今月半ば、東証一部上場の新興中堅マンション分譲会社であるゼファーが倒産（民事再生法申請）した。この他にもマンション建築を中心に請け負っていた中堅建築会社の三平建設など、不動産・建設関連の会社の倒産が相次いでいる。
倒産の直接の要因は、供給増、需要減少、地価高騰による仕入れ価格上昇などの下地が悪い中で、サブプライムローン問題によるファンド資金の絞込みが資金繰り悪化によるもの。
しかし、人口減少、世帯減の社会情勢に加え、今までの住宅ストックなどから、不動産市場の需給悪化は目に見えていたこと。先月末時点では１万戸超の新築在庫がある。その大きな流れがあるにも関わらず、マンション分譲業者が乱立し供給を増やせば、脱落業者が出てくることは分かりきっていた。
大手分譲会社でも、家電量販店のような“在庫一斉値下げ”を実施した。個別での値下げは、かなり昔から当然のように行われていたが、一斉値下げ、しかも目立つように告知宣伝するのは異例中の異例。
この流れは、金融市場の資金需給や資材・地価の下落などという相場的な状況で変わるものではなく、社会全体の状況から方向性は変わらないものと思われる。
さらに、新築分野だけではなく、何十年と供給され続けてきた中古マンションのストックもあり、分譲業者側から見た需給関係はさらに厳しいものになる。
このような中で購入者はどのように選んでいけば良いのか。
新築の場合、保証・アフターなどの受けやすさが中古では得られない良さである。しかし、制度しては対応できても、やはり、分譲業者が健全に事業を続けていることが望ましい。分譲業者の財務内容を見抜くのは専門的な方でないと難しいかもしれないが、私の判断材料は、マンション事業に専念しているかどうかを見ている。
今回のゼファーの場合、マンションやビルを建て、ファンドに売却して収益を上げていた。資金を回していかなければならないこと、社員や関連会社を抱えているため止まることができないことなどから、自転車操業的に資金を回し拡大路線にせざる負えなかったのだと思われる。
拡大路線に走らず、地道にコツコツとマンション事業に専念している会社の方が、資金供給の状況に左右されづらいのではないか。得てして、このような地道な会社の方が、マンションそのものも良いものを作っているようにも思える。
ファンドの資金供給縮小という直撃弾を受けたため、マンション分野の会社から倒産は始まったが、地価高騰、資材高騰、購入側の資金力低下、住宅ストックの増加など、一戸建て分野でも、近い将来に同じような状況が出てくると思われる。
このような状況は、今までの住まい探しや住宅への意識・考え方のターニングポイントになるのではないか、不動産購入のお手伝いをする現場の感覚だけだが、大きな流れが変わりつつあるように感じている。
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2008年07月26日
2008年07月25日
◆□◆初めてでも失敗しない不動産の買い方◆□◆ 第69号
不動産購入応援サイト「プレシーク」 −− http://www.preseek.jp/ −−
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◆□◆初めてでも失敗しない不動産の買い方◆□◆
第69号 平成20年7月25日 発行 株式会社プレシーク
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1638人の読者のみなさま。こんにちは。
不動産購入応援サイト管理人の 柴田 誠 です。
暑い！暑い！
言われると余計に暑く感じるから言うな！
と言われますが、でも、今日は暑かった。
そんな中、今日は夏の甲子園の予選、決勝戦のピークを迎えました。
千葉県は、記念大会ということで東西に分かれ２校が出場します。
そのうち、東地区の決勝戦が行われ、春の関東で優勝した
木更津総合が優勝し、２度目の甲子園です。
右と左の二枚看板投手で、予選の失点が６試合でわずか２失点。
春の関東では東海大相模と横浜を破った実績から期待できます。
千葉の西地区は、明日決勝戦。
春の選抜４強の千葉経大附属とノーシードから勝ちあがった沼南。
この他にも、浦和学院、横浜、東海大相模、早実など、
各地で競合校が順当に勝ちあがり、決勝戦を迎えます。
すべての出場校が出揃ってない中、甲子園での注目校は、
北から、青森山田、神奈川勢、常葉菊川、智辯和歌山、報徳学園でしょうか。
次のメルマガが出る頃には、結果が出ていると思いますが、お楽しみに。
---------------------
さて、このような暑い気候は、いろいろな業界に影響を与えています。
甲子園では、ビールの売上が伸びている。
それに健康志向もプラスして、枝豆の需要が伸びている。
夏の旅行は、高原・山・北海道の売れ行きがいい。
せっかくの旅行では、この暑さから逃れたい心理が強い。
大きなところでは、北極の氷が溶けて、地下資源を採掘し始めるとか。
ただし、シベリアの永久凍土が溶けるとメタンガスが出て、
その温室効果は二酸化炭素の数十倍になるらしい。
---------------------
この暑い気候、温暖化の影響は住まい探しにも影響が出ています。
