あまりにも酷い醜い話

不動産業界の実態と消費者が求めるものがかけ離れている。消費者が安心できる不動産取引の仕組みやサービスを提供を受ける、その見返りとして収入を得る。両者共栄できる姿形があるはずであり、それを目指すべきであるにも関わらず、実現していない。これは業界側に原因がある。

売主・買主とも、売却や購入の依頼を複数の会社にすることができる。ただし、お客様より直接、契約まで依頼を受けることができる不動産会社はそれぞれ１社。

買主側の場合、複数の不動産会社に情報の提供を受けることは日常的であり一般的である。しかし、売主側は不動産の売却を複数の会社へ依頼する方が少数派で、多くの売主は一社に絞って依頼をする。これを専任（専属含む）という。

しかし、どうしても一社に絞り込むには不安がある場合、複数の不動産会社へ売却を依頼する。これを一般という。不安になる理由は、依頼した会社が精力的に販売活動をしてくれるのかどうか、もしくは、複数のルートがあった方が、けん制しあったり、情報得ることにより、不利になるようなことがないだろうという心理。

一般で売り出された不動産は、市場の中に複数の会社から情報が提供される。複数の会社から売り出されていても、契約を担当できる＝仲介手数料を受領できるのは一社のみ。このため、何とか自社で取引に参画しようと営業活動を行う。

ここまでは良い意味での競争原理も含まれているが、不動産業界の場合、この競争が行き過ぎることも多い。買主がこの不動産を購入しようとする際、売主が依頼した複数の不動産会社のうち、どこか一社を経由することになる。

その選ばれた一社を通して、商談中となり、売主と話がまとまると契約の予定となる。商談が入ったり契約予定となると、売主は選択された会社以外の会社へ売却活動の保留・中止の連絡をする。たいがいの会社は、その連絡が入ると、よかったですねと、その話が白黒つくまで静観する。

しかし、内心では、収入が入らなくなる・成績にならなくなるので、がっかりすることになるが、この中には、これが面白くなくて、他の会社経由で入った話をぶち壊そうと動く輩がいる。連絡を受けた後、売主へ甘言や脅しのアメとムチをつかい、その話を断るように仕向ける。

売却活動期間中に自社の収入や自身の成績にするため、頑張るのは大いに結構なこと。それが、商談中や契約予定になった後に、話をぶち壊すような活動は、違法なことではないが、根本的に間違っている。

購入予定の方はもちろんのこと、収入を得られないことで売主も自社自身のお客さんではないと考え、だったら、どうなってもいいやと暴れるのは、いかにも小っちゃい器。

自社自身のお客様ではなくても、消費者にとって、透明で公平で信頼できる業界の仕組みやあり方がどうなのかを頭の片隅に置いて、活動をして欲しいもの。これがあれば、自社自身のお客様かどうかは自分はどうあるべきか、正義を持って判断できるはず。

この会社の経営理念を見ると、“誠意をもって協調”、“業界の魁となり”､“社会から支持され”などと書いてある。

この会社だけではないが、立派な理念を書いてある会社が、ほんとうにそれを念頭に置いて活動しているのか疑問に思う会社も多い。

また、一般の場合は会社単位だが、専任で売却を依頼した場合でも、会社内で同様のことは起こる。先の一般のケースは、建売分譲で伸びてきた新興の中堅不動産会社であったが、専任のケースでは誰でも知っている超大手不動産会社。

この会社の挨拶では、“不動産流通市場の近代化・活性化に貢献し”、“業界をリードして”とあるが、実際の現場でやっていることは、昭和中期のイケイケドンドン、大昔の営業活動となんら変わらない。

どちらの会社も根っこにある共通した意識は、自社自身の利益が全てであり、消費者や業界がどうなっても関係ない、知ったこっちゃない。

逆に弁護すれば、社会や業界のこと、正義などよりも、自分のお客様の利益になるかどうかを最優先で考えているのか。でも、そういう方って、実際はそれを御旗にしているだけで、自分の利益とお客様の利益が反する場合は、自分の利益を優先させる人が多い。

