に力を入れたもので、規模の拡大から事業の選定と利益重視、原点へ回帰したものではないか。（大和ハウス工業は店舗かな）

同記事にもあるように、この流れが他の会社へ波及し、分譲業者が仕入れを絞り込むことになると、土地の需給関係も影響してくる。供給が多くて需要が少ない、これは地価が下落することを意味する。

これがいつまで続くのは景気動向にも影響されるが、今回のような地価上昇となると、しばらくの間は考えづらく、かなり先になるか、それとも二度とないのか。

もし、地価の上昇局面を迎えるときは、今回以上に個々の要素で違いが鮮明になるものとも考えられる。第１次バブルの時よりも第２次バブルの方が、地域や個々で動きに違いが出た。次の上昇期は、この傾向がさらに強くなるのかもしれない。

これから購入しようと思われている方は、社会・市場全体の流れがどうこうよりも、個々の資産価値に注目することが大事になる。上がりやすそう、下がりづらそうな不動産を選定できるかがポイント。

不動産の現場を肌で感じていないと分かりづらいかもしれないが、分譲業者が仕入れを強化し始めたら、地価市況の潮目が変わったと判断できる。

なお、不動産投資ならこの通りだが、自宅の購入ということであれば、社会情勢や不動産市況よりも、ご自身やご家族などの状況で購入のタイミングは判断すべきである。地価が上がっている下がっているではなく、買おうとするときの価格と支払いの関係こそが大事。

［ＰＲ］購入するタイミングを相談してみたい方はこちらへ ]]> http://preseek.seesaa.net/article/109231021.html 住宅ローン11月分実行金利 各銀行より平成20年11月実行分の住宅ローン金利が発表されました。主要銀行の主な11月実行金利は、以下の通りです。（比較しやすいように全期間優遇適用後で表示します）・変動金利 三菱東京UFJ銀行：1.675％ 三井住友銀行：1.875％ みずほ銀行：1.875％ 千葉銀行：1.875％ 住友信託銀行：1.475％ 中央三井信託銀行：1.575％ 三菱UFJ信託銀行：1.875％ 中央労働金庫：1.625％・... 住宅ローンとお金 preseek_shibata 2008-11-07T17:22:17+09:00
主要銀行の主な11月実行金利は、以下の通りです。
（比較しやすいように全期間優遇適用後で表示します）

・変動金利　三菱東京UFJ銀行：1.675％
　　　　　　三井住友銀行：1.875％
　　　　　　みずほ銀行：1.875％
　　　　　　千葉銀行：1.875％
　　　　　　住友信託銀行：1.475％
　　　　　　中央三井信託銀行：1.575％
　　　　　　三菱UFJ信託銀行：1.875％
　　　　　　中央労働金庫：1.625％

・３年固定　三菱東京UFJ銀行：2.30％
　　　　　　三井住友銀行：2.50％
　　　　　　みずほ銀行：2.50％
　　　　　　千葉銀行：2.45％
　　　　　　住友信託銀行：2.05％
　　　　　　中央三井信託銀行：2.20％
　　　　　　三菱UFJ信託銀行：2.30％
　　　　　　中央労働金庫：1.65％

・５年固定　三菱東京UFJ銀行：2.50％
　　　　　　三井住友銀行：2.70％
　　　　　　みずほ銀行：2.65％
　　　　　　千葉銀行：2.75％
　　　　　　住友信託銀行：2.15％
　　　　　　中央三井信託銀行：2.35％
　　　　　　三菱UFJ信託銀行：2.35％
　　　　　　中央労働金庫：2.20％

・10年固定　三菱東京UFJ銀行：2.75％
　　　　　　三井住友銀行：2.95％
　　　　　　みずほ銀行：2.80％
　　　　　　千葉銀行：2.90％
　　　　　　住友信託銀行：2.30％
　　　　　　中央三井信託銀行：2.50％
　　　　　　三菱UFJ信託銀行：2.50％
　　　　　　中央労働金庫：2.25％

・35年固定　三菱東京UFJ銀行：3.13％
　　　　　　三井住友銀行：3.09％
　　　　　　みずほ銀行：2.91％
　　　　　　千葉銀行：3.19％
　　　　　　中央三井信託銀行：2.91％
　　　　　　中央労働金庫：3.55％

※三菱東京UFJ銀行は自己資金比率により選択できない固定期間もございます。

11月の適用金利は、全行、ほとんどの金利体系で0.1％±前後引き下げられました。10月の金利動向は、リーマンショック後の混乱の中、迷走しておりましたが、投資市場から堅めの商品への流入での資金余剰で、低下傾向にあったのかと思われます。

年内も残すところ12月の適用金利がどうなるかになりましたが、例年、年末は資金需要（いわゆる年末資金）が多くなることから、状況に変化がなければ、少し上昇するのではないかと、個人的には思っております。（あくまでも予想です）

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もちろん、もともと入居の時期・引渡しなどが新年であるなら問題ないですが、問題なのは、年内入居・引渡しの予定だったところを延ばそうというケースです。このようなご相談を受けた場合、基本的には現行制度にならざる負えないのではないかとお答えしております。

ご相談頂く方々のお気持ちは分かるのですが、不動産購入・建築請負の契約をすでにしているのであれば、住宅ローン減税の動向により、引渡し期日などの取り交わした約束を反故にすることはできないと思われるためです。

売主などの相手方が、事情を理解して譲歩してくれれば問題ないですが、約束どおりにしてくださいという回答であれば、それを崩すことはできません。（そのくらいいいじゃないかというのは購入者側の勝手です。約束を反故にすることができてしまうと、反対に何かしらの事情で相手側からも反故にされることができてしまうという裏返しになります。）

契約の内容を遵守しながら、入居時期の操作でなんとか新制度の適用にしようと思うと、いろいろな障壁がでてきます。

住宅ローン減税の基本は、入居の時期で判断されます。不動産の所有権移転や保存の登記は年内だが、入居の時期が新年であれば、新年の制度で適用されます。

しかし、不動産の所有権移転や保存の登記を受けるにあたり、代金の支払い義務が生じます。この代金は住宅ローンを借りて支払うことになり、住宅ローンを借りる際に結ぶ“金銭消費貸借契約”では住民票異動後の新住所で行なうことが一般的です。

住民票を異動し新住所で手続きをする理由は、自宅用の不動産取得ということで税金を減額すること、不動産登記の名義人の表示を新住所で行なうこと（後々の費用軽減）、銀行側が自宅用の購入であることを確認することなどです。

※本来、住民票は引越し後に異動するべきもの（規則でも）ですが、現実的な実務としては、先に異動せざる負えないのが現状です。（縦割り行政の矛盾と手続き際の都合が優先されてしまうため）

上記別記でも書かせていただいたとおり、住民票の異動は引越し後というのが前提で、住宅ローン減税の申請でも住民票の添付で入居の時期を判断しているのが現状ではないかと思います。