温暖化による最近の傾向として、一時的な大雨の激しさがあります。
大雨の浸水被害をより現実的に考えて、地域を選定するようになった。
広くは低地帯が避けられ、狭くも水の流れ道になるような立地は避けられる。
また、内陸（首都圏では埼玉県など）が避けられるようになった。
海から離れていることに加え、東京のアスファルトで熱せられた
熱い空気が東京湾からの海風に流され、埼玉県を熱くしているとのこと。
狭い範囲でも、近くに緑地や水辺があるところが好まれる。
ただし、隣接の場合、悪い影響もあるので別。
将来はもっとより深刻に考えられることから、
この地形や立地条件は、住まい探しの要素に大きな影響が出る。
ということは、資産価値にも影響が出る。
今、購入する人も、このようなことも踏まえることが必要。
---------------------
建物の選定でも、外気（特に暑さ）を遮断する断熱性能が問われている。
まさに私の家（ちょっと前の建売）がそうなのだが、
断熱性能が悪いため、夏の日差しで家が熱せられ、
特に２階は蒸し焼きのような熱さまでになる。
それが夜になっても抜けず、外の方が涼しく、
家の中は蒸し焼きの余韻でムワッとした状態が続く。
うちはお金がないのと環境と健康のために、夜はエアコンをつけない。
このため朝起きると、全身が汗でベトベトになっており、
朝のシャワーが必要になっている。
まさに実感している声として、
夏の暑い熱気と日差しによる熱を建物の中に入れない
断熱性能が高い建物を選ぶことをお勧めしたい。
---------------------
土地でも建物でも“日当たりが良い”というのは
セールストークであり、メリット、長所である。
体でも太陽の日差しを浴びないと健康的ではないらしい。
しかし、このまま温暖化が進むと、
遠い将来、日当たりが良いというのはマイナス材料になるのかも。
直接の因果関係があるのかは不明だが、
暑い気候が不快指数を上げ、ムシャクシャしたなどという理由で
犯罪が増えるかもしれない。
現に柏では、暑くてムシャクシャしたという理由で
コンビニに車を突っ込ませたという者がいた。
住まい探しでも、物件という物の部分ばかり見ていないで、
世の中の心理や社会情勢などを見るのも大事なんです。
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このメルマガに兄弟誌が誕生しました。
◆□ヨッシーの不動産営業日記□◆
http://www.mag2.com/m/0000251565.html
この日刊メールマガジン「ヨッシーの不動産営業日記」は、
お客様や業界の皆さんのために不動産営業マンを正しく理解して頂くため、
毎日、現場で起こるさまざまな出来事と日々の泣き言？をお伝えします。
平成12年から不動産売買全般を経験してきました。
それら経験をいかして、ナイスな不動産購入アドバイザーになるべく
毎日邁進している筆者ですが、経験上、
中小の“不動産屋のオヤジ”に詳しいです。。。
不動産屋のオヤジといえば、
黒いセルシオ、ゴルフ三昧、、、ってイメージありません？
あながち嘘じゃないんですが、もちろんそれだけじゃないですよ！
酸いも甘いもある、不動産の”プロ”の毎日、
現場で起こるさまざまなできごとをこのメルマガでご笑覧あれ！
□筆者吉野・プロフィール http://blog.smatch.jp/yossy/profile
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【不動産購入サポート受付中】
よりよい住まい探しを実現するには、購入希望者と営業担当者など
不動産会社側とが深い信頼関係で結ばれていなければなりません。
ところが、最近の日本では偽装問題が頻発するなど購入希望者の間に
住宅不信が高まり、また、業界側にもリスク・トラブルを避けようと
する過剰なまでの意識が働きはじめています。
その中で購入希望者が最良の住まい探しを受けられるように、
両者の橋渡し・調整役を務めるのが
私たち不動産購入アドバイザーの仕事の一つです。
不動産購入アドバイザーは購入希望者からの依頼を受けて、
住まい探し全般（不動産、住宅ローン、家計）の相談に乗るほか、
住まい探しの現場に購入希望者と一緒に携わり、
購入希望者の要望や不安に思っている点についてサポートを行います。
購入希望者にとって最適の住まい探しや住宅を選べるよう
アドバイスすることが主な仕事です。
詳細は http://www.preseek.jp/main/sapo.html
柏 オフィス：プレシーク http://www.preseek.org/
湘南オフィス：美湘ランド http://www.misholand.jp/
城南オフィス：スタイルシステム http://www.style-system.net/
川越オフィス：リフレティ http://www.reflety.com/
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【発行責任者】
柴田 誠（不動産コンサルティング技能登録、ファイナンシャルプランナー）
