長期使用製品安全点検制度

長期使用製品安全点検制度とは、ガス、灯油、電気を使用する製品のうち、経年劣化による安全上支障が生じ、重大な危害を及ぼすおそれの多いものに対し、点検制度と所有者情報の管理をすることにより、事故を防止する制度です。この制度は平成21年度から始まります。

≪長期使用製品安全点検制度・概要≫

◇主な対象製品（特定保守製品）

・瞬間湯沸かし器
・給湯器
・ふろがま
・ビルトイン式食器洗浄機
・浴室電気乾燥機

◇製造事業者の義務

・製品の届出
・標準使用期間と点検期間の設定と表示
・所有者情報の管理
・点検の通知と実施
・点検保守サポート体制の整備（※）

※サポート体制の整備は平成21年度前の製品も対象

◇取引事業者の義務

対象となる製品を取引する事業者（※）には、この制度の説明と理解を得られるようにする役割を担うものとする。

※この事業者は、製品を販売する事業者の他、権利移転に携わる事業者（不動産仲介業者など）も該当します。例：対象製品が含まれる中古住宅取引など

具体的には、売主から買主へ対象製品の保守に関する情報を円滑に伝え、所有者情報の登録・変更手続きをさせることや点検が必要であることを理解させることなど。

今回、対象となるような製品の製造メーカーが、テレビや新聞などで、“製品に欠陥があるため重大な事故を起こす恐れがあります。次に該当する製品を使用の方はご連絡ください”と告知するのをご覧になった方も多いと思います。

今までは、誰に売ったか、誰が所有し使用しているか、データがないため、上記のような告知手段を用いて、所有者使用者からの連絡を待つしかなかったが、この制度により、メーカー側から動けるようになる。

また、点検を実施することにより、劣化での重大事故を未然に防ぐことができるようになる。

逆に、このような制度があるにも関わらず、所有者登録をしない人もでるでしょう。その場合、登録をしない人が悪いという消費者の責任（メーカーの免責）ということになる。

メーカーに事故防止の対策と負担を強いた制度だが、一方で、メーカーの責任領域と消費者の自己責任を明確に判断できるようにしたとも言えます。

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つくばエクスプレスダイヤ改正

つくばエクスプレス（首都圏新都市鉄道）は、平成20年10月1日よりダイヤ改正を行なうと発表しました。今回の改正は、交直流両用車両（2000系）の増備（４編成）による輸送力増強が目的です。

最速達の快速はほとんど変わらず、区間快速と普通での全体的な強化と、交流区間のため輸送力が乏しかった守谷〜つくば間の利便性が向上されています。主な改正内容は以下の通りです。

　平日の朝間、６本増発。
　守谷駅始発の区間快速をつくば駅始発へ変更。

　昼間時間帯で普通列車を３本増発。
　つくば始発の普通列車をすべて秋葉原直通に変更。

　夜間時間帯の22時台守谷行き区間快速をつくばまで延伸。

　これにより平日は185本から202本（17本増発）
　休日は188本から203本（15本増発）になります。

先日、研究学園駅近くの住宅展示場に行く用事がございました。

おそらく、もともとは山林や原野・農地であったところに、駅を中心として街が作られたのだろうと思われる。周辺は緑が多く、少し離れると未開拓ではあるが、駅前にマンションや商業施設がぞくぞくと建築され、駅近くから広い敷地と新しい建物の一戸建てが建ち並んでいた。

まだまだこれからの街で、街に奥行がないのは否めないが、広くて平坦な道路と整然とした新しい街並みは、最近の消費者の希望に適うものだろう。しかし、表面的な通勤時間は許容範囲かもしれないが、現実的にはここから都内までの通勤は難しいものがあった。これは守谷以北が交流区間（守谷以南は直流区間）のため、守谷以北を走れる編成が限られていることによるもの。

また、つくばエクスプレスは構造的な問題により１編成６両の固定編成であるため、１編成ごとの混雑率が高い。いくら本数が多くても、常磐線の15両編成と比べると輸送力が落ちる。

この二つの問題（守谷以北の利便性、車両数の限界による輸送力）を少しでも解消しようとしたのが、今回のダイヤ改正で意識された点である。

この改正により、直流限定車両（1000系）を八潮始発へと回すことができ、八潮以南の利便性も副産物として改善された。

つくばエクスプレス沿線の宅地開発は、まだまだ２合目３合目あたりだと思われ、今後、利用者が２倍３倍にも膨れ上がることが予想される。今回のダイヤ改正だけでは、今後の利用者増に対応するのは不可能で、今後の輸送力強化が不可避であり、期待したい。

ただし、本数の増加には限度があり、６両編成という物理的な問題から、輸送力には限界がある。このあたりがどのように推移するのか、つくばエクスプレス沿線で住まいを探している方はチェックしてもらいたい。

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在宅勤務の可能性

日本経済新聞によると、ＮＥＣでは7月1日より全社員の９０％にあたる約２万人の社員を対象にした在宅勤務制度を導入した。仕組みは、データ通信とパソコンにより自宅に職場と同じ環境を作るもの。

私も含め日本人は、仲間と一緒に仕事をすることにも価値を見出しているので、在宅勤務がどこまで普及するかは、まだ未知数か。

また、私も自宅でも仕事を出来る環境を整えているが、どうも自宅だと集中力が上がらないというか、モチベーションが低いというか、ただ私に自己管理能力がないというだけかもしれないが、自宅で効率がどこまで上がるかも普及度合いに影響するのではないか。

導入の段階では、週１日を限度としていること、カメラ付きのパソコンにより、勤務開始と終了時に上司のチェックがあることが、このあたりの不安を持っていることが分かる。

ＮＥＣの他にも、松下電器産業やＮＴＴでも大規模な在宅勤務制度を導入しているとのことであり、今後、ＩＴ技術を活用した同様の勤務スタイルが普及し定着すると、不動産・住宅にも影響を与えるかもしれない。

週一日程度の在宅勤務では大きく変わることがないが、逆パターンの出社が週一日となれば、肉体的、精神的、時間的に“過酷”な通勤事情から解放され、通勤を気にしない住まいを求めることができる。