今までは、年が明けるごとに減税幅が縮小していくことから、新年の入居だが旧年の入居扱いにはできないかという相談がありました。その際、税務署にそれとなく確認したところ、書類上よりも実態を優先するとの回答を頂きました。（住民票の操作だけではダメよ、ということです）

この通りであれば、住民票は年内だが入居は新年ということで申請すれば新制度での適用になると思われますが、現状としては住民票の異動の時期で判断されるのではないかということもあり、確実なことは言えません。建前では、住民票の異動＝入居済みということですので。

このように税務署の判断次第でどうなるか分からないものであれば、あまり画策せず、実体のままで動き、申告するのが良いのではないでしょうか。

ギリギリの時期になる方にとっては、とても残念に思われると思いますが、今回の件では、大きな金額になる住まいの購入に関わるような政策や税制を突発で行なう政府・与党に問題があるのではないか。

単純に上乗せするような減税であれば、今回のような相談もなかったのでしょうが、年を跨ることで大きな違いが生じるような内容を、年末も迫って行うのは感心しません。

さらに、過去最大の減税幅にすると表明しておりますが、年間60万円以上の所得税を納め、今後10年間の残高が6,000万円を下回らないような住宅ローンを組んで、不動産を購入する人って、間違いなく富裕層。

一般的な標準家庭（仮に年収600万円、所得税が年20万円程度）では、最大控除額＝所得税の納付額から、年間20万円の減税にしかならず、10年間でも200万円までにしかならない。これなら、現行制度と対して変わらず、新制度の恩恵を受けるのは、年収が1,000万円程度の方からになるのではないか。

住宅ローン減税を対象外だった方が、延長の恩恵を受けて減税になる方にとっては良かったのですが、今年で終わることを認識して購入に動いた方は悲しい。また、現金で購入する人（富裕層だけではなく）、賃貸生活をする人には何の恩恵もない。

これから購入しようという方は、税制でタイミングを判断するのではなく、家族や生活の状況から判断すれば、このような悲しいことはなくなります。（もともと住宅ローン減税は当てにせず計画する）

これは、不動産市況や金利動向でも言えます。社会環境はおまけであり、主はご購入されるご自身とご家族です。

［ＰＲ］不動産購入の適切なタイミングを相談してみたい方はこちらへ ]]> http://preseek.seesaa.net/article/108773290.html ◆□◆初めてでも失敗しない不動産の買い方◆□◆第72号 不動産購入応援サイト「プレシーク」 －－ http://www.preseek.jp/ －－□■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□ ◆□◆初めてでも失敗しない不動産の買い方◆□◆ 第72号 平成20年10月29日 発行 株式会社プレシーク□■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□ 1601人の読者のみなさま。こんにちは。 不動産購入応援サイト管理人の 柴田 誠 です。 昨夜、テレビ東京にて、不動産... メールマガジン preseek_shibata 2008-10-29T13:42:54+09:00 　不動産購入応援サイト「プレシーク」　－－　http://www.preseek.jp/　－－

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　　　◆□◆初めてでも失敗しない不動産の買い方◆□◆

　　　第72号　　平成20年10月29日　　 発行　株式会社プレシーク

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　1601人の読者のみなさま。こんにちは。
　不動産購入応援サイト管理人の　柴田　誠　です。


　昨夜、テレビ東京にて、不動産購入に興味深い番組が
　立て続けに取り上げられましたが、ご覧になりましたか？

　ひとつは、ガイアの夜明け“緊迫！不動産不況”。
　もう一つは、ワールドビジネスサテライト“住宅ローン減税の行方”。


　---------------------


　ガイアの夜明けで放送された概要は以下のような感じです。

　サブプライムローン問題を端に発した金融危機が
　日本の不動産会社を経営破綻に追い込んでいる。
　不動産証券化により、日本の不動産が、世界中の投資家に売られることで、
　近年の不動産価格高騰を招いていたが、
　金融危機による資金難により買い手がつかず、
　日本の不動産会社とその支払先である建設会社が苦境に陥っている。

　さらに、銀行の融資規制、貸し出しの絞り込みで、
　その煽りをまともに食らっている。
　番組では、名古屋の不動産会社が支払いと資金調達に苦しんでいる様子を
　生々しく取り上げていた。


　---------------------


　同じ業界に身を置くので、複雑な思いで見ていましたが、
　右から左へと転売して儲けるという手法そのものに問題があるのではないか。

　投資、投機を相手に楽な商売をしてきた経営判断の誤り。
　自業自得の感も否めなかった。

　取り上げられた方は存じ上げないし、憶測にはなるが、
　楽して儲けて、バァッと我が世の春を謳歌したのだから、
　その反動が出ても仕方ない。
　苦しくなって、助けてくれ～と言ってもね。


　---------------------


　後半部分では、分譲マンションの現状が取り上げられた。
　不動産投資（特に金融系）とは違い、自宅購入の需要は根強い。

「新都心リアルコーポレーション」が始めた“アウトレットマンション”
　資材や地価の高騰で販売価格が上昇し、売れ行きが悪くなった。
　銀行の融資が厳しくなり資金繰りに困った分譲業者から、
　安く買い叩いて再販売している。

“リノベーションマンション”最大手の「インテリックス」
　新築マンションの価格高騰により、
　安い価格の中古マンションに需要は流れている。

　どちらの会社も、家具を付けたり、リフォームで、
　付加価値を付け、早期売却を鍵と口を揃える。


　---------------------


　実際の販売現場を取材する中で放送された
　二組の購入者側の話が特徴的だった。

「不動産不況、景気不安の中、いつが買い時なのか、分からない」

「不況だからこそ、買い時と判断した」

　どちらも、相談を受けているなか、よくお聞きするお話で、
　番組を見ていて、自分のことのように思えてしまいました。

　正直なところ、どちらも正しいのでしょう。
　自宅の購入の場合、相場うんぬんよりも、まずは、自分の状況が先。
　それがゴーサインなら、買い手市場の今はチャンスかもしれない。
　しかし、景気不安で自分の状況が怪しいなら、見送るべき。

　自宅の評価が上がった下がったと気になってしまうようであれば、
　そもそも購入すること自体が難しいのかもしれない。
　購入後の長い年月の中で、不動産市況は変動するものですから。
　賃貸だからといって、悪いことばかりではないです。


　---------------------


　ワールドビジネスサテライトでは、
　麻生総理が景気対策のために打ち出した住宅ローン減税延長を取り上げ、
　どのような内容になるのか、その影響を分析したが、
　具体的な内容が決まらぬままの放送のため、
　ちょっとインパクトには欠けた感があった。


　---------------------


　もう少しはっきりした内容は、
　月内にまとめられる経済対策で分かると思われるが、
　現在伝わってきている上限額引き上げでの拡充では、
　インパクトはあるものの、上限に達するのは高額所得者のみで、
　金持ち優遇なのかなと思ってしまう。

　※所得税を毎年６０万円以上払っている方が、
　　１０年間、残高が6,000万円を下回らない住宅ローンを組んで、
　　住宅を購入した場合に、最大限の効果が得られる。
　　そんな人は、どんな人？

