住宅ローン11月分実行金利

各銀行より平成20年11月実行分の住宅ローン金利が発表されました。

主要銀行の主な11月実行金利は、以下の通りです。
（比較しやすいように全期間優遇適用後で表示します）

・変動金利　三菱東京UFJ銀行：1.675％
　　　　　　三井住友銀行：1.875％
　　　　　　みずほ銀行：1.875％
　　　　　　千葉銀行：1.875％
　　　　　　住友信託銀行：1.475％
　　　　　　中央三井信託銀行：1.575％
　　　　　　三菱UFJ信託銀行：1.875％
　　　　　　中央労働金庫：1.625％

・３年固定　三菱東京UFJ銀行：2.30％
　　　　　　三井住友銀行：2.50％
　　　　　　みずほ銀行：2.50％
　　　　　　千葉銀行：2.45％
　　　　　　住友信託銀行：2.05％
　　　　　　中央三井信託銀行：2.20％
　　　　　　三菱UFJ信託銀行：2.30％
　　　　　　中央労働金庫：1.65％

・５年固定　三菱東京UFJ銀行：2.50％
　　　　　　三井住友銀行：2.70％
　　　　　　みずほ銀行：2.65％
　　　　　　千葉銀行：2.75％
　　　　　　住友信託銀行：2.15％
　　　　　　中央三井信託銀行：2.35％
　　　　　　三菱UFJ信託銀行：2.35％
　　　　　　中央労働金庫：2.20％

・10年固定　三菱東京UFJ銀行：2.75％
　　　　　　三井住友銀行：2.95％
　　　　　　みずほ銀行：2.80％
　　　　　　千葉銀行：2.90％
　　　　　　住友信託銀行：2.30％
　　　　　　中央三井信託銀行：2.50％
　　　　　　三菱UFJ信託銀行：2.50％
　　　　　　中央労働金庫：2.25％

・35年固定　三菱東京UFJ銀行：3.13％
　　　　　　三井住友銀行：3.09％
　　　　　　みずほ銀行：2.91％
　　　　　　千葉銀行：3.19％
　　　　　　中央三井信託銀行：2.91％
　　　　　　中央労働金庫：3.55％

※三菱東京UFJ銀行は自己資金比率により選択できない固定期間もございます。

11月の適用金利は、全行、ほとんどの金利体系で0.1％±前後引き下げられました。10月の金利動向は、リーマンショック後の混乱の中、迷走しておりましたが、投資市場から堅めの商品への流入での資金余剰で、低下傾向にあったのかと思われます。

年内も残すところ12月の適用金利がどうなるかになりましたが、例年、年末は資金需要（いわゆる年末資金）が多くなることから、状況に変化がなければ、少し上昇するのではないかと、個人的には思っております。（あくまでも予想です）

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住宅ローン減税延長と入居時期

最近、住宅ローン減税延長、しかも、過去最大規模になるとの話を聞き、年内入居を目指していたが、入居の時期を延ばして新制度で適用を受けたい、という相談が多くなりました。

もちろん、もともと入居の時期・引渡しなどが新年であるなら問題ないですが、問題なのは、年内入居・引渡しの予定だったところを延ばそうというケースです。このようなご相談を受けた場合、基本的には現行制度にならざる負えないのではないかとお答えしております。

ご相談頂く方々のお気持ちは分かるのですが、不動産購入・建築請負の契約をすでにしているのであれば、住宅ローン減税の動向により、引渡し期日などの取り交わした約束を反故にすることはできないと思われるためです。

売主などの相手方が、事情を理解して譲歩してくれれば問題ないですが、約束どおりにしてくださいという回答であれば、それを崩すことはできません。（そのくらいいいじゃないかというのは購入者側の勝手です。約束を反故にすることができてしまうと、反対に何かしらの事情で相手側からも反故にされることができてしまうという裏返しになります。）

契約の内容を遵守しながら、入居時期の操作でなんとか新制度の適用にしようと思うと、いろいろな障壁がでてきます。

住宅ローン減税の基本は、入居の時期で判断されます。不動産の所有権移転や保存の登記は年内だが、入居の時期が新年であれば、新年の制度で適用されます。

しかし、不動産の所有権移転や保存の登記を受けるにあたり、代金の支払い義務が生じます。この代金は住宅ローンを借りて支払うことになり、住宅ローンを借りる際に結ぶ“金銭消費貸借契約”では住民票異動後の新住所で行なうことが一般的です。

住民票を異動し新住所で手続きをする理由は、自宅用の不動産取得ということで税金を減額すること、不動産登記の名義人の表示を新住所で行なうこと（後々の費用軽減）、銀行側が自宅用の購入であることを確認することなどです。

※本来、住民票は引越し後に異動するべきもの（規則でも）ですが、現実的な実務としては、先に異動せざる負えないのが現状です。（縦割り行政の矛盾と手続き際の都合が優先されてしまうため）

上記別記でも書かせていただいたとおり、住民票の異動は引越し後というのが前提で、住宅ローン減税の申請でも住民票の添付で入居の時期を判断しているのが現状ではないかと思います。

今までは、年が明けるごとに減税幅が縮小していくことから、新年の入居だが旧年の入居扱いにはできないかという相談がありました。その際、税務署にそれとなく確認したところ、書類上よりも実態を優先するとの回答を頂きました。（住民票の操作だけではダメよ、ということです）

この通りであれば、住民票は年内だが入居は新年ということで申請すれば新制度での適用になると思われますが、現状としては住民票の異動の時期で判断されるのではないかということもあり、確実なことは言えません。建前では、住民票の異動＝入居済みということですので。

このように税務署の判断次第でどうなるか分からないものであれば、あまり画策せず、実体のままで動き、申告するのが良いのではないでしょうか。

ギリギリの時期になる方にとっては、とても残念に思われると思いますが、今回の件では、大きな金額になる住まいの購入に関わるような政策や税制を突発で行なう政府・与党に問題があるのではないか。

単純に上乗せするような減税であれば、今回のような相談もなかったのでしょうが、年を跨ることで大きな違いが生じるような内容を、年末も迫って行うのは感心しません。

さらに、過去最大の減税幅にすると表明しておりますが、年間60万円以上の所得税を納め、今後10年間の残高が6,000万円を下回らないような住宅ローンを組んで、不動産を購入する人って、間違いなく富裕層。

一般的な標準家庭（仮に年収600万円、所得税が年20万円程度）では、最大控除額＝所得税の納付額から、年間20万円の減税にしかならず、10年間でも200万円までにしかならない。これなら、現行制度と対して変わらず、新制度の恩恵を受けるのは、年収が1,000万円程度の方からになるのではないか。

住宅ローン減税を対象外だった方が、延長の恩恵を受けて減税になる方にとっては良かったのですが、今年で終わることを認識して購入に動いた方は悲しい。また、現金で購入する人（富裕層だけではなく）、賃貸生活をする人には何の恩恵もない。

これから購入しようという方は、税制でタイミングを判断するのではなく、家族や生活の状況から判断すれば、このような悲しいことはなくなります。（もともと住宅ローン減税は当てにせず計画する）

これは、不動産市況や金利動向でも言えます。社会環境はおまけであり、主はご購入されるご自身とご家族です。

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住宅ローン10月分実行金利

各銀行より平成20年10月実行分の住宅ローン金利が発表されました。

主要銀行の主な10月実行金利は、以下の通りです。
（比較しやすいように全期間優遇適用後で表示します）

・変動金利　三菱東京UFJ銀行：1.675％
　　　　　　三井住友銀行：1.875％
　　　　　　みずほ銀行：1.875％
　　　　　　千葉銀行：1.875％
　　　　　　住友信託銀行：1.475％
　　　　　　中央三井信託銀行：1.575％
　　　　　　三菱UFJ信託銀行：1.875％
　　　　　　中央労働金庫：1.625％

