悩ましい不動産下落局面

最近（特にここ１週間）、同じような質問を頂きます。


それは、「いつ買いどきですか？」


地価・不動産市況が下落局面で推移するなか、
いつまで、どこまで下がるのか。
少しでも安く購入したいというお気持ちはよく分かります。

※同業者や関連業種の営業の方からも同じような質問が出ます。

「どのようにアドバイスすればいい？」


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その際、必ずこう答えるようにしています。

「分かりません」


いつ、不動産市況が底を打つのか、
どのくらいの下落幅になるのか、
不動産の市況を適確に予想して答えられる人は、
神様か、それとも、ただのギャンブラーか。

同業者関係の方にも、
「もう下げ止まり」とか「今が底」と、
答えてはダメですよとお伝えしています。

お客様から、そう考える要因は？と尋ねられたら、
たぶん、言葉に窮するはず。

そう答えたいという営業の希望でしかないことを見抜かれ、
信用を無くしますよと。


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もし、不動産市況が反転（底を打ち上昇へ向かう）した時に
購入しようと思うなら、ひたすらそのタイミングを待つしかない。

いつになるのか、待つだけの時間に見合うほどの下落幅になるのか、
何年先になるのか分かりません。

この話は、金利や税制などでも同じです。

金利が一番低くて負担が少なくなるのはいつか。
購入に際して一番有利な税制はどのタイミングなのか。

過去を振り返って、比較することはできても、
これから将来を見通して、適切なタイミングを計るということは
誰にもできません。結果論で判断できるまで。


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大切なのは、購入しようとしている不動産の価格が、
自分たちの資金計画や住宅ローンの負担から見て適性なのか。

家族の状況、仕事などの収入から見て、
住宅ローンの返済が無理を生じさせていないか。

家族や生活の状況、年齢などから、
購入してもいいタイミングなのかが大事です。


投資で購入するなら、株と同じように、
下落局面、底、上昇に転じたなどの市況で
タイミングを計るべきでしょうが、
自宅の購入ですから、自宅としての価値や、
購入後の生活から判断すべきです。


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もし、収入と負担のバランスが問題なく、精神的な満足と安心感、
購入することで得られる金銭以外のメリットなどがあったとしても、
結果論で失敗したと思いたくない方は、
購入しない方が良いのかもしれません。


おそらく、賃貸であれば、金銭的には、失敗したとはならない。
ただし、成功したともならないかもしれないし、
一時的に上昇したとしても、数十年という単位では、
下落したという状況になることは有り得ます。


決して、賃貸派をいけないと言っているわけではありません。
高額な購入になる持ち家は、リスクもあり、
生活や考え方が合わない方は、無理に購入しなくても
よいのではないでしょうか。


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お伝えしたいことは、
住まいを購入することを損得だけで見るのではなく、
リスクとリターンをきちんと頭に入れて、
外部要因よりも、収入と負担、購入後の生活や家族の状況などの
内部要因で、購入の可否、タイミングを計るべきということです。


社会要因を購入のタイミングとして計り失敗した例として、
住宅ローン減税があります。

今年で住宅ローン減税が打ち切りだと駆け込みで購入した方、
延長になるなら、慌てなくてもよかった。
さらに減税幅が拡大したら、待てばよかったとなる。

※高額な住宅ローンを組んだ高収入の方になるでしょうが。

購入するタイミングだった時に、たまたま、
市況、金利、税制などが、こうだったという方が、
後々どう社会環境が変わったとしても、まだ納得できると思います。

これは不動産市況が上昇局面のときでも同じことが言えます。

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不動産売却の依頼方法

不動産を売却するに際しての条件面を検討するために、市況や周辺類似物件の検証が必要になりますが、これを一般の方が独自で行なうには限界があります。やはり、不動産会社に客観的かつ適切な分析とアドバイスを求めることになります。

そこで、どこに助言を求め、依頼するかが問題になりますが、この選択が、不動産売却の命運を握ることになります。

不動産の売却を依頼すると、国が指定した登録機構へ売り出し情報として登録されることにより広く公開され、依頼した会社に住まい探しを直接依頼していない方にも情報が提供できます。

しかし、この制度も、一部心無い不動産業者では恣意的な情報操作が行なわれ、売主の利益（※）よりも自社の利益を優先させていることが見受けられます。※数多くの購入希望者に情報伝達されることが、より好条件での売却となるが、その可能性を不動産業者に潰されてしまう。

このような実態であることを考えると、売却の依頼先を一社に絞ること（専任媒介）は、とても危険です。特に大手不動産流通業者にこの傾向は強く、大手だからと言って安心はできません。たまたま運良く良心的な会社に当たれば、という運任せはお勧めしません。

かと言って、大手の力を使わない手もありませんので、私がお勧めするのは、大手を含めて、複数の会社に依頼する（一般媒介）ことです。複数の会社に依頼する際、依頼する先の特徴にも注意が必要です。

不動産会社には幅広い特徴があり、その特徴ごとに購入者層が違います。大手には大手志向の同じ購入者層が集まり、各社に条件に合う購入希望者がいると思ったら、全て同じ人だったなどということがあります。

複数の会社に依頼する際は、大手の流通業者、地元の元気が良い会社と特徴を分けると、様々な方向からの幅広い助言も入り、客観的な状況も把握しやすくなります。さらに、大小問わず、どこから連絡が来ても相談できるアドバイザー的な担当者を見つけて置くとより良いです。

◆ポイント

・複数の会社に打診し広く意見を集め、客観的なアドバイスを参考にする。

・売却の依頼を一社に絞る専任媒介はリスクが高い。複数の不動産会社に併行して依頼する一般媒介がお勧め。

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不動産市況悪化時の売却

不動産市況が下落局面の不動産売却には難しさが伴います。不動産市況が好調な局面では、よほど相場を逸脱した条件設定をしない限り、ある程度の期間で売却の目処がつきますが、下落局面の状況下では、相場や売却のライバルとなりそうな周辺事例を適切に分析し、先手を打つ必要があります。

しかし、売却される方それぞれに、住宅ローンの残債、次の住み替え先の資金など、個々の事情もあるでしょうから、相場だけを見て売却条件を決めるわけにはいかないと思われます。ここで大事なことなのは、客観的な事情と主観的な思いや考えを区別することです。

ご自宅の売却の場合、購入した経緯（この物件を選ぶ際に気に入ったところなど）、暮らし始めてからの思い入れなどの感情が、どうしても入り込んでしまうことは仕方ないことですし、その思いは分かります。

ただし、その感情的な部分が相場に反映されるかといえば、必ずしもそうとはならないのも、悲しいながら現実ではあります。ご自宅の良い面、悪い面を、客観的な特徴としてお伝えすることは大事なことではありますが、感情的な部分を出しすぎてしまって、もっと高く売れるはずだなど、固執しすぎてしまうと、不動産市況が先に行ってしまい、さらに相場と乖離することになり、売りづらくなってしまいます。

不動産市況の状況（購入者側の動きなど）を期待値なしで客観的に分析すること。購入側から見て比較検討しそうな類似物件の状況を知り、ご自宅と比較して選らばれるためにはどのような売り出しにすればいいかを検討すること。ご自宅の良し悪しなどを、思いや考えなども含め、客観的な特徴として変換し伝えること。

特に、購入者側は、不動産のこのような情報を広く深く適切に提供されている物件に対して、好印象を持ちます。好印象を持たれると、同じような条件であれば選択されることになり、多少条件面などで劣っても選ばれることさえあります。

◆ポイント

・市況を無視した売り出しは長期化を招き、売却価格の低下に繋がることも。

・主観的な思いや考えではなく、客観的な情報を広く適切に提供する。

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不動産業者の用地仕入れ状況

11月9日の日本経済新聞朝刊に次のような記事が掲載されました。

［記事概要］

◆住宅分譲用地、購入を凍結　積水は戸建てで、大和はマンション

　住宅大手が分譲住宅向けの用地購入を大幅に削減する。首位の積水ハウスは戸建て向けで新規取得の凍結を決めた。2008年度の購入額を前年度比25％減らし、在庫を圧縮する。2位の大和ハウス工業も今年度、マンション向けを含めた分譲用地の調達を同4割程度削減する。住宅市場の長期低迷を受けた措置で、供給戸数の絞り込みで販売価格の下落を食い止める狙いもある。

　大手2社が分譲用地の購入を大幅に減らすのはバブル崩壊直後以来という。同様の動きが住宅各社に広がる可能性がある。建設資材に加え、住宅販売と連動性の高い家電など幅広い業種に影響を与えそうだ。

　≪11月9日/日本経済新聞　朝刊≫

ここ数年の地価上昇局面では、建売業者が一般の方が購入しそうな価格帯を超える価格で、建売用地を取得していました。これが地価の上昇をさらに拍車をかけることになり、バブルとも呼ばれるような状況にさせてしまった。

通常、一戸建ての分譲用地でも、土地を仕入れてから、造成、建物着工、完成までに長期間の日数を要する。この時間が、下落局面では、販売状況の悪化を招き、売れたはいいものの利益がまったく出ないなんていうことにもなる。