・昭和44年1月25日生まれ Ａ型 船橋市立小室中→千葉県立八千代高
・船橋市小室町にて、男の子二人と妻・母の五人暮らし
・千葉県内で38年の生活と15年の不動産営業から地域情報に精通し、
ファイナンシャルプランナー業務から住宅ローンに強い不動産コンサルタント。
セミナー・小冊子などによる初めての不動産購入者へのアドバイスに注力して、
不動産購入のサポートを中心に携わっています。
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株式会社プレシーク 千葉県知事（5）第10682号
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・旭化成不動産情報ネットワーク（へーベルハウス）会員
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2008年07月22日
リノベーション住宅
リノベーション（renovation）を直訳すると“刷新、改善”、これに住宅という言葉がつくと、既存の住宅を大規模な改装を施し、機能や性能の向上と価値を上げることをいう。
リフォームに近く明確な境はないのかもしれないが、イメージとして、リノベーションは主要構造部は残したまま新しく生まれ変わるほどの大規模であり、リフォームは原型を留めたまま直すまで。改修前の形がほとんど変わらず以前を想像できればリフォーム、以前を想像できないほど変えるとリノベーションと分けたら乱暴かもしれないが、そのような感じでも大きく間違えてないと思う。
違う捉え方としては、原型の価値の維持もしくは回復までに留まるものがリフォームで、原型とは別に新しい価値を加えて違う魅力や特徴を引き出すのがリノベーションか。
例えが悪いかもしれないが、賃貸物件で、アパート、ハイツ、コーポなどの呼び名に明確な定義がないものの、およそのジャンル分けとして機能している分類に近いかもしれない。
さて、このリノベーション住宅だが、福田総理が打ち出した住生活基本法・200年住宅でも大事な骨格となる中古住宅流通の整備と促進を大きく進めると期待され、そこにビジネスチャンスを得ようと不動産・住宅業界が積極的に取り組み始めている。実際、政府では2015年度までに中古住宅流通量を2003年度より10％以上高めようと目標設定をしている。
今までの日本の住宅市場は、短期間サイクルでのスクラップアンドビルドが中心となっており、新築と中古のバランスが諸外国に比べ、格段と新築の割合が高い。これは、環境にも良くないもので、高額な消費となることから住宅取得者の家計負担増加・資産形成の足かせにもなっている。
中古住宅の評価が高く見られれば、資産にもなり、それが後々家計負担、将来的には老後の資金確保にも繋がる。当然、建物が解体されずにそのまま利用されれば環境面にもプラスになる。
しかし、現実では、中古住宅流通が思うように伸びていない。それは、購入へ踏み切るまでの市場になっていないためである。ポイントは、安心と感情。
安心という部分では、新築の場合、供給側が業者になるため、販売活動の中で書類や保証など安心材料が購入者側に与えられるが、中古住宅の場合、一般の方が売主になるため、保証はなく、書類にも不備があるなど、信頼感が得られづらい。
この点を解消することが商売に繋がり、不動産・住宅会社が買い取り、調査や点検、リフォーム・リノベーションを行い、保証して再販売するという供給の増加になっている。
また、中古住宅の購入に踏み切れない要素として、購入者側の感情の問題がある。新しい、初めて、きれいという見た目に問題があると頭では中古住宅の良さを理解していても、購入へと感情が乗り切れない。これも、リフォーム・リノベーションすることにより解消される。
このようにリノベーション住宅・リフォームしての中古住宅再販が浸透すれば、新築より劣る（格下、劣等感）というイメージが変わり、変わっていかなければ日本の住宅事情は良くならない。
今まで、新築住宅にこだわるあまり購入の条件が厳しくなっていたケースでも、中古住宅を購入するという選択肢が増えれば、より自分にあった住宅を取得できるようになり、それが生活、人生まで良い影響が出る。
例えば、新築希望から中古住宅へと転換することにより、同じ予算・同じ広さで通勤時間を短縮できる、同じ予算・同じエリアで住宅が広くなる、同じエリア・同じ広さの住宅購入の資金負担が減る、など。
このように中古住宅の市場が整備され活性化してくると、日本の住宅事情にかなり好影響を与えられる。しかし、リノベーション住宅が有力で強力な存在であるものの、表には裏がある通り、問題点もある。
リノベーション住宅の根本は、不動産・住宅会社による買取での再販売になること。商売として考えると、リノベーション・リフォームして、販売経費をかけ、長期間の保証リスクを踏まえた利益を取って売却するとなると、買い取る価格をかなり抑えないといけない。
買い取る価格が抑えられれば、売却する住宅の所有者の資産や家計にも影響してくる。できれば、中古住宅市場へ直接売却することができれば、ある程度の経費が掛かったとしても、売主にとっては良い結果になる。