・３年固定　三菱東京UFJ銀行：2.35％
　　　　　　三井住友銀行：2.55％
　　　　　　みずほ銀行：2.55％
　　　　　　千葉銀行：2.45％
　　　　　　住友信託銀行：2.05％
　　　　　　中央三井信託銀行：2.25％
　　　　　　三菱UFJ信託銀行：2.40％
　　　　　　中央労働金庫：1.65％

・５年固定　三菱東京UFJ銀行：2.55％
　　　　　　三井住友銀行：2.75％
　　　　　　みずほ銀行：2.70％
　　　　　　千葉銀行：2.75％
　　　　　　住友信託銀行：2.15％
　　　　　　中央三井信託銀行：2.40％
　　　　　　三菱UFJ信託銀行：2.50％
　　　　　　中央労働金庫：2.20％

・10年固定　三菱東京UFJ銀行：2.85％
　　　　　　三井住友銀行：3.05％
　　　　　　みずほ銀行：2.90％
　　　　　　千葉銀行：2.90％
　　　　　　住友信託銀行：2.35％
　　　　　　中央三井信託銀行：2.60％
　　　　　　三菱UFJ信託銀行：2.65％
　　　　　　中央労働金庫：2.25％

・35年固定　三菱東京UFJ銀行：3.31％
　　　　　　三井住友銀行：3.29％
　　　　　　みずほ銀行：3.09％
　　　　　　千葉銀行：3.07％
　　　　　　中央三井信託銀行：3.09％
　　　　　　中央労働金庫：3.40％

※三菱東京UFJ銀行は自己資金比率により選択できない固定期間もございます。

10月の適用金利は、全行、ほとんどの金利体系で0.1％前後引き上げられました。長期金利はほとんど上がっていないと感じておりましたが、長期金利の上昇による引き上げとのことです。なにか難しいところで判断されているのでしょう。

今回の金利を確認していたところ、三菱東京UFJ銀行にて大きな改定がございました。

改定内容は、購入価格に占める自己資金の割合（自己資金比率）により、金利体系や優遇内容、（実質的に）選択できる固定期間を区別したことと、５年未満の当初優遇は廃止されました。※５年未満の全期間優遇は継続。

分け方には３つのパターンがあります。

◇自己資金比率20％以上の場合

　・保証料無料（実質-0.2％優遇）
　・全期間優遇の選択が可能

◇自己資金比率20％未満かつ購入価格以内

　・保証料負担が必要
　・全期間優遇の選択が不可

◇借入額が購入価格を上回る（諸費用も借りる）

　・保証料負担が必要
　・全期間優遇の選択が不可
　・優遇金利幅の縮小（0.2％高い適用）

購入価格を上回る金額も借り入れることが可能であると金利体系で打ち出したことにも違和感がありますが、それ以上に、自己資金の有無や割合で優遇内容を明確に分けたことに驚きました。

簡単に言えば、自己資金をたくさん持っているような方には他行以上に優遇しますよ、当行で借りてください！。自己資金をあまり持っていない方は、他行へ行ってください！どうしても当行でと言うなら、金利を高くしますよ。ということでしょうか。

短い期間の当初優遇をなくし、かつ、実質的に自己資金が少ない人に短い期間の金利体系を選択できなくしたのは、サブプライムローン問題にも影響しているかもしれません。

自己資金の割合は関係なく、当初優遇期間が終了後に金利が優遇幅のギャップによる急激な上昇が家計の負担に大きな変化を与えることはよくないということ、自己資金が少ない人が短い固定期間を選択するのは、将来の金利上昇時に返済額が上昇したことが破綻につながりやすいということ。

銀行の本音が露骨に見えた金利体系の見直しでしたが、自己資金が少ないことによるリスクと、短い固定期間のリスクは、貸す側のリスクであるとともに、借りる側のリスクでもあります。

今回の改正を、区別差別のような嫌悪感をお持ちになる方もいるかもしれませんが、貸す側の責任ということを意識したものでもあるかもしれません。

銀行からのメッセージと受け止め、一度考えてみてはいかがでしょうか。

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フラット35Ｓの適用条件緩和

住宅金融支援機構は、金利優遇などを行う「フラット35」Ｓの適用について、10月１日から４つの基準のうち１つを満たすのみで適用すると発表しました。

「フラット35」Ｓは、「省エネルギー性」「耐震性」「バリアフリー性」「耐久性・可変性」の４つの基準にのうち、２つ以上の基準を満たす住宅について、当初５年間の借り入れ金利を0.3％優遇するとしていた。

条件を緩和したのは、不動産市場の低迷などを踏まえ、今回政府から発表された「安心実現のための緊急総合対策」における「住まいとまちの再設計」の一環として、住宅投資の活性化を図るためとしている。

≪技術規準≫

◆省エネルギー性 　
　省エネルギー対策等級４の住宅

◆耐震性
　耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）２または３の住宅
　免震建築物（※1）

◆バリアフリー性
　高齢者等配慮対策等級３、４または５の住宅

◆耐久性・可変性
　劣化対策等級３、かつ、維持管理対策等級２または３の住宅
（共同住宅等については、一定の更新対策（※2）が必要）

(注) 各技術基準は「住宅の品質確保の促進等に関する法律」に基づく住宅性能表示制度の性能等級等と同じです。住宅性能評価書を取得しなくても【フラット35】Sをご利用いただけます。

※1 免震建築物は、住宅性能表示制度の評価方法基準1−3に適合しているものを対象とします。

※2 一定の更新対策とは、躯体天井高の確保（2.5ｍ以上）及び間取り変更の障害となる壁または柱がないことです。

〜住宅金融支援機構のＨＰより〜

今回の条件緩和は、金利を優遇して生活支援をするというお題目よりは、融資を拡大して機構のシェアを伸ばしたいというのが本音ではないか。

緊急総合対策ということであれば、技術レベルを抑えることよりは、金利の優遇幅を拡大した方が良いのではないかと思われる。

また、技術レベルを落とすことは、200年住宅、長期優良住宅を推進して社会ストック、資産形成を築くという今の流れに逆行することにもなる。

技術レベルを落とし、対象となる物件を拡げることは、昔、公庫で行った“ゆとり返済”などと同じように、長期的な視野に欠け、目先のことだけしか考えていない。

シェアを拡げるにしても、もうちょっと違うやり方があったのではないか。

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自営業者の住宅ローン

サラリーマンの方はお勤め先や収入から、住宅ローンの目処はある程度つけやすいが、会社役員、自営業者や個人事業主の方が住宅ローンを組む場合は、個別の要素に左右され、かなり難しいものがある。

サラリーマンの場合、会社そのものも少しは見られるが、基本的には収入と返済の比率、勤続年数、転職歴の個人的な要素で判断されるのに比べ、自営業者の場合、個人のことだけではなく、会社・事業全体を見られる。

さらに景気などの一時的な波に影響されるため、３期（３年）の内容をチェックし、安定具合、成長具合なども審査される。また、サラリーマンの方が収入をベースにして判断されるのに比べ、個人事業主の場合、所得をベースに判断される。※法人成りしている場合は、役員でも給与収入。