今回の記事では、大手２社が用地仕入れを凍結し、供給戸数を絞り込んで販売価格の下落を食い止めるとあるが、建売分譲市場の中での大手２社の影響は限定的で、市場を支えるまでの影響力はないと思われる。

もともとこの２社は、注文住宅の一般建築を主力としているが、売上の増大を目指し、分譲市場に力を入れたもので、規模の拡大から事業の選定と利益重視、原点へ回帰したものではないか。（大和ハウス工業は店舗かな）

同記事にもあるように、この流れが他の会社へ波及し、分譲業者が仕入れを絞り込むことになると、土地の需給関係も影響してくる。供給が多くて需要が少ない、これは地価が下落することを意味する。

これがいつまで続くのは景気動向にも影響されるが、今回のような地価上昇となると、しばらくの間は考えづらく、かなり先になるか、それとも二度とないのか。

もし、地価の上昇局面を迎えるときは、今回以上に個々の要素で違いが鮮明になるものとも考えられる。第１次バブルの時よりも第２次バブルの方が、地域や個々で動きに違いが出た。次の上昇期は、この傾向がさらに強くなるのかもしれない。

これから購入しようと思われている方は、社会・市場全体の流れがどうこうよりも、個々の資産価値に注目することが大事になる。上がりやすそう、下がりづらそうな不動産を選定できるかがポイント。

不動産の現場を肌で感じていないと分かりづらいかもしれないが、分譲業者が仕入れを強化し始めたら、地価市況の潮目が変わったと判断できる。

なお、不動産投資ならこの通りだが、自宅の購入ということであれば、社会情勢や不動産市況よりも、ご自身やご家族などの状況で購入のタイミングは判断すべきである。地価が上がっている下がっているではなく、買おうとするときの価格と支払いの関係こそが大事。

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収益還元法

近年流行りの不動産投資。リーマンショック後、この流れがどのように進むのか不透明ですが、投資という一般的な概念では「みんなが売っている時こそ買い」なのかと思います。

不動産投資物件を購入する際に価格の指標となるのが、収益還元法による不動産評価です。不動産を評価する際には、収益還元法の他に、原価法、取引事例比較法があります。

収益還元法は、不動産を評価するとき、その不動産から得られる利益から期待利回りで割り返した手法。または、将来得られる一年あたりの利益と投下資本回収年数を掛け合わした手法。これで計算された価格を収益価格と言います。

例：年120万円の利益÷期待利回り10％＝1,200万円
　：年120万円の利益×投下資本回収年数＝1,200万円
　　　↓
　　100％÷投下資本回収年数＝期待利回り
　　100％÷10年＝10％

ちなみに原価法は、同じものを作るときにどれだけの費用が掛かるか（原価）を出し、経過年数分を減価して不動産価格を評価する手法。計算上の性質から主に建物評価時に使用する。これで計算された価格を積算価格と言います。

取引事例比較法は、市場の取引事例と比較し物件の特性で調整して求める手法。主に土地評価時に使用するが、不動産は市場性が強いため、中古住宅や中古マンションでも原価法と併せて用いられる。これで計算された価格を比準価格と言います。

収益還元法に話を戻しますと、この収益還元法にも二つの手法があります。

一つは、上記の例に出した「毎年の利益を期待利回りのみで求める手法」で、基本となる部分です。不動産の転売価格は気にせず、投下資本と期待する利益を回収できれば、その後の転売価格（資産価格）は儲けものと考えれば、この計算式で構いません。

例：期待利回り10％であれば、10年で回収が終わり、その後の利益と転売価格分は儲けとなる。

もう一つは、将来の転売価値とそこまでの間に得られる利益から求める手法です。これはＤＣＦ法と呼ばれます。毎年の収益と転売価格（現在価値に換算する必要有）を合計して評価額を求める手法。

例えば、毎年100万円の利益がある、10年後に1,000万円で転売できる物件の場合、100万円×10年＋1,000万円＝2,000万円となるわけです。（回収資金）

しかし、2,000万円投資して2,000万円回収するのでは無利息で預金するようなものであり、リスクや諸費用などを考慮すると、このような投資をする人はいない。

そこで、投資による収入を期待する分、評価を落とさなければなりません。仮に10年間で500万円のプラスを得たいのであれば、1,500万円の投資で納めることになり、これが収益還元価格となります。

また、利回りから計算する場合は、利益×（“１＋期待利回り”のｎ乗）を毎年求め、その和と転売価格を足したものが収益還元価格となります。※ｎ乗のｎは経過年数。上記例を計算すると約1,772万円となります。

これらの計算で自分の希望を取り入れた場合の価値は算出できます。しかし、不動産は市場であるため、自分の希望で利益額や利回りを想定しても、そこまでは多くなくてもいいという方がいれば、そこに誘導され、数多くの人が妥当と思われる利益額や利回りに落ち着きます。

不動産投資も広く一般の投資の一部であり、利回りは他の金融商品や金利動向などに影響されます。不動産投資の場合、長期投資が基本で、かつ、価格上昇によるキャピタルゲインよりも毎年の利益（配当）を求めることから、株よりも債権市場や預貯金との関係が深くなります。

換金するのに費用と時間がかかることや将来の価格変動リスクなどもあり、他の金融商品よりも高い利回りが期待されます。債券市場での利回りが落ちれば、不動産投資での期待利回りも落ちるというように比例して動く。さらに、不動産の市場動向の部分も加味して、不動産投資の期待利回りは変動します。

数学が苦手な私が計算したものであり、専門の不動産鑑定士が計算する手法は、もっと緻密であるが、考え方を理解するということでは、この程度でよろしいかと思います。

収益還元法で不動産価値を算出するときに気をつけたいのは、利益の基になる部分とリスクとの兼ね合いです。

利益をどこに設定するかには、単純な収入（例：家賃）だけのものと収入から経費を除いた手取りの二つに分かれます。単純な収入から計算したものを表面利回り、手取りから計算したものを純利回り（？）といいます。不動産会社や売主は高く売りたいわけで、高く評価される表面利回りで表示することが多い。購入側の場合、純利回りで計算しなおすことが必要。ただし、純利回りを市場一般の表面利回りじゃないとと欲張ると買えなくなる。（買いたいのはやまやまですが）

また、不動産投資の場合、空室リスク、修繕リスク、市場価値の変動リスクを考慮しなければならず、さらに、借入金で購入する場合、金利の負担やリスクも考慮しなければならない。

借入金で不動産投資をする場合の大原則として、純利益（手取り）が借入金の返済額を上回ること。さらに、空室リスクも加味することができればなお良い。

将来の収益や数年後の転売価格を予測することは非常に難しく（これができるのは神様のみぞ知る）、どのように考えるか、想定するかで、評価額に大きく変わる。この点も十分検討することが重要である。

この収益還元法での不動産評価は、不動産投資物件の際に利用されることが多いが、一般の住宅を購入する場合にも応用できる。

例えば、マンションの購入を検討する際、同じマンションでの賃料相場が年間120万円だとすると、120万÷期待利回り5％＝2,400万円となる。販売価格が3,000万円であれば、この物件は割高となり、逆に2,000万円なら割安となる。

自宅の購入の場合、生活の状況や条件などもあることや、夢、希望などお金には代えられないものあって、収益還元法での算出結果だけで判断することはできないが、ひとつの参考にしてみると良いのではないでしょうか。

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買うなら、元付け？客付け？

最近の地価下落、マンション販売低迷の流れを受けて、経済専門誌を中心に不動産市況などの特集が組まれることが多いが、その中身はファンドや金融を中心とした内容であり、一般の方が直接参考になりそうな記事は少なかった。

そのような状況の中で、日経トレンディ（2008年11月号）でも“値引き合戦！住宅「買い」を見抜く”という特集が組まれた。日経系ではあるものの、“個人生活を刺激する流行情報誌”というフレーズを使う同誌では、主にマルチメディアに関する記事が多い印象があり、金融・経済に関することでもクレジットカードなどの日常生活に近い内容を取り上げてきたと思われるが、今回、日常生活に関わることではあるものの、重たい“不動産や住宅”に関する記事を特集したのは、意外な感じを受け、逆に興味を持ち、手にとってみました。

主な内容は、マンションの市況と値引き交渉・路線別の分析、中古戸建の現状と注意点、住宅ローンの比較と分析・金利交渉など。その中でも、これから浸透するだろう（浸透すべき）中古住宅の建物診断と評価を詳しく取り上げたのは、流行を追うという同誌の良さでしょうか。全体的に他の経済誌よりも購入者にとって興味深い記事が多いので、これから不動産を購入しようと思われる方が読んでみる価値があると思います。

さて、この特集の中で、とても難しく分かりづらい“仲介”という面も取り上げたのは、今後、中古住宅の流通が拡がること、その中で仲介会社との関わりが大事であることを読みきったものと思われ、感心させられました。

一般消費者が、不動産以外に“仲介”という形態で物を購入するという場面は少なく、仲介という形態そのものが馴染みづらいものです。さらに人生の中で不動産を購入する場面も少なく、また、その専門性、多岐に渡る要素から、不動産仲介というものをさらに難しくしています。

この特集では、どのように仲介会社と接すればいいのか、仲介会社をどう選べばいいのか、それぞれの良し悪しと併せ、≪仲介会社の「正体」を見破れ≫という題で紹介しています。