不動産市場・地価は、都心からの時間距離が一番大きな要素となっているが、その動向に左右されないエリアで住まいを探せる。

例えば、通勤60分圏内で土地30坪×坪単価70万円＝2,100万円の土地を購入するところを、週一日であれば通勤120分圏内で土地60坪×坪単価30万円＝1,800万円にしてもいい。

土地が広くなって、購入費も減って。さらに道路が広くなったり、自然が多くなったり、物価も安かったりと、暮らしやすい環境になるのかもしれない。

時間も片道60分往復120分が毎日自分の時間もしくは家族の時間として利用することができる。肉体的にも疲労が減り、精神的な点も含めて、健康的な生活ができるようになるかもしれない。

現実的には難しさも大きいと思われるが、ライフスタイルの充実のために、このような社会環境へと移り変わることを願わずにはいられない。

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深夜帰宅の足

ここ数日、霞ヶ関のタクシー接待、都の水道局の無駄なタクシー利用など、タクシーに関するニュースが報道されています。

亡くなった私の祖父も長年、個人タクシー業を営んでおり、タクシーそのものを悪くは書きたくないのですが、税金の使い道としてはいかがなものか。

さて、話は変わって、私は船橋市の小室というところに住んでおります。都内または弊社近くの柏や船橋など会議や集りがあって、終電もなくなりタクシーで帰ることも月に何度かあります。

船橋と言っても実質白井市のような立地ですので、柏駅からで約5,000円、船橋駅からで約6,000円、都内になると軽く１万円は超えます。新宿の場合だと、次の日の仕事に影響が出ないなら宿泊した方がいいくらい。

このような出費が税金で賄えるならまだしも自腹となると、タクシーに乗る度に都内に近い方がいいなと思ってしまいます。お住まいをお探しになる方も同様のことを考えられるのではないでしょうか。

そこで時間は掛かってもいいが出費は抑えたい方に深夜バスという手段があります。

私が住んでいる小室は北総鉄道になり千葉ニュータウン中央駅の一つ隣駅です。この千葉ニュータウン中央駅まで、有楽町駅発の深夜バスが６月１６日から運行されます。

今までは有楽町駅を出発後、上野駅を経由し、松戸駅・新松戸駅〜八柱駅・五香駅という松戸市内へ運行しておりましたが、これが延長されることになり、金町駅と松戸駅からの乗車も可能になります。

この他に都内から千葉方面への深夜バスは、1.新橋・有楽町〜浦安・千葉、2.新橋・有楽町〜船橋・津田沼・佐倉、3.八重洲〜幕張・稲毛・四街道、4.八重洲〜蘇我・ちはら台・市原、5.八重洲〜鎌取・あすみが丘・大網、5.有楽町・上野〜三郷・流山・柏などがございます。

深夜バスは立ち席不可の定員制なので満員になったら乗れなくなってしまうのですが、金曜日以外は乗車率５０％程度とのことで、利用はしやすくなっております。（土日祝日の深夜便は運休）

何かと帰宅が遅くなることが多い方は、このような通常の交通手段以外に帰宅手段があるといいですね。

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平成のオイルショック？

6月1日の日曜日の朝、毎日の通勤路である国道16号線を走っているとき、何気にガソリンスタンドの価格を表示を見て、一瞬、前に向き直った後、えっと思い、改めてしっかり見てみるとレギュラーで168円の表示。

6月は長期金利の上昇に伴い、住宅ローンの適用金利は、久しぶりの大幅上昇。それに加え、日常生活の家計に大きな影響を与えるガソリン価格の大幅上昇で、ダブルパンチ。

さらに、長期金利が上昇すると借入金の金利負担が増え、ガソリン価格（石油関連全て）の上昇は、企業の商品生産や物流のコスト増に繋がる。

この両者のコスト増は、商品価格に転嫁され、最終的には家計に大きな影響を与える。同様に電気やガスなどの公共料金も上昇し、直接の負担増に加え、間接的には商品価格の上昇にも繋がる。

このガソリン価格（原油価格）の上昇はいったいどこまで続くのか、ここ数日の報道では、１バレル200ドル≒レギュラーガソリン１Ｌ200円超にもなるとのこと。

ここまで上昇した場合、直接的な家計の負担増で８万円弱、商品や公共料金の負担増まで加味すると、果たしてどれだけの額になるのか。

昭和のオイルショックのとき、私はこの世に生を受けていましたが、なにぶん幼かったこともあり、教科書の中の話でしか分かりません。このときは、原油高から物価も上昇しましたが、高度成長期で個人の所得も社会全体の経済も伸びたので、いってこいだったと思われます。

しかし、今回のオイルショックでは、個人の所得は伸びない、企業の収益も減少傾向という、景気そのものの低迷も加わって、支出増・収入減という挟み撃ち状態で絶体絶命のピンチ。

収入が増えない・減少するのだから、貯蓄の切り崩し、支出の節約しかなく、バブル崩壊のときのような暗い世相へと戻ってしまうのではないか。

当然、不動産価格は下落の方向に向かい、住宅に関しては総額が高くなる新築住宅よりも、負担が少ない中古住宅が見直されるはず（べき）。

土地は、新築でも中古でも土地のみでも同様な評価をされるのであまり変える必要がないが、日本の中古住宅市場を成長させていくためには、中古住宅の建物に関する部分を購入者が安心できるように整備する必要がある。

環境の面からも既存の住宅が評価され利用される方が良い。オイルショックそのものは歓迎するものではないが、この大きな波を変えることができないなら、せめてこの機会を生かして、不動産・住宅市場や業界のあり方が新化させるきっかけになれば幸いだと思います。

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社会生活のルールである民法

不動産取引を携わる者として必須の資格が“宅地建物取引主任者”。合格率10％ちょっと。出題範囲は広くて、不動産業界の根本的な仕組みの基礎となる宅地建物取引業法の他、都市計画法や建築基準法など不動産に関わる法律や税法、不動産や建築に関わる一般的な基礎知識など多岐に渡る。

その中で、私個人が一番楽しく学べて、これは不動産業に携わるかどうか別としても、学んで良かったなと思えるのは“民法”。民法では、生活や社会活動をする中での基本的なルールであり、暮らしていく上で知らなければならない基本中の基本です。