言いたいことは、競争意識や自社自身の利益・成績のために動くことが悪いということではない。その活動の中で、消費者への思い、信頼される業界への志、公平なルールという秩序を持ったうえで、その次に、良い競争をし、自社自身のために動いて欲しいということ。

そして、国土交通省にお願いしたい。

不動産会社の直接の消費者に対すること。契約に伴う業務に関しては、かなり整備されてきて、消費者にも信頼され安心してもらえるようになってきたと思う。

しかし、契約に到るまでの営業活動やそれに付随する業務の部分が、まだまだ各会社や担当者の意識次第でどうにでもなる状況になっている。この不動産会社同士や自社とは直接接しない消費者へ影響を与える営業活動に関し、消費者にとって、安心でき、不利益になることなく、公平な取引になるように働いてもらいたい。

なお、この記事はフィクションであり、登場する内容は実在するものと関係はございません。

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年金制度改革試算を見て

社会保障国民会議という重たい名前の政府機関より、現在の社会保険方式の年金制度を税方式に移行した場合の試算を公表しました。

この試算では、過去の納付実績の取り扱いをどうするかにより、いくつかのパターンに分かれております。

ケースＡ：過去の納付に関係なく満額給付

ケースＢ：過去の未納期間に応じて減額

ケースＣ：過去の納付分を上乗せ給付

Ａのケースでは、今まで納付してきた人に不公平感、しかも、まじめに納付してきた人ほどバカを見ることになり、社会正義的に見て、これはないのではと思われる。

Ｃのケースは財政的な負担を考えると厳しいと思われ、Ｂのケースが一番現実的か。ただし、満額でも月6.6万円の支給から未納分を減額すると生活保護、低年金などの問題をどうするか。

税方式≒消費税での課税という大前提になっていることに疑問は残るが、一番分かりやすいのが消費税率で示すことなのだろう。

税方式になれば年金保険料負担はなくなる。その分、消費税などの税負担が増える。このことから、年金保険料を支払う必要がなかった人の負担は単純増、年金保険料を負担してきた人・保険料の一部を負担してきた企業などは、差引される分だけ負担は少ないが、負担が減るのか増えるのかは微妙。

この年金制度改革では、新聞や団体などでも、政党や政策集団のように、それぞれ意見が異なっている。これは、どの方式にしても100%の解決・妙案はなく、どこで割り切るか妥協するかというマイナスのことだからだろうか。

個人的には税方式を支持している。年金だけではなく社会保障でも税制でも、現在の制度は複雑になり過ぎていると思える。単純にすっきりすることにより、財政の負担もかなり軽減できるのではないか。また、重大な問題である無駄遣いや不正なども減るのではないか。

年金をもっと根本まで考えると、老後の生活をどうするかということ。どのような方式になったとしても、月6万円ちょっと、夫婦だとしても月13万円ぐらいの金額では生活は厳しい。公共料金を始め物価が上昇することも考えられるが、財政的には給付減額に向かう可能性の方が高い。（消費税増税は確実なら生活費激増は明らか）

このような状況であれば、年金制度の基本をすっきりさせて頂き、基本以外の必要分を自己責任で対応しておくような形が標準的になるのが望ましい。

どのような制度や試算を見ても、どのような形になっても、自己防衛・対応は、今からでもできる。任意の年金を含めた貯蓄、老後を過ごせる自宅、この二つが老後生活を準備する基本。自宅を購入して準備する場合、適正な住宅ローン、将来の負担が少ないような質の高い住宅、いざとなった時に売却できるような対応力のある不動産、相反する部分もあるので全てを兼ね備えるのは難しいが、これを念頭に置くだけでも結果は違うものになる。