元付けとは、売主から売却を直接依頼されている会社。このため物件のこと、売主の状況や意向を把握している。客付けとは、買主側から購入を依頼された会社。売主の顔色を窺わずに買主側に立って行動する。元付け、客付けそれぞれにメリット・デメリットはあるが、目の前にいる担当者が元付けなのか、客付けなのかを知っておいて損はない、と仲介会社の立場を知ることの大事さを説いています。

※元付けでも客付け側になることも可能。これを業界用語で“両手（単独仲介）”という。この両手取引に関しては問題も多く、業界関係団体や行政側でも改善に向けて検討している。この注釈は記事とは関係ございません。

では結局のところ、元付と客付、どちらで買ったほうが得なのか。同誌記者が実際にそれぞれの会社で実際の物件を用いて検証した結果を紹介し、この結果では、物件に関する情報や知識、売主の状況把握からの値引き交渉など、元付けに軍配が上がるとしております。

しかし、この記事を読んだ率直な感想は、やはり現場を知らない人には難しかったか、というもの。

確かに、たったひとつの物件だけを見れば、売主の担当者（会社というよりはその人）が、その物件に関し、他の会社や担当者より詳しいのはその通りである。特定の物件を決めて、この物件を購入することを大前提とするなら記事の通りかもしれない。

現実では、一般消費者がたったひとつの物件を特定して検討することは少なく、複数の物件の中から、自分たちにとって、どの物件が良いのか比較検討する。その際、元付け担当者であれば、自分が担当する物件を、購入希望者にとって良いか悪いかは二の次に勧めてしまう。

逆に客付け側であれば、どの物件を購入してもらっても営業的には変わらないので、その人に一番合った物件がどれか、各物件の良し悪しを比較しながら客観的にアドバイスできる。

また、売主の状況を把握しているからといって、値引き可能な限度まで買主側に伝えるとは限らず、伝えたとしたら、同じ一般消費者である売主の利益が保護できない。このように担当者が恣意的意図的に取引を操作できる余地があることに、両手取引の問題点がある。これはどちらの消費者にも不利益になることで、この点に関し、消費者へ指針となるべき同誌が取り上げなかったことは残念である。

販売という形態では、性能比較、値引きなどの販売側を分析すればかなり網羅されることから、物を主体とした取り上げ方でも構わない。しかし、不動産の場合、購入しようとする物件と購入する人のそれぞれの相性を持って考えねばならず、物件側のみに焦点を当てたのでは片手落ちである。

ちょっと注文的な部分もありましたが、仲介そのものに注目して取り上げたこと、さらに、売主からの直接購入なら仲介手数料不要という消費者受けする内容をあえて否定し、直接購入の難しさと仲介の必要性を説いたのは、このような雑誌では画期的なことで、これからの時代を見抜いているのかと思われた。さすが、流行情報誌と感じております。

改めてにはなりますが、この特集記事は、これから不動産を購入しようとされる方に有益な内容となっておりますので、お読みになってみてください。

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埋立地

長男が社会の勉強をしていたので教科書を覗いてみたら、海沿いに拡がる工業地域が取り上げられていました。貿易立国である日本は、原料の輸入、工業製品の輸出に便利な海沿いに工業地域が拡がり、埋立地≒工業地域というイメージであったが、近年、埋立地に高層マンションや住宅地も増えてきました。

この埋立地、交通利便性が良いこともあって、地価が高い地域が多いのですが、そもそも、住宅地として埋立地は適しているのでしょうか。埋立地で一番気になるのは、人工的に作られた地盤が信頼できるものかどうかです。

（住宅地用の）埋立地は、土砂などを大量に積み上げることによって人工的に造成されます。この人工地盤は、長時間かけて形成された天然の陸地に比べると、土壌粒子の間隙が大きく保有水が多いため、地震による液状化現象が起きやすいとされています。

液状化現象とは、地震の際に地下水位の高い砂地盤が、振動により液体状になる現象。これにより比重の大きい構造物が埋もれたり、倒れたり、傾いたり、地中の比重の軽い構造物（下水管等）が浮き上がったりする。

阪神・淡路大震災では、六甲山の土で埋め立てられた六甲アイランドや神戸ポートアイランドなどで、この液状化現象が起こり、道路から噴砂（地中の土砂が地下水と共に地表に吹き出したもの）が見られ、噴出した泥水状の土砂が全域で道路を埋め尽くし泥沼と化しました。

なお、水分を多く含む地層は揺れやすいと言われ、液状化現象も起こりやすく、近年の人工的な地盤以外に、川や海の堆積土で自然に作られた平野部でも液状化現象のリスクはあります。

地震以外での災害では、海面が近いことによる水害のリスクがあります。しかし、近年人工的に作られた埋立地では海面からの高さを確保することで、水害に対しては一応の対策は採られており、大きな被害は出ていません。瞬間的、局地的な気候の変動よりも、地球温暖化による海水面の上昇が気になるところでしょうか。

また、海が近いことは潮風による塩害を考えなければなりません。海から１ｋｍ離れれば大丈夫という説もありますが、夏の南風が塩分を含んだ空気を数ｋｍ先まで飛ばすことも考えれば、建物を含め鉄部に対して塩害対策を講じなければならず、プラスに評価はできない。

自然災害以外に埋立地で気になるのは、地盤の自然沈下です。関西国際空港では、埋め立てから２０年以上経過した今でも地盤沈下は進んでおり、埋め立て当初から３ｍ近くも沈下したデータも出ています。

この他に気になるのは土壌です。山などの土で造成された埋立地では問題ないかもしれませんが、残土や廃棄物が埋められているところでは、土壌が汚染され、有毒ガスが発生するところもあります。（このような場所は住宅地にはならないと思いますが）

近年、高層マンションが建てられた土地は、転用前に工場が建っていたところもあります。埋め立てをした際は問題がなかったかもしれませんが、操業中に土壌が汚染されることもあります。（築地市場の移転問題が有名）

（元々は海だから当然）人工的に作られた埋立地には元々の地主さんがいません。作られた土地はすべてを国などの行政が所有・開発・分譲したことから、計画的に作られた街並みが整い、（これも当然ですが）地形に起伏がなく平坦であることから、生活する人にとって好ましい環境が備わっています。

また、歴史的に海に近いところに従来からの都市があることから、交通アクセスが良く、利便性も高いエリアになることも地価を高くしています。

このように表面上はとても良い地域ではあるのですが、地中のことまで考えるとリスクを抱えており、高いお金を払ってまで購入するのは懐疑的になります。

建築物を構築する際は、地盤調査をして、杭工事などの対策を講じることはできますが、道路やライフライン、街全体としての地震対策まで出来ない限り、厳しいと思います。

建物に関して耐震性を意識しているにも関わらず、地域の耐震性を考慮しないのは、ちぐはぐで矛盾している選び方ではないでしょうか。

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買主側業者の悲哀

不動産はひとつひとつに個性や独特の事情があり、車や電化製品のように均一的な内容ではない。

不動産業者は、売主側から不動産の売却を依頼された不動産業者（元付け）と、買主側から不動産探しを依頼された不動産業者（客付け）に分かれる。

これは不動産業者が、元付け・客付けと明確に分かれているわけではなく、顧客の依頼内容によって、元付けになったり、客付けになったり、切り替わる。ただし、自然と、不動産業者の営業形態などにより、売却の依頼が多い業者と不動産探しの依頼が多い業者というように分かれる。

不動産業界を、元付け中心と客付け中心を分けてみると、元付け中心という業者が大半を占め、客付け中心という業者は探してみると結構少ない。表面上は、購入希望者歓迎と見せている業者は多いが、実態は違う。

これは、成約率（＝利益）、費用対効果、労力、業務の効率などが良いため。売主は、例外的に複数の不動産業者に売却を依頼することはあるが、大半は一つの会社にしか依頼しない傾向にあるからであり、業者は依頼を受けることができれば、成約に結びつく確率が高いためである。

このことから、元付け業者を目指すことになり、売主への意識が高く、買主側への意識は低くなる。これが業界全体に蔓延している。

不動産取引の現場は、寡占的な多数派を占める元付け側の論理や事情が強く、ごくわずかな少数派の買主側の業者は、この非対称な力関係の中、買主保護のために悪戦苦闘しているのが実情である。

元付け業者が大多数を占めることによる不動産取引の現場での弊害は主に２点。

1.調査不足や手抜きによる質量ともに低レベルな情報
2.恣意的意図的な情報操作と取引

不動産の取引に至るまでの簡単な流れは、売主が不動産の売却を不動産業者に依頼→不動産売り出し情報の公開→購入希望者より依頼された不動産業者が不動産情報の中から選定し情報を提供→購入希望者が提供を受けた情報の中から検討し購入申し出→売主買主の条件面調整し契約となる。

売主側と買主側双方の不動産業者が協力し合い、不動産取引に向けて携わることになるが、この際、不動産の個別な事情や特性、法規制などを購入希望者に説明し、不動産業者として矢面に立つのは買主側の不動産業者である。