サラリーマンの場合、収入から税務上で定められた給与所得という所得額が算出され、自営業の場合、収入（売上）から経費を差し引いた事業所得が算出される。自営業者の場合、節税のために所得を抑えることも、住宅ローン審査をより厳しくさせている。

住宅ローンの審査では、サラリーマンは収入で判断され、自営業は所得で判断される。ここが第一関門として大きく差が開く。※サラリーマンも給与所得で判断されれば公平かもしれない。

また、サラリーマンの方は、失礼な言い方かもしれませんが、個人が辞めたり病気で休んでも会社は存続するが、自営業では、個人が辞めたり休んだら、事業そのものが行き詰ることが多い。個人に比重がかかる分だけ、リスクが分散されていない≒安定性がない、と判断されることも審査を厳しくしている。

なお、個人の金融履歴（事故情報やクレジット・消費者金融の履歴）や健康状態（団信）については、どちらでも同じ。

私個人が住宅ローンを借りられないのは、私や会社そのものの問題なのかもしれない。自営業者でも借りられる方は多いが、やはり審査は厳しい。私の感覚では、同じような収入・所得でも、サラリーマンの半分くらいの評価しかないのではないか。さらに不動産業の場合、さらに半分程度の評価で、サラリーマンの方と比べたら４分の１程度の評価しかないと感じる。（うちだけかな・・）

最近、脱サラ（とはいまどき言わないかな）、起業する方も多くなってきましたが、家を買うということを考えたら、起業する前に動いた方がいい。もし、起業してしまったら安定して３年を経過するまで買えないとお考えください。

逆に、銀行が審査を厳しくする→リスクがある、ということを考えれば、起業を考えているなら、家を買って住宅ローンを抱えるということはリスクがあるんだよということ。起業するなら、家は我慢する。時間が経って、事業も安定し、儲かったら、家を買う。家を買うために頑張るという励みにするくらいでもいいのかもしれません。

自営業者の場合、個々の要素で大きく審査結果が変わり一概に言えない面もあるのですが、難しい部分があるのが実情です。

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住宅ローン９月分実行金利

各銀行より平成20年9月実行分の住宅ローン金利が発表されました。

主要銀行の主な9月実行金利は、以下の通りです。
（比較しやすいように全期間優遇適用後で表示します）

・変動金利　三菱東京UFJ銀行：1.675％
　　　　　　三井住友銀行：1.875％
　　　　　　みずほ銀行：1.875％
　　　　　　千葉銀行：1.875％
　　　　　　住友信託銀行：1.575％
　　　　　　中央三井信託銀行：1.575％
　　　　　　三菱UFJ信託銀行：1.875％

・３年固定　三菱東京UFJ銀行：2.25％
　　　　　　三井住友銀行：2.45％
　　　　　　みずほ銀行：2.45％
　　　　　　千葉銀行：2.35％
　　　　　　住友信託銀行：2.05％
　　　　　　中央三井信託銀行：2.15％
　　　　　　三菱UFJ信託銀行：2.30％

・５年固定　三菱東京UFJ銀行：2.40％
　　　　　　三井住友銀行：2.65％
　　　　　　みずほ銀行：2.60％
　　　　　　千葉銀行：2.65％
　　　　　　住友信託銀行：2.15％
　　　　　　中央三井信託銀行：2.30％
　　　　　　三菱UFJ信託銀行：2.40％

・10年固定　三菱東京UFJ銀行：2.75％
　　　　　　三井住友銀行：2.95％
　　　　　　みずほ銀行：2.80％
　　　　　　千葉銀行：2.80％
　　　　　　住友信託銀行：2.35％
　　　　　　中央三井信託銀行：2.50％
　　　　　　三菱UFJ信託銀行：2.60％

・35年固定　三菱東京UFJ銀行：3.29％
　　　　　　三井住友銀行：3.29％
　　　　　　みずほ銀行：3.07％
　　　　　　千葉銀行：3.06％
　　　　　　中央三井信託銀行：3.07％

８月に続き９月も、長期金利の低下を受けて、全面的に引き下げられました。金利水準は現時点でのほぼ底と言ってもよいでしょう。

今後の利上げも当分ないのではという観測が占めており、しばらくの間はこの水準から少し上くらいの間を推移するものと思われます。

この状況を見て、金利の先高感もないことからゆっくりできるという考えもあるでしょうし、底に近いから今のうちにという考えもあるでしょう。このあたりはどちらも正解。

金利動向ではなく、自分たちの状況に合わせて、住まいを購入するタイミングを考えるということです。

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2008年度末期限の住宅税制

年内の入居で期限切れを迎える住宅ローン減税が延長されるかどうかという話題が出ておりますが、この“年内”という期限は所得税が暦年課税のためであり、この他の税は年度末にて切り替えられます。

住宅ローン減税は延長気配が強くなっておりますが、この他の税制に関しての動きは見えておらず、注目度も低いことから、そのまま期限切れになる可能性もあります。

住宅ローン減税に間に合うかどうかの期限ギリギリに駆け込みで動かれた方も多いが、税制の期限で慌ててバタバタするのはお勧めできません。今年度末が期限の税制を改めてチェックしておきます。

・印紙税

不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置として、1,000〜5,000万円の場合、２万円→１.５万円、5,000万〜１億円の場合、６万円→４.５万円に軽減。

・登録免許税

1）住宅用家屋の所有権の保存登記の税率の軽減として1000分の4→1000分の1.5に軽減。

2）住宅用家屋の所有権の移転登記の税率の軽減として1000分の20→1000分の3に軽減。

3）住宅取得資金の貸付け等に係る抵当権の設定登記の税率の軽減として1000分の4→1000分の1に軽減。

・不動産取得税

1）住宅や土地の税率の軽減として４％→３％に軽減。

2）住宅用の土地を取得した際の算定の基準となる評価額の軽減として２分の１に軽減。

これらの軽減措置が延長になるのか、このまま打ち切りになるのが見えるのは、早くて今年秋の来年度税制について案が出てくる時、遅いと来年の予算編成時期になります。

税制の期限内で購入することが目的ではなく、購入して快適に生活することが目的になる。使えるなら優遇を利用し負担を軽減することは大事であるが、快適に生活ができるかどうかの検証する時間を持たずに、期限ばかり気にするのは本末転倒な話である。

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“日本版サブプライム危機”より

ソフトバンク新書より、石川和夫氏（新日本パブリック・アフェアーズ上級執行役員）、生駒雅氏（エス・ピー・シー・コンサルティング取締役社長）、冨田清行氏（新日本パブリック・アフェアーズ　シニア・コンサルタント）の共著により、アメリカで起きたサブプライムローン問題が日本でも起きようとしている危機を警告した“日本版サブプライム危機”が発刊されました。

同書は、バブル経済崩壊後、国の経済政策として行われた旧住宅金融公庫による住宅ローンの融資が、アメリカで起きたサブプライムローン問題と同じく、日本版のサブプライムローン問題を引き起こすと論じています。

なぜ、旧住宅金融公庫の融資が問題を引き起こすのか。それは、ゆとり償還（ゆとり返済）の設定、返済比率の引き下げ、融資限度割合の撤廃、金利の引き下げ、年収制限の緩和などにより、住宅を購入しやすくするための融資条件緩和により、本来は住宅ローンを組めない、家を買えない人にまで、過剰融資（貸し込み）をしたことにあると。

この過剰融資で特に問題なのは、ゆとり償還の“ゆとり”期限が切れることで返済額が一気に上昇することにより、家計・返済が圧迫する。これに物価高や収入の伸び悩みなども加わり、住宅ローンの破綻が急増する。これが日本版のサブプライムローン問題になる。