リノベーション住宅も必要であり、中古住宅市場活性化を促進する大きな力となるのは間違いない。ただ、それと同時に市場での売却環境の整備も求めたい。
現在の中古住宅流通に必要なのは、一般人の売主が購入者に安心できるような取り組みに積極的な理解と行動をすることであり、それをバックアップする不動産会社の取り組み。（具体的には建物調査など）
売主の素直な気持ちとして、なるべく手間と費用は抑えたいというのは致し方ない。そこを、きちんと説明して納得してもらう担当者の技量と意識。売主の御用聞き、言うがままという感じで、不動産業界側が安易な方向へと逃げてしまってはダメ。
業界側が中古住宅市場を整備し活性化させるぞという意識で団結できるか、そのように行政が仕向けられるかがキーになると思われる。
そして、今から新築住宅と購入する方へのアドバイスは、今後、中古住宅になった時の価値が高く維持できるような建物にすること。中古住宅の取引をお手伝いしていて、とても実感します。具体的なことは公の場では支障があるので、控えさせて頂きます。
（住宅新報08/07/22号参照）
［ＰＲ］中古住宅の購入を検討してみたい方と中古住宅売却に有利な新築住宅をお知りになりたい方はこちらへ
リフォームに近く明確な境はないのかもしれないが、イメージとして、リノベーションは主要構造部は残したまま新しく生まれ変わるほどの大規模であり、リフォームは原型を留めたまま直すまで。改修前の形がほとんど変わらず以前を想像できればリフォーム、以前を想像できないほど変えるとリノベーションと分けたら乱暴かもしれないが、そのような感じでも大きく間違えてないと思う。
違う捉え方としては、原型の価値の維持もしくは回復までに留まるものがリフォームで、原型とは別に新しい価値を加えて違う魅力や特徴を引き出すのがリノベーションか。
例えが悪いかもしれないが、賃貸物件で、アパート、ハイツ、コーポなどの呼び名に明確な定義がないものの、およそのジャンル分けとして機能している分類に近いかもしれない。
さて、このリノベーション住宅だが、福田総理が打ち出した住生活基本法・200年住宅でも大事な骨格となる中古住宅流通の整備と促進を大きく進めると期待され、そこにビジネスチャンスを得ようと不動産・住宅業界が積極的に取り組み始めている。実際、政府では2015年度までに中古住宅流通量を2003年度より10％以上高めようと目標設定をしている。
今までの日本の住宅市場は、短期間サイクルでのスクラップアンドビルドが中心となっており、新築と中古のバランスが諸外国に比べ、格段と新築の割合が高い。これは、環境にも良くないもので、高額な消費となることから住宅取得者の家計負担増加・資産形成の足かせにもなっている。
中古住宅の評価が高く見られれば、資産にもなり、それが後々家計負担、将来的には老後の資金確保にも繋がる。当然、建物が解体されずにそのまま利用されれば環境面にもプラスになる。
しかし、現実では、中古住宅流通が思うように伸びていない。それは、購入へ踏み切るまでの市場になっていないためである。ポイントは、安心と感情。
安心という部分では、新築の場合、供給側が業者になるため、販売活動の中で書類や保証など安心材料が購入者側に与えられるが、中古住宅の場合、一般の方が売主になるため、保証はなく、書類にも不備があるなど、信頼感が得られづらい。
この点を解消することが商売に繋がり、不動産・住宅会社が買い取り、調査や点検、リフォーム・リノベーションを行い、保証して再販売するという供給の増加になっている。
また、中古住宅の購入に踏み切れない要素として、購入者側の感情の問題がある。新しい、初めて、きれいという見た目に問題があると頭では中古住宅の良さを理解していても、購入へと感情が乗り切れない。これも、リフォーム・リノベーションすることにより解消される。
このようにリノベーション住宅・リフォームしての中古住宅再販が浸透すれば、新築より劣る（格下、劣等感）というイメージが変わり、変わっていかなければ日本の住宅事情は良くならない。
今まで、新築住宅にこだわるあまり購入の条件が厳しくなっていたケースでも、中古住宅を購入するという選択肢が増えれば、より自分にあった住宅を取得できるようになり、それが生活、人生まで良い影響が出る。
例えば、新築希望から中古住宅へと転換することにより、同じ予算・同じ広さで通勤時間を短縮できる、同じ予算・同じエリアで住宅が広くなる、同じエリア・同じ広さの住宅購入の資金負担が減る、など。
このように中古住宅の市場が整備され活性化してくると、日本の住宅事情にかなり好影響を与えられる。しかし、リノベーション住宅が有力で強力な存在であるものの、表には裏がある通り、問題点もある。
リノベーション住宅の根本は、不動産・住宅会社による買取での再販売になること。商売として考えると、リノベーション・リフォームして、販売経費をかけ、長期間の保証リスクを踏まえた利益を取って売却するとなると、買い取る価格をかなり抑えないといけない。
買い取る価格が抑えられれば、売却する住宅の所有者の資産や家計にも影響してくる。できれば、中古住宅市場へ直接売却することができれば、ある程度の経費が掛かったとしても、売主にとっては良い結果になる。