買主側の不動産業者は、売主側の不動産業者より不動産の情報を引き出し、それを受けて購入希望者に説明をすることになるが、売主側の不動産業者より出される情報に問題があることが多い。（例：これこれこういう懸念があるので、こういう資料が欲しいと請求しても、資料がありません、調査していません）

問題は、調査不足による情報量の不足、調査精度が悪いことによる情報の質の低さがあるが、このようなことになるのは、費用の削減、手間の減少、買主側になることが少ないことによる感覚のずれ、売主に対して下手に出る弱さ、などに起因する。特に成績を意識させすぎる大手の会社に顕著。

情報の紹介を受ける段階で、紹介された不動産の情報をすべて知りたいという購入希望者側の気持ちはよく分かる。しかし、１件だけの紹介でいいからベストな物件をというならまだしも、他にはないの？もっとないの？という気持ちもあることから、数件数十件の紹介になることが多く、そのすべてを紹介段階でカバーできない。

買主側の業者としては、契約締結後に問題が発覚して迷惑をかけることができないので、契約締結前までには売主側の業者の至らない点をカバーしていくが、大量の情報の中から選定する段階で、情報の不足を売主側業者に代わってフォローしていくのは、費用的、物理的、時間的に無理である。

この両方を適えられないことに関し、不動産業界を代表してお詫びします。ただ、上記のような事情があることをご理解頂き、情報の質量を不動産探しから購入の段階に応じて上げていくということにもご理解ください。

不動産の取引市場では、登録機構（通称レインズ）に不動産の売り出し情報を登録することになっています。ここに登録する際、きちんとした調査をしたうえ、すべての情報を登録するようにすれば、かなり改善されます。この仕組みは公の機関（国交省所管）で運営されているのですから、行政側の取り組みにも問題があります。

財務省が行なっている国有財産の売却では、情報の公開がかなりきちんとされており、システムとしてできあがっています。財務省にはできて、国交省にはできないのはどうしてなのでしょうか。

長文になってきたため、元付け業者による意図的恣意的な情報操作や取引については、また別の機会にご紹介させて頂きます。

元付け業者が有利な仕組みや状況のなか、負けないように売主側と折衝・調整をし、購入希望者側に対してのフォローをするという板ばさみになるのが買主側の業者であり、さらに、購入希望者は数多くの不動産会社へ依頼することから成約する率も低く、厳しい環境にあるのが買主側の業者です。

このような厳しい環境にあることが、不動産業者を元付けへと走らせるのでしょうね。効率的で、利益も上がるのですから、せめて、調査の徹底と適確な情報提供だけは、元付け業者にお願いしたいものである。

元付け業者の担当者だって、なにか物を買う時に、担当者から「分かりません、あとで調べます」と言われたら嫌だろうに、自分の仕事の時は平気で行なう。もう少し、購入者のことへ意識を向けられればいいのだが、購入者の人生を軽く考えすぎ（考えていない）。一生に何度とない大きな買い物なのだから。

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不動産取引所（案）

ハトマークの全国宅地建物取引業協会の理事会に“不動産取引制度に関する研究会”の報告書が提出されました。

この報告書では、現在の不動産取引における問題点や課題を整理し、これを解決するための方策として、不動産取引所の開設が有効であると提案されております。

≪報告書概要≫

1.不動産取引の現状と課題

・宅建業者が関与しない取引では、業法の適用外になり消費者保護の観点から課題を抱えている。

・競売、公売では業者の関与に関わらず、債権回収に主眼を置いているため、買主の保護に課題を抱えている。

・売主、買主の媒介を同一業者（いわゆる両手取引）では、売主、買主双方にとって利益相反関係にあることから、消費者保護に課題を抱えている。

・現状の取引では売主の希望価格提示から始まるため、時間面、価格面での流動性にリスクを抱えている。

・流動性リスクにより、売却の適切なタイミングが遅れることから、債務解消などで後手を踏むことがあり、より事態を悪化させる結果に繋がることがある。

2.問題解決策

・多数の取引参加者が存在するオープンな市場で取引がされれば、高い流動性が確保できる。

・適切価格の相場観を予め掴め、適確な判断ができる環境を作る。

・販売時における事前調査の徹底により、適切な評価を得られることは、買主、売主双方にとって、消費者保護ができる。

・仲介業者による意図的・恣意的な両手媒介を廃除することにより、売主、買主双方を保護できる。

これらを解消するために、早期確実かつ効率的な取引が行える消費者保護措置を制度設計した不動産取引市場を創設し、取引を集中させることが有効である。

3.不動産取引所の案

・不動産取引所に参加する場合は宅建業者の媒介を必須とする。

・売主側からの物件出展時に、充実した情報提供と調査を行なう。

・買主が充実した物件情報の提供を受けられるようにする。

・予め購入希望を登録し、不動産の気配値を把握できるようにする。

・標準化された手続きにより、取引参加者の利便性を向上させる。

不動産取引所を構築することにより、不透明な市場の透明化、流動性の向上、情報の非対称性の縮減、費用対効果の向上、取引機会の提供など、消費者保護が図れる。

この不動産取引所の案を眺めてみて、何が良いのか個人的な見解で思うのは、不動産情報の充実と不動産業者による意図的恣意的な操作が廃除できる点です。

適切な評価になることで、本来高く売れるはずであった不動産の場合は、売主側の利益増加になるが、逆に安くなってしまうことも有り得るので、五分五分か。しかし、真面目に取り組んでいた人が正しく評価されることは公平にはなる。

現状の不動産取引では、不動産業者による悪意を持った意図的恣意的な操作が行なわれており、オープンな市場になることで、これが廃除されることは、消費者保護の観点からかなり大きい。特に売主側買主側の双方を操作できる両手取引では、この効果がさらに大きくなる。

また、売り出されている不動産情報の情報は、現時点で一枚の概要書にまとまっているのみであり、業者によっては精度が低く、情報量に不足があることが多い。（大手でも同様）

現在の不動産取引では、契約までに精度を上げ、情報量を増やしていくというのが一般的である。さらに、契約後に不明瞭な部分を解消していくという条件での取引になることもある。

しかし、本来なら、購入を検討する段階で、適切かつ充実した情報の提供を受け判断する機会が与えられるのが当然であり、不動産の売却活動をスタートする時点で、調査や措置が完了していなければならない。

取引所に出展する際に、これらの調査や情報の提供がなされることが義務付けられたら、消費者保護にとってかなり有効である。

現状、売主より依頼された不動産業者の調査不足・情報不足は深刻な問題であり、買主より依頼された不動産業者が買主保護のために、調査不足・情報不足を補っているが、売主でなければ知りえないことも多く、個人情報保護という御旗で調査も思うように進まず、買主側の不動産業者には限界がある。

また、売り出されている不動産情報の紹介にあたり、紹介する段階で、その全てを調査していくのは、時間的にも費用的にも物理的にもムリである。

売主と売主側の不動産業者による事前の調査と充実した情報の提供は、取引所の開設どうこうとは関係なく、早急に改善していかなければならない。（業界内の話ですが、業者の立場や成約効率などから、費用対効果は問題ないはず）

今回、宅建業界の偉い方々が、このような取り組みを考えていることを知って、まだまだ業界に光はあるなと感じました。ハトマークの全宅は中小企業で構成されており、大手仲介会社で構成される不動産流通協会では、このような消費者保護の方策を打ち出していない。それは恣意的意図的な操作による両手仲介の減少が利益を減らすことになるからです。

正直に言って、不動産業界では、中小企業の人達の方が志を持ってより良くするためにどうすればいいか真剣に考えている人たちが多く、大手企業の方が、利益、利益、契約、契約しか考えていない人が多いように思う。（それぞれに逆の方もいるとは思いますが）

自由に思いのたけをぶつけられる中小と、サラリーマンとして成績に追われる大手との環境の違いでしょうか。人としてはもともと違いがなかったと思いますが。

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不動産は買い時！かな？

私がへそ曲がり、変わり者というだけかもしれませんが、今は不動産の買い時ではないかと考えています。

不動産業界では新築分譲業者を中心に倒産が続いており、社会全体でも原油高や物価高などから、暗い世相となっているなか、何を言っているんだと思われる方もいると思いますが、買い時だと考える訳を紹介させて頂きます。

一般的に不動産が買い時と思われ、実際に購入意欲が旺盛になるのは、景気が良くて地価も上昇している時であり、社会全体が盛り上がっている時です。

これは景気が良くなることで収入も増え、将来も明るく感じられること、地価が上昇しているというのは資産価値上昇にも繋がることや地価が上昇する≒たくさんの人が不動産を購入しているという流れや雰囲気になるからです。

収入が増えることで貯蓄も増え、住宅ローンの返済力も増すことから、不動産を購入しようという思いになるきっかけになるとは思います。

しかし、収入の増加がいつまで続くのか、これからもずっと同程度の収入が確保できるなら構わないですが、好景気での収入増は不景気になると収入減になることとの裏返しになります。

逆に、不景気で収入が減少している時に、これくらいなら返済できるなとか、これ以上は収入が減らないなと思える時であれば、好景気で収入が増えれば、返済余力が増えるだけですから、良い方向へ向かいます。