　それでも、現行の制度よりは上乗せされるので、
　ある程度の金額を借りる方にとっては、購入の後押しになる。

　同番組でコメントされた専門家は、
　都心へ流入している人口は増えており、
“ネクストジュニア”という世代の需要は大きい。
　住宅ローン減税延長で、不動産不況をある程度持ち直せるのではないかと。

　いずれにしても、どういう内容になるのか、
　早くすっきりさせてもらいたいものである。


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　平成12年から不動産売買全般を経験してきました。
　それら経験をいかして、ナイスな不動産購入アドバイザーになるべく
　毎日邁進している筆者ですが、経験上、
　中小の“不動産屋のオヤジ”に詳しいです。。。

　不動産屋のオヤジといえば、
　黒いセルシオ、ゴルフ三昧、、、ってイメージありません？

　あながち嘘じゃないんですが、もちろんそれだけじゃないですよ！
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・昭和44年1月25日生まれ　Ａ型　船橋市立小室中→千葉県立八千代高
・船橋市小室町にて、男の子二人と妻・母の五人暮らし

・千葉県内で38年の生活と15年の不動産営業から地域情報に精通し、
　ファイナンシャルプランナー業務から住宅ローンに強い不動産コンサルタント。
　セミナー・小冊子などによる初めての不動産購入者へのアドバイスに注力して、
　不動産購入のサポートを中心に携わっています。　

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━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ]]> http://preseek.seesaa.net/article/108448137.html 手付金を放棄しても値下がりを待つべき？ ◇マンション市況ここ数年の地価や資材高騰により新築マンションの販売価格は大幅に上昇しました。この結果、販売価格と購入者の資金力や購入意欲との乖離が大きくなり、売れ行きが落ちました。さらに、昨年のサブプライムローン問題に端を発した金融引き締めによる資金調達の厳しさが、分譲業者を倒産へと追い込んでいます。これが上司の方が仰る“マンション市況”です。今後の市況を考えても、物価高による家計圧迫（住宅ローン負担力の減少）、景気後退による収入減少などから、需要が伸びる見込みも薄く、分譲業... 不動産ＱＡ preseek_shibata 2008-10-22T16:07:18+09:00
ここ数年の地価や資材高騰により新築マンションの販売価格は大幅に上昇しました。この結果、販売価格と購入者の資金力や購入意欲との乖離が大きくなり、売れ行きが落ちました。さらに、昨年のサブプライムローン問題に端を発した金融引き締めによる資金調達の厳しさが、分譲業者を倒産へと追い込んでいます。これが上司の方が仰る“マンション市況”です。

今後の市況を考えても、物価高による家計圧迫（住宅ローン負担力の減少）、景気後退による収入減少などから、需要が伸びる見込みも薄く、分譲業者としては在庫となっている売れ残り物件を、価格を引き下げてでも早く売ろうとしています。

既に、一部の新築マンションを除いて、表面的に見える値下げ販売・内々での値引き・家具やオプションのサービスなどの実質的な値引きなどは行なわれており、特にご相談頂いた“郊外”では値引き合戦の様相さえ見えております。

手付金は解約する権利を得る（解約手付）もので、期限内であれば買主側は手付金の放棄をすることにより、契約を一方的に解約することができます。今回の場合では、10万円を失ってしまうことにはなりますが、現在のマンション市況などを考えれば、10万円以上の値引きなどを得ることは可能性が高いと思われます。

なお、よほどの事情がない限り、契約後に、他の部屋や区画などの値引き販売が行なわれたとしても、取引条件に合意して結ばれた約束（契約）を変更することはできません。これは不動産取引を含め一般的な商取引にも言えることですが、正常な判断のできる者が示した“意思”を尊重するものであり、契約内容が後々ころころ変更することが可能になると、社会が成り立たなくなってしまいます。

ただし、せっかく販売することができた部屋を解約されるのは分譲業者も望まないことから、手付解約の申し出をした際、何かしらの提案（値下げなど）を提案してくるかもしれません。分譲業者の出方次第ではありますが、実質的には値引き交渉は可能と言えます。（注：分譲業者が解約をあっさり受け入れることもありえます。）

◇マンション購入の判断

値下がり傾向にある市況のときに、購入を判断するのは難しいものになります。購入者側の共通の心理として、少しでも安く買いたいと思うのは当然であり、もう少し待てば安くなるのではないかと考えてしまうからです。

しかし、マンション購入の目的は、購入したマンションを転売して儲けるものではなく、無理のない負担で、快適で安心した生活を過ごすものです。安く買おうと不動産の市況を優先して、家庭や生活などの状況から購入する適切な時期を逃すことは本末転倒な結果に成りかねません。

また、安く買うことを優先するあまり、立地を悪くしたり、建物のクオリティを落としたりすることも、生活や購入後の資産価値にも悪影響を落としかねません。安く買うことができても、毎日の通勤が大変になったり、不満を持って生活するくらいなら、購入を見送るくらいでもいいのかもしれません。

さらに、資産価値が減少することは、気分的に良いものではないことに加え、いざという時に売却して住み替えをしたり、住宅ローンの返済に充てることを想定すれば、なるべく避けるべきです。

資産価値が高く維持できそうな不動産、快適な生活を送れそうな住まいは、現在のような市況でも、あまり価値を落としておらず、価格などの市況ばかりに目を奪われてしまうと見過ごしてしまうこともあります。

今回購入したマンションがどのようなものなのか、ご相談された方のご家族の生活と相性が良いのか。ここを考慮した時、このマンションのこの部屋がベストとご判断できるのであれば、他が高い安いなどの市況から離れて購入されても良いのではないかと思います。（あくまでも無理のない負担の範囲でという条件つき）

◆ポイント

・マンション市況は悪く、値引き合戦の様相を示しており、手付金を失っても、購入費用を抑えられる可能性が高い。

・すでに契約済みでも手付解約を申し出ることで、契約条件の見直しを得られることも。（ただし解約してもいい覚悟で）

・マンション購入の目的は、安く買うことではなく、購入した後の生活である。

・市況よりも、生活と住まいの相性、資産価値を優先させる。

［ＰＲ］最適な住まいと購入のタイミングを相談してみたい方はこちらへ ]]> http://preseek.seesaa.net/article/107976762.html 収益還元法 近年流行りの不動産投資。リーマンショック後、この流れがどのように進むのか不透明ですが、投資という一般的な概念では「みんなが売っている時こそ買い」なのかと思います。不動産投資物件を購入する際に価格の指標となるのが、収益還元法による不動産評価です。不動産を評価する際には、収益還元法の他に、原価法、取引事例比較法があります。収益還元法は、不動産を評価するとき、その不動産から得られる利益から期待利回りで割り返した手法。または、将来得られる一年あたりの利益と投下資本回収年数を掛け合わし... 不動産コラム preseek_shibata 2008-10-12T18:04:19+09:00
不動産投資物件を購入する際に価格の指標となるのが、収益還元法による不動産評価です。不動産を評価する際には、収益還元法の他に、原価法、取引事例比較法があります。