外国でどのように扱われているか分からないが、日本の教育の中で、生活していくうえでの基本的なルールである民法を、法律に基づいて教わる機会は、自主的に学ばない限り、訪れない。

スポーツをするのにルールを知らずして行うとどうなるかを想像すれば、生活をしていくうえで民法を知らないのがどれだけ恐ろしいか。スポーツなら避けることができるが、生活は避けられない。

寂しさ空しさが生じてしまうのは辛いが、法治国家である以上、生活に関わる法律くらいは社会に出る前には学ぶべきである。現状では、“それが決まりだから”とか“みんなそうしているから”など抽象的に伝聞で身につけていることが多いが、こういう場合はこのように取り扱われると定められていると教わるほうがすっきりすると思えるのだが。（法律を取り扱う番組が流行ったのもこの心理からか）

定められている法律がすべて正しいと言うのではなく、現状でそう定められているなかでは遵守する。法律が違うというなら、改正へ動けばいい。自分勝手にこう思うからと、定めと違う行為を行うのは間違っている。

その民法第557条で、「買主が売主に手付を交付したときは、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。」

また同法第641条、「請負人が仕事を完成しない間は、注文者は、いつでも損害を賠償して契約の解除をすることができる。」

契約を交わす。これも民法の定め。解約する自由・権利も民法で定められている。売買契約や請負契約を解約することは権利であるから構わない。しかし、権利がある分、義務・条件もあるのが当然。民法では、手付金放棄か倍返し、損害賠償も認められている。

権利が守られている。その権利を行使する。でも、義務は逃げる。では、民法の規定としても、それこそ人として、常識としても、おかしいのはご理解頂けますよね。

しかし、民法という社会生活の基本的なルールを学ぶ機会がなかった人は、一方的に解約する、支払った手付金は返せ、などという法に反したことを平気で意思表示してしまう。

このような人を、おいおい基本的な社会の仕組み＝法律を知らないのかよと責めるには、無知≒社会的な弱者のような気もして、ちょっと気が引ける。

法律の大原則として、知らない方が悪いというものがあるが、大きな意味で社会に出る前の準備が足りないのではないか。特に不動産・住宅に関係すること、お金・金融に関することなど、社会経済活動に関する啓蒙が足りない。

最近の犯罪行為の若年化という基本的なことを含め、何かが違うのではないか。若者そのものよりも、大人、特に社会的な影響が大きいテレビを通して見える大人、一番は私利私欲に走る政治家に根っこがあるように思われてならない。選挙の結果は民意ではない？国民第一と言いながら選挙をすると議席が減るからと実施しない矛盾を若者は厭戦気分で感じているのではないだろうか。

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悲しいニュース

高齢者保険料、免除と知らずに？　山形の無理心中
（2008年4月24日21時09分：アサヒ・コム）

　山形市岩波で２０日、無職長橋安男さん（５８）が母キミ子さん（８７）と無理心中を図ったとされる事件で、安男さんは近所の人に「後期高齢者医療制度で保険料が天引きされ、生活が大変」と話していたが、実際は今年９月まで保険料は免除の対象で、天引きは始まっていなかったことが２４日、わかった。制度の説明が十分に伝わっていなかった可能性が高いとみられる。

　保険料を徴収する山形市によると、キミ子さんは制度導入の際に用意された激変緩和措置の対象だったという。キミ子さんは安男さんの被扶養者になっていたため、４〜９月は保険料が免除、１０月〜来年３月は９割軽減で、負担額は１８００円だった。その後も１年間は軽減措置の対象になる予定だった。市は制度の仕組みなどを広報などで説明、保険料の天引き対象者には徴収の通知を届けていたが、免除対象者には個別にその旨を知らせるなどの対応は取っていなかったという。

　安男さんは心中を図った２０日早朝、キミ子さんの健康状態などについて地区の民生委員に相談。腰痛で入院していた病院から５日ほど前に退院したキミ子さんに認知症の症状が現れ始めたと伝え、「（新制度で）保険料が上がったし、再入院するには医療費も上がり、大変だ」と話したという。

　近所の人にも、介護のために仕事を辞めた後はキミ子さんの年金を生活費にあてていて、保険料の天引きで生活が苦しいと漏らしていた。２１日には民生委員と、新しい医療制度で入院費がどうなるか、山形市内の病院に話を聞きに行く約束をしていたという。

このニュースを見て、とても悲しい気分になりました。国の社会保障が自殺へと追い込む、これじゃ、サラ金、闇金と同じじゃないか。弱者を守る政治が追い込んだことは、それ以上かもしれない。

違法うんぬんはあっても、自殺へと追い込むことでサラ金、闇金は社会的制裁を受ける。しかし、政治が行った場合、誰からも制御されることなく、堂々と合法的、強制的に行うことができる。自殺者を出すような制度が存在し適用されてもいいものなのか。

医療費の一割負担の部分はあっても、健康保険料の負担は要らないのではないか。現役世代が負担するか、税金で賄っても。道路への税源確保で荒れていますが、道路よりも社会保障、歳出を見直せば、後期高齢者負担分の保険料くらいは捻出できないものでしょうか。

なお、この制度は福田政権（安倍政権も）時代に制定されたものではなく、小泉政権時代のもの。また、この制度にしろ、貸金業者より謝金することにしろ、個々の事情があると思います。

また、5月からガゾリン税の暫定税率が復活しそうな気配でガソリン等の価格が上昇し、この影響で広範囲の物価上昇に繋がるでしょう。原油も上昇しており、電気・ガスも再値上げになるそうです。

総務省が発表した全国消費者物価指数も1.2％上昇しており、社会保障や税負担と重なって、これからますます厳しい家計環境になりそうです。

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有料通勤特急

小田急電鉄・ロマンスカーといえば、新宿と箱根を結ぶリゾート特急のイメージが強いですが、小田急線沿線の多くの方に新宿と沿線の通勤に利用されています。（ロマンスの車両という名称なのにね）

一昨年の秋、箱根の湯元温泉での研修を終え、夕方に箱根湯本駅を出発するロマンスカーに乗車して車窓を眺めていると、ホームウェイと名乗るロマンスカーに帰路につくサラリーマンが大勢乗車しておりました。