貯蓄をして、売却しやすい不動産にしておいて、老後のスタート時点で終の棲家を改めて求める。老後まで逃げ切れる質の高い住宅を早い段階から求める。このどちらかでしょうか。

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文化財の保護と負担

・文化財　柏市に無断で工事（松ヶ崎城跡の土地所有者）

　柏市松ヶ崎に残る中世の城館跡で、市指定文化財の「松ヶ崎城跡」の土地所有者が、市の許可なく城跡内の土地を農地に転用する工事を進めていることが分かり、同城跡の保存に取り組む市民団体「手賀沼と松ヶ崎城の歴史を考える会」（鈴木英夫会長）は２０日、市と土地所有者に対し、工事の中止と、城跡を永久保存するための協議を行うよう要望したことを明らかにした。

　同会によると、城跡は、住宅地に隣接する丘陵地にあり、広さ約１・５ヘクタール。戦国時代の城館跡と見られる土塁や堀をはじめ、古墳時代の円墳、縄文時代の土器片などが出土する複合遺跡。

　先月中旬から城跡内で土地所有者による樹木の伐採や掘削作業が始まったことから、「このままでは貴重な歴史資料が破壊される」として、１８日に土地所有者に工事中止を申し入れ、１９日に市に対し、城跡を保存するための協議を土地所有者と行うよう要望した。

　一方、土地所有者の同市増尾、土木建設業増田富夫さん（６９）は、「文化財に指定された後、個人負担で、城跡の維持管理に努めてきたが、市は、城跡につながる市道の整備など再三、保全策を申し入れても何もしてくれない。個人の負担が増すばかりなので、土地利用をはかることにした」と話している。

　市の文化財保護条例では市指定文化財の土地を無断で開発し遺物などを損壊した場合、３万円以下の罰金が課されるが、増田さんは、「昨年９月の市の文化財保護委員会で文化財指定解除を申し入れ、半年経過しても返答がないので認められたと判断した」と説明。これに対して市教委文化課は「市ではまだ解除の決定をしていないので、工事は条例違反になる。市も城跡を保存する必要があるという認識」として、増田さんに早急に工事の中止を求めると同時に、「有償で土地を借り上げることを含めて、城跡の保存について増田さんと協議したい」としている。

（2008年5月21日 読売新聞）

この記事を読んで、文化財保護の現実と難しさを感じました。

土地の所有者としては、文化財保護に理解しても、負担まで個人に押し付けられると厳しい。工事を強行的に行ってしまうところまでは行き過ぎの面も否めないが、心情は理解できなくもない。

文化財は公共の財産ということで保護対象に指定するのであれば、行政側で金銭的な負担とバックアップをするべきではないか。財産権もあるので強制はできなくても、買い上げるか借り上げるかをし、保護は行政ですべき。

個人に負担と手間を負わせるからこのようなことになってしまう。保護対象の文化財に指定するならその後のフォローまで、フォローしないなら指定しない。

文化財は保護すべきではないということではなく、文化財を公共の財産として行政側が保護するべきで、個人に任せるのがおかしいということ。

柏市の文化財ということで、このニュースを知り、読んでみた。読んで初めて、松ヶ崎城跡があることを知った。場所を調べてみると、確かにそこには森がある。その近くに住んでいたこともあり、すぐ脇の道路も何十回と通ったことがあるが、そこに城跡があることはまったく知らなかった。

おそらく、そこに松ヶ崎城跡があることを知っている人は少ないのではないか。柏市がしっかり管理して整備してくれたら、地域の人にも浸透し馴染まれるのではないかと思う。

柏市も財政が厳しいのだろうが、がんばれ。

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限界団地

長野大の大野晃教授が提唱した“限界集落”とは、「65歳以上の高齢者が集落人口の半数を超え、冠婚葬祭をはじめ農業用水や生活道の維持管理などの社会的共同生活の維持が困難な状態に置かれている集落」。