リノベーション住宅も必要であり、中古住宅市場活性化を促進する大きな力となるのは間違いない。ただ、それと同時に市場での売却環境の整備も求めたい。
現在の中古住宅流通に必要なのは、一般人の売主が購入者に安心できるような取り組みに積極的な理解と行動をすることであり、それをバックアップする不動産会社の取り組み。（具体的には建物調査など）
売主の素直な気持ちとして、なるべく手間と費用は抑えたいというのは致し方ない。そこを、きちんと説明して納得してもらう担当者の技量と意識。売主の御用聞き、言うがままという感じで、不動産業界側が安易な方向へと逃げてしまってはダメ。
業界側が中古住宅市場を整備し活性化させるぞという意識で団結できるか、そのように行政が仕向けられるかがキーになると思われる。
そして、今から新築住宅と購入する方へのアドバイスは、今後、中古住宅になった時の価値が高く維持できるような建物にすること。中古住宅の取引をお手伝いしていて、とても実感します。具体的なことは公の場では支障があるので、控えさせて頂きます。
（住宅新報08/07/22号参照）
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2008年07月08日
インフレと金利と不動産
インフレ（インフレーション）を経済用語として説明すると“物価が上昇すること”。不動産（土地）は正式には物価には該当しないらしいが、物であることは確かであり、物の価値が上昇するのだから、不動産価値も上昇することになる。この基本原則から、“不動産はインフレに強い”と言われてきました。
物の価値が上昇する≒お金の価値が減少する。現在、Ａという不動産が１０００万円で買える。１年後、同じＡという不動産を買うためには１１００万円が必要となる。この場合、物価上昇率（インフレ率）１０％。
お金として現在１０００万円を所持していても、上記のようなインフレの場合、同じ金額で同じ物は買えない。このことから、１０００万円の価値が下がったことになる。
インフレの際、お金を不動産に置き換えると、時間の経過と共に不動産の価値が上昇し、換金するとお金が増えて戻ってくる。
住宅ローンの借入などで１０００万円を調達する。金利が３％とすると１年後に１０３０万円を返済しないといけないが、換金した後のお金が１１００万円になっているので、差引７０万円の現金が手元に残る。
不動産の売り買いには諸経費が掛かるので、単純に上記のようなことにはならないが、インフレの基本を説明したまでなので、突っ込まないようにお願いします。
バブル崩壊後、しばらく続いたデフレ（デフレーション）はインフレの逆なので、物の価値が下がり、お金の価値があがることになる。
インフレ・デフレのどちらでも、物とお金の価値が動くことにより、金利も動くようになる。インフレの場合、お金の価値が下がることから資金を物に変える動きが出る。金融市場ではお金の価値を下げないようにするため、時間の経過と共に価値が上昇するように金利を上がる。日銀でも過剰なインフレを抑えるため、市場から資金を吸収しようと金利を上げる。
現在、諸物価が上昇し、先日の日銀総裁のコメントでもインフレが懸念されるとあったが、では、原則通り金利が上昇するのかというのは悩ましいところ。
一般的にインフレは、景気が上昇し、物に対しての需要が増えることから、供給が足りなくことで発生する。しかし、今回の物価上昇は景気が上昇したことにより始まったのではなく、供給側の事情で始まった。景気が上昇して、というのがないのが問題。
景気が上昇していれば、景気の過熱を抑えるためも含め、金利が上がるという素直な流れで解釈すればいいが、景気が良くないため、物価上昇を抑えるため≒金利を上げる、と、景気を良くするため≒金利を下げる、という葛藤になる。
不動産も、景気上昇でのインフレではないため、価値が上昇する気配はない。金利が上昇する・負担が増える、不動産の価値は上昇しないという両面で悪い方向になる。
通常のインフレ時なら、金利上昇分以上に不動産価値の上昇があるとなれば、金利が上昇しても不動産を買うという考えで良い。しかし、現在の金利上昇はそうならないので、よく検討が必要である。
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物の価値が上昇する≒お金の価値が減少する。現在、Ａという不動産が１０００万円で買える。１年後、同じＡという不動産を買うためには１１００万円が必要となる。この場合、物価上昇率（インフレ率）１０％。
お金として現在１０００万円を所持していても、上記のようなインフレの場合、同じ金額で同じ物は買えない。このことから、１０００万円の価値が下がったことになる。
インフレの際、お金を不動産に置き換えると、時間の経過と共に不動産の価値が上昇し、換金するとお金が増えて戻ってくる。
住宅ローンの借入などで１０００万円を調達する。金利が３％とすると１年後に１０３０万円を返済しないといけないが、換金した後のお金が１１００万円になっているので、差引７０万円の現金が手元に残る。
不動産の売り買いには諸経費が掛かるので、単純に上記のようなことにはならないが、インフレの基本を説明したまでなので、突っ込まないようにお願いします。