小田急線は新宿駅の手前にある代々木上原駅から東京メトロ千代田線に直通運転しております。ロマンスカーは新宿発着ですので、千代田線利用者がロマンスカーを利用するには、かなり遠くの駅まで進んでからとなり、実質意味がないものになっておりました。

そこで、小田急電鉄では、東京メトロ千代田線の通勤客確保と運賃収入増加を目指し、今春より、ロマンスカーを千代田線へ乗り入れることにしました。これが“青いロマンスカー”。

青いロマンスカー：MSE60000形。デザインの評判高いVSE50000形の外観を受け継ぎ、地下鉄乗り入れるため、運転席に前後への出入り口（地下鉄内での車両脱出のため、前後に退出路を確保する必要がある）を設け、地下鉄との相互性のため、ロマンスカーの特徴であった短い車両から通常の車両長にした。VSEが白の内装にしているのに対し、暖色系の温かい内装。

青いロマンスカーは、都内から箱根方面への観光アクセスとしての利用以上に、小田急線沿線と都心への通勤手段として利用されることを見込んでいると思われます。

青いロマンスカーの運行状況

（上り）
朝：本厚木・町田→表参道・霞ヶ関・大手町・北千住

（下り）
夕：北千住・霞ヶ関・大手町・表参道→新百合ヶ丘・唐木田
夜：北千住・霞ヶ関・大手町・表参道→町田・本厚木　×２

朝の上りは、一日の始まりで元気があること、本厚木6：28発という早い時間帯であることなどから、満員になるような利用までは考えづらいが、夕方・夜の疲れた体の帰路では、利用客も多いのではないかと思われる。

有料特急といえば、以前は観光・遠距離をイメージされてきたが、ここ最近は、今回のように通勤用としての利用も増えてきた。

また、特急ではないが、ＪＲの普通・快速列車でグリーン車を通勤時に利用する方も多い。以前、船橋からグリーン車に乗ったら、座る席がなくて、グリーン車なのに立ち席かと思った。

長らくグリーン車の設定がなかった常磐線でも、グリーン車を導入した。常磐線の場合、新幹線がないことから、近郊用の有料特急“フレッシュひたち”が運行しており、これがグリーン車の代わりとなっていた。

千葉県方面に限って、通勤に利用されている有料特急を紹介すると、京成電鉄のスカイライナー（名称は別）、ＪＲ総武線で東京・新宿始発のホームライナー、ＪＲ常磐線のフレッシュひたち、京葉線のさざなみ・わかしお。

職住接近というここ最近の住まいのトレンドがある。これは通勤時間そのものを節約しようということ。有料特急利用も、通勤時間を有効に快適に利用しようとするもの。どちらもお金がかかってしまうが、時間をお金で買う、生活や自分のために利用する時間を大切にするということで根は同じだと思う。

負担の問題もあると思うが、通勤用の有料特急やグリーン車の需要は今後もあると思われるので、各運行会社でより充実させてもいいのではないか。京成電鉄では成田新高速鉄道開通時にスカイライナーを新型車両へ移行するとのことだが、今のスカイライナーを有料通勤特急として利用してはどうか。

ただし、通勤時間帯は各路線とも運行車両が多く、特に地下鉄内では通過施設もないことから、特急という速達性よりもグリーン車的な快適性を求めてのものになる。※朝のロマンスカーは７分前に先発した無料急行さえパスできない。

私の年代ではないではないのでドラマそのものは見ていないが、金曜日の妻たちでも、帰宅にロマンスカーを利用している設定があったと思う。このドラマは数十年前だったと思うが、この未来を予測していたかと思うと、その眼力に敬服。

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混雑率と始発駅

国土交通省では、公共交通機関の快適性・安心性向上の取組みを促進するための方策の一つとして、快適性・安心性評価指標（ICE Index of Comfortable and Easeful public transportation）を公表しております。

平成19年12月に発表されたデータより、千葉県→都内方面への路線を抽出してみました。（平成18年度・ピーク時混雑率）

・京成電鉄押上線（京成曳舟→押上）159％（車内快適指標74.7％）
・京成電鉄本線（大神宮下→京成船橋）154％（車内快適指標74.7％）
・都営浅草線（本所吾妻橋→浅草）136％（車内快適指標100％）
・都営新宿線（西大島→住吉）164％（車内快適指標100％）
・東京メトロ東西線（木場→門前仲町）199％（車内快適指標100％）
・東京メトロ千代田線（町屋→西日暮里）180％（車内快適指標98.4％）
・ＪＲ総武快速（新小岩→錦糸町）180％（車内快適指標100％）
・ＪＲ総武緩行（錦糸町→両国）206％（車内快適指標100％）
・ＪＲ常磐快速（松戸→北千住）177％（車内快適指標100％）
・ＪＲ常磐緩行（亀有→綾瀬）179％（車内快適指標10.0％）
・ＪＲ京葉線（葛西臨海公園→新木場）196％（車内快適指標0％）

◆混雑率の目安は、下記の通りです。

１５０％＝広げて新聞を楽に読める。
１８０％＝折りたたむなど無理をすれば新聞を読める
２００％＝体が触れ合い相当圧迫感があるが、週刊誌程度なら何とか読める。
２５０％＝電車が揺れる度に体が斜めになり身動き取れず、手も出せない。

◇車内快適指標

対象路線の利用に供される車両の総数に対する、以下の要件を満たす車両数の割合

・各車両に温湿度センサー等を設置することで、状況により車内温度を自動的に制御できるようになっていること

・各車両に設置している冷房装置が除湿機能を有していること


梅雨や夏の暑い季節、快適な車内空間になっているかどうかは、混雑率と同じくらい重要だと思われます。ムシムシ、ジメジメした車内って嫌ですものね。ＪＲ常磐緩行線（千代田線）と京葉線の数値は間違いかなと思うくらい低い。データの入力ミスではありません。

混雑率を見てみると、マンションなどが多い（＝人口）路線の京葉線・総武線・東西線沿線が高い数値を出している。常磐方面は、つくばエクスプレスへの分散が今後のデータには反映されると思われ、平成19年度以降は低下するのではないか。全般的には、総武線と競合している京成系が狙い目。

混雑度合いも住まい探しに影響を大きく与える。購入されようとする方のなかには、平日の想定通勤時間帯にあえて購入検討地まで出向き、通勤状況を実際に確かめる方もいます。