その団地版が“限界団地”。この限界団地の現状と今後の対策などを特集した記事が日本経済新聞に掲載された。

・住民の約３割が65歳以上の松戸市“常盤平団地”。2001年に死後3年が経過した孤独死が発見され、対策に動き出した。自治会では安否確認のため新聞販売店と連携や見回りをし、高齢者向けのサロンも開設。最近は安全・安心な団地として人気が出ているとのこと。

・古くなってきた団地では建て替えによる再生の取り組みもあるが、東久留米市の“滝山団地（築39年）”では、あえて建て替えではなく大事に使う道を選んだ。

・滝山団地では、芝生をきれいに刈り揃え、防水や外壁の工事で手入れを行き届かせる。中古価格が600〜800万円と手ごろなため、借りるより安いと新婚夫婦などの若者が入居することも多い。このように団地の価値を高めれば、若者も呼び込め、好循環につながっていく。

先日ご相談頂いた方との話の中で、マンションって将来どうなるんでしょうか？というものがあった。

どうなるんでしょうか？という問いかけには二つの意味合いがある。ひとつは“いつまで使えるのか”という構造的なこと、もうひとつは“どのような状況になるのか”という利用的なこと。

構造的なことは建築の専門家ではないので一般的な見解しか答えられないが、構造耐久性としては60年前後は持つと思っている。ただし、主要構造部であるスケルトン部分はそうであっても、インフィル部分の内部は現代生活に適応できるかどうか未知数。

マンションの歴史が浅いため、どのような状況になっているのかというのは、昭和30年代に建築され始めた“団地”を参考にするしかない。

今回の記事で、滝山団地のように住民意識が高く、価値を高める努力を惜しまなければ、長く快適に暮らしていることが可能であるという明るい兆しも見えてきた。価値が高まり生活できることが分かれば、それは資産価値としてもある程度は維持される。

しかし、理想的な成功例の影には、手間暇を惜しまない熱意がある人や管理会社などの努力があるはず。このような人がどれだけいるのか、購入する時に判断するのに限界はあるが、現地で管理状況や住民意識を細かいところからたくさん感じて欲しい。これがマンション選びの肝。

私自身も高度成長期の団地の一部屋を所有している。その部屋には父親が住んでいる。先日、テレビ配線を行うため、久しぶりに訪れたら、外壁が塗り替えられ、階段もコンクリート剥き出しからタイル張り？のように改修され、玄関も鉄の重たいものから現代風の新しいもの？に取り替えられていた。

この状況を見た時、不動産屋の目として、まだまだ長く使えそうだなと感じることができた。そこには団地という言葉から抱く一般的なイメージである暗さは感じず、明るくほのぼのとしたもの。

遠くなった“昭和”の哀愁を懐かしみ、団地の写真集出版やサイト公開など、団地ブームというものがあるそうだが、なんとなく分かるような気がした。

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社会生活のルールである民法

不動産取引を携わる者として必須の資格が“宅地建物取引主任者”。合格率10％ちょっと。出題範囲は広くて、不動産業界の根本的な仕組みの基礎となる宅地建物取引業法の他、都市計画法や建築基準法など不動産に関わる法律や税法、不動産や建築に関わる一般的な基礎知識など多岐に渡る。

その中で、私個人が一番楽しく学べて、これは不動産業に携わるかどうか別としても、学んで良かったなと思えるのは“民法”。民法では、生活や社会活動をする中での基本的なルールであり、暮らしていく上で知らなければならない基本中の基本です。

外国でどのように扱われているか分からないが、日本の教育の中で、生活していくうえでの基本的なルールである民法を、法律に基づいて教わる機会は、自主的に学ばない限り、訪れない。

スポーツをするのにルールを知らずして行うとどうなるかを想像すれば、生活をしていくうえで民法を知らないのがどれだけ恐ろしいか。スポーツなら避けることができるが、生活は避けられない。