住宅ローン破綻や返済が苦しくて不動産を売却しなければならない状況に追い込まれるのは、好景気で収入が増え、大きな気分と楽観的な見通しによるものが多い。

このような流れのときは、ついつい大きく買い物をしがちになります。その時の収入には見合った住宅の購入かもしれませんが、その収入が落ちたとき、厳しい状況が待っています。

悪い時、収入が下限の時に購入するのは、住宅ローン返済にゆとりが持てます。これが今が買い時の理由その１。

地価・不動産価格が上昇するということは、需要・購入者側の動きが活発であること。周りが買っているからという流れに乗ってしまい、購入するタイミング訪れていないことや準備ができていないのに買ってしまい、後から、やり直そうとしても、その時に地価が下落していて、売却もできず、自分たちにあっていない住まいで我慢しなくてはならないということにもなる。

地価・不動産価格が上昇すると資産価値も増える。資産価値が増えることそのものは決して悪いことではないが、資産価値の上昇を見ながら、利益が出るところで転売しない限り、含み益に留まるのみで、価値上昇分を使えるわけではない。

また、上昇している流れはいつかは止まり、やがて調整・下落局面へと続く。高度成長期のようにいつまでも上昇が続く一方的な流れであればいいのだが、これからは短いスパンでの上昇・下降があるという相場の流れになった。

頂点が近くに見えている上昇局面で購入しても、そんなに資産価値の上昇の恩恵は受けられないのではないか。逆に調整・下降局面で購入した方が、上昇の流れになった時に、資産価値が増える。

株式相場などと違い、実需・自宅の評価や相場は社会情勢や構造的な要因にも左右されるので、一概に相場的な感覚では判断ができないが、上昇している中で高値掴みするより、下降局面で安く購入する方が良いように思う。

現在は調整局面に入っており、下落傾向へと転換した。今後、下落していくもの、横ばいで推移するものなど、個別に分かれると思うが、今までよりもより安く購入できる環境になりつつある。これが買い時の理由その２。

もうひとつ最近の傾向として、地価上昇・景気が良い時は上昇しがちな金利動向が、現在の状況を反映して低く推移していることがあげられる。

特にリーマンショックで資金が投資・投機から安全な債権市場へと流れれば、金利が低く抑えられる。現在、先行きの金利上昇気配はほとんど消えてしまい、住宅ローン金利も低水準で留まっている。

住宅ローンの利息の負担はかなり高額になる。低金利を長期固定で借りることができる現在の状況は利息の負担軽減になることは、購入にかなり有利な状況であることが、買い時の理由その３。

・収入が少ない時に購入する方が安心
・地価が下落して購入しやすい
・金利が低く負担が少ない

この３つが今が買い時と思われるものです。

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不動産屋の免許

不動産会社を規定する法律である宅地建物取引業法では、宅地建物取引業（いわゆる不動産会社）を営むにあたって、免許制度を採用しております。個人資格の免許である宅地建物取引主任者とは別。

業法では、免許が必要な宅地建物取引業者を次のように定義しております。

第２条　この法律において次の各号に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号の定めるところによる。
1．省略
2．宅地建物取引業
宅地若しくは建物（建物の一部を含む。以下同じ。）の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行なうものをいう。
3．宅地建物取引業者
第３条第１項の免許を受けて宅地建物取引業を営む者をいう。

“業として”というのは、不特定多数の人を相手に、反復継続することです。

上記の取引内容で、不動産売買は自ら売主となるものも含め媒介と代理が対象となるが、賃借の場合は自ら貸主となるものは含まれておらず媒介と代理のみが対象になる。

自ら売主となって複数の不動産を売却する場合は免許が必要であるが、自ら貸主となって不動産を貸す場合は免許は不要である。こうでなければ、大家さんはみんな宅建業の免許が必要になってしまい、今はやりの不動産投資はかなり制限されてしまう。

難しいのは、自ら売主となって複数の不動産を売却する場合。不動産を売却することを目的として購入し売却するという行為を繰り返すのであれば完全にアウトだが、もともと所有する複数の不動産を売却するのはグレーゾーンであるものの、社会通念などから許容されているのが実情である。（監督官庁である県庁に確認しても、大丈夫とまでは言えないが仕方ない部分ではないかという柔軟な回答）

この免許を受けるには、数多くの基準があり、主なものは次の通り。免許を受けるものが欠格条件（破産、前科、経歴など）にあてはまらないこと。専任の宅地建物取引主任者を設置すること。営業保証金を供託（保証協会への加盟）をすること。厳密には免許を受けるのに供託が必要ではないが、供託がないと営業を開始できないため、同一に記載しました。

この免許は更新制度を採用しており、免許期間は５年間（以前は３年間であった）。不動産会社の名刺や会社案内などに記載された免許番号の（）の中にある数字が更新回数を表しており、最初は１、更新を１回すると２というように増えていく。（）の中の数字が大きいほど、古くから営業していると判断できる。

ただし、ひとつの都道府県のみで営業しているときは知事の免許であるが、複数の都道府県にまたがり営業する場合は国土交通大臣の免許となる。免許そのものが変わるという取り扱いになるため、知事から大臣免許へと変わると（）の中の数字は、改めて１からのスタートとなり、大臣免許の（１）だからと言って新しい会社とは判断できない。

※複数の都道府県にまたがり営業するとは、複数の都道府県の不動産を取り扱うということではなく、営業所の設置で判断する。千葉県知事免許の不動産会社が東京都や茨城県の不動産を取り扱うのは構わない。

この宅地建物取引業者の免許に関する情報は、免許を与えた官庁に備え付けられている業者名簿が一般公開されており、ここで確認できます。公開されている内容には、基本的な事柄に加え、処分歴や資産内容も含まれます。資産内容は日々変化するため、記載されている内容の正確性には問題がありますが、処分歴は随時記載されることから、怪しい業者、危ない業者かどうかを推察することは可能です。

免許制度は、業法の最初に記載されていることからも分かるとおり、不動産業者への監督の基本中の基本です。このため、免許制度を揺るがすような無免許制度には厳しい罰則規定があります。（懲役刑になることさえある）

ただし、無免許営業は業者としての処罰であるに留まり、無免許営業で行なわれた不動産取引そのものには影響しません。無免許業者から購入しても売買そのものは有効に成立。

不動産を購入する際、不動産業者が介在しないというのは極めて稀なことで、ほとんどの方が何かしらの形で不動産業者と接触します。この業者が信頼に足りるかどうかは、とても大事なことです。

これは不動産購入のガイドブック的な書籍や雑誌などでも言われていますが、その中に（）の中の番号が大きい方が古くから営業していることであり信頼できるという記載があります。

長期間に渡り営業できているのは、業務的にトラブルもない証であるとも言えなくはないですが、古い＝信頼となるかどうかは別です。古くからの会社の場合でダメな典型は、昔からこうやっていると時代錯誤な押し付け、今の法律規定などに疎い、など。

免許番号で分かることは、古いかどうか、広域に営業しているかどうか程度のこと。古くてもしっかりしている会社もあれば、新しくて乱暴な会社もある。広域でもダメな会社もあれば、良い会社もある。

信頼できる会社の見極めは、表面からではなかなか難しい。

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消費者契約法と不動産取引

福田総理が提唱し実現に向けて行動していた“消費者庁”ってどうなるんでしょうね。

さて、消費者を守るための法律として消費者契約法があります。不動産取引に関わらず、広範囲の契約行為に対し、経験と知識を持つ事業者と持たない消費者の力の格差による不当な被害を救済するために設けられました。

不動産取引では、宅地建物取引業法という消費者を守るために不動産業者の営業活動を規制する法律があります。業法の場合、規定されている内容に抵触するかどうかという具体的な行為で判断するのに比べ、消費者契約法では、結果を見て判断するという違いになると感じられます。

違う表現をすれば、業法は不動産取引に特化していることから具体的な内容を細かく規定できるのに対し、消費者契約法では広範囲な業種を対象とすることから抽象的な規定までとなっている。

さらに違う表現をすれば、業法では業界の仕組みから営業活動内容まで規定し契約前の部分を中心として制御しているのに対し、消費者契約法では契約そのものと契約後の取り扱いで制御している。

法律家ではないので一部不適切な表現もあるかもしれませんが、現場の感覚ではこのような感じを受けています。

消費者契約法の基本的な部分は、相手が事業者であるとき、事業者の行為により、消費者が誤認・困惑したとき、契約の申込・承諾の意思表示を、取り消せる、という“取り消し”行為と、消費者の不利益になる条項は“無効”になるという点です。※相手が事業者でないとダメです、契約そのものの取り消しもできると思われます。

第一条 この法律は、消費者と事業者との間の情報の質及び量並びに交渉力の格差にかんがみ、事業者の一定の行為により消費者が誤認し、又は困惑した場合について契約の申込み又はその承諾の意思表示を取り消すことができることとするとともに、事業者の損害賠償の責任を免除する条項その他の消費者の利益を不当に害することとなる条項の全部又は一部を無効とすることにより、消費者の利益の擁護を図り、もって国民生活の安定向上と国民経済の健全な発展に寄与することを目的とする。