この問題は、政府が経済政策を優先させたことにあり、国の経済政策に協力させられた責任を国民に押し付けたところに原因があり、住宅ローン破綻で住宅を取られてしまう住宅難民に対して、政府は対策を講じなければならないと警告しております。

以上、同書序章より。この問題の背景や不動産購入・住宅ローンの借入への対応、住宅ローン破綻への対処などについて詳しくは同書をお読み下さい。

実際に旧住宅金融公庫のゆとり返済（不動産屋の実務としてはこの表現の方が馴染みやすい）を利用して住宅を購入した方がこの問題に直面したとき、まずは借り換えを検討してみるといいでしょう。

現在、民間金融機関による住宅ローンはかなり多彩な商品があり、低金利で利用できるものも多い。金融機関でも旧住宅金融公庫を利用している人の借り換えを積極的に取り組んでいます。

購入した時から不動産評価額が下がったとしても、借り換えの方には現在の不動産評価額よりかなり多い額まで融資範囲として設定していることが、金融機関の意欲を物語っています。

ただし、今までの返済状況や現在の収入状況などは見られてしまうので、この点に支障がある場合は難しいかもしれません。

この場合はダメになるまでもがき最悪な状況になってから動くのではなく、早めの段階から、旧住宅金融公庫から衣替えした住宅金融支援機構に相談してください。

住宅金融支援機構では、返済方法の見直しを受け付けると公式に明示しております。※事実上、旧住宅金融公庫の融資は間違っていたと認めている。

国の政策、旧住宅金融公庫を含めた金融機関、不動産業界のどれもが、目先・自社自行の利益しか見てこなかったことに大きな問題があったのかもしれません。

しかし、安易に広告へ食らいついてしまい、最終的な決断をした借りた方の自己責任もあると思います。未熟なのがいけないのではありません。未熟なのにいきなり飛び込んで不動産探しをする順番が間違っているのです。

もし、販売側に責任があったとしても、ツケを背負わされ実際に困るのは消費者です。今後、同じようなことにならないために、具体的な住まい探しをする前に、客観的なプロに相談してから動くことをお勧めします。※知人友人ご親戚の方も経験値のアドバイスはできるかもしれませんが、プロほど視野は広くなく、偏った知識と経験での狭い視野になると思います。

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住宅ローンはお気軽に

住宅ローンを検討すると言えば、適用金利、金利優遇、金利上昇と、１に金利、２に金利、３、４がなくて、５に金利と考えがちですが、私は住宅ローンを検討するにあたっての金利とは、最後に選ぶとき、どれにするかな、か、み、さ、ま、の、い、う、と、お、り、これ、というくらいがいいのではないかと思う。

どうしても、どっちの銀行が○年固定で○％だ、金利優遇が○○だ、果ては繰上返済手数料がいくらだと細かい点に走りがちになる。また、10年後、20年後などの金利上昇リスクというサイコロのような話に縛られすぎてしまう。一番分かりやすいところだから仕方ないかもしれないのだが。

失敗しちゃいけない、失敗しちゃいけない、とガチガチになるより、ま、その時はその時さ、と気楽に構えるくらいがいいのではないか。こんなことを言うと消費者から大反発がくるかもしれないが、ここまでの気持ちになってしまうのでは、自分の身の丈に合わず、背伸びしているのかもしれない。逆に言えば、気楽に構えられるくらいの住宅ローンにすべきなのである。

住宅ローンを検討する場合、いざとなったら売ってチャラにできるのか、貸した賃料収入で返済をカバーできるのかを見極めること。そして一杯にムチを入れないとならない状態ではなく、馬なりで余裕を持っていける程度にすること。

どのくらいの自己資金を入れるかによっても違うが、大概の場合、購入時から一定期間（新築だと20年超）は、住宅ローンの残高が自宅売却想定額を上回り、売却してもローンが残る状態になる。また、賃貸も、収益を基礎とした不動産評価（収益還元法）ではなく、需給関係での評価（取引事例法）のため、住宅ローンの返済をカバーできるほどの賃料を得られない。

ならば、どう転がっても大丈夫なくらい軽い住宅ローンにする。あまり住まいの条件をあれもこれもと言わず、こだわりすぎることなく、こんなんでいいんじゃない程度と思えるくらいの金額で購入するというのも良いのではないか。

どっかに、いざとなったら売るか貸すかでもすればいいや、と割り切れれば、その覚悟が出来ていたら、もっと住まい探しも住宅ローンの検討も楽になるのではないか。どうも、肩に力が入り過ぎているように思えてならない。

こだわること、より良い住まいにすることを否定はしませんが、機能・性能がどんどん上昇して、それに人が必至に食らいついていくという関係は、住まいが王様で、住む人が家来のような関係であり、本末転倒だと思う。住宅ローンも金利がどの程度であっても気にならないくらいの組み方がちょうどいいのかもしれない。

ただし、この考えはその場その場はいいのですが、大局観を持って住まいを考えないといけないのでご注意を。

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住宅ローン８月分実行金利

各銀行より平成20年8月実行分の住宅ローン金利が発表されました。

主要銀行の主な8月実行金利は、以下の通りです。
（比較しやすいように全期間優遇適用後で表示します）

・変動金利　三菱東京UFJ銀行：1.675％
　　　　　　三井住友銀行：1.875％
　　　　　　みずほ銀行：1.875％
　　　　　　千葉銀行：1.875％
　　　　　　住友信託銀行：1.675％
　　　　　　中央三井信託銀行：1.575％
　　　　　　三菱UFJ信託銀行：1.875％

・３年固定　三菱東京UFJ銀行：2.40％
　　　　　　三井住友銀行：2.60％
　　　　　　みずほ銀行：2.60％
　　　　　　千葉銀行：2.50％
　　　　　　住友信託銀行：2.30％
　　　　　　中央三井信託銀行：2.30％
　　　　　　三菱UFJ信託銀行：2.50％

・５年固定　三菱東京UFJ銀行：2.60％
　　　　　　三井住友銀行：2.80％
　　　　　　みずほ銀行：2.60％
　　　　　　千葉銀行：2.80％
　　　　　　住友信託銀行：2.40％
　　　　　　中央三井信託銀行：2.40％
　　　　　　三菱UFJ信託銀行：2.65％

・10年固定　三菱東京UFJ銀行：2.90％
　　　　　　三井住友銀行：3.10％
　　　　　　みずほ銀行：2.95％
　　　　　　千葉銀行：2.95％
　　　　　　住友信託銀行：2.65％
　　　　　　中央三井信託銀行：2.65％
　　　　　　三菱UFJ信託銀行：2.80％

・35年固定　三菱東京UFJ銀行：3.37％
　　　　　　三井住友銀行：3.37％
　　　　　　みずほ銀行：3.15％
　　　　　　千葉銀行：3.22％
　　　　　　中央三井信託銀行：3.15％

市場金利の低下を受け、各銀行とも、変動金利を除く短期長期全ての期間で金利を引き下げました。タイミングがひと月遅れたものの、ここ数ヶ月続いた金利上昇の流れは一段落し、今後もしばらくは現水準で安定するのではないかと思われます。

この流れの中、金利比較で他の機関よりも有利な条件になっているのが、中央労働金庫です。全期間優遇のケースで代表的な金利は、変動1.675％・3年1.55％・5年2.1％・10年2.3％・全期間3.6％。（諸条件有）