バブル崩壊後、しばらく続いたデフレ（デフレーション）はインフレの逆なので、物の価値が下がり、お金の価値があがることになる。
インフレ・デフレのどちらでも、物とお金の価値が動くことにより、金利も動くようになる。インフレの場合、お金の価値が下がることから資金を物に変える動きが出る。金融市場ではお金の価値を下げないようにするため、時間の経過と共に価値が上昇するように金利を上がる。日銀でも過剰なインフレを抑えるため、市場から資金を吸収しようと金利を上げる。
現在、諸物価が上昇し、先日の日銀総裁のコメントでもインフレが懸念されるとあったが、では、原則通り金利が上昇するのかというのは悩ましいところ。
一般的にインフレは、景気が上昇し、物に対しての需要が増えることから、供給が足りなくことで発生する。しかし、今回の物価上昇は景気が上昇したことにより始まったのではなく、供給側の事情で始まった。景気が上昇して、というのがないのが問題。
景気が上昇していれば、景気の過熱を抑えるためも含め、金利が上がるという素直な流れで解釈すればいいが、景気が良くないため、物価上昇を抑えるため≒金利を上げる、と、景気を良くするため≒金利を下げる、という葛藤になる。
不動産も、景気上昇でのインフレではないため、価値が上昇する気配はない。金利が上昇する・負担が増える、不動産の価値は上昇しないという両面で悪い方向になる。
通常のインフレ時なら、金利上昇分以上に不動産価値の上昇があるとなれば、金利が上昇しても不動産を買うという考えで良い。しかし、現在の金利上昇はそうならないので、よく検討が必要である。
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2008年07月02日
住宅ローン７月分実行金利
各銀行より平成20年7月実行分の住宅ローン金利が発表されました。
主要銀行の主な7月実行金利は、以下の通りです。
（比較しやすいように全期間優遇適用後で表示します）
・変動金利 三菱東京UFJ銀行：1.675％
三井住友銀行：1.875％
みずほ銀行：1.875％
千葉銀行：1.875％
住友信託銀行：1.675％
中央三井信託銀行：1.575％
三菱UFJ信託銀行：1.875％
・３年固定 三菱東京UFJ銀行：2.55％
三井住友銀行：2.75％
みずほ銀行：2.65％
千葉銀行：2.65％
住友信託銀行：2.40％
中央三井信託銀行：2.35％
三菱UFJ信託銀行：2.65％
・５年固定 三菱東京UFJ銀行：2.75％
三井住友銀行：2.95％
みずほ銀行：2.75％
千葉銀行：2.95％
住友信託銀行：2.55％
中央三井信託銀行：2.45％
三菱UFJ信託銀行：2.80％
・10年固定 三菱東京UFJ銀行：3.05％
三井住友銀行：3.20％
みずほ銀行：3.00％
千葉銀行：3.10％
住友信託銀行：2.75％
中央三井信託銀行：2.70％
三菱UFJ信託銀行：2.95％
・35年固定 三菱東京UFJ銀行：3.50％
三井住友銀行：3.49％
みずほ銀行：3.30％
千葉銀行：3.28％
中央三井信託銀行：3.28％
７月も３ヶ月連続で金利の引き上げになりました。唯一、全期間固定金利だけが、ほんの少しだけ引き下げになりました。
住宅ローンの金利は金融市場の中の長期金利（10年物国債）に影響を受けます。先月後半から上昇傾向にあった長期金利が低下してきたので、７月の金利は下がるか横ばいかと思われましたが、予測が外れてしまいました。
新聞記事などでは「長期金利の上昇の影響により住宅ローン金利も上がりました」というフレーズが使われますが、金利動向と比較すると、ちょっと腑に落ちません。
ボーナス時期で資金需要が増えて資金の手当てができなかったのか、それとも、原油高や物価上昇で銀行の収益も落ちており、直接の声が届かなくて御しやすい住宅ローンで収益を補おうとしたのか。まさかではありますが。
短期的な金融市場の動向で上昇傾向にはありますが、根本的な景気の問題があるので、際限なく上昇すると思えません。夏枯れの資金余剰から、８月は金利が引き下がることに期待です。
［ＰＲ］住宅ローンの金利動向や返済などをよく考えて住まい探しをされたい方はこちらへ
主要銀行の主な7月実行金利は、以下の通りです。
（比較しやすいように全期間優遇適用後で表示します）
・変動金利 三菱東京UFJ銀行：1.675％
三井住友銀行：1.875％
みずほ銀行：1.875％
千葉銀行：1.875％
住友信託銀行：1.675％
中央三井信託銀行：1.575％
三菱UFJ信託銀行：1.875％
・３年固定 三菱東京UFJ銀行：2.55％
三井住友銀行：2.75％
みずほ銀行：2.65％
千葉銀行：2.65％
住友信託銀行：2.40％
中央三井信託銀行：2.35％
三菱UFJ信託銀行：2.65％
・５年固定 三菱東京UFJ銀行：2.75％
三井住友銀行：2.95％
みずほ銀行：2.75％
千葉銀行：2.95％
住友信託銀行：2.55％
中央三井信託銀行：2.45％
三菱UFJ信託銀行：2.80％
・10年固定 三菱東京UFJ銀行：3.05％
三井住友銀行：3.20％
みずほ銀行：3.00％
千葉銀行：3.10％