収益還元法は、不動産を評価するとき、その不動産から得られる利益から期待利回りで割り返した手法。または、将来得られる一年あたりの利益と投下資本回収年数を掛け合わした手法。これで計算された価格を収益価格と言います。

例：年120万円の利益÷期待利回り10％＝1,200万円
　：年120万円の利益×投下資本回収年数＝1,200万円
　　　↓
　　100％÷投下資本回収年数＝期待利回り
　　100％÷10年＝10％

ちなみに原価法は、同じものを作るときにどれだけの費用が掛かるか（原価）を出し、経過年数分を減価して不動産価格を評価する手法。計算上の性質から主に建物評価時に使用する。これで計算された価格を積算価格と言います。

取引事例比較法は、市場の取引事例と比較し物件の特性で調整して求める手法。主に土地評価時に使用するが、不動産は市場性が強いため、中古住宅や中古マンションでも原価法と併せて用いられる。これで計算された価格を比準価格と言います。

収益還元法に話を戻しますと、この収益還元法にも二つの手法があります。

一つは、上記の例に出した「毎年の利益を期待利回りのみで求める手法」で、基本となる部分です。不動産の転売価格は気にせず、投下資本と期待する利益を回収できれば、その後の転売価格（資産価格）は儲けものと考えれば、この計算式で構いません。

例：期待利回り10％であれば、10年で回収が終わり、その後の利益と転売価格分は儲けとなる。

もう一つは、将来の転売価値とそこまでの間に得られる利益から求める手法です。これはＤＣＦ法と呼ばれます。毎年の収益と転売価格（現在価値に換算する必要有）を合計して評価額を求める手法。

例えば、毎年100万円の利益がある、10年後に1,000万円で転売できる物件の場合、100万円×10年＋1,000万円＝2,000万円となるわけです。（回収資金）

しかし、2,000万円投資して2,000万円回収するのでは無利息で預金するようなものであり、リスクや諸費用などを考慮すると、このような投資をする人はいない。

そこで、投資による収入を期待する分、評価を落とさなければなりません。仮に10年間で500万円のプラスを得たいのであれば、1,500万円の投資で納めることになり、これが収益還元価格となります。

また、利回りから計算する場合は、利益×（“１＋期待利回り”のｎ乗）を毎年求め、その和と転売価格を足したものが収益還元価格となります。※ｎ乗のｎは経過年数。上記例を計算すると約1,772万円となります。

これらの計算で自分の希望を取り入れた場合の価値は算出できます。しかし、不動産は市場であるため、自分の希望で利益額や利回りを想定しても、そこまでは多くなくてもいいという方がいれば、そこに誘導され、数多くの人が妥当と思われる利益額や利回りに落ち着きます。

不動産投資も広く一般の投資の一部であり、利回りは他の金融商品や金利動向などに影響されます。不動産投資の場合、長期投資が基本で、かつ、価格上昇によるキャピタルゲインよりも毎年の利益（配当）を求めることから、株よりも債権市場や預貯金との関係が深くなります。

換金するのに費用と時間がかかることや将来の価格変動リスクなどもあり、他の金融商品よりも高い利回りが期待されます。債券市場での利回りが落ちれば、不動産投資での期待利回りも落ちるというように比例して動く。さらに、不動産の市場動向の部分も加味して、不動産投資の期待利回りは変動します。

数学が苦手な私が計算したものであり、専門の不動産鑑定士が計算する手法は、もっと緻密であるが、考え方を理解するということでは、この程度でよろしいかと思います。

収益還元法で不動産価値を算出するときに気をつけたいのは、利益の基になる部分とリスクとの兼ね合いです。

利益をどこに設定するかには、単純な収入（例：家賃）だけのものと収入から経費を除いた手取りの二つに分かれます。単純な収入から計算したものを表面利回り、手取りから計算したものを純利回り（？）といいます。不動産会社や売主は高く売りたいわけで、高く評価される表面利回りで表示することが多い。購入側の場合、純利回りで計算しなおすことが必要。ただし、純利回りを市場一般の表面利回りじゃないとと欲張ると買えなくなる。（買いたいのはやまやまですが）

また、不動産投資の場合、空室リスク、修繕リスク、市場価値の変動リスクを考慮しなければならず、さらに、借入金で購入する場合、金利の負担やリスクも考慮しなければならない。

借入金で不動産投資をする場合の大原則として、純利益（手取り）が借入金の返済額を上回ること。さらに、空室リスクも加味することができればなお良い。

将来の収益や数年後の転売価格を予測することは非常に難しく（これができるのは神様のみぞ知る）、どのように考えるか、想定するかで、評価額に大きく変わる。この点も十分検討することが重要である。

この収益還元法での不動産評価は、不動産投資物件の際に利用されることが多いが、一般の住宅を購入する場合にも応用できる。

例えば、マンションの購入を検討する際、同じマンションでの賃料相場が年間120万円だとすると、120万÷期待利回り5％＝2,400万円となる。販売価格が3,000万円であれば、この物件は割高となり、逆に2,000万円なら割安となる。

自宅の購入の場合、生活の状況や条件などもあることや、夢、希望などお金には代えられないものあって、収益還元法での算出結果だけで判断することはできないが、ひとつの参考にしてみると良いのではないでしょうか。

［ＰＲ］不動産評価などを考慮しながらの住まい探しをご希望の方はこちらへ ]]> http://preseek.seesaa.net/article/107732698.html 買うなら、元付け？客付け？ 最近の地価下落、マンション販売低迷の流れを受けて、経済専門誌を中心に不動産市況などの特集が組まれることが多いが、その中身はファンドや金融を中心とした内容であり、一般の方が直接参考になりそうな記事は少なかった。そのような状況の中で、日経トレンディ（2008年11月号）でも“値引き合戦！住宅「買い」を見抜く”という特集が組まれた。日経系ではあるものの、“個人生活を刺激する流行情報誌”というフレーズを使う同誌では、主にマルチメディアに関する記事が多い印象があり、金融・経済に関するこ... 不動産コラム preseek_shibata 2008-10-07T15:16:44+09:00
そのような状況の中で、日経トレンディ（2008年11月号）でも“値引き合戦！住宅「買い」を見抜く”という特集が組まれた。日経系ではあるものの、“個人生活を刺激する流行情報誌”というフレーズを使う同誌では、主にマルチメディアに関する記事が多い印象があり、金融・経済に関することでもクレジットカードなどの日常生活に近い内容を取り上げてきたと思われるが、今回、日常生活に関わることではあるものの、重たい“不動産や住宅”に関する記事を特集したのは、意外な感じを受け、逆に興味を持ち、手にとってみました。