中央労働金庫の場合、返済中の繰上返済手数料が無料のため、こまめな繰上返済が可能となり、まとめて繰上返済をするよりも利息軽減効果が大きくなります。但し、全部返済には手数料要、期間短縮タイプのみで返済額軽減タイプはないとのことです。

上記の金利設定は、ここ数ヶ月の金利上昇が起こる前の水準であり、第一候補として考えてもよいのではないでしょうか。中央労働金庫の主なローンセンターは土日も対応可能です。ただし、審査は厳しめかもしれません。

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住宅ローン減税延長？

毎朝、起床後にまずするのが自宅に届く朝日新聞を見ることです。子供の時から、新聞は裏から読む癖がついており、今日も、さてとと裏にひっくり返そうとしたら、一面に“住宅ローン減税継続を検討　政府、需要低迷続き景気配慮”という見出しが掲載され、思わず、いつもの習慣を破り、記事詳細を読んでしまいました。

記事の詳細は以下の通りです。

　財務省と国土交通省は、今年末に期限を迎える住宅ローン減税を、来年以降も継続する検討に入った。住宅需要の低迷が続くなか、減税を打ち切ると景気に悪い影響を与えかねないと判断した。今後、減税の規模や適用条件などを詰める。今年末の税制改正の焦点になりそうだ。

　住宅ローン減税は９９年、当時の小渕政権が景気対策として大幅に拡充した。当初は１５年間で最大５８７万５千円が税額控除されるという大規模なものだったが、０４年度税制改正で、段階的な縮小と０８年末の打ち切りが決まった。

　しかし、建築確認を厳格化した改正建築基準法の施行直後の昨年７月から今年６月まで、新設住宅着工戸数は１２カ月連続で前年割れに陥った。住宅着工の落ち込みは０７年度の実質国内総生産（ＧＤＰ）を０．４％押し下げた。

　業界団体によると住宅購入者の７割強が２０〜３０歳の子育て世代で、購入者の半分の世帯年収は６００万円未満。現状では、ほとんどが住宅ローン減税を活用している。

　景気の「後退局面入り」も指摘されるなか、国交省は減税が住宅購入を下支えしてきたとして、打ち切りは避けたい考え。０９年度の税制改正に向けて今年８月末に提出する税制改正要望に、制度の継続と一部拡充を盛り込む。

　さらに与党にも、来年９月までに実施される総選挙を前に「減税の打ち切りで景気減速や景気後退を加速させた」との批判を避けたい思惑がある。自民党税調幹部は「住宅ローン減税継続は重要な検討課題だ」として秋以降の税制改正で議論する考えだ。

　財務省も「必要な政策減税を財政を理由に打ち切るわけにはいかない」（幹部）と制度の継続に理解を示す。ただ、住宅ローン減税の減税総額は年約８千億円。厳しい国の財政事情を踏まえ、減税効果を見極めたうえで、規模の縮小を探る可能性もある。（平成20年8月1日・朝日新聞）

今年度での住宅ローン減税打ち切りということで、土地を購入して新築する人にとって、今年前半が土地を購入するリミットとなり、駆け込みで購入する人が大勢になった。（建売や中古は秋がリミット）

しかし、内容は別としても延長されるのであれば、駆け込みで慌てて購入する必要もなく、またしても、行き当たりばったりの政治に振り回されたことになる。いい加減、場当たり的な時限措置のような政策は止めて欲しい。

住宅ローン減税、延長してもらえるのならそれに越したことはないが、できれば期限無しの長期的なものにしてもらいたい。税制などの要因で不動産市場に影響を与えるのは極力さけてもらいたい。需給や社会的な要因など、ある程度、自然の流れで相場が決まるようにしてもらいたい。

この際、できれば、これから住宅ローンを組む方に加え、今まで住宅ローンを組んだ方・今まさに返済している方までも対象にした“住宅ローン控除”を恒久的な制度として取り入れてもらいたい。

私が考える住宅ローン控除とは、単純に自宅のための住宅ローンで支払った利息を所得控除するもの。仮に3,000万円の年３％で年間90万円の所得控除となり、税率10％なら年9万円の減税。（分かりやすくするための計算）

一家庭ごとの減税幅は現在の住宅ローン減税よりも少なくなるが、当初10年間に限るという期限をなくし、支払っている間全期間控除となれば総額は変わらないか多くなるのではないか。

これから住宅ローンを組む方≒これから不動産を購入する方だけを対象にした税制よりも、住宅ローンを組んでいる方全体を対象にした方が、景気対策にもなるし、ガソリンや物価の上昇に痛めつけられた家計の助けになる。

この提案は、総減税額が大きいので、絶対に採用されないとは思いますが。ある程度の所得金額でカットする（年間所得1,000万円以上は適用外）、優良住宅（それこそ福田総理が主導している200年住宅）のみを対象とするということでもいいのではないかな。

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インフレと金利と不動産

インフレ（インフレーション）を経済用語として説明すると“物価が上昇すること”。不動産（土地）は正式には物価には該当しないらしいが、物であることは確かであり、物の価値が上昇するのだから、不動産価値も上昇することになる。この基本原則から、“不動産はインフレに強い”と言われてきました。

物の価値が上昇する≒お金の価値が減少する。現在、Ａという不動産が１０００万円で買える。１年後、同じＡという不動産を買うためには１１００万円が必要となる。この場合、物価上昇率（インフレ率）１０％。

お金として現在１０００万円を所持していても、上記のようなインフレの場合、同じ金額で同じ物は買えない。このことから、１０００万円の価値が下がったことになる。

インフレの際、お金を不動産に置き換えると、時間の経過と共に不動産の価値が上昇し、換金するとお金が増えて戻ってくる。

住宅ローンの借入などで１０００万円を調達する。金利が３％とすると１年後に１０３０万円を返済しないといけないが、換金した後のお金が１１００万円になっているので、差引７０万円の現金が手元に残る。

不動産の売り買いには諸経費が掛かるので、単純に上記のようなことにはならないが、インフレの基本を説明したまでなので、突っ込まないようにお願いします。

バブル崩壊後、しばらく続いたデフレ（デフレーション）はインフレの逆なので、物の価値が下がり、お金の価値があがることになる。

インフレ・デフレのどちらでも、物とお金の価値が動くことにより、金利も動くようになる。インフレの場合、お金の価値が下がることから資金を物に変える動きが出る。金融市場ではお金の価値を下げないようにするため、時間の経過と共に価値が上昇するように金利を上がる。日銀でも過剰なインフレを抑えるため、市場から資金を吸収しようと金利を上げる。

現在、諸物価が上昇し、先日の日銀総裁のコメントでもインフレが懸念されるとあったが、では、原則通り金利が上昇するのかというのは悩ましいところ。

一般的にインフレは、景気が上昇し、物に対しての需要が増えることから、供給が足りなくことで発生する。しかし、今回の物価上昇は景気が上昇したことにより始まったのではなく、供給側の事情で始まった。景気が上昇して、というのがないのが問題。

景気が上昇していれば、景気の過熱を抑えるためも含め、金利が上がるという素直な流れで解釈すればいいが、景気が良くないため、物価上昇を抑えるため≒金利を上げる、と、景気を良くするため≒金利を下げる、という葛藤になる。

不動産も、景気上昇でのインフレではないため、価値が上昇する気配はない。金利が上昇する・負担が増える、不動産の価値は上昇しないという両面で悪い方向になる。

通常のインフレ時なら、金利上昇分以上に不動産価値の上昇があるとなれば、金利が上昇しても不動産を買うという考えで良い。しかし、現在の金利上昇はそうならないので、よく検討が必要である。