どの路線を選んでも混雑していることには変わりなく、ならば少し遠くなっても始発駅を選ぼうという心理も住まい探しに影響を与えることは、地価が都心へ近いエリア＜始発駅エリアという逆転現象を起こしていることでも分かります。

上記に挙げた路線において、通勤時間帯に始発が出ている駅をピックアップしました。

・京成電鉄押上線（青砥、京成高砂）
　＋北総線（印西牧の原、印旛日本医大）＋京成電鉄本線
・京成電鉄本線（成田空港、東成田、京成成田、芝山千代田、
　宗吾参道、京成佐倉、京成臼井、京成津田沼）
・都営浅草線（押上）＋京成押上線
・都営新宿線（本八幡、大島）
・東京メトロ東西線（妙典、西船橋）＋東葉高速（東葉勝田台）
　＋総武緩行（津田沼）
・東京メトロ千代田線（綾瀬）＋ＪＲ常磐緩行
・ＪＲ総武快速（津田沼、千葉）＋総武本線＋外房、内房線
・ＪＲ総武緩行（西船橋、津田沼、千葉）
・ＪＲ常磐快速（松戸、取手）＋常磐中距離列車＋成田線（成田）
・ＪＲ常磐緩行（松戸、柏、我孫子、取手）
・ＪＲ京葉線（蘇我）＋外房、内房線＋武蔵野線

なお、始発駅≒市の中心ターミナル駅となることも多く、始発駅ということ以外に地価が高くなる要素もあります。狙い目は、市の中心駅ではない始発駅、もしくは、市の規模が小さい中心駅です。

始発駅から着席して通勤することにより、通勤時間を有効活用できます。体への負担も楽になります。通勤時間を片道60分とした場合、往復で120分、月20日勤務で2,400分＝40時間、年480時間となり、一年のうち20日間を車内で過ごすことになります。これを30年続けたとしたら・・・

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学校の評判

不動産購入の相談や問い合わせを受けていて、学校の評判を気にされる方が多いと感じる。何を持って学校の良し悪しを決めるのかは難しいが、仕事を離れ、子供を持つひとりの親として、相談される方の気持ちは分かる。

高校より上は何かと情報が出ており、選択する材料はあるが、公立の小中学校に関しては、ほとんど情報は無く、非常に悩ましい。そんななか、相談や問い合わせが増えそうなニュースが報じられた。

＜傍若無人＞生徒８人がつば、放尿、喫煙…　福岡の中学校
　3月13日2時36分配信 毎日新聞

福岡県田川郡内の公立中学校で、一部生徒による“授業妨害”が続き、校長と教頭が心労で体調を崩し休職や自宅療養する事態となった。管理職不在を避けるため、校長は今月１日に後任が着任した。生徒たちは２月末まで約１年間、校内の一室に“隔離”されていたが、現在は指導が事実上及ばない状態にあり、教育委員会は「混乱のおそれがある」として卒業式の１４日、県警に警備の要請を検討している。　

教委によると、これらの生徒は２、３年生の計８人。廊下の窓や校長室のロッカーを壊すなどの器物損壊や教師への威嚇行為を繰り返した。また、校内を徘徊（はいかい）しては訪れた保護者につばを吐きかけたり、２階渡り廊下から放尿したこともあったという。

学校側は生徒たちを美術準備室に個別断続的に“隔離”したが、生徒はテレビゲームや電熱器、ラジカセなどを自宅から持ち込み、喫煙や飲食するなど事実上のたまり場となったため、２月末に準備室は閉鎖された。現在も生徒たちは登校しているという。

この間、教頭は昨年末に約１カ月間休養し、２月下旬から現在まで自宅療養中。校長も２月上旬から病欠し、今月１日から休職した。ともに心労で体調を崩したという。

所管する自治体の教育長は生徒たちの行動について「原因は分からない」と話す。教育長によると、学校側は生徒らの親に話し合いを求め、生徒が一度は学校や親の注意を聞いても、仲間で群れると再び荒れ出したりするといい、結果的には改善できなかったいう。

校長の病欠を受けて、教委は事故防止のため職員６人を連日学校に派遣。一部保護者も週１回、校内のたばこの吸い殻などを拾う活動を始めた。しかし、実態に憤る保護者は少なくなく、２月末の緊急保護者会では「生徒らを出席停止にしてほしい」との要望も出た。また、４月に入学する新１年生数人は、親類宅などから通う形で隣接自治体の中学校への進学を決めているという。

１年生の保護者という４０代の主婦は「校内は吸い殻が散乱しているし、荒れているのは事実。子供が巻き込まれないか心配でたまらない」と話した。

教育長は「信頼される公立学校という責務を全うできず、深く反省している。正常化に向けて地域の協力もあおぎ、生徒の生活指導を徹底して、全力で立て直したい」と話している。【林田雅浩】

この記事を読んで、中学校だよね、こんなのは何十年も前の高校であった話で今でもあるんだ、というような感想を抱きました。

記事にも書かれているように、これを知ったら心配にもなるし、隣接の学校へ行かせる動きが出る。新しく住まいを購入しようと思っている方は、この学校の学区内を避けたくなるのも正直なところで、住まい探しにも大きな影響があることは分かる。

ここまでひどい状態になっている学校はほとんどないだろうが、もし、うちの子がこんな学校に行くことになったらと心配されるお客様に、何かしらの情報は提供できないものか。

しかし、学校に通う生徒や担当する教職員は年々入れ替わりがあり、今は良くても、今は悪くても、実際に入学・通学する時にならないと分からない。

教育問題は専門家に任せるとしても、住まい探しに何かしらの方策はないものだろうか。生まれてきたときは、どんな子供でも純真無垢のはず。どうしてこうなっちゃうのか。これが分かれば、対応の仕方も見えてくるかもしれません。

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相続プラザ

先日、“相続プラザ”オープンの記念セミナーに行ってきました。相続プラザとは、縦割りになりがちな相続の業務を横断的にサポートする窓口です。ご相談には、ＮＰＯ法人相続アドバイザー協議会が認定する相続のプロ“相続アドバイザー”が対応いたします。

