住宅瑕疵担保履行法

耐震偽装問題が起きた際、分譲業者の資金力不足から消費者が守れなかったことを教訓に、新築住宅を分譲・建築する会社に対して資力確保措置を義務付けることになりました。それが住宅瑕疵担保履行法（特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律）です。

同法では、瑕疵担保責任（※）を確実に履行するため、新築住宅を供給する事業者（住宅の新築工事の請負人である建設業者又は自ら売主となって新築住宅を販売する宅地建物取引業者）は、保証金の供託または保険加入のいずれかの資力確保措置が義務付けました。

※住宅品質確保法に定める住宅の新築工事の請負人または売主が負う10年間の瑕疵担保責任。具体的には、構造耐力上主要な部分及び雨水の侵入を防止する部分が対象。

同法が適用になる住宅は、平成21年10月1日以降に引き渡しになる新築住宅。保険加入又は供託のいずれかが出来ていないと、請負契約や売買契約は禁止されます。

保険加入か供託かは義務付けられる会社次第であるが、供託の場合、ちょっとした供給戸数（過去10年）があると、すぐに億単位の金額を供託しなければならず、おそらく、保険加入の方が多くなるのではないか。

※供託とは法務局等の供託所に万が一に備えて現金等で預けておくこと。

保険でも供託でも、購入した住宅に瑕疵が判明し、売主が倒産などの資力不足で補修ができない場合、購入者は直接、保険金の支払いや供託金の還付を受けることができます。

購入者側にとっては、より安全の制度ですので仕組みそのものに問題はないが、不動産業者や建築会社にとっては、保険加入や供託金の負担が重くなり、ギリギリの会社は危なくなるかもしれない。

不動産業者は建売の比率を下げ、土地分譲の割合が高まることもありえる。その分、良質な土地の供給、もしくは、地価下落に繋がればなお良い。ただし、建売での利益を土地分譲で確保しようと、割高な土地が供給されることも。

建築業者は事業を営む限り逃げることができない。おそらく、価格に転嫁される部分も出るでしょう。安心ができる分、購入コストが高くなることも予想される。

どっちに転がるか、現時点では見えないところもあるが、大きな流れから捉えると、良い方向に進むのではないかと思われる。

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優良ストック住宅推進協議会

大手ハウスメーカー９社が、中古住宅の流通市場の整備と活性化を目指した“優良ストック住宅推進協議会”を設立させた。参加したハウスメーカーは、旭化成ホームズ、住友林業、積水化学工業、積水ハウス、大和ハウス工業、トヨタホーム、パナホーム、ミサワホーム、三井ホームで、実際の実務は各社のグループ不動産会社。

この協議会の目的は、現在の中古住宅流通市場では、20年足らずで価値がゼロとされる住宅を、きちんとした点検と手入れをした住宅に対して価値を評価するようにし、住み継がれる住宅を普及させ、社会ストックの充実を図り、さらに、消費者の資産形成と住居費負担の軽減をすることにより、より良い住宅市場と環境を作るものにある。

参加企業としては、品質の高い建物と充実したアフターサポートのために初期コストが高くなる部分を資産価値として維持することでカバーすることにより、住宅事情の向上と商機を拡がることの、消費者と供給者の両方にとって良い仕組みとなる。

実際には、協議会が優良と認めた住宅を“スムストック”というブランドとして形成する。スムストックになれば、それ以外の住宅よりも高く長く評価され、その分、初期コストの高さをカバーする。

スムストックになるには、住宅履歴データを備え、建築後50年以上にわたる点検・補修を行う制度があり、それを実施していることなどを条件となる。

建物価格の査定は、再調達価格をベースに、スケルトン（構造部）とインフィル（内部）に分け、償却期間（50年と15年）と残価（10％）にリフォームや維持管理状態などを加減して算出する。

この査定をするのは、各ハウスメーカーの建物について造詣が深く、建物の維持管理や建築時から現状まで把握できる各ハウスメーカーの関連不動産会社の担当者となり、同協議会が定めた研修を受講し一定レベルに達する必要がある。