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住宅ローン７月分実行金利

各銀行より平成20年7月実行分の住宅ローン金利が発表されました。

主要銀行の主な7月実行金利は、以下の通りです。
（比較しやすいように全期間優遇適用後で表示します）

・変動金利　三菱東京UFJ銀行：1.675％
　　　　　　三井住友銀行：1.875％
　　　　　　みずほ銀行：1.875％
　　　　　　千葉銀行：1.875％
　　　　　　住友信託銀行：1.675％
　　　　　　中央三井信託銀行：1.575％
　　　　　　三菱UFJ信託銀行：1.875％

・３年固定　三菱東京UFJ銀行：2.55％
　　　　　　三井住友銀行：2.75％
　　　　　　みずほ銀行：2.65％
　　　　　　千葉銀行：2.65％
　　　　　　住友信託銀行：2.40％
　　　　　　中央三井信託銀行：2.35％
　　　　　　三菱UFJ信託銀行：2.65％

・５年固定　三菱東京UFJ銀行：2.75％
　　　　　　三井住友銀行：2.95％
　　　　　　みずほ銀行：2.75％
　　　　　　千葉銀行：2.95％
　　　　　　住友信託銀行：2.55％
　　　　　　中央三井信託銀行：2.45％
　　　　　　三菱UFJ信託銀行：2.80％

・10年固定　三菱東京UFJ銀行：3.05％
　　　　　　三井住友銀行：3.20％
　　　　　　みずほ銀行：3.00％
　　　　　　千葉銀行：3.10％
　　　　　　住友信託銀行：2.75％
　　　　　　中央三井信託銀行：2.70％
　　　　　　三菱UFJ信託銀行：2.95％

・35年固定　三菱東京UFJ銀行：3.50％
　　　　　　三井住友銀行：3.49％
　　　　　　みずほ銀行：3.30％
　　　　　　千葉銀行：3.28％
　　　　　　中央三井信託銀行：3.28％

７月も３ヶ月連続で金利の引き上げになりました。唯一、全期間固定金利だけが、ほんの少しだけ引き下げになりました。

住宅ローンの金利は金融市場の中の長期金利（10年物国債）に影響を受けます。先月後半から上昇傾向にあった長期金利が低下してきたので、７月の金利は下がるか横ばいかと思われましたが、予測が外れてしまいました。

新聞記事などでは「長期金利の上昇の影響により住宅ローン金利も上がりました」というフレーズが使われますが、金利動向と比較すると、ちょっと腑に落ちません。

ボーナス時期で資金需要が増えて資金の手当てができなかったのか、それとも、原油高や物価上昇で銀行の収益も落ちており、直接の声が届かなくて御しやすい住宅ローンで収益を補おうとしたのか。まさかではありますが。

短期的な金融市場の動向で上昇傾向にはありますが、根本的な景気の問題があるので、際限なく上昇すると思えません。夏枯れの資金余剰から、８月は金利が引き下がることに期待です。

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長期金利動向を見て

金利のお話をする前にちょっと。

今朝の新聞各紙で“東京電力が電気料金値上げ！”がトップ記事として取り上げられていました。ガソリンと同じくらい家計や物価に影響を与える電気料金。

直接的な電気料金も痛いですが、間接的な物価への影響がどこまであるのか不安です。ガソリン、食料品などの日常的な物から車や住宅などの高額消費財まで、なにもかも価格上昇。

しかし、収入は増えない。健康保険料も年金も上がり、可処分所得（手取り）は増えるどころか減ってしまう。この先、どうなってしまうのか。こんな不安な状況で不動産の購入なんて、と思うのも反面。永く先（老後）まで考えると、先手を打つということもあるのか。どちらにしろ、しっかり考えてみることが大事です。


さて、お題目の長期金利について。

５月、６月と住宅ローンの適用金利が急上昇し、金利の流れが変わった様相を示していたが、６月の後半になって、住宅ローンの適用金利に影響を与える長期金利（10年債利回り）が低下傾向にある。

４月以降、金融市場では物価上昇・インフレ懸念から金融引き締めを予測し金利が上昇した。しかし、インフレ懸念以上に日米の景気悪化が上回り、金利が低下傾向へと変わった。

今後、インフレ（金利↑）と景気悪化（金利↓）とのせめぎ合いの結果、どちらが上回るかで金利動向は決まる。ギャンブル的な要素が入ることは否定できないが、どちらが勝つのかを予想すれば、自ずと対応も見えてくる。

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住宅ローン新規貸し出し減少

◆住宅ローン、落ち込み鮮明に　新規貸出額5.7％減

　住宅ローンの落ち込みが鮮明になってきた。2007年度の国内銀行による新規の住宅ローンの貸出額は約14兆8000億円で、前年度に比べて5.7％減少した。2年連続の前年割れで、融資額は6年ぶりの低水準となった。改正建築基準法の施行に伴う住宅着工の減少や、不動産価格の上昇による需要の落ち込みなどが主因。大手銀行は金利や手数料の優遇などで、少ない需要を取り込もうと懸命だ。

　日銀の統計によると、国内銀行が07年度に新たに貸し出した住宅ローンは14兆7920億円にとどまった。過去の住宅ローンを含めた今年3月末の融資残高は約97兆6000億円と前年同月比3.6％増えたが、足元では「景況感の悪化などで、個人は住宅ローンの借り入れに慎重になっている」（全国銀行協会の杉山清次会長）という。

（日本経済新聞・平成20年6月26日）

景気が思わしくなく、住宅ローンの借り入れ≒不動産の購入に慎重になっていることは間違いなくその通りだと思います。

しかし、それ以上に住宅ローンの新規貸し出しの減少は、社会的な要素が大きいのではないでしょうか。

近年の不動産購入ブーム？で団塊ジュニアと呼ばれる層の一次取得者（初めて家を買う人）のうち、家の購入を希望する人は既に購入していることが多く、潜在的な購入希望者が減少していること。

ネット難民までとは言わなくても、購入層の世帯収入が減少しており、購入を希望していても、住宅ローンが借りられない。単純に収入の高低以外にも、不動産を購入に動き出す前までの過去に問題があるケース（借入、貯蓄）など、慎重以前の問題。

違う言い方をすると、自分たちにとって適正な住宅ローンではなく、ちょっと高望みをしてしまう。この高望みにはわがままというケースもなくはないが、それ以上に、ひとつひとつは理解できるような希望でも、それを全て満たそうとしてしまう心理。

だからといって、住宅に対しての不安不信から安い方にも行きづらいし、新聞の分析通り、地価が高くなりすぎたことと、資材高騰での住宅価格上昇という厳しい状況。

新築着工数の減少と同じく、新規貸し出しの減少は短期的なことではなく、長期的なことだと思われる。不動産市場と同様に根本的なところから変わらなくてはならないのではないか。

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住宅ローンをアドバイスする人

５月に続いて６月も住宅ローンの適用金利が軒並み上昇しました。また、原油高の影響によりガソリン価格を始め生活に関係する物価も上昇中です。

景気の上昇に伴う金利高や物価高ではなく、景気が低迷する中での上昇ですので、これから住宅ローンを組む人も、もうすでに住宅ローンを組んでいる人も、改めて、住宅ローンについて、よく検討してみる必要があります。