住友信託銀行：2.75％
中央三井信託銀行：2.70％
三菱UFJ信託銀行：2.95％
・35年固定 三菱東京UFJ銀行：3.50％
三井住友銀行：3.49％
みずほ銀行：3.30％
千葉銀行：3.28％
中央三井信託銀行：3.28％
７月も３ヶ月連続で金利の引き上げになりました。唯一、全期間固定金利だけが、ほんの少しだけ引き下げになりました。
住宅ローンの金利は金融市場の中の長期金利（10年物国債）に影響を受けます。先月後半から上昇傾向にあった長期金利が低下してきたので、７月の金利は下がるか横ばいかと思われましたが、予測が外れてしまいました。
新聞記事などでは「長期金利の上昇の影響により住宅ローン金利も上がりました」というフレーズが使われますが、金利動向と比較すると、ちょっと腑に落ちません。
ボーナス時期で資金需要が増えて資金の手当てができなかったのか、それとも、原油高や物価上昇で銀行の収益も落ちており、直接の声が届かなくて御しやすい住宅ローンで収益を補おうとしたのか。まさかではありますが。
短期的な金融市場の動向で上昇傾向にはありますが、根本的な景気の問題があるので、際限なく上昇すると思えません。夏枯れの資金余剰から、８月は金利が引き下がることに期待です。
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2008年07月01日
2008年路線価
路線価とは、道路に面した土地の評価額（1/1現在）で、相続税や贈与税の算定基準になる価格。公示地価は地価動向のため国土交通省が管轄であるのに対し、税金のために評価するため国税庁の管轄。公示地価の８割が目安と言われる。
実際の不動産市場との一致性は差し置いて、公示地価が実勢価格を示すということになっていることから、路線価を0.8で割り返してあげれば実際の土地評価に近づく。（それでも少し安めになる傾向がある）
道路ごとに評価額を出すため、ほとんどの土地の評価額を算出することができる点が、基準点のみの公示地価よりも優れている。ただし、道路方位などの諸条件を考慮せず、同じ道路に接すれば同じ評価となることから補正が必要。
この路線価が本日（7/1）が発表されたのですが、新聞記事などによると、伸び率が低下したものの３年連続上昇したとのこと。細かい数字を検証したわけではありませんが、公示地価も含め、公的な地価評価は、およそ１年遅れていると思われる。
発表された内容から逆算してみれば“昨年の同時期に地価上昇は続いたもののピークを迎えた”ということになる。弊社がある千葉県は浦安や市川などの都心隣接地以外は急上昇したわけでもないので、地価が下落した実感は小さいが、都内では地価の下落を如実に感じると不動産業者や鑑定士から聞かされることが多い。
地価というのは土地の価額（当たり前か）なので、土地や一戸建ての方が影響がありそうだが、ここ半年のニュースを見ていると、マンション分譲会社の方が影響が出ているように思える。（大手の大京やダイヤ建設が在庫値下げ処分を決めたなど）
建築資材の高騰に加え、地価の上昇が用地仕入れ費用を上昇させ、販売価格の上昇に繋がった。これに景気後退と物価や金利上昇による家計負担の増加による購買力の低下が重なり、販売不振に陥った。
このような市場や景気などの経済的な要素が主因であるが、副因には人口の減少、住宅ストックの増加（家余り）という社会的な要因がある。そして、この社会的な要因は経済的な要因以上に長く、ボディーブローのように効いてくるはず。
経済的な要因なら耐え忍んで、また日が昇るのを待つという手もあるだろうが、社会的な要因を考えれば、分譲事業は終焉を迎えているのであり、ストックを生かした中古市場が主役になる時代が幕開けしたのではないかと、この地価下落を見て感じている。
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実際の不動産市場との一致性は差し置いて、公示地価が実勢価格を示すということになっていることから、路線価を0.8で割り返してあげれば実際の土地評価に近づく。（それでも少し安めになる傾向がある）
道路ごとに評価額を出すため、ほとんどの土地の評価額を算出することができる点が、基準点のみの公示地価よりも優れている。ただし、道路方位などの諸条件を考慮せず、同じ道路に接すれば同じ評価となることから補正が必要。
この路線価が本日（7/1）が発表されたのですが、新聞記事などによると、伸び率が低下したものの３年連続上昇したとのこと。細かい数字を検証したわけではありませんが、公示地価も含め、公的な地価評価は、およそ１年遅れていると思われる。
発表された内容から逆算してみれば“昨年の同時期に地価上昇は続いたもののピークを迎えた”ということになる。弊社がある千葉県は浦安や市川などの都心隣接地以外は急上昇したわけでもないので、地価が下落した実感は小さいが、都内では地価の下落を如実に感じると不動産業者や鑑定士から聞かされることが多い。
地価というのは土地の価額（当たり前か）なので、土地や一戸建ての方が影響がありそうだが、ここ半年のニュースを見ていると、マンション分譲会社の方が影響が出ているように思える。（大手の大京やダイヤ建設が在庫値下げ処分を決めたなど）