主な内容は、マンションの市況と値引き交渉・路線別の分析、中古戸建の現状と注意点、住宅ローンの比較と分析・金利交渉など。その中でも、これから浸透するだろう（浸透すべき）中古住宅の建物診断と評価を詳しく取り上げたのは、流行を追うという同誌の良さでしょうか。全体的に他の経済誌よりも購入者にとって興味深い記事が多いので、これから不動産を購入しようと思われる方が読んでみる価値があると思います。

さて、この特集の中で、とても難しく分かりづらい“仲介”という面も取り上げたのは、今後、中古住宅の流通が拡がること、その中で仲介会社との関わりが大事であることを読みきったものと思われ、感心させられました。

一般消費者が、不動産以外に“仲介”という形態で物を購入するという場面は少なく、仲介という形態そのものが馴染みづらいものです。さらに人生の中で不動産を購入する場面も少なく、また、その専門性、多岐に渡る要素から、不動産仲介というものをさらに難しくしています。

この特集では、どのように仲介会社と接すればいいのか、仲介会社をどう選べばいいのか、それぞれの良し悪しと併せ、≪仲介会社の「正体」を見破れ≫という題で紹介しています。

元付けとは、売主から売却を直接依頼されている会社。このため物件のこと、売主の状況や意向を把握している。客付けとは、買主側から購入を依頼された会社。売主の顔色を窺わずに買主側に立って行動する。元付け、客付けそれぞれにメリット・デメリットはあるが、目の前にいる担当者が元付けなのか、客付けなのかを知っておいて損はない、と仲介会社の立場を知ることの大事さを説いています。

※元付けでも客付け側になることも可能。これを業界用語で“両手（単独仲介）”という。この両手取引に関しては問題も多く、業界関係団体や行政側でも改善に向けて検討している。この注釈は記事とは関係ございません。

では結局のところ、元付と客付、どちらで買ったほうが得なのか。同誌記者が実際にそれぞれの会社で実際の物件を用いて検証した結果を紹介し、この結果では、物件に関する情報や知識、売主の状況把握からの値引き交渉など、元付けに軍配が上がるとしております。

しかし、この記事を読んだ率直な感想は、やはり現場を知らない人には難しかったか、というもの。

確かに、たったひとつの物件だけを見れば、売主の担当者（会社というよりはその人）が、その物件に関し、他の会社や担当者より詳しいのはその通りである。特定の物件を決めて、この物件を購入することを大前提とするなら記事の通りかもしれない。

現実では、一般消費者がたったひとつの物件を特定して検討することは少なく、複数の物件の中から、自分たちにとって、どの物件が良いのか比較検討する。その際、元付け担当者であれば、自分が担当する物件を、購入希望者にとって良いか悪いかは二の次に勧めてしまう。

逆に客付け側であれば、どの物件を購入してもらっても営業的には変わらないので、その人に一番合った物件がどれか、各物件の良し悪しを比較しながら客観的にアドバイスできる。

また、売主の状況を把握しているからといって、値引き可能な限度まで買主側に伝えるとは限らず、伝えたとしたら、同じ一般消費者である売主の利益が保護できない。このように担当者が恣意的意図的に取引を操作できる余地があることに、両手取引の問題点がある。これはどちらの消費者にも不利益になることで、この点に関し、消費者へ指針となるべき同誌が取り上げなかったことは残念である。

販売という形態では、性能比較、値引きなどの販売側を分析すればかなり網羅されることから、物を主体とした取り上げ方でも構わない。しかし、不動産の場合、購入しようとする物件と購入する人のそれぞれの相性を持って考えねばならず、物件側のみに焦点を当てたのでは片手落ちである。

ちょっと注文的な部分もありましたが、仲介そのものに注目して取り上げたこと、さらに、売主からの直接購入なら仲介手数料不要という消費者受けする内容をあえて否定し、直接購入の難しさと仲介の必要性を説いたのは、このような雑誌では画期的なことで、これからの時代を見抜いているのかと思われた。さすが、流行情報誌と感じております。

改めてにはなりますが、この特集記事は、これから不動産を購入しようとされる方に有益な内容となっておりますので、お読みになってみてください。

［ＰＲ］買主側に立つ仲介会社へ不動産購入を依頼したい方はこちらへ ]]> http://preseek.seesaa.net/article/107642601.html 埋立地 長男が社会の勉強をしていたので教科書を覗いてみたら、海沿いに拡がる工業地域が取り上げられていました。貿易立国である日本は、原料の輸入、工業製品の輸出に便利な海沿いに工業地域が拡がり、埋立地≒工業地域というイメージであったが、近年、埋立地に高層マンションや住宅地も増えてきました。この埋立地、交通利便性が良いこともあって、地価が高い地域が多いのですが、そもそも、住宅地として埋立地は適しているのでしょうか。埋立地で一番気になるのは、人工的に作られた地盤が信頼できるものかどうかです。... 不動産コラム preseek_shibata 2008-10-05T19:27:46+09:00
この埋立地、交通利便性が良いこともあって、地価が高い地域が多いのですが、そもそも、住宅地として埋立地は適しているのでしょうか。埋立地で一番気になるのは、人工的に作られた地盤が信頼できるものかどうかです。

（住宅地用の）埋立地は、土砂などを大量に積み上げることによって人工的に造成されます。この人工地盤は、長時間かけて形成された天然の陸地に比べると、土壌粒子の間隙が大きく保有水が多いため、地震による液状化現象が起きやすいとされています。

液状化現象とは、地震の際に地下水位の高い砂地盤が、振動により液体状になる現象。これにより比重の大きい構造物が埋もれたり、倒れたり、傾いたり、地中の比重の軽い構造物（下水管等）が浮き上がったりする。

阪神・淡路大震災では、六甲山の土で埋め立てられた六甲アイランドや神戸ポートアイランドなどで、この液状化現象が起こり、道路から噴砂（地中の土砂が地下水と共に地表に吹き出したもの）が見られ、噴出した泥水状の土砂が全域で道路を埋め尽くし泥沼と化しました。

なお、水分を多く含む地層は揺れやすいと言われ、液状化現象も起こりやすく、近年の人工的な地盤以外に、川や海の堆積土で自然に作られた平野部でも液状化現象のリスクはあります。

地震以外での災害では、海面が近いことによる水害のリスクがあります。しかし、近年人工的に作られた埋立地では海面からの高さを確保することで、水害に対しては一応の対策は採られており、大きな被害は出ていません。瞬間的、局地的な気候の変動よりも、地球温暖化による海水面の上昇が気になるところでしょうか。

また、海が近いことは潮風による塩害を考えなければなりません。海から１ｋｍ離れれば大丈夫という説もありますが、夏の南風が塩分を含んだ空気を数ｋｍ先まで飛ばすことも考えれば、建物を含め鉄部に対して塩害対策を講じなければならず、プラスに評価はできない。

自然災害以外に埋立地で気になるのは、地盤の自然沈下です。関西国際空港では、埋め立てから２０年以上経過した今でも地盤沈下は進んでおり、埋め立て当初から３ｍ近くも沈下したデータも出ています。

