第9号 平成16年11月19日 発行 株式会社プレシーク
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【今とこれからの不動産市況】
これはあくまでも私個人の不動産市況に関しての見解であり、外れることも
あることを予めご了承下さい。あくまでもご参考程度に
◆一つめのポイント 人口減の需給関係悪化による不動産価格下落懸念
まず、最近の地価動向で値上がり傾向にあるのは、マンションや一戸建ての
開発によるものと思われます。お付き合いのある不動産業者の方とお話します
と特に土地の供給が少なく、数少ない土地にお客様が殺到し、高めの値段設定
でも売れてしまうそうです。
これは利便性や環境などに優れている地域は顕著になっています。
しかし、需要に合っていない不動産は、相変わらず値下がり傾向にあるのも
事実です。今までは、都心回帰またはその延長線で利便性の向上が図れる地域
での値上がり傾向で二極化と言われてきましたが、これからは、それを更に細
かくした個々の不動産による個別化に移りつつあると思われます。
実際の不動産現場でも、大きく見て同じような地域でも、個々の土地によっ
て、単価が大きく変わってきています。地価（土地）に関しての状況は上記の
通りですが、建売やマンションでは、少し状況が違います。
先日、都内で分譲住宅をご希望のお客様を担当した時に感じたのですが、建
売なら都内でも思ったより高くはないんだと思いました。建物などの個々の要
素もあるのでしょうが、地価（土地）とのアンバランスさを感じたの事実です。
マンションにしろ一戸建てにしろ、分譲業者にとっては、供給をストップさ
せることは、事業を止めることと一緒ですから、供給を止めることは出来ませ
ん。現在は、一次取得者層の需要が多くありますから安定していますが、近い
将来、一次取得者層が減ってきた時、供給過剰になり、値崩れすることもあり
えると思います。
◆二つめのポイント 経済動向による不動産価格下落懸念
この先の日本経済がどうなっていくか、ということに関しては、各専門家で
も判断が分かられるところで、私としても、景気が良くなるとは思いませんが、
このまま小さい波を繰り返し、平行線で進むのか、景気悪化していくのかは分
かりません。
年金や海外情勢・原油価格の上昇など、これからの景気に懸念する事項はた
くさんございますが、不動産価格にもっとも大きく影響するのは、消費税率の
アップだと思われます。
消費税率がこのままでいく間は、平行線で進むと思われますが、消費税率の
引き上げを発表した後は、引き上げの開始まで駆け込みの需要が続き、引き上
げ後は急激に冷え込むと思います。
実際に、前回引き上げた時も同じような減少が起き、引き上げ後２ヶ月間は、
お問い合わせが全くございませんでした。
消費税率がいつどのくらい引き上げられ、その結果どのくらい不動産価格が
下落するかは分かりませんので、引き上げ前後のどちらのタイミングで購入し
た方がいいか判断が難しいと思います。
※土地や一般の方が売主の中古住宅は非課税ですが、
法人が売主の建物や建築、不動産取引に関わる諸費用は課税対象です。
諸費用の消費税の金額と比べ、建物や建築の価格に掛かる消費税は多いです
から、引き上げ後の分譲住宅や建築には大きな影響を及ぼし、購入後の建築・
分譲が前提の土地価格にも影響すると思われます。
◆まとめ
一次取得者層の人口減や消費税率引き上げなどから、不動産相場の先行きは
暗く、一部の個別要素に優れた不動産以外は、下落する恐れもあると思われま
す。
購入のタイミングとしましては、ご購入希望の不動産が、需給関係の悪化に
影響が出るようなものなのか、また、消費税率引き上げの影響が出るようなも
のなのかを考慮してご判断されるといいのではないでしょうか。
確かに少しでも安く買いたい・購入後の資産価値減少を避けたいお気持ちは、
みなさまに共通する思いだと思います。
しかし、自宅のご購入の場合、不動産を資産としてより、生活の場として必
要な物とお考えになることも大切です。
ご家族の状況や人生全体のご計画などから、お金だけでは判断できないとこ
ろが、より難しくさせるのですが、無理のないご購入なら、思い立ったが吉日
というのも一理あると思います。
不動産は、同じものがございません。みなさまにとって、より良い不動産が、
いつ出てくるか分かりません。
慌てる必要は全くないですが、より良い物件があり、無理のないご購入なら、
今ご購入されても良いと思います。但し、消費税率の引き上げ発表までで、発
表後は、駆け込み需要の嵐が去った後の需給悪化時が良いと思います。
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【発行責任者】
柴田 誠（不動産コンサルティング技能登録、ファイナンシャルプランナー）
・昭和44年1月25日生まれ Ａ型 船橋市立小室中→千葉県立八千代高
・船橋市小室町にて、男の子二人と妻・母の五人暮らし
・千葉県内で34年の生活と13年の不動産営業から地域情報に精通し、ファイ
ナンシャルプランナー業務から住宅ローンに強い不動産コンサルタント。
セミナー・小冊子などによる初めての不動産購入者へのアドバイスに注力
して、不動産購入のサポートを中心に携わっています。
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