相続という言葉から連想するのは、大地主さんが亡くなった時、多額の相続税が発生し、相続税の支払いのために、土地を売るとか。相続税を軽減するために、アパートを建築するなどのイメージです。しかし、実際は相続税の課税対象になるケースは全体の4.2％。25人に1人の割合です。

相続税が発生する（しそうな）方には、税理士さんがいたり、節税対策の営業がきたりと、サポートする方もいます。この相続プラザでは、残り95％の相続税の課税対象にならない方を主な対象にしております。

世の中、絶対という言葉が適用されることは少ないですが、人は死ぬということは絶対です。資産があろうがなかろうが、相続が発生することも絶対。相続手続きが必ず必要になります。

上記の例のように、相続に詳しい方が周辺にいればいいのですが、そうでない方は、誰に相談（依頼）していいのか分からない、安心して相談できる人が欲しい、まとめて相談できるとありがたい、という思いがあり、その思いに応えるのが、この相続プラザです。

相続プラザの主な業務

１．相続が発生したお客様の手続きの代行
２．様々な問題解決のお手伝い
３．いざという時に慌てない事前相談

詳しい内容は、相続プラザのサイトにてご確認ください。

以下にご紹介するのは、相続プラザ第一号店（花小金井）代表の内藤さんのコラムより抜粋したものです。

≪誤解≫

１．遺言を作ったら、もう自分のものじゃない。自宅やマンションも処分できないし、預金も使うことができない。

２．有効な遺言書がある以上、相続人同士の話し合いで、遺言書の内容と違う財産分けをすることはできない。

３．夫が多額の借金を残して亡くなりました。夫は、妻を受取人とする生命保険に加入していました。生命保険金を受け取ると相続放棄ができなくなる。

４．私は何ももらわず遺産分割協議書に署名捺印した。もし父に借金があったとしても、財産を相続した長男が責任を負い、私は借金を支払う必要はない。

５．相続についての相談は、弁護士さんか税理士さんだ。

以上、５つの例はすべて誤解です。

−−ここまで

私も相続アドバイザーに認定されておりますが、相続の相談は少なく、不動産や住宅ローンの相談が大半です。しかし、この相続プラザの形は、不動産や住宅ローンの相談を気軽にできる、横断的に対応するというコンセプトは、弊社の業務に相通じるものがあると感じ、弊社のこれからの業務に見習いたいと思います。

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生前測量

不動産売買に限らず、相続でも、測量（≒土地の特定と正確性）は、とても大事なことです。しかし、相続が発生した後に測量をしようと思っても、いろいろなマイナス要因がある。

相続対策と言えば節税対策というイメージがあるが、納税資金の準備、揉めないようにするのも、相続対策として大事なこと。境界紛争（対隣接者、相続人間）にならないために、相続対策の基本として、資産の把握≒生前測量はとても重要になってくる。

［生前測量のメリット］

１．将来の境界紛争が防げる。　→　境界を知らない人（相続人）だと相手から足元を見られる。
２．時間的な余裕が出来る。　→　相続後だと申告期限に間に合わないことも　→　特例適用不可
３．物納しやすくなる。　→　物納では境界確認、測量は必須。越境物廃除。
４．測量費用を経費として考えられる。　→　相続税の減少

境界が不明、正確な現状が把握できていない土地などの場合は、ぜひ生前測量をすることをお勧めします。（相続だけではなく売却を検討しているとしても）

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等価交換

等価交換とは、土地所有者の土地の上に、デベロッパー等が建築工事費等を負担して中高層耐火共同住宅を建設し、それぞれの負担割合に応じて竣工したマンションを取得する事業方式。

例：5億円相当の土地　→　一戸5,000万円のマンション20戸が竣工　→　10戸を地主が取得

等価交換の最大のメリットは、不動産譲渡税の課税を繰り延べ（※）と所有地の新しい建物に住めること。※繰り延べを受けるためには、等価交換の条件をクリアする必要がある。

課税を繰り延べるとは、等価交換時の土地等の譲渡利益に対しては課税なし。しかし、買換え資産（マンション）を譲渡する際、売った土地の取得原価を採用するため、譲渡税が増える。結果的には遡って課税することになる。

また、等価交換方式で取得したマンションを賃貸し、その不動産所得を申告する際の減価償却費は、基になる取得原価を採用するため、減少することになる。

［等価交換の条件］

１．個人が、既成市街地等およびこれに準ずる区域として政令で定める区域内にある土地等、建物または構築物を譲渡すること。ただし、譲渡資産の従前の用途は問わない。

ポイント：政令で定める区域内かどうかの確認

２．譲渡した土地等または建物・構築物の敷地の上に建設された耐火共同住宅とその敷地に買い換えること。

・耐火建築物または準耐火建築物であること
・地上階数が3階建て以上であること
・床面積の1／2以上が住宅の用に供されるものであること
・譲渡資産の取得者または譲渡者自らが建築すること
・譲渡資産を譲渡した年の1／1以降に買換え資産を取得すること
・譲渡資産を譲渡した年の12／31までに買換え資産を取得すること（特例で最長翌年3年内）
・買換え資産を取得してから1年以内に居住,事業に供すること（見込み、親族一部可）

［等価交換のメリット］

・自身で建て替えると資産規模は大きいが高額な借入金が生じることもあり
・売却すると現金化され、納税はしやすいが相続税が増加する
・複数の区分所有になれば、分けやすく、売りやすく、賃貸経営のリスクも分散する
・事業資金を土地代金でカバーでき、借入金を少なくできる
・ゆかりの土地で新しい建物に居住できる

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相続アドバイザー養成講座

6月6日（水）、相続アドバイザー養成講座が開かれる高田馬場のオフィスビル４階の教室は、多くの受講生から発せられる意欲で、緊迫した雰囲気になっています。

私は、真ん中よりやや後方で、第11講座“不動産業と相続”の講師である“ホリホーム・中條さん”の登場を待ちました。

定刻の少し前、講師控え席に、中條さんが着席しました。穏やかな人柄で人徳が滲み出る感じの中條さんが、どのような講義をされるのか、興味津々です。


講義が始まると、想像は簡単に裏切られてしまいました。

とても分かりやすく理路整然と、実例に沿った話を場面場面がリアルに思い描けるようにスムーズに話されるのです。お話が上手い方は、えてして“やり手”であるという印象を与えて、警戒心が生まれてくるものです。