この仕組みは、旭化成ホームズ（ヘーベルハウス）が先駆的に取り組んでおり、ほぼその内容を準じている。同社は全く問題ないだろうが、他のハウスメーカーがどこまでついてこれるのか、ここがこの制度の普及のポイントになる。もし、ついてこられず落ちてしまうような会社であれば、会社としても建物としてもそこまでという烙印が付いてしまい、他社と差別化されてしまう。

参考：ストックヘーベルハウス

また、ハウスメーカー以外の建築会社による建物や建売住宅などは、この時点で差別化されてしまっており、この制度が認知される（消費者が気づいてしまう）と、これからの販売に大きく影響が出る。

住生活基本法で打ち出された200年住宅とも関連する中古住宅流通市場の整備、家の履歴書とも共通することであり、この制度は大手ハウスメーカー以外の中古住宅にも拡がってもらいたいものである。

個人向けの不動産コンサルティングで最大手のさくら事務所の長嶋会長も、今後、中古住宅の流通が拡大することは間違いなく、その会社が供給した中古物件を買いたいというニーズは増え、それに対応できる供給能力が必要であると指摘している。

今の時点で普及していなくても、これから購入する人は、売却するとしたら、10年後、20年後になるので、この制度を踏まえて購入することは、これからの見えない世の中へのリスク対応として必要となる。

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不動産コンサルティング技能登録

不動産会社・宅地建物取引業にとって必須の資格に宅地建物取引主任者（通称：宅建）があり、その上位資格にあたるのが“不動産コンサルティング技能登録”になります。

不動産コンサルティング技能登録をするには、不動産流通近代化センターの実施する“不動産コンサルティング技能試験”に合格し、登録要件を満たす必要があります。

◇登録要件

1. 宅地建物取引主任者資格登録後、不動産に関する５年以上の実務経験を有し、登録申請時において、宅地建物取引主任者証の交付を受けていること。

2. 不動産鑑定士登録後、不動産鑑定業に関する５年以上の実務経験を有し、登録申請時において不動産鑑定士の登録が消除されていないこと。

上記までの流れを具体的な現場に例えると、一般の営業→宅地建物取引主任者→実務経験５年→不動産コンサルティング技能登録、となります。

不動産コンサルティング技能登録をしている人が、一般の不動産営業と何が違うのか。この制度が発足して15年を経過したが、いまいち普及していないため、一般の方はもちろん、プロの不動産業者や当事者の不動産コンサルティング技能登録者まで、明確な違いを分からずにいます。

明らかに分かることは、実務経験が豊富な宅地建物取引主任者であることと、業務に必要がないのにも関わらずより上位を目指す向上心がある、と言ったら誉めすぎでしょうか。

不動産流通近代化センターでは、不動産コンサルティング技能登録者の業務を、「依頼者との契約に基づき、不動産に関する専門的な知識・技能を活用し、公正かつ客観的な立場から、不動産の利用、取得、処分、管理、事業経営及び投資等について、不動産の物件・市場等の調査・分析等をもとに、依頼者が最善の選択や意思決定を行えるように企画、調整し、提案する業務」と定義しております。

コンサルタントという業種は経営に関するアドバイスをする経営コンサルタントが一番有名かと思いますが、その世界でも中小企業診断士という資格はあるものの、この資格がなければコンサルタントと名乗ってはいけないというものではなく、誰でも、私はコンサルタントです、といえばコンサルタントになります。

それと同様に、不動産コンサルタントという名称だけは、この不動産コンサルティング技能登録がなくても名乗ることはでき、世間には、そのように肩書きやキャッチコピーをつけて営業している人や会社は多いと思われます。

この不動産コンサルティング技能登録を発展普及させるのには、代理・エージェント制を不動産流通の中に整備していく必要があるのではないか。代理・エージェントとは、不動産に係る依頼者の広義の意思決定にかかる助言・提言を行う業務であり、従来の不動産営業・宅地建物取引主任者業務から離れアドバイスや手助けをする業務になる。

不動産流通という大きな枠組みの中、業務的な部分を担う宅地建物取引主任者業務（従来の不動産営業や不動産会社）と、顧客にアドバイスや助言を行う不動産コンサルティング業務を明確に分けて整備すること。不動産流通の高度化・近代化することは、消費者のためにもなることです。是非、消費者に優しい政策を目指すという福田総理の言葉が本当なら実現してもらいたいものである。

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