では、検討する際、どのように行えばいいのか。

インターネットや雑誌書籍などに、たくさんの情報が掲載されていますので、これらを見て、自分なりに考えることも可能です。

しかし、情報量が多くて、また、いろいろなところで様々な内容が記載されていると、どれが正しいのか、どの意見を尊重すればいいか、住宅ローンや金利・経済に日常接していない方には、なかなか判断がつかないかもしれません。

そこで、では、住宅ローンに詳しい人、強い人に相談してみようとお考えになる人もいらっしゃると思いますが、誰に相談するといいのか、タイプ別にご紹介します。

・銀行

住宅ローンを扱う本家本元ですから、当然詳しい“はず”です。しかし、詳しい内容は“自行”のみ。また、住宅ローンを取り扱うと担当者の成績にもなりますし、自行の利益にもなります。このため、自行が有利であること、自行へ誘導しようという対応になることは自然の成り行きです。

特定した銀行に絞って検討する、複数の銀行それぞれを自ら検討される方・できる方向け

・不動産会社やハウスメーカー

不動産会社などの場合、不動産購入や建築に伴う住宅ローン借入に対しての対応は可能ですが、既に住宅ローンを組んでいる方、他社で購入する方・建てる方の相談には応じられません。

不動産会社やハウスメーカーは、不動産を購入してもらうことによる仲介手数料や販売利益がメインになり、住宅ローンの相談や事務で収益はあげません（※）。このため、不動産を購入・販売できるためにという対応になりますので、購入すること・建てること≒住宅ローンを組むことが、いかに不安がないか、有利か、というスタンスの対応になりがちです。

また、住宅ローンの知識や造詣具合には、営業マンごとにバラつきがあります。自社のメインバンク、日頃付き合いがある銀行へ誘導しがちになることもあります。

良さとしては、複数の銀行と付き合っていることで銀行の優遇具合の実情や審査の強弱などを比較できることや、不動産購入と住宅ローンの連携に関しての実務に長けていることなどでしょうか。

※住宅ローン取り扱い手数料を請求する会社もあります。

・ファイナンシャルプランナー（通称ＦＰ）

ここ近年、急速に浸透し認知されてきた“家計やお金に関するアドバイス”をする専門家。新規や既存のどちらにでも対応でき、中立的な立場で相談者側に立ち、家計やこれからの生活まで包括的な判断ができるような対応が可能。

協会認定の資格（ＣＦＰ、ＡＦＰ）と国家資格（ＦＰ技能士）が混在しているが、どちらもＦＰであることには違いがない。協会認定の資格の方が歴史も古く、定期的な更新（単位取得が条件）があることなどから、協会の資格＞国家資格という位置づけ。

短所として、ＦＰは多分野を広く網羅することから、ＦＰなら誰でも住宅ローンに詳しいわけではない。住宅ローンの得意不得意を見極める必要がある。

また、実際の実務に携わるＦＰもいるが、審査のことや実務的なことを考慮せず、理想論に走り空論になってしまうことも。

家計全体のこと、今後の生活のことまで把握したうえで、客観的なアドバイスが欲しい方や、住宅ローンを借りることが利益に直結しない立場の人に相談したい方にお薦め。ただし、相談を受けることで収益を得るのがＦＰなので相談料が必要になる。

ＦＰと同じような感じで“住宅ローンアドバイザー”という民間の資格ができました。住宅ローンに強い・特化したＦＰの簡易版と思って頂ければ大差ないと思います。

しかし、住宅ローンアドバイザーという資格だけでは収益があげられず、不動産や建築の営業活動でお客様受けを狙ったニュアンスもあるので、ＦＰまでには至らないかなと思えます。

・友人、知人

商売とは全く関係なく、相談者のためを思ってアドバイスしてくれます。ただし、半端な知識や経験であることが多く、どこまで適切なアドバイスかは疑問があります。


以上が主な相談相手の特徴になります。それぞれの立場で良し悪しがあり、ここがいいとは言い切れません。理想は、実務に詳しいＦＰで仕事を依頼することはない友人でしょうか。

どこに相談するかはお任せします。どこに相談されたとしても、それぞれの特徴や立場などを理解しているだけでも、失敗する確率は少なくなるのではないでしょうか。

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住宅ローン６月分実行金利

各銀行より平成20年6月実行分の住宅ローン金利が発表されました。

主要銀行の主な6月実行金利は、以下の通りです。
（比較しやすいように全期間優遇適用後で表示します）

・変動金利　三菱東京UFJ銀行：1.675％
　　　　　　三井住友銀行：1.875％
　　　　　　みずほ銀行：1.875％
　　　　　　千葉銀行：1.875％
　　　　　　住友信託銀行：1.675％
　　　　　　中央三井信託銀行：1.575％
　　　　　　三菱UFJ信託銀行：1.975％

・３年固定　三菱東京UFJ銀行：2.30％
　　　　　　三井住友銀行：2.55％
　　　　　　みずほ銀行：2.55％
　　　　　　千葉銀行：2.45％
　　　　　　住友信託銀行：2.30％
　　　　　　中央三井信託銀行：2.25％
　　　　　　三菱UFJ信託銀行：2.60％

・５年固定　三菱東京UFJ銀行：2.55％
　　　　　　三井住友銀行：2.75％
　　　　　　みずほ銀行：2.70％
　　　　　　千葉銀行：2.75％
　　　　　　住友信託銀行：2.45％
　　　　　　中央三井信託銀行：2.40％
　　　　　　三菱UFJ信託銀行：2.70％

・10年固定　三菱東京UFJ銀行：2.85％
　　　　　　三井住友銀行：3.05％
　　　　　　みずほ銀行：2.95％
　　　　　　千葉銀行：2.90％
　　　　　　住友信託銀行：2.70％
　　　　　　中央三井信託銀行：2.65％
　　　　　　三菱UFJ信託銀行：2.90％

・35年固定　三菱東京UFJ銀行：3.52％
　　　　　　三井住友銀行：3.49％
　　　　　　みずほ銀行：3.30％
　　　　　　千葉銀行：3.35％
　　　　　　中央三井信託銀行：3.30％

５月に引き続き６月も0.3％超の金利引き上げになりました。際限なく毎月の引き上げはないと思われますが、この金利上昇傾向がいつまで続くのか見えない状況です。

今年は住宅ローン控除適用の最終年で駆け込みの需要が出ていますが、金利の上昇傾向が続くことになるのであれば、早めに購入（ローン実行）をされた方が有利になります。

ただし、購入するならということであって、金利が上昇傾向だからと購入した方がいいとはならないことにご注意を。

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年金制度改革試算を見て

社会保障国民会議という重たい名前の政府機関より、現在の社会保険方式の年金制度を税方式に移行した場合の試算を公表しました。

この試算では、過去の納付実績の取り扱いをどうするかにより、いくつかのパターンに分かれております。

ケースＡ：過去の納付に関係なく満額給付

ケースＢ：過去の未納期間に応じて減額

ケースＣ：過去の納付分を上乗せ給付

Ａのケースでは、今まで納付してきた人に不公平感、しかも、まじめに納付してきた人ほどバカを見ることになり、社会正義的に見て、これはないのではと思われる。

Ｃのケースは財政的な負担を考えると厳しいと思われ、Ｂのケースが一番現実的か。ただし、満額でも月6.6万円の支給から未納分を減額すると生活保護、低年金などの問題をどうするか。

税方式≒消費税での課税という大前提になっていることに疑問は残るが、一番分かりやすいのが消費税率で示すことなのだろう。

税方式になれば年金保険料負担はなくなる。その分、消費税などの税負担が増える。このことから、年金保険料を支払う必要がなかった人の負担は単純増、年金保険料を負担してきた人・保険料の一部を負担してきた企業などは、差引される分だけ負担は少ないが、負担が減るのか増えるのかは微妙。