この他に気になるのは土壌です。山などの土で造成された埋立地では問題ないかもしれませんが、残土や廃棄物が埋められているところでは、土壌が汚染され、有毒ガスが発生するところもあります。（このような場所は住宅地にはならないと思いますが）

近年、高層マンションが建てられた土地は、転用前に工場が建っていたところもあります。埋め立てをした際は問題がなかったかもしれませんが、操業中に土壌が汚染されることもあります。（築地市場の移転問題が有名）

（元々は海だから当然）人工的に作られた埋立地には元々の地主さんがいません。作られた土地はすべてを国などの行政が所有・開発・分譲したことから、計画的に作られた街並みが整い、（これも当然ですが）地形に起伏がなく平坦であることから、生活する人にとって好ましい環境が備わっています。

また、歴史的に海に近いところに従来からの都市があることから、交通アクセスが良く、利便性も高いエリアになることも地価を高くしています。

このように表面上はとても良い地域ではあるのですが、地中のことまで考えるとリスクを抱えており、高いお金を払ってまで購入するのは懐疑的になります。

建築物を構築する際は、地盤調査をして、杭工事などの対策を講じることはできますが、道路やライフライン、街全体としての地震対策まで出来ない限り、厳しいと思います。

建物に関して耐震性を意識しているにも関わらず、地域の耐震性を考慮しないのは、ちぐはぐで矛盾している選び方ではないでしょうか。

［ＰＲ］地域の地形特性などを考慮しながら住まい探しをされたい方はこちらへ ]]> http://preseek.seesaa.net/article/107521847.html 住宅ローン10月分実行金利 各銀行より平成20年10月実行分の住宅ローン金利が発表されました。主要銀行の主な10月実行金利は、以下の通りです。（比較しやすいように全期間優遇適用後で表示します）・変動金利 三菱東京UFJ銀行：1.675％ 三井住友銀行：1.875％ みずほ銀行：1.875％ 千葉銀行：1.875％ 住友信託銀行：1.475％ 中央三井信託銀行：1.575％ 三菱UFJ信託銀行：1.875％ 中央労働金庫：1.625％・... 住宅ローンとお金 preseek_shibata 2008-10-03T17:16:23+09:00
主要銀行の主な10月実行金利は、以下の通りです。
（比較しやすいように全期間優遇適用後で表示します）

・変動金利　三菱東京UFJ銀行：1.675％
　　　　　　三井住友銀行：1.875％
　　　　　　みずほ銀行：1.875％
　　　　　　千葉銀行：1.875％
　　　　　　住友信託銀行：1.475％
　　　　　　中央三井信託銀行：1.575％
　　　　　　三菱UFJ信託銀行：1.875％
　　　　　　中央労働金庫：1.625％

・３年固定　三菱東京UFJ銀行：2.35％
　　　　　　三井住友銀行：2.55％
　　　　　　みずほ銀行：2.55％
　　　　　　千葉銀行：2.45％
　　　　　　住友信託銀行：2.05％
　　　　　　中央三井信託銀行：2.25％
　　　　　　三菱UFJ信託銀行：2.40％
　　　　　　中央労働金庫：1.65％

・５年固定　三菱東京UFJ銀行：2.55％
　　　　　　三井住友銀行：2.75％
　　　　　　みずほ銀行：2.70％
　　　　　　千葉銀行：2.75％
　　　　　　住友信託銀行：2.15％
　　　　　　中央三井信託銀行：2.40％
　　　　　　三菱UFJ信託銀行：2.50％
　　　　　　中央労働金庫：2.20％

・10年固定　三菱東京UFJ銀行：2.85％
　　　　　　三井住友銀行：3.05％
　　　　　　みずほ銀行：2.90％
　　　　　　千葉銀行：2.90％
　　　　　　住友信託銀行：2.35％
　　　　　　中央三井信託銀行：2.60％
　　　　　　三菱UFJ信託銀行：2.65％
　　　　　　中央労働金庫：2.25％

・35年固定　三菱東京UFJ銀行：3.31％
　　　　　　三井住友銀行：3.29％
　　　　　　みずほ銀行：3.09％
　　　　　　千葉銀行：3.07％
　　　　　　中央三井信託銀行：3.09％
　　　　　　中央労働金庫：3.40％

※三菱東京UFJ銀行は自己資金比率により選択できない固定期間もございます。

10月の適用金利は、全行、ほとんどの金利体系で0.1％前後引き上げられました。長期金利はほとんど上がっていないと感じておりましたが、長期金利の上昇による引き上げとのことです。なにか難しいところで判断されているのでしょう。

今回の金利を確認していたところ、三菱東京UFJ銀行にて大きな改定がございました。

改定内容は、購入価格に占める自己資金の割合（自己資金比率）により、金利体系や優遇内容、（実質的に）選択できる固定期間を区別したことと、５年未満の当初優遇は廃止されました。※５年未満の全期間優遇は継続。

分け方には３つのパターンがあります。

◇自己資金比率20％以上の場合

　・保証料無料（実質-0.2％優遇）
　・全期間優遇の選択が可能

◇自己資金比率20％未満かつ購入価格以内

　・保証料負担が必要
　・全期間優遇の選択が不可

◇借入額が購入価格を上回る（諸費用も借りる）

　・保証料負担が必要
　・全期間優遇の選択が不可
　・優遇金利幅の縮小（0.2％高い適用）

購入価格を上回る金額も借り入れることが可能であると金利体系で打ち出したことにも違和感がありますが、それ以上に、自己資金の有無や割合で優遇内容を明確に分けたことに驚きました。

簡単に言えば、自己資金をたくさん持っているような方には他行以上に優遇しますよ、当行で借りてください！。自己資金をあまり持っていない方は、他行へ行ってください！どうしても当行でと言うなら、金利を高くしますよ。ということでしょうか。

短い期間の当初優遇をなくし、かつ、実質的に自己資金が少ない人に短い期間の金利体系を選択できなくしたのは、サブプライムローン問題にも影響しているかもしれません。

自己資金の割合は関係なく、当初優遇期間が終了後に金利が優遇幅のギャップによる急激な上昇が家計の負担に大きな変化を与えることはよくないということ、自己資金が少ない人が短い固定期間を選択するのは、将来の金利上昇時に返済額が上昇したことが破綻につながりやすいということ。

銀行の本音が露骨に見えた金利体系の見直しでしたが、自己資金が少ないことによるリスクと、短い固定期間のリスクは、貸す側のリスクであるとともに、借りる側のリスクでもあります。