ここで言う事業者の一定の行為とは以下の通りです。

・不実告知（事実と違うことを伝える）
　例：築10年の建物を築５年と伝える、など

・断定判断の提供（不確実なことを断定して伝える）
　例：将来必ず値上がりする、など

・不利益の不告知（不利なことを伝えない）
　例：隣地に嫌悪施設の計画がある、など

・困惑行為
　例：不退去、監禁、威嚇など

これらのことを重要事項に関して行うと消費者契約法の対象になります。ここでいう重要事項と宅建業法での重要事項説明とは異なります。消費者契約法でいう重要事項は、契約を締結するか否かの判断材料になるかどうかで決まります。

例えば、宅建業法での重要事項説明違反があったとしても、消費者契約法でいう重要事項にあたらないということもありえます。※重要事項説明違反として業者は処罰されますが。

なお、契約が取り消されるということは、最初からなかったこととして取り扱われるので、契約そのものが前提条件の仲介手数料請求権もなくなります。

この契約が取り消せるのには期間が定められており、一定行為を知ってから６ヵ月以内、かつ、契約をしてから５年以内でないと行使できません。また、善意の第三者に対しても行使の影響は与えられません。

このように、不動産取引においては宅建業法、さらに消費者契約法で、消費者の利益を守っています。しかし、行政側は、事業者側を厳しく見ていることに加え、一方的に守ってもらおうという消費者の甘えた考えを許容しているわけではなく、自己責任という部分も同法で明確に記載しております。

第三条　２　消費者は、消費者契約を締結するに際しては、事業者から提供された情報を活用し、消費者の権利義務その他の消費者契約の内容について理解するよう努めるものとする。

この条文では、消費者も騙されないように勉強しろ、考えろと言っています。いろいろな法律で被害にあった場合の規定はありますが、被害に遭わないことがなによりなのですから、自分で自分の身を守ろうという意識は必要です。

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交換契約

不動産の権利と金銭を交換することが売買契約であることから、広く意味を捉えれば、不動産の売買も交換契約の範疇に入るかもしれない。不動産の実務では、不動産の権利同士を交換し合うことを交換契約とし、売買契約とは区別して表現しております。

民法第586条　交換は、当事者が互いに金銭の所有権以外の財産権を移転することを約することによって、その効力を生ずる。

権利の移転という点では売買契約と同じだが、異なることは金銭を用いず、不動産の権利を移転すること。不動産の権利は所有権に限らず、借地権や底地権なども対象になる。交換契約の基本的なことは売買契約と同じように扱われます。

第559条　この節の規定は、売買以外の有償契約について準用する。ただし、その有償契約の性質がこれを許さないときは、この限りでない。

貨幣社会が浸透した現在では、交換契約を行われることが少なく、不動産の実務を長年行っていても携わることが少ない。不動産交換契約書のひながたがほとんど存在してないこと、民法の条項も少ないことなどからもこのことが分かる。

不動産の交換契約として行われるのは、土地：土地、土地：建物、借地権：所有権などが考えられる。不動産の実務者としても、交換契約というとどうしたらいいのかと慣れないことから尻込みすることもあるが、売買契約と同じように解釈していくと、そう難しいものではない。

交換の場合で難しいのは、実務よりも、交換する対象の不動産それぞれの評価面での合意を得ること。売買の場合は一つの不動産に対して、売主買主それぞれの思惑と調整の結果、売買価格が決まるが、交換の場合、これが複数になる。

どちらの立場でも、自分が渡す権利を高く評価し、相手の権利を低く評価するのは自然な感情であり、これが一致することは、そう簡単ではない。

この際、それぞれの不動産評価に差が出た場合、評価の差額を金銭で清算します。これを交換差金と呼びます。

例：土地2,000万円←→土地1,500万円＋交換差金500万円

交換契約を取り扱った場合、仲介手数料は交換される権利の評価額（上記なら2,000万円）を基にして算出します。

なお、不動産を売却した場合で譲渡所得が発生した場合、所得に応じた譲渡税が課税されますが、同種類の特定の固定資産を交換した場合、交換の特例が適用されます。特例が適用されると譲渡はなかったという取り扱いになります。※諸条件あり、交換差金には課税

交換特例の注意点は、同種類（土地同士、建物同士）でないと適用外になること、譲渡する資産と同じ用途にすること、などです。

プロでもそうなのですから、なかなか交換契約に出会うこともないかもしれませんが、ないとは限らないのでご紹介してみました。

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通行権

道路に接していない土地（袋地）を利用するには、道路から入り道路へ出るために、どこかしらの土地を通る必要があります。民法では、その袋地を囲っている土地の上を所有者の承諾なく通行することを認めています。

第210条　他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に至るため、その土地を囲んでいる他の土地を通行することができる。

他の土地を通行する際は、通行させてもらうという状況であるので、通行する土地で一番差し障りのないような通行になり、通行料を払わなければなりません。

第211条　前条の場合には、通行の場所及び方法は、同条の規定による通行権を有する者のために必要であり、かつ、他の土地のために損害が最も少ないものを選ばなければならない。２　前条の規定による通行権を有する者は、必要があるときは、通路を開設することができる。

第212条　第210条の規定による通行権を有する者は、その通行する他の土地の損害に対して償金を支払わなければならない。ただし、通路の開設のために生じた損害に対するものを除き、１年ごとにその償金を支払うことができる。

ただし、土地の一部（道路に接しない奥）を売却し、新しく袋地を作ってしまった場合、その袋地の人が通れるのは、もともと一体となっていた土地だけになります。通行料は不要。

第213条　分割によって公道に通じない土地が生じたときは、その土地の所有者は、公道に至るため、他の分割者の所有地のみを通行することができる。この場合においては、償金を支払うことを要しない。

ここでいう通行とは、利用者が歩いて通行することが前提であり、車の通行を利用者の権利としては認めていません。（所有者が認めてくれれば別）

通行権そのものは上記のように民法で守られていますが、これをより強固にする手段として地役権を設定することができます。地役権とは、自分の土地のために他人の土地を利用する権利で、登記により示すことができます。

この通行権は、最低限の生活のためを前提としており、生活施設（電気、水道、ガス、下水など）のための利用は認められるケースもあるが、建物を新築する際に必要な建築基準法の接道義務を果たすためにまでの権利は認められません。

このことから、よほどの特殊事情がない限り、袋地を購入する人はいないと思われ、不動産の評価としてもかなり低くなります。（住宅ローンも受けられない）

通行権が認められている対象地も、自分の敷地内を他人が通行し、生活施設の配管までされると、プライバシーの確保、敷地の利用、不動産の評価にマイナスが生じます。

これらのことから、どちら側の土地でも不動産取引は難しいものになり、現実的には袋地と通行対象地を一つの土地としてまとめていくしかありません。

しかし、現実的には、どちらかに片方を引き取る資力がなければならず、袋地所有者も二束三文になるなら意地になって売らないと頑張る方もいて、なかなか整理も進みません。

もともとはこのような土地を作り出してしまったことに問題があるのですが、過去を振り返っても仕方ない。このような土地に出会ってしまったら、慎重にご検討下さい。なお、土地や所有者に罪があるわけではないので、批判的なことは言わずに、黙って立ち去るのみです。

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建築条件付の土地契約

建築条件付きの土地契約とは、土地の売買契約をするにあたり、その土地に建築する建物の“請負契約を一定期間内に締結する”ことを条件とした契約形態です。

この建築条件付土地契約というのは、何かしらの法律で定められたものではなく、民法、宅建業法などの規定を見ながら、現実の取引の中で生まれてきたものです。

このため、建築条件付土地契約について問題になるのは、不動産取引に関わる民法や宅建業法ではなく、土地購入者の自由な権利を阻害するような抱き合わせ販売が許されるのかどうかで、これは独占禁止法との兼ね合いになります。

そこで、公正取引委員会の顔色を見ながら、業界の自主規制団体が独占禁止法違反にならないように、自主ルールを定めております。

≪自主ルール概要≫

1.建物の検討をする期間を設ける
2.請負契約が締結されない時は土地契約で受領した金銭を返還する
3.売主以外の建築会社と売主が連携しても構わない

独占禁止法の抱き合わせ販売の規定や法解釈を知っているわけではありませんが、はっきり言って、この自主ルールを制定したことと独占禁止法に抵触しないことがどう結びつくのか、釈然とはしません。

もう少し、現実の取引を見て、具体的な問題点に関して取り決めをしないといけないのではないか。所詮、業界が決めた自主ルールだからな〜という感じにしか受けません。（業界の都合重視で消費者は守られていない）

最近、弊社が建築条件付土地契約を取り扱うことがほとんどなく、今までの経験や業界内で見ていると、現実的には、建売住宅のフリープランでしかなく、自主ルール１の期間に関して消費者の利益が守られていないケースが多い。

宅建業法で、建売住宅の販売や契約をできる時期が定められており、早く売りたいが、建売では売れないという業者のジレンマを、この建築条件付土地契約という形態を取ることにより規定を逃れて解消しているだけである。

このため、プランや仕様と価格がすでにほとんど決まっており、自由な建築にはほど遠いことや、土地契約と同時に建物契約を迫り、充分な打ち合わせをする事なく同時に契約を結ばせることが多い。（同時契約）これは、消費者にとって不利益なことであり、自主ルールに反する販売なのだから独占禁止法に抵触するのではないか。