しかし、やはり、中條さんは中條さんであり、どの話・実例の中にも、中條さんの人柄と高い意識が根付いていることが伝わってきます。


ここでしょうね、この相続アドバイザーの真骨頂は。


高いスキル、知識と経験、レベルの高い専門家のネットワーク、相続アドバイザーの基本的なところは当然なのですが、それ以上に、相続に関わる当事者の方にとって、どのような相続が良いのか、本質を見抜き、適切なサポートをしていくという意識の高さ。

中條さんは、私の師匠筋にあたるお二人が口を揃えて、“中條さんに見習っている、中條さんが目標であると”言います。そのことを耳にタコができるほど聞いてきましたので、どんな方だろう、どんな話をされるのであろうと思っていましたが、今回の講義を聞いて、納得しました。


今まで10回弱の講義を受けて参りましたが、中條さんが師匠としている野口さん（第１講座）を始め、どの講義でも、講師の方の意識とスキルの高さには驚くばかりです。

以前から面識のある協議会の評議員の方から、“どの講座もすごく濃いよ”と聞かされていましたが、そのことがとても実感されます。

受講生は全国から参加されています。中身がなければ、時間、交通費などから、
脱落者が出てきて、だんだん減ってくるのですが、養成講座の半分が過ぎても、参加者が減らないことを見ると、私だけではなく、受講しているみんなが、“この養成講座は外せない”と思っているのでしょう。

この思い、熱意が、講義開始前の緊迫感を醸し出しているのではないでしょうか。この事実が養成講座が本物であることを証明しています。


私が携わっている不動産でも、宅建の資格があるからといって、一人前にはなれないのと同様に、相続でも養成講座を聞いたからといって、すぐには一人前にはなれないでしょう。どちらも奥深いものだと思います。

この養成講座は、相続の基礎知識を教えているものですが、それ以上に、意識を高く持たなくてはいけないよ、ということを２０回の講座の中で伝えたいのだと感じております。

相続アドバイザー協議会の詳細はこちら

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遺産分割

複数の相続人がいる場合、相続財産は相続開始とともに、いったん全相続人の共有財産となる。それを各相続人の相続分に応じて分割して、個々の所有、名義とすることが遺産分割です。

◆ 分割の方法

１． 遺言による“指定分割”
２． 相続人全員の話し合いによる“協議分割”　→　全員連名、実印押印の遺産分割協議書
３． 家庭裁判所の審判による“調停、審判による分割”

※ 遺言による指定分割は、法定相続分よりも優先される。
※ 協議分割の場合、必ずしも法定相続分で分ける必要はない。
※ 遺産分割に期限はないが、税制の特例には期限があり、それまでには分割することがよい。

被相続人は、遺言で、分割の方法を定め、若しくはこれを定めることを第三者に委託し、又は相続開始の時から５年を超えない期間内分割を禁ずることができる。（民法908条）→家庭裁判所の審判により分割禁止の取り決めであれば分割できない。これは期限がない。

◆ 遺産の分配方法

１． 現物分割
不動産や現金などの現物を分ける。

２． 代償分割（代物分割）
法定相続分以上に財産を取得する相続人が他の相続人に金銭や他の財産を渡す。
　　遺産分割協議書に代償金を明記すれば相続税、明記しないと贈与税の対象になる。

３． 換価分割
　　お金に換金して分ける。

４． 共有分割（別記）
　　相続人で財産を共有する。

◆ 遺産分割の留意点

遺産分割に先立ちもっとも重要なことは、相続人を確定することである。これは司法書士等の専門家に依頼するのが望ましい。もし、一人でも相続人を見落としてしまったら、遺産分割無効の訴えを起こされてしまう。

また、生前の相続対策でも相続人の確定は必要であり、まず最初に取り掛かる作業。

遺産分割が合法的に成立した後、分割しなおすことは可能だが、贈与税が発生する。申告や登記の前ならやり直しは可能だから、ギリギリまで待つのが柔軟な対応を可能にする。

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相続における共有

被相続人が亡くなり、相続が発生するとその瞬間に遺産は法定相続分で所有権が移転し、遺産分割未了共有となります。

その後、遺言があり、遺留分を侵害していなければ確定し、遺言がなければ、相続人による協議が必要です。この協議で全員が合意に至れば、どのような分け方をしても有効になります。

遺産分割未了共有の状態でも、法定相続分であれば共有での登記が可能であり、この登記は相続人が単独でも行えます。この登記が入ってしまうと、遺言があっても、登記をするには手続きが必要になります。

不動産を取引する場合、登記簿の確認をしますが、登記原因が“相続”になっている場合は、未了共有なのか民法上の共有なのかは判別できないので、登記申請書で確認する必要があります。もし、未了共有なら遺言や遺産分割協議で違う登記内容になってしまうことがあります。

相続での民法上の共有は、遺産分割協議などの確定した共有であり、分割請求や強制換価分割ができるようになります。

もし、不動産を共有で相続する場合、親子や夫婦ならまだしも、兄弟姉妹での共有は避ける方が懸命です。不動産を共有すると全体に所有権が及んでしまい、いざ売却しようとしても全ての共有者から合意を得なければなりません。親子や夫婦なら合意しやすいですが、兄弟姉妹になると価格面で強気と弱気が交差したりなど、なかなかまとまらないというようなことがよく起こります。

そして、この兄弟姉妹の共有が続くうちに、この誰かが亡くなり、さらに相続が発生すると、相続人が新しい共有者になり、共有者の数が増えてしまいます。叔父、叔母と甥、姪などの関係になると、さらに合意が難しくなり、不動産が塩漬けということになってしまう恐れがあります。

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土地評価は税理士次第

１年間の死亡者数は約100万人。そのうち、相続税の申告をする必要がある人は4.5万人。税理士さんの登録数は約7万人なので、単純計算で、税理士さん一人当たり相続税申告を担当するのは年0.6件。年数件〜数十件を担当される税理士さんもいらっしゃいますので、相続税の申告を一切手掛けない方も相当数に上ります。