建築資材の高騰に加え、地価の上昇が用地仕入れ費用を上昇させ、販売価格の上昇に繋がった。これに景気後退と物価や金利上昇による家計負担の増加による購買力の低下が重なり、販売不振に陥った。
このような市場や景気などの経済的な要素が主因であるが、副因には人口の減少、住宅ストックの増加（家余り）という社会的な要因がある。そして、この社会的な要因は経済的な要因以上に長く、ボディーブローのように効いてくるはず。
経済的な要因なら耐え忍んで、また日が昇るのを待つという手もあるだろうが、社会的な要因を考えれば、分譲事業は終焉を迎えているのであり、ストックを生かした中古市場が主役になる時代が幕開けしたのではないかと、この地価下落を見て感じている。
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在宅勤務の可能性
日本経済新聞によると、ＮＥＣでは7月1日より全社員の９０％にあたる約２万人の社員を対象にした在宅勤務制度を導入した。仕組みは、データ通信とパソコンにより自宅に職場と同じ環境を作るもの。
私も含め日本人は、仲間と一緒に仕事をすることにも価値を見出しているので、在宅勤務がどこまで普及するかは、まだ未知数か。
また、私も自宅でも仕事を出来る環境を整えているが、どうも自宅だと集中力が上がらないというか、モチベーションが低いというか、ただ私に自己管理能力がないというだけかもしれないが、自宅で効率がどこまで上がるかも普及度合いに影響するのではないか。
導入の段階では、週１日を限度としていること、カメラ付きのパソコンにより、勤務開始と終了時に上司のチェックがあることが、このあたりの不安を持っていることが分かる。
ＮＥＣの他にも、松下電器産業やＮＴＴでも大規模な在宅勤務制度を導入しているとのことであり、今後、ＩＴ技術を活用した同様の勤務スタイルが普及し定着すると、不動産・住宅にも影響を与えるかもしれない。
週一日程度の在宅勤務では大きく変わることがないが、逆パターンの出社が週一日となれば、肉体的、精神的、時間的に“過酷”な通勤事情から解放され、通勤を気にしない住まいを求めることができる。
不動産市場・地価は、都心からの時間距離が一番大きな要素となっているが、その動向に左右されないエリアで住まいを探せる。
例えば、通勤60分圏内で土地30坪×坪単価70万円＝2,100万円の土地を購入するところを、週一日であれば通勤120分圏内で土地60坪×坪単価30万円＝1,800万円にしてもいい。
土地が広くなって、購入費も減って。さらに道路が広くなったり、自然が多くなったり、物価も安かったりと、暮らしやすい環境になるのかもしれない。
時間も片道60分往復120分が毎日自分の時間もしくは家族の時間として利用することができる。肉体的にも疲労が減り、精神的な点も含めて、健康的な生活ができるようになるかもしれない。
現実的には難しさも大きいと思われるが、ライフスタイルの充実のために、このような社会環境へと移り変わることを願わずにはいられない。
［ＰＲ］通勤時間とライフスタイルを考えながら住まい探しをされたい方はこちらへ
私も含め日本人は、仲間と一緒に仕事をすることにも価値を見出しているので、在宅勤務がどこまで普及するかは、まだ未知数か。
また、私も自宅でも仕事を出来る環境を整えているが、どうも自宅だと集中力が上がらないというか、モチベーションが低いというか、ただ私に自己管理能力がないというだけかもしれないが、自宅で効率がどこまで上がるかも普及度合いに影響するのではないか。
導入の段階では、週１日を限度としていること、カメラ付きのパソコンにより、勤務開始と終了時に上司のチェックがあることが、このあたりの不安を持っていることが分かる。
ＮＥＣの他にも、松下電器産業やＮＴＴでも大規模な在宅勤務制度を導入しているとのことであり、今後、ＩＴ技術を活用した同様の勤務スタイルが普及し定着すると、不動産・住宅にも影響を与えるかもしれない。
週一日程度の在宅勤務では大きく変わることがないが、逆パターンの出社が週一日となれば、肉体的、精神的、時間的に“過酷”な通勤事情から解放され、通勤を気にしない住まいを求めることができる。
不動産市場・地価は、都心からの時間距離が一番大きな要素となっているが、その動向に左右されないエリアで住まいを探せる。
例えば、通勤60分圏内で土地30坪×坪単価70万円＝2,100万円の土地を購入するところを、週一日であれば通勤120分圏内で土地60坪×坪単価30万円＝1,800万円にしてもいい。
土地が広くなって、購入費も減って。さらに道路が広くなったり、自然が多くなったり、物価も安かったりと、暮らしやすい環境になるのかもしれない。
時間も片道60分往復120分が毎日自分の時間もしくは家族の時間として利用することができる。肉体的にも疲労が減り、精神的な点も含めて、健康的な生活ができるようになるかもしれない。
現実的には難しさも大きいと思われるが、ライフスタイルの充実のために、このような社会環境へと移り変わることを願わずにはいられない。
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