この年金制度改革では、新聞や団体などでも、政党や政策集団のように、それぞれ意見が異なっている。これは、どの方式にしても100%の解決・妙案はなく、どこで割り切るか妥協するかというマイナスのことだからだろうか。

個人的には税方式を支持している。年金だけではなく社会保障でも税制でも、現在の制度は複雑になり過ぎていると思える。単純にすっきりすることにより、財政の負担もかなり軽減できるのではないか。また、重大な問題である無駄遣いや不正なども減るのではないか。

年金をもっと根本まで考えると、老後の生活をどうするかということ。どのような方式になったとしても、月6万円ちょっと、夫婦だとしても月13万円ぐらいの金額では生活は厳しい。公共料金を始め物価が上昇することも考えられるが、財政的には給付減額に向かう可能性の方が高い。（消費税増税は確実なら生活費激増は明らか）

このような状況であれば、年金制度の基本をすっきりさせて頂き、基本以外の必要分を自己責任で対応しておくような形が標準的になるのが望ましい。

どのような制度や試算を見ても、どのような形になっても、自己防衛・対応は、今からでもできる。任意の年金を含めた貯蓄、老後を過ごせる自宅、この二つが老後生活を準備する基本。自宅を購入して準備する場合、適正な住宅ローン、将来の負担が少ないような質の高い住宅、いざとなった時に売却できるような対応力のある不動産、相反する部分もあるので全てを兼ね備えるのは難しいが、これを念頭に置くだけでも結果は違うものになる。

貯蓄をして、売却しやすい不動産にしておいて、老後のスタート時点で終の棲家を改めて求める。老後まで逃げ切れる質の高い住宅を早い段階から求める。このどちらかでしょうか。

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金利動向の潮目か？

今月はフラット35を始めとして住宅ローン金利が軒並み上昇した。住宅ローンの金利は月単位。前月末の長期金利を参考にして当月の住宅ローン適用金利を決める。今月の住宅ローン金利が上昇したのは、前月の長期金利水準が上昇した影響を受けたもの。

その長期金利は国債の金利（≒価格）に影響を受ける。この国債の金利が現在急上昇しており、来月も住宅ローン金利が上昇する可能性を秘めている。

金利の大原則として、需要（債権購入）が多い≒金利が低いという前提があり、昨年のサブプライムローン問題からの金融不安に対し、リスクの高いところから安全な国債へと需要が流れた。

お金を借りる側（国債なら国）は金利が低い方が当然に良いわけで、需要・購入希望が多いなら、利率を下げることができる。

この昨年来からの流れが、ここ数ヶ月の低水準な住宅ローン金利を作ってきたが、この流れが反転し、国債の需要減少≒利率上昇となり、その影響で長期金利が上昇した。

需要減少の主な要因として、海外の金融機関の資金繰り悪化による国債の売却・現金化と、低迷していた株式市場が持ち直して資金が流れたと言われているが、それ以上に国債（≒日本の政治・経済・社会）への不信感があるのではないかと個人的には感じている。

日銀の新総裁は、経済の下落基調を認め、金利引き上げ路線を見直すと表明した。これは金利の先高感をなくし、金利を落ち着かせると思わせたが、国債の金利上昇が飲み込んでしまった。

市場の原則通り、需要と供給のバランスで金利や価格が決まることから考えたら、需要が減少した分、供給を調整すれば金利が上昇することはないが、国債の供給を減らすことはできないのでしょう。

この流れのまま金利が上昇すると、金融資産がプラスの人は収入が増えるが、金融資産がマイナスの人≒住宅ローンを借りている人には負担が増える→家計に影響が生じる。

一時期、景気が回復したと言われ、金利も上昇傾向にあったが、景気後退局面となって、金利上昇が止まり・下落傾向になった。景気と金利はセットになって動くと思っていたが、今回は景気はそのままに金利だけが上昇してしまった。

景気が悪い≒収入も低迷、でも、金利上昇≒家計負担上昇、さらに、物価上昇（これも金融市場の影響大）と、トリプルパンチの様相になってきた。

今まで、景気が大きく上昇することはないという予想から、金利先高感が叫ばれる中でも、金利は大きく上昇することはないとお伝えしてきました。

しかし、今回の国債金利上昇は、何かの潮目になったのではと感じています。経済の専門家ではないので何の根拠も分かっていませんが、住宅ローンの金利動向を眺めてきた感覚がそう思わせています。

景気が上昇しなくても金利が上昇する。最悪のパターンが来るかもしれません。今後の新規・借り換えでは長期物への重みを増やしていく。３％台での金利そのものは、最近の感覚から高く思われるかもしれませんが、長期的に見れば、まだまだ低い水準です。

追記：家計力検定（日経）←面白くて役立ちますよ。

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住宅ローン５月分実行金利

各銀行より平成20年5月実行分の住宅ローン金利が発表されました。

主要銀行の主な5月実行金利は、以下の通りです。
（比較しやすいように全期間優遇適用後で表示します）

・変動金利　三菱東京UFJ銀行：1.675％
　　　　　　三井住友銀行：1.875％
　　　　　　みずほ銀行：1.875％
　　　　　　千葉銀行：1.875％
　　　　　　住友信託銀行：1.675％
　　　　　　中央三井信託銀行：1.575％
　　　　　　三菱UFJ信託銀行：1.975％

・３年固定　三菱東京UFJ銀行：2.05％
　　　　　　三井住友銀行：2.25％
　　　　　　みずほ銀行：2.25％
　　　　　　千葉銀行：2.15％
　　　　　　住友信託銀行：2.00％
　　　　　　中央三井信託銀行：1.95％
　　　　　　三菱UFJ信託銀行：2.30％

・５年固定　三菱東京UFJ銀行：2.20％
　　　　　　三井住友銀行：2.40％
　　　　　　みずほ銀行：2.35％
　　　　　　千葉銀行：2.40％
　　　　　　住友信託銀行：2.10％
　　　　　　中央三井信託銀行：2.05％
　　　　　　三菱UFJ信託銀行：2.40％

・10年固定　三菱東京UFJ銀行：2.55％
　　　　　　三井住友銀行：2.65％
　　　　　　みずほ銀行：2.65％
　　　　　　千葉銀行：2.60％
　　　　　　住友信託銀行：2.30％
　　　　　　中央三井信託銀行：2.35％
　　　　　　三菱UFJ信託銀行：2.65％

・35年固定　三菱東京UFJ銀行：3.19％
　　　　　　三井住友銀行：3.19％
　　　　　　みずほ銀行：2.97％
　　　　　　千葉銀行：3.25％
　　　　　　中央三井信託銀行：2.97％

５月に入り、長期金利などの上昇で住宅ローン金利も軒並み0.1〜0.2％幅で上昇しました。

ガゾリン税の暫定税率も戻ってしまい、この他、食料品を始め、日常生活に不可欠な物の価格が上昇しております。

住宅ローンの利息負担も家計に大きく影響するものですから、金利が低迷している中、せめて、物価上昇の負担増をカバーできればと思います。

今後の金利推移は、日銀が利上げ前提の政策から、中立的な政策方針へと転換したことにより、先高感は薄らいだと思われます。当面、大幅な上昇は考えづらく、短期2.0％〜長期3.0％程度の住宅ローン適用金利で推移するでしょう。

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