NO.52-1：2006年公示地価

　国土交通省から2006年の公示地価が発表されました。三大都市圏の商業地が上昇に転じたのを始め、東京都では住宅地も上昇など、不動産投資や都心回帰などから、大都市圏では地価の下げ止まりから地価上昇に転じたのは、各報道の通りです。

　千葉県（首都圏）で不動産業務の現場にいる感触でも、地価の値下がりから値上がりに転じたのは実感しています。これまでは、利便性が良い・環境が良いが地価安定、それ以外が下げ止まりであったのが、現在は、利便性が良い・環境が良いが値上がり、それ以外が地価安定と、総じて値上がり局面の様相を示しています。

　この地価上昇傾向に、金利の先高感、消費税率アップなども加わり、この先に買いづらくなる要素が控えていることから、早めに住宅購入へ動いている方も多いと思います。

　しかし、この地価上昇傾向は、これから先も続くかは疑問で、購入環境や経済情勢などの影響で、上がり下がりを繰り返す、株式相場と同じような市場になると思われます。

　購入環境が悪くなれば、地価の上昇も止まり下がることも予想されますので、地価、金利、税制などの社会状況から購入を判断するのではなく、ご自身・ご家族の状況や計画から購入時期を考える方が正解です。

　もし今、購入するタイミングであり、資産価値としても考えるなら、地価が高く評価されている場所を選択するのが、何かの時のために良いかもしれません。

　ただ自宅としてだけ考えるなら、あまり「地名」や「地域」に囚われず、この地価・資産よりももっと大切な住まい・生活そのものを考えてみることが大事です。

　各報道は、この地価上昇の公示地価結果をデフレ脱却・経済繁栄という好意的な内容になっていますが、私個人は逆に暗く受け止めています。

　確かに企業や富裕層にとっては良いのかもしれませんが、個人には住宅が買いづらくなる・住まいそのもののクオリティが落ちる・住居費が高くなり家計に負担がくる・経済情勢が悪化した時に家計へ致命的な影響が出るなど、あまり良いことがない。

　商業地などは良いですが、住宅地は所得などとの比較から、果たしてこの地価が良いのか疑問です。地価上昇は土地の力を強め、その分だけ、建物や不動産会社の悪さを隠してしまいますから。

　最後に私が気に止めた公示地価データをお知らせします。

・利便性と環境から、浦安市、市川市、美浜区の住宅地で上昇

・つくばエクスプレスの影響で、流山市、守谷市の住宅地で上昇

・千葉県北西部での上昇地点は前年比４倍の２２６地点

・同じエリア（例：船橋）でも10％近い下落率の地点もある

　公示地価は過去追いの部分があるため、現在の市場傾向はさらに拍車がかかっていると思われます。

当初優遇か全期間優遇か

　ここ数日、ローンの組み方借り方についてのご相談が多くございました。今後の金利上昇が色濃く見えてきたことから、どういうローンを組むのが良いのか悩まれているのかと思います。そのうちの１例をお知らせしますので、ご参考にしてみて下さい。

［前提条件］

　・期間35年　・3,200万円　・金利現状　・固定終了後は３年固定

　・月々均等のみ、ボーナス加算なし

　・当初優遇はキャンペーン、全期間優遇は△0.8％＋保証料なし

　◇当初優遇パターン

　１．全額３年固定の当初1.1％→４年目以降2.0％

　　　月91,829円 →月104,825円→利息総額11,558,973円

　　（→金利が１％上昇すると月120,463円）

　２．全額５年固定の当初1.7％→６年目以降2.0％

　　　月101,143円 →月105,368円→利息総額12,001,366円

　　（→金利が１％上昇すると月120,187円）

　３．３年固定と５年固定の組み合わせ

　　　月96,485円→月105,096円→利息総額11,779,845円

　　（→金利が１％上昇すると月120,325円）

　◆全期間優遇パターン

　４．全額３年固定の当初1.6％→４年目以降1.6％

　　　月99,554円 →月99,554円

　　　→利息総額9,812,486円（さらに保証料約６０万円減）

　　（→金利が１％上昇すると月114,789円）

　５．全額５年固定の当初2.4％→６年目以降1.6％

　　　月112,689円 →月101,129円

　　　→利息総額11,167,925円（さらに保証料約６０万円減）

　　（→金利が１％上昇すると月115,694円）

　６．３年固定と５年固定の組み合わせ

　　　月106,121円→月100,341円

　　　→利息総額10,489,914円（さらに保証料約６０万円減）

　　（→金利が１％上昇すると月115,242円）

☆上記６パターンを下記項目で順位付けをしますと

　　以下のような順になります。（見方：左側の方が良い）

　１．借入経費（利息や諸費用）の有利さ（お得度）

　　　４→６→５→１→３→２

　　　（金利１％上昇時：４→６→５→２→３→１）

　２．当初の負担の少なさ（家計の余裕度）

　　　１→３→４→２→６→５

　３．金利上昇時の負担の多さ（金利上昇リスク）

　　　４←６←５←２←３←１

　この順位付けの項目で何を重視するかで、どのパターンが良いのかが見えてきます。この結果は、固定期間の組み方や繰上返済、金利上昇の予測などにより変わることがあることを、予めご了承下さい。

　なお、全期間優遇の場合、保証料（初期諸費用）がないため、借入金額を減らすことができる可能性もあります。

≪平成18年4月1日発行≫　その他のバックナンバーはこちら