今回の改正を、区別差別のような嫌悪感をお持ちになる方もいるかもしれませんが、貸す側の責任ということを意識したものでもあるかもしれません。

銀行からのメッセージと受け止め、一度考えてみてはいかがでしょうか。

［ＰＲ］住宅ローンの借り方などを相談しながら済まし探しの計画を立てたい方はこちらへ ]]> http://preseek.seesaa.net/article/107326778.html 長期使用製品安全点検制度 長期使用製品安全点検制度とは、ガス、灯油、電気を使用する製品のうち、経年劣化による安全上支障が生じ、重大な危害を及ぼすおそれの多いものに対し、点検制度と所有者情報の管理をすることにより、事故を防止する制度です。この制度は平成21年度から始まります。≪長期使用製品安全点検制度・概要≫◇主な対象製品（特定保守製品）・瞬間湯沸かし器・給湯器・ふろがま・ビルトイン式食器洗浄機・浴室電気乾燥機◇製造事業者の義務・製品の届出・標準使用期間と点検期間の設定と表示・所有者情報の管理・点検の通... くらしと生活 preseek_shibata 2008-09-29T19:50:15+09:00
≪長期使用製品安全点検制度・概要≫

◇主な対象製品（特定保守製品）

・瞬間湯沸かし器
・給湯器
・ふろがま
・ビルトイン式食器洗浄機
・浴室電気乾燥機

◇製造事業者の義務

・製品の届出
・標準使用期間と点検期間の設定と表示
・所有者情報の管理
・点検の通知と実施
・点検保守サポート体制の整備（※）

※サポート体制の整備は平成21年度前の製品も対象

◇取引事業者の義務

対象となる製品を取引する事業者（※）には、この制度の説明と理解を得られるようにする役割を担うものとする。

※この事業者は、製品を販売する事業者の他、権利移転に携わる事業者（不動産仲介業者など）も該当します。例：対象製品が含まれる中古住宅取引など

具体的には、売主から買主へ対象製品の保守に関する情報を円滑に伝え、所有者情報の登録・変更手続きをさせることや点検が必要であることを理解させることなど。


今回、対象となるような製品の製造メーカーが、テレビや新聞などで、“製品に欠陥があるため重大な事故を起こす恐れがあります。次に該当する製品を使用の方はご連絡ください”と告知するのをご覧になった方も多いと思います。

今までは、誰に売ったか、誰が所有し使用しているか、データがないため、上記のような告知手段を用いて、所有者使用者からの連絡を待つしかなかったが、この制度により、メーカー側から動けるようになる。

また、点検を実施することにより、劣化での重大事故を未然に防ぐことができるようになる。

逆に、このような制度があるにも関わらず、所有者登録をしない人もでるでしょう。その場合、登録をしない人が悪いという消費者の責任（メーカーの免責）ということになる。

メーカーに事故防止の対策と負担を強いた制度だが、一方で、メーカーの責任領域と消費者の自己責任を明確に判断できるようにしたとも言えます。

［ＰＲ］中古住宅・中古マンションをお探しの方はこちらへ ]]> http://preseek.seesaa.net/article/107226940.html 買主側業者の悲哀 不動産はひとつひとつに個性や独特の事情があり、車や電化製品のように均一的な内容ではない。不動産業者は、売主側から不動産の売却を依頼された不動産業者（元付け）と、買主側から不動産探しを依頼された不動産業者（客付け）に分かれる。これは不動産業者が、元付け・客付けと明確に分かれているわけではなく、顧客の依頼内容によって、元付けになったり、客付けになったり、切り替わる。ただし、自然と、不動産業者の営業形態などにより、売却の依頼が多い業者と不動産探しの依頼が多い業者というように分かれる... 不動産コラム preseek_shibata 2008-09-27T17:09:29+09:00
不動産業者は、売主側から不動産の売却を依頼された不動産業者（元付け）と、買主側から不動産探しを依頼された不動産業者（客付け）に分かれる。

これは不動産業者が、元付け・客付けと明確に分かれているわけではなく、顧客の依頼内容によって、元付けになったり、客付けになったり、切り替わる。ただし、自然と、不動産業者の営業形態などにより、売却の依頼が多い業者と不動産探しの依頼が多い業者というように分かれる。

不動産業界を、元付け中心と客付け中心を分けてみると、元付け中心という業者が大半を占め、客付け中心という業者は探してみると結構少ない。表面上は、購入希望者歓迎と見せている業者は多いが、実態は違う。

これは、成約率（＝利益）、費用対効果、労力、業務の効率などが良いため。売主は、例外的に複数の不動産業者に売却を依頼することはあるが、大半は一つの会社にしか依頼しない傾向にあるからであり、業者は依頼を受けることができれば、成約に結びつく確率が高いためである。

このことから、元付け業者を目指すことになり、売主への意識が高く、買主側への意識は低くなる。これが業界全体に蔓延している。

不動産取引の現場は、寡占的な多数派を占める元付け側の論理や事情が強く、ごくわずかな少数派の買主側の業者は、この非対称な力関係の中、買主保護のために悪戦苦闘しているのが実情である。

元付け業者が大多数を占めることによる不動産取引の現場での弊害は主に２点。

1.調査不足や手抜きによる質量ともに低レベルな情報
2.恣意的意図的な情報操作と取引

不動産の取引に至るまでの簡単な流れは、売主が不動産の売却を不動産業者に依頼→不動産売り出し情報の公開→購入希望者より依頼された不動産業者が不動産情報の中から選定し情報を提供→購入希望者が提供を受けた情報の中から検討し購入申し出→売主買主の条件面調整し契約となる。

売主側と買主側双方の不動産業者が協力し合い、不動産取引に向けて携わることになるが、この際、不動産の個別な事情や特性、法規制などを購入希望者に説明し、不動産業者として矢面に立つのは買主側の不動産業者である。

買主側の不動産業者は、売主側の不動産業者より不動産の情報を引き出し、それを受けて購入希望者に説明をすることになるが、売主側の不動産業者より出される情報に問題があることが多い。（例：これこれこういう懸念があるので、こういう資料が欲しいと請求しても、資料がありません、調査していません）

問題は、調査不足による情報量の不足、調査精度が悪いことによる情報の質の低さがあるが、このようなことになるのは、費用の削減、手間の減少、買主側になることが少ないことによる感覚のずれ、売主に対して下手に出る弱さ、などに起因する。特に成績を意識させすぎる大手の会社に顕著。

情報の紹介を受ける段階で、紹介された不動産の情報をすべて知りたいという購入希望者側の気持ちはよく分かる。しかし、１件だけの紹介でいいからベストな物件をというならまだしも、他にはないの？もっとないの？という気持ちもあることから、数件数十件の紹介になることが多く、そのすべてを紹介段階でカバーできない。

買主側の業者としては、契約締結後に問題が発覚して迷惑をかけることができないので、契約締結前までには売主側の業者の至らない点をカバーしていくが、大量の情報の中から選定する段階で、情報の不足を売主側業者に代わってフォローしていくのは、費用的、物理的、時間的に無理である。

この両方を適えられないことに関し、不動産業界を代表してお詫びします。ただ、上記のような事情があることをご理解頂き、情報の質量を不動産探しから購入の段階に応じて上げていくということにもご理解ください。