寂しさ空しさが生じてしまうのは辛いが、法治国家である以上、生活に関わる法律くらいは社会に出る前には学ぶべきである。現状では、“それが決まりだから”とか“みんなそうしているから”など抽象的に伝聞で身につけていることが多いが、こういう場合はこのように取り扱われると定められていると教わるほうがすっきりすると思えるのだが。（法律を取り扱う番組が流行ったのもこの心理からか）

定められている法律がすべて正しいと言うのではなく、現状でそう定められているなかでは遵守する。法律が違うというなら、改正へ動けばいい。自分勝手にこう思うからと、定めと違う行為を行うのは間違っている。

その民法第557条で、「買主が売主に手付を交付したときは、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。」

また同法第641条、「請負人が仕事を完成しない間は、注文者は、いつでも損害を賠償して契約の解除をすることができる。」

契約を交わす。これも民法の定め。解約する自由・権利も民法で定められている。売買契約や請負契約を解約することは権利であるから構わない。しかし、権利がある分、義務・条件もあるのが当然。民法では、手付金放棄か倍返し、損害賠償も認められている。

権利が守られている。その権利を行使する。でも、義務は逃げる。では、民法の規定としても、それこそ人として、常識としても、おかしいのはご理解頂けますよね。

しかし、民法という社会生活の基本的なルールを学ぶ機会がなかった人は、一方的に解約する、支払った手付金は返せ、などという法に反したことを平気で意思表示してしまう。

このような人を、おいおい基本的な社会の仕組み＝法律を知らないのかよと責めるには、無知≒社会的な弱者のような気もして、ちょっと気が引ける。

法律の大原則として、知らない方が悪いというものがあるが、大きな意味で社会に出る前の準備が足りないのではないか。特に不動産・住宅に関係すること、お金・金融に関することなど、社会経済活動に関する啓蒙が足りない。

最近の犯罪行為の若年化という基本的なことを含め、何かが違うのではないか。若者そのものよりも、大人、特に社会的な影響が大きいテレビを通して見える大人、一番は私利私欲に走る政治家に根っこがあるように思われてならない。選挙の結果は民意ではない？国民第一と言いながら選挙をすると議席が減るからと実施しない矛盾を若者は厭戦気分で感じているのではないだろうか。

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金利動向の潮目か？

今月はフラット35を始めとして住宅ローン金利が軒並み上昇した。住宅ローンの金利は月単位。前月末の長期金利を参考にして当月の住宅ローン適用金利を決める。今月の住宅ローン金利が上昇したのは、前月の長期金利水準が上昇した影響を受けたもの。

その長期金利は国債の金利（≒価格）に影響を受ける。この国債の金利が現在急上昇しており、来月も住宅ローン金利が上昇する可能性を秘めている。

金利の大原則として、需要（債権購入）が多い≒金利が低いという前提があり、昨年のサブプライムローン問題からの金融不安に対し、リスクの高いところから安全な国債へと需要が流れた。

お金を借りる側（国債なら国）は金利が低い方が当然に良いわけで、需要・購入希望が多いなら、利率を下げることができる。

この昨年来からの流れが、ここ数ヶ月の低水準な住宅ローン金利を作ってきたが、この流れが反転し、国債の需要減少≒利率上昇となり、その影響で長期金利が上昇した。

需要減少の主な要因として、海外の金融機関の資金繰り悪化による国債の売却・現金化と、低迷していた株式市場が持ち直して資金が流れたと言われているが、それ以上に国債（≒日本の政治・経済・社会）への不信感があるのではないかと個人的には感じている。

日銀の新総裁は、経済の下落基調を認め、金利引き上げ路線を見直すと表明した。これは金利の先高感をなくし、金利を落ち着かせると思わせたが、国債の金利上昇が飲み込んでしまった。

市場の原則通り、需要と供給のバランスで金利や価格が決まることから考えたら、需要が減少した分、供給を調整すれば金利が上昇することはないが、国債の供給を減らすことはできないのでしょう。