不動産屋でも、売買、賃貸、自宅用、事業用、種別ごとなど、その専門は多岐に渡り、携わっていないと専門外は分からないということがあります。税理士さんも同じですね。税理士試験は、必須と選択で5科目に合格すれば資格が取れますが、そのうち“相続税”は選択科目になり、勉強すらしたことがないという方もいます。同じ税金のことですから、一般の方よりは理解あるとは思われます。しかし、依頼するなら、やはり“相続に強い税理士”さんにすることをお勧めします。

（税理士さんも、相続は専門外ですからと言えばいいのですが、知識で売っている商売なので、分からない、知らないというのは心情的に言いづらいのでしょう。でも、依頼者のことを考えたら、専門外で迷惑を掛けることを避けるのが、プロだと思います）

相続税を申告するにあたり、相続財産を評価することが第一歩になります。日本の相続では、財産の大部分を土地が占めます。現金・預金などは誰が評価しても一緒ですが、土地の評価は担当する方によって、大きな違いが出ます。

土地を評価する基本方式は、路線価方式と倍率方式の二種類があります。

・ 路線価方式
国税庁から出される路線価（道路に面する土地の単価）に面積を乗じて計算。
路線価は“理想的な土地の単価”を出しているため、諸所の事情を考慮します。

・ 倍率方式
　　路線価が算出されていない地域に適用。固定資産評価に国税庁の定めた倍率を乗じて計算。
　　もともとの評価が個別要因を考慮していないこともある。

このように、土地の評価は路線価や固定資産評価を基にして算出されますが、ここをそのままで行くか、何かしらの減価要因を見つけて評価を下げるかは、担当者の力量によって違ってきます。

ただ、減価要因と言っても、税務署に対する説得力がなければ意味がありません。また、どうしても減価要因が見つからない場合もあります。

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相続時の登記手続き

◆ 登記手続き

・ 遺言がある場合

公正証書遺言　→　除籍謄本取得後、すぐに登記が可能
自筆遺言　→　家庭裁判所の検認手続き後に登記が可能

・ 遺言がない場合

　　遺産分割協議前でも法定相続での登記手続きなら1人でも可能
　　遺産分割協議後、協議の内容に伴う相続登記なら確定

◆ 登記原因

・ 「・・を相続させる」遺言による登記：原因“相続”
→　遺留分減殺請求の可能性、農地法考慮不要、相続人の単独申請

・ 「・・を遺贈する」遺言、相続人以外への遺言による登記：原因“遺贈”
　　　→　農地法許可届出必要、遺言執行者と受遺者の共同申請

・ 死因贈与による仮登記と本登記：原因“贈与”
　　　→　生前の贈与契約による登記手続き、仮登記は消えない

・ 遺産分割による登記：原因“相続”
　　　→　相続財産帰属確定

・ 法定相続登記：原因“相続”
　　　→　単独でも可能なため、遺産分割協議の内容が不明

相続登記があったら、実体の確認が必要。不動産登記法の改正により、登記原因証明情報の提出が必須になり、利害関係人であれば、登記原因証明情報の閲覧が可能になりました。

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相続対策の基本

１． 財産分けでもめないための対策

法定相続は“平等”ではあるが“公平”ではない。この隙間を埋めるのが遺言であり、その中の“付言事項”が、遺留分・減殺請求に効果が出ます。

相続争いというと“（プラスの）財産”を引き継ぎ、奪い合うイメージがあるが、実際には、不良資産や借金などのマイナス分を押し付けあうという相続争いもある。全てを清算してみたらマイナスということであれば、放棄するということで全員一致するが、トータルはプラスだけど、誰も引き取りたがらない資産があると、遺産分割協議は難航することになる。

借金は、遺産分割に馴染まず、債権者側の承諾がなければ、法定相続分で相続することになるので、借金の相続を考慮した分割ができるようにしておく。

２． 円滑な納税のための対策

相続税は現金一括払いが原則であり、円滑な納税のために、納税の資金準備をする必要がある。

・ 納税を見据えた遺産分割（ができるように、納税資金用の資産を準備）
・ 生命保険の活用
・ 不良資産の生前売却（売却の諸費用で節税対策にも）
・ 資産組替え

３． 相続税を少なくする対策

資産規模を維持しながら、収める相続税を少なくする。

・ 現金を評価の低い資産へと組み替える（資産組替え）
・ 贈与などで資産を移す（納税対策にも）
・ 生命保険の活用（納税対策にも）
・ 養子縁組などで基礎控除引き上げ、税率引き下げ

この相続対策は上記の順番が大切であり、それぞれの対策が相互に反発することもあるので、総合的な見地からみること、本質を見極めることが大事になります。

すべてを完璧にという対策はまず無理であり、どこを捨てて、どこを得るか、欲張らずに行うことが相続を成功へと導きます。

基本は、どう分けて、どう納めるのか、それが結果的に節税対策にも繋がります。

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資産組替

相続税対策の基本のひとつが、相続財産の評価を下げることです。しかし、多くの方が錯覚しているのが、“借金をすればプラスの財産と相殺されて評価が落ちる”という認識です。

借金と財産評価の例

現在の資産：資産（プラス）2億円と負債（マイナス）1億円　→　課税価格1億円

この資産構成で、銀行から1億円の借金（マイナス資産）をすると、プラスマイナス“0”になって、課税価格ゼロだから相続税もゼロ？

借金したということは、現金1億円がプラスになったということですから、資産構成は、プラスが3億円、マイナスが2億円で、課税価格は1億円のままです。

借金して、そのお金を自分（被相続人）のために使ってしまうなら、プラスの資産が増えないので、課税価格は減少し、相続税も減ります。しかし、相続する資産そのものも減少することになります。生きている間を有意義にということであれば、これでも良いのですが。

また、逆パターンとして、上記の資産構成で資産から借金を返してしまっても、プラスが１億円、マイナスがゼロで、課税価格は1億円です。このケースでも相続税は変わりません。

上記の資産構成で、借金で得た現金1億円で1億円のアパートにしたら、現金から固定資産税評価額に変わるだけで、相続財産の評価減になり、さらに賃貸物件であることから借家権分が差し引かれ、さらにその敷地も貸家建付地として評価減になります。

資産価値をそのままに、相続税を減らすのは、借金そのものに意味があるのではなく、借金で得た現金を相続税評価の低い資産に組み替える“資産組替”によって生じるのです。

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