NO.73-1：住宅ローン検討の公式集、他

★住宅ローン検討の公式集

住宅ローンの借入、返済を検討するにあたり、いろいろなことを考えていかなければなりません。相談をお受けするにあたって、お客様個々の要素や状況があり、一概には言えないものの、なにかしらの目安がないと客観的な判断ができません。そんなときにどうアドバイスしているのか、誰でも分かるように簡単な式にしてみました。

・返済期間＜建物耐久残年数

建物がもうほんとに使えない、でも住宅ローンがまだ残っていては、建て替えをするにも、住み替えもするにも、重石となってしまう。

絶対、残高ゼロにしなければ、建て替えも住み替えもできないということではないのですが、土地代不要もしくは自宅売却代金を次の購入の自己資金にすることができれば、かなり負担が軽減されます。

高齢になっていると新たな住宅ローンも組みづらい、返済の負担が重たくなりますので、余裕を持った資金計画（老後資金）にできるよう、できれば、住宅ローン完済後、しばらく返済がなく暮らせるくらいの耐久年数があるといいのですが。

・住宅ローン残高＜売却想定価格

家を売る必要性や事態にならなければ問題ないのですが、住宅ローンの返済ができないということ以外にも、何かしらの止むを得ない事情により、住み替えをしなければならないこともありえます。

その際、自宅売却の資金で住宅ローンの返済が完了できるのであれば、次に購入するかどうかは別としても、住宅ローンの二重（形はひとつですが古い住宅ローン＋新しい住宅ローン）負担や家賃と住宅ローンの二重負担は避けられ、なんとかなる手立てはできると思われます。

・住宅ローン返済額＜想定家賃

上の売却想定価格の考え方に近いですが、何かしらの事態があったとき、所有する自宅を賃貸にした収入で返済がカバーできれば、次への対応も考えやすくなります。

ただし、不動産賃貸は冬の時代へと進んでおりますので、想定家賃の下落、空室リスク、所有コストなども考慮しなければなりません。救われるのは、一戸建ての場合、賃貸として供給されている数が少なく、需給関係で供給側が有利な状況が続いていることでしょうか。

・完済予定年齢＜現役引退年齢

単純な話ですが、給与などの収入が途絶えた後まで住宅ローンの返済が続くと考えてみれば不安ですよね。当初の借入時の完済予定年齢は大きく上回る場合もあるかもしれません。

その際、きちんと繰上返済して返済期間をつめられる原資と実行できる自己管理能力（性格ですね）があるなら、まだいいのですが、なにもあてもなく、試算もせずに、繰上返済して縮めればいいやといってしまうのは、勇気があるのではなく、ただ無謀なだけです。

くれぐれも、不動産広告の返済例などから飛びつかないように。

★返済途中の残高計算法

住宅ローンを借りる際、何年目にはどのくらいの残高になっているかを知っておくことは、とても重要なことです。

例えば、60歳の定年時に住宅ローンの残高はどのくらいになっているのか＝退職金で返済できるのか、10年後の残高は＝10年後に見直す際の繰上返済額や金利上昇リスクの判定など。

この残高は、“当初の返済月額”を“残期間の返済月額”で割った割合を借入金額に掛けることで算出することができます。

≪計算例：3,000万円35年返済3％の10年後残高は？≫

　35年返済の返済月額は・・116,000円（Ａ）
　25年返済の返済月額は・・143,000円（Ｂ）
　Ａ÷Ｂ＝0.81118881118（Ｃ）
　3,000万円×Ｃ＝24,335,664円→10年後の残高

この計算は、目安の金額を出し、全体計画などを考える材料として使うものですので、細かい端数は気にしないでください。

応用例１：35歳の方が上記のようなローンを組んだ際、25年後（60歳時）に残高がいくらになっているのかが分かります。

≪計算例：3,000万円35年返済3％の25年後残高は？≫

　35年返済の返済月額は・・116,000円（Ａ）
　25年返済の返済月額は・・290,000円（Ｂ）
　Ａ÷Ｂ＝0.4（Ｃ）
　3,000万円×Ｃ＝12,000,000円→25年後の残高

この結果、60歳時点で完済をしたいのであれば、1,200万円の現金が必要になり、退職金で対応できるのか、貯金をしておくのか、繰上返済で減らしておく必要があるということが分かります。

応用例２：当初の固定期間を10年としたローンを組んだ際、10年後の金利変動による返済リスクはどの程度になるか。

≪計算例：3,000万円35年返済2％の10年後残高は？≫

　35年返済の返済月額は・・100,000円（Ａ）
　25年返済の返済月額は・・128,000円（Ｂ）
　Ａ÷Ｂ＝0.78125（Ｃ）
　3,000万円×Ｃ＝23,437,500円→10年後の残高

もし、11年目からの適用金利が金利上昇で4％になると毎月12.4万円の返済になります。当初の返済から2.4万円の負担増になって対応できるのかどうかで当初固定期間の選択を判断できます。

この応用例をもっと応用すると、金利が上昇しても毎月の返済額を当初と同じ10万円に抑えるには、約440万円の繰上返済が必要になります。※11年目一括繰上返済の場合

具体的なご相談や検討を計算してみたい方は、お近くのハウスメーカーや不動産会社の営業マン、ＦＰへご相談ください。

≪平成20年2月27日発行≫　その他のバックナンバーはこちらです