この流れのまま金利が上昇すると、金融資産がプラスの人は収入が増えるが、金融資産がマイナスの人≒住宅ローンを借りている人には負担が増える→家計に影響が生じる。

一時期、景気が回復したと言われ、金利も上昇傾向にあったが、景気後退局面となって、金利上昇が止まり・下落傾向になった。景気と金利はセットになって動くと思っていたが、今回は景気はそのままに金利だけが上昇してしまった。

景気が悪い≒収入も低迷、でも、金利上昇≒家計負担上昇、さらに、物価上昇（これも金融市場の影響大）と、トリプルパンチの様相になってきた。

今まで、景気が大きく上昇することはないという予想から、金利先高感が叫ばれる中でも、金利は大きく上昇することはないとお伝えしてきました。

しかし、今回の国債金利上昇は、何かの潮目になったのではと感じています。経済の専門家ではないので何の根拠も分かっていませんが、住宅ローンの金利動向を眺めてきた感覚がそう思わせています。

景気が上昇しなくても金利が上昇する。最悪のパターンが来るかもしれません。今後の新規・借り換えでは長期物への重みを増やしていく。３％台での金利そのものは、最近の感覚から高く思われるかもしれませんが、長期的に見れば、まだまだ低い水準です。

追記：家計力検定（日経）←面白くて役立ちますよ。

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住宅ローン５月分実行金利

各銀行より平成20年5月実行分の住宅ローン金利が発表されました。

主要銀行の主な5月実行金利は、以下の通りです。
（比較しやすいように全期間優遇適用後で表示します）

・変動金利　三菱東京UFJ銀行：1.675％
　　　　　　三井住友銀行：1.875％
　　　　　　みずほ銀行：1.875％
　　　　　　千葉銀行：1.875％
　　　　　　住友信託銀行：1.675％
　　　　　　中央三井信託銀行：1.575％
　　　　　　三菱UFJ信託銀行：1.975％

・３年固定　三菱東京UFJ銀行：2.05％
　　　　　　三井住友銀行：2.25％
　　　　　　みずほ銀行：2.25％
　　　　　　千葉銀行：2.15％
　　　　　　住友信託銀行：2.00％
　　　　　　中央三井信託銀行：1.95％
　　　　　　三菱UFJ信託銀行：2.30％

・５年固定　三菱東京UFJ銀行：2.20％
　　　　　　三井住友銀行：2.40％
　　　　　　みずほ銀行：2.35％
　　　　　　千葉銀行：2.40％
　　　　　　住友信託銀行：2.10％
　　　　　　中央三井信託銀行：2.05％
　　　　　　三菱UFJ信託銀行：2.40％

・10年固定　三菱東京UFJ銀行：2.55％
　　　　　　三井住友銀行：2.65％
　　　　　　みずほ銀行：2.65％
　　　　　　千葉銀行：2.60％
　　　　　　住友信託銀行：2.30％
　　　　　　中央三井信託銀行：2.35％
　　　　　　三菱UFJ信託銀行：2.65％

・35年固定　三菱東京UFJ銀行：3.19％
　　　　　　三井住友銀行：3.19％
　　　　　　みずほ銀行：2.97％
　　　　　　千葉銀行：3.25％
　　　　　　中央三井信託銀行：2.97％

５月に入り、長期金利などの上昇で住宅ローン金利も軒並み0.1〜0.2％幅で上昇しました。

ガゾリン税の暫定税率も戻ってしまい、この他、食料品を始め、日常生活に不可欠な物の価格が上昇しております。

住宅ローンの利息負担も家計に大きく影響するものですから、金利が低迷している中、せめて、物価上昇の負担増をカバーできればと思います。

今後の金利推移は、日銀が利上げ前提の政策から、中立的な政策方針へと転換したことにより、先高感は薄らいだと思われます。当面、大幅な上昇は考えづらく、短期2.0％〜長期3.0％程度の住宅ローン適用金利で推移するでしょう。

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