不動産の取引市場では、登録機構（通称レインズ）に不動産の売り出し情報を登録することになっています。ここに登録する際、きちんとした調査をしたうえ、すべての情報を登録するようにすれば、かなり改善されます。この仕組みは公の機関（国交省所管）で運営されているのですから、行政側の取り組みにも問題があります。

財務省が行なっている国有財産の売却では、情報の公開がかなりきちんとされており、システムとしてできあがっています。財務省にはできて、国交省にはできないのはどうしてなのでしょうか。

長文になってきたため、元付け業者による意図的恣意的な情報操作や取引については、また別の機会にご紹介させて頂きます。

元付け業者が有利な仕組みや状況のなか、負けないように売主側と折衝・調整をし、購入希望者側に対してのフォローをするという板ばさみになるのが買主側の業者であり、さらに、購入希望者は数多くの不動産会社へ依頼することから成約する率も低く、厳しい環境にあるのが買主側の業者です。

このような厳しい環境にあることが、不動産業者を元付けへと走らせるのでしょうね。効率的で、利益も上がるのですから、せめて、調査の徹底と適確な情報提供だけは、元付け業者にお願いしたいものである。

元付け業者の担当者だって、なにか物を買う時に、担当者から「分かりません、あとで調べます」と言われたら嫌だろうに、自分の仕事の時は平気で行なう。もう少し、購入者のことへ意識を向けられればいいのだが、購入者の人生を軽く考えすぎ（考えていない）。一生に何度とない大きな買い物なのだから。

［ＰＲ］数少ない買主側主体の不動産業者をお探しの方はこちらへ ]]> http://preseek.seesaa.net/article/107222327.html 不動産取引所（案） ハトマークの全国宅地建物取引業協会の理事会に“不動産取引制度に関する研究会”の報告書が提出されました。この報告書では、現在の不動産取引における問題点や課題を整理し、これを解決するための方策として、不動産取引所の開設が有効であると提案されております。≪報告書概要≫1.不動産取引の現状と課題・宅建業者が関与しない取引では、業法の適用外になり消費者保護の観点から課題を抱えている。・競売、公売では業者の関与に関わらず、債権回収に主眼を置いているため、買主の保護に課題を抱えている。・売... 不動産コラム preseek_shibata 2008-09-27T15:11:56+09:00
この報告書では、現在の不動産取引における問題点や課題を整理し、これを解決するための方策として、不動産取引所の開設が有効であると提案されております。

≪報告書概要≫

1.不動産取引の現状と課題

・宅建業者が関与しない取引では、業法の適用外になり消費者保護の観点から課題を抱えている。

・競売、公売では業者の関与に関わらず、債権回収に主眼を置いているため、買主の保護に課題を抱えている。

・売主、買主の媒介を同一業者（いわゆる両手取引）では、売主、買主双方にとって利益相反関係にあることから、消費者保護に課題を抱えている。

・現状の取引では売主の希望価格提示から始まるため、時間面、価格面での流動性にリスクを抱えている。

・流動性リスクにより、売却の適切なタイミングが遅れることから、債務解消などで後手を踏むことがあり、より事態を悪化させる結果に繋がることがある。

2.問題解決策

・多数の取引参加者が存在するオープンな市場で取引がされれば、高い流動性が確保できる。

・適切価格の相場観を予め掴め、適確な判断ができる環境を作る。

・販売時における事前調査の徹底により、適切な評価を得られることは、買主、売主双方にとって、消費者保護ができる。

・仲介業者による意図的・恣意的な両手媒介を廃除することにより、売主、買主双方を保護できる。

これらを解消するために、早期確実かつ効率的な取引が行える消費者保護措置を制度設計した不動産取引市場を創設し、取引を集中させることが有効である。

3.不動産取引所の案

・不動産取引所に参加する場合は宅建業者の媒介を必須とする。

・売主側からの物件出展時に、充実した情報提供と調査を行なう。

・買主が充実した物件情報の提供を受けられるようにする。

・予め購入希望を登録し、不動産の気配値を把握できるようにする。

・標準化された手続きにより、取引参加者の利便性を向上させる。

不動産取引所を構築することにより、不透明な市場の透明化、流動性の向上、情報の非対称性の縮減、費用対効果の向上、取引機会の提供など、消費者保護が図れる。


この不動産取引所の案を眺めてみて、何が良いのか個人的な見解で思うのは、不動産情報の充実と不動産業者による意図的恣意的な操作が廃除できる点です。

適切な評価になることで、本来高く売れるはずであった不動産の場合は、売主側の利益増加になるが、逆に安くなってしまうことも有り得るので、五分五分か。しかし、真面目に取り組んでいた人が正しく評価されることは公平にはなる。

現状の不動産取引では、不動産業者による悪意を持った意図的恣意的な操作が行なわれており、オープンな市場になることで、これが廃除されることは、消費者保護の観点からかなり大きい。特に売主側買主側の双方を操作できる両手取引では、この効果がさらに大きくなる。

また、売り出されている不動産情報の情報は、現時点で一枚の概要書にまとまっているのみであり、業者によっては精度が低く、情報量に不足があることが多い。（大手でも同様）

現在の不動産取引では、契約までに精度を上げ、情報量を増やしていくというのが一般的である。さらに、契約後に不明瞭な部分を解消していくという条件での取引になることもある。

しかし、本来なら、購入を検討する段階で、適切かつ充実した情報の提供を受け判断する機会が与えられるのが当然であり、不動産の売却活動をスタートする時点で、調査や措置が完了していなければならない。

取引所に出展する際に、これらの調査や情報の提供がなされることが義務付けられたら、消費者保護にとってかなり有効である。

現状、売主より依頼された不動産業者の調査不足・情報不足は深刻な問題であり、買主より依頼された不動産業者が買主保護のために、調査不足・情報不足を補っているが、売主でなければ知りえないことも多く、個人情報保護という御旗で調査も思うように進まず、買主側の不動産業者には限界がある。

また、売り出されている不動産情報の紹介にあたり、紹介する段階で、その全てを調査していくのは、時間的にも費用的にも物理的にもムリである。

売主と売主側の不動産業者による事前の調査と充実した情報の提供は、取引所の開設どうこうとは関係なく、早急に改善していかなければならない。（業界内の話ですが、業者の立場や成約効率などから、費用対効果は問題ないはず）

今回、宅建業界の偉い方々が、このような取り組みを考えていることを知って、まだまだ業界に光はあるなと感じました。ハトマークの全宅は中小企業で構成されており、大手仲介会社で構成される不動産流通協会では、このような消費者保護の方策を打ち出していない。それは恣意的意図的な操作による両手仲介の減少が利益を減らすことになるからです。

正直に言って、不動産業界では、中小企業の人達の方が志を持ってより良くするためにどうすればいいか真剣に考えている人たちが多く、大手企業の方が、利益、利益、契約、契約しか考えていない人が多いように思う。（それぞれに逆の方もいるとは思いますが）

自由に思いのたけをぶつけられる中小と、サラリーマンとして成績に追われる大手との環境の違いでしょうか。人としてはもともと違いがなかったと思いますが。

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