建築条件付土地契約は、建築の請負契約が締結されるまで土地契約は動かないという停止条件であると解釈されるのが一般的である。このため、請負契約が締結されなければ土地契約もなくなり、契約がないなら受領した金銭を返還するということになります。

しかし、この建築条件が“解除条件”となる場合がありますので注意が必要です。解除条件とは、請負契約が締結されなければ土地契約を解除してもいいというもので、解除とは契約は成立したが解約になったということで、契約そのものがなくなる停止条件とは異なります。

契約そのものが有効に成立している場合、契約締結の報酬である仲介手数料の請求が可能になります。また、解除方法で“解約手数料、違約金、手付金放棄”などの条件を付される場合もあります。これらは自主ルールに反するのですが、解除条件という形態そのものは自主ルールで認めています。

仲介手数料で問題になるのは、土地契約でしかなく、建物契約は別であるにも関わらず、土地と建物の合計金額を基にして請求されることがあります。これは明らかに違法です。このような違法行為があるのは、建築条件付土地契約が建売であるという認識である証である。

買主と契約をした会社は形式上の名前だけで、実際に施工する建築会社に一括丸投げをする形態もよく見受けられる。これは一括下請負発注を禁止した建設業法違反であるが、買主の同意があればいいという抜け道があり、土地契約をぶら下げた強制（強迫）に近いのではないかと思われる。

さらに、不動産業者はよく考えるもので、建設業法にも抵触しないようにするため、実際に施工する建築会社と直接契約を締結させ、リベートを受け取るという手法を用いることもある。

どちらのケースも金銭に直すと、上のケースでは消費者の建築代金2,000万円→名目上の請負会社（抜き利益100万円）→1,900万円施工会社、下のケースでは、消費者の建築代金2,000万円→施工会社1,900万円＋紹介会社リベート100万円となり、どちらも同じこと。（実際には保証やアフターなどの責任問題もあるので、上のケースの方が抜く利益を多くなる。）

実質的な建売住宅ではないかということで、自主ルール３の部分で建築会社の門戸は開いたが、建設業法を逃れるため、リベート制を公式にしただけのことであり、スタートラインで建築条件付であることから、やはり、抱き合わせ販売であることには変わらない。

この強い立場を利用することを独占禁止法で規制しているわけですが、土地は同じものがないという特性があり、その特性いかんでは売主が強い立場になることができます。（弱い立場になることもありますが）

いくら自主ルールを定めたといっても、自主ルールそのものが業界が行うことを適法っぽく見せるためのパフォーマンスに近いもので、建築条件付土地契約そのものが抱き合わせ販売であることには変わらない。

やはり、この強い立場を利用して建築契約を迫る販売手法は、優良な建築会社の育成、建物という社会ストックの形成、消費者の保護・資産形成、不動産流通市場の近代化、業者の意識や業界の信頼獲得の妨げになっているのではないか。

現実的には、行政も業界も、建築条件付土地契約を根本的に見直そうという動きはまったくないので、このままグレーゾーンとして蔓延ってしまうのでしょう。この現実を仕方ないと受け入れるか、拒絶するかは消費者皆さまの選択です。

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建物区分所有法

正式名称：建物の区分所有等に関する法律

第１条　一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときは、その各部分は、この法律の定めるところにより、それぞれ所有権の目的とすることができる。

いわゆるマンションのことを定めた法律です。独立した不動産である一戸建て・土地と異なり、ひとつの建物を区分所有するマンションの場合、その形態から独特の取り決めがあり、この法律で区分所有を定めていることから、マンション各戸をそれぞれに所有できるようになっております。

この区分所有法（マンション特有）ならではの主な取り決めは以下の通りです。


・共用部分の取り決め

マンション全体を見た場合、区分所有する各部屋とみんなで利用する廊下などの共用部分に分かれる。規約で区分所有できる部屋や倉庫なども規約で共用部分にできる。ただし、登記しなければ第三者に対抗できない。

この共用部分は原則として床面積の比による持分での共有になる。この共用部分の共有持分は区分所有権と分離して処分することはできない。区分所有権が移転した場合、それに付随して共用部分の共有持分も移転する。

※共用部分を取り決めた条文は長文になるため割愛致しました。


・敷地

区分所有の建物と土地は別個の不動産であるが、敷地部分が分離したままだと複雑になりトラブルの基になるため、同法では原則として敷地を分離処分することを禁止している。（考え方は共用部分の取り扱いと同じ）

第22条　敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。ただし、規約に別段の定めがあるときは、この限りでない。

・区分所有者の権利義務

一つの建物を区分して所有し利用する形態のマンションの場合、それぞれが快適に生活するため、迷惑をかけてはならないと明文化しています。（当たり前のことなのですが）

これは区分所有者だけではなく、賃貸物件として借りた入居者などにも適用されます。区分所有者が賃貸する際は、この点を借主にきちんと説明する必要があります。

第６条　区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。

・規約

各マンションそれぞれに事情があったり、法律で定めるまでもないことを、各マンションごとに規約を定めて取り決めることができます。例えば、ペット飼育やピアノの利用、フローリングの可否など。

第30条　建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。

・管理組合

同法の定めにより、区分所有者全員で団体（いわゆる管理組合）が構成されます。マンション運営の全般に関し、この団体が開いた集会での決議で取り決められ、この決議に従うことになります。決議に必要な割合は決議内容により異なる。賃借人なども利用に関わっているので集会に参加はできるが議決権はない。

管理組合は区分所有者という一般の方で構成されているため、建物の維持管理メンテナンスのプロであるとは限らないことから、別に管理人（管理会社）を選任し、その業務にあたらせることができます。なお、管理形態は組合と会社での取り決めであり同法で定めるものではありません。

※管理組合を取り決めた条文は長文になるため割愛致しました。


・義務違反者に対する措置

建物の保存、管理、利用に関して、区分所有者“全体”の利益に反する行為を行うものに対し、管理組合の名の下に、その行為の停止、予防、結果の除去を請求することができます。（裁判所へ訴えを提起する場合は集会過半数の決議）

悪質な違反者の場合、使用の停止、区分所有権の競売、賃借人の場合は退去を、集会４分の３以上の決議で裁判所へ訴えをすることもできます。（こちらは裁判によるのみで直接請求はダメ）

第57条　区分所有者が第６条第１項に規定する行為をした場合又はその行為をするおそれがある場合には、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、区分所有者の共同の利益のため、その行為を停止し、その行為の結果を除去し、又はその行為を予防するため必要な措置を執ることを請求することができる。

以上が不動産購入に際しての同法の要点となります。共用部分・敷地の取り扱い、共同生活する上での組織や決まりごと、などがポイントでしょうか。

この他に、管理費や修繕積立金の取り決めは規約によるものとし、管理組合（管理会社代行）が管理します。また、バルコニー（専用庭、駐車場）は区分所有の対象ではなく共用部分を専用使用する形態になります。

また、マンションで特殊なのは、専有部分の面積計算手法が二種類あること。パンフレットなどに記載されているのは壁の中心線で計った壁芯計算であり、登記簿に記載されるのは壁の内側で計った内法計算になる。

面積が二種類になるのは、同法の取り決めではなく、建築基準法による計算（壁芯）と不動産登記法による計算（内法）の手法が異なることが原因。なお、住宅ローン控除での面積規定は登記簿面積を採用するため、壁芯で50平米の面積があっても、登記簿が45平米になると対象外になるので注意が必要です。

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下取り契約

新しい住宅を購入する際、現在の自宅を売却してその資金を購入代金に充てるというのが、買い替えの場合の一般的な資金計画です。※最近、自宅は売らなくても新しい家は買えるので、賃貸し家賃収入を得て新しい家の住宅ローン返済に充てるという強者も増えてはおりますが。

この場合、自宅を売却する方法として、不動産会社に仲介を依頼し市場に売り出すケースと、不動産会社に買い取ってもらうケースがあります。新しい住宅を購入するために買い取ってもらうことを下取りとも言います。※単純に買い取ってもらう場合は買い取りとし区別しています。

仲介として市場に売り出した場合、買い取り・下取りよりも高く売れることが予想されますが、想定した価格で売れるのか、果たして売却そのものができるのか、と不安定な状態になるため、少し安くなっても買い取り・下取りをしてもらい、売却額を確定して安心を得るという場合にこのような形を選択することになります。

下取りで売却する場合の形態として、新しい住宅の契約と自宅売却の契約の二つの契約になる売買契約併存型、自宅を新しい住宅の代金の一部として引き渡す代物弁済型、新しい住宅と自宅を交換し差額を交換差金として支払う交換契約型の三形態があります。

代物弁済型、交換契約型は一つの契約でまとまっておりすっきりしているのですが、不動産取引の契約形態として、交換契約そのものや、不動産を代金の一部にするという形態が、日常なかなか行われず、不動産会社側に取り扱いへの抵抗感があり、売買契約併存型で行われていることが一番多い。（と思われる）

※日常慣れていない取引形態と複雑煩雑にはなるが慣れている取引形態のどちらがいいのかということ。

どの形態でも自宅の売却代金を新しい住宅の購入代金に充てるという目的は同じであり、特段と何事も起こらなければ、どれを選択しても問題はない。

しかし、解約の事態になった場合、どのような取り扱いになるかは注意が必要である。

新しい住宅の購入と自宅の売却が一つの契約でまとまっている代物弁済型や交換契約型は、単純にその契約で取り決められたままで、複雑なものではない。

売買契約併存型の場合、それぞれの契約は別個独立しているため、一つの契約が解約になったとしても、もう片方の契約が当然のように解約になるわけではない。

しかし、新しい住宅を購入するために自宅を売却するのであるから、新しい住宅購入の契約が解約になれば、自宅売却の契約も解約になるのが自然であることから、反対の契約が解約されれば、当該契約も解約になるという合意（契約書へ明記）すべきである。

※どちらかの契約が解約になっても、双方が合意すれば反対側の契約は生かしてもよい。お金の用意が別途できたから自宅売却の契約は解約し新しい住宅購入はそのまま、など。（売主側が自宅の転売益を見越して新しい住宅の値引きをしたというケースもあり、単純にはいかないでしょうが）

※さらに複雑になるのが、下取りをした不動産業者が第三者への転売契約をしていた場合である。転売契約をすることそのものは認められており、こうなると現実的に自宅売却を解約するには大変な作業になる。

民法第545条　当事者の一方がその解除権を行使したときは、各当事者は、その相手方を原状に復させる義務を負う。ただし、第三者の権利を害することはできない。

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値引き販売

金融引き締めによる資金難、分譲会社倒産による信用低下、地価下落と不景気による購入力低下など、新築分譲市場は厳しい状況になっています。下落相場の場合、少しでも高く売ろうと頑張って販売を長期化させるよりも、多少値引きしても早期売却した方が、売主にとって良い結果になる。

たった１区画１部屋しかなければ単純な話なのですが、マンションや建売分譲の場合、複数の物件であることがほとんどで、販売を開始してから一つも売れないということはなく、半分売れたけど半分残ったというような感じになることが多い。

このような場合、既に売却した物件は販売当初の価格だが、残ってしまった物件は値下げした価格となり、先に購入した買主は、なんだ下がるのかよ、もっと待てばよかったという思いが出ます。

以前、既に購入した買主が共同して、売れ残っている物件を値引きするなら、資産価値が下がったという理由か、損をしたという理由かで、こっちも改めて下げろ（下げた割合分の補填をしろ）というような訴えをしました。

上記訴訟は旧住宅公団（現都市再生機構）が行ったマンション分譲事業で、公団の販売活動に問題があったとして、損害賠償を認めています。

しかし、他の判例も含め、不動産市況の変化による価格変動は分譲業者には責任がないというのが判例での見解であり、上記公団の場合も販売手法や説明責任の部分に問題があったとの理由で損害賠償を認めているものです。

複数の物件がある現場やマンションの場合、先に買って、その後、他の区画や部屋が安くなって販売売却されても、文句は言えないということです。

ただし、書面で他の区画を値引き販売した場合に補償するという主旨の覚書などが取り交わされていれば請求できます。※セールストーク（口頭）だけではダメ

また、値引きが決まっているのを黙っていたり、逆に適正価格をはるかに上回る価格に吹っかけた場合などは、公序良俗違反として認められるケースもあります。

それでは、このようなことが予想される場合、買主側はどのように考え、対応すればいいのでしょうか。（値引き後に買う方は問題ありません）

先ほど紹介したとおり、書面で一筆もらえればベストですが、売主は販売活動に制約が出ることや後々損失が発生するリスクを恐れ、このような取り決めをするなら売らないという対応になることが自然です。（逆に一筆入れてでも売るというならよほど自信がないか物件に問題があるのか）

購入者としては、なるべく安く買いたいという心理、他よりも損したという気分になるのは理解できます。どうしてもこの気持ちが割り切れないのであれば、売れ残りを待つしかないかもしれません。遡って他区画を値引きするということはないでしょうから。

しかし、売れ残りとなると、他の人が選ばなかった理由もあるはずです。もし、より良い区画や部屋にしたいなら、値引き販売のリスクを割り切って考えるしかありません。

他の物件がどうこうではなく、購入しようとしている物件が自分たちにとって良いのかどうか、購入しようとしている物件の価格が現時点で適正かどうか、そして、選べる権利がある、という風に考えるしかないでしょう。

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正義はどこにあるのか

不動産業界はいつまで経っても信頼を得られないというお話しをひとつ。（これは実話に基づいたものですが、具体的な内容は依頼者にご迷惑をかけてはならないので差し控えさせて頂きます）


会社が利益を得ることに注力するのは当然のことで、これが悪いわけではない。これは不動産業界も同じ。

どのような業界でも、法規定以外に、様々な商慣習、暗黙のルール（※）、掟、秩序がある。不動産業界にも円滑な取引や市場を形成するために、さまざまな決まりごとや暗黙のルール、慣習がある。

※法規定で定められたものを公式なルールということに対し、法で定められていないが秩序を守るために、業界内で一般的に認識されているルールを暗黙のルールと表現しました。

違法な営業活動で利益を得るのがいけないのは、誰でも分かっていること。当然、刑事罰、民事での賠償、行政処分など、違法・不法行為を行えば、それなりの処罰・ペナルティがある。

このため、営業を行う側としては、法律を熟知し、違法・不法にならないように行うが、悪徳な会社ほど、この法律に触れないギリギリのラインで営業活動をする。

商慣習や暗黙のルールは、法律で明文化されたものではなく、当然、罰則規定もない。このため、悪徳な会社は、自社の利益のみを考え、これらのものを都合よく取り入れたり、無視したり、破ったりする。

このようなことは、一般社会でも、他の業界でもあることかもしれないが、特に不動産業界で多いのではないか。

法規定はもちろんのこと、商慣習や暗黙のルールなどを尊重したうえで、自社の利益を得るために活動するなら、それは誰も咎めることではない。

自社の利益だけのために活動する会社のために、振り回され・嫌な思いをする消費者、秩序ある業務を行っている同業者、不動産業界の信頼獲得へと取り組んでいる志ある人たち、みんなが被害を被る。

そしてもっと怖いのは、このような会社であることを知らずして、その会社から購入してしまうこと。この手の会社は表面上では良く見えるケースが多い。

このような会社は、消費者や同業者からの信頼が徐々になくなり、近いうちに商売が立ち行かなくなるだろう（ならなければおかしい）。しかし、一つの会社が無くなっても、また、同じような会社が出てくると思われる。（今回のようなことは初めてではなく、知らないところまで推測すれば日常的なことかもしれない）

はっきり言って、業界からの自主的な向上は望みは薄い。不動産業者が被害を被るところまではカバーしてくれなくてもいいので、せめて、消費者が被害にあわないようには法規定をしてもらいたい。

宅地建物取引業法：第１条　この法律は、宅地建物取引業を営む者について免許制度を実施し、その事業に対し必要な規制を行うことにより、その業務の適正な運営と宅地及び建物の取引の公正とを確保するとともに、宅地建物取引業の健全な発達を促進し、もつて購入者等の利益の保護と宅地及び建物の流通の円滑化とを図ることを目的とする。

抜け穴だらけの現行法。まったくもって目的を達成していない。政治も行政も全然ダメ。

正直者、正しいことを行っている者が、損をするという世の中は間違っている。これが改善されないのであれば、果たして正義はどこにあるのだろうか。

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自然倒壊

◇築８０年の住宅が倒壊　東京・渋谷

　２６日午後３時５５分ごろ、東京都渋谷区上原の木造２階建て民家が倒壊したと１１９番があった。

　警視庁代々木署の調べでは、民家には８０歳と７４歳の姉妹２人がいたが、２人は逃げ出し無事だった。

　民家は１９２８年に建築。築約８０年で、老朽化のため自然に倒壊したとみられる。

　近くに住む主婦は「以前から扉や柱がゆがんでいて、いつ崩れるかと怖かった。壊れた時は、ダンプカーが砂利を一度に落としたようなすごい音と地響きがした」と話している。

　現場は小田急線代々木上原駅近くの住宅街。

（西日本新聞：2008年8月26日）

建物の倒壊と言われれば、ここ数日の大雨による土砂災害や地震などの天災によるものか、今年、栃木県の足利であったような、ずさんな工事によるものなどの人災であることが大半であり、自然に倒壊したと聞いて、ちょっとビックリしました。

このニュースを聞いて、木造住宅でも築80年は持たせることができるんだなと感じたのが率直な感想。どの程度のメンテナンスをしてきたのか、どの程度の建築であったのかは不明だが、この時代の木造建築で80年持つのであれば、現在の技術レベルならもっと持たせることもできるのではないか。（当然、メンテ等をする前提）

※耐久性に優れた建築ならもっと持つのかも？

現在の住宅は、高度成長期に建てられたものが多く、今、建て替え時期を迎えている。しかし、もしかしたら、まだまだ持つのかもしれないと一考させられるニュースであった。

築30年を経た住宅を、まったく新しい人が購入して暮らすということに抵抗感を持つ方が多いの現状であり、現在の中古住宅市場では厳しいところもあるが、耐震補修、省エネ改修、リノベーションなどをして流通化できれば、住まいの選択肢も拡がり、家計にも負担が少なく、エコにもなるのかもしれない。

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