悲しいニュース

高齢者保険料、免除と知らずに？　山形の無理心中
（2008年4月24日21時09分：アサヒ・コム）

　山形市岩波で２０日、無職長橋安男さん（５８）が母キミ子さん（８７）と無理心中を図ったとされる事件で、安男さんは近所の人に「後期高齢者医療制度で保険料が天引きされ、生活が大変」と話していたが、実際は今年９月まで保険料は免除の対象で、天引きは始まっていなかったことが２４日、わかった。制度の説明が十分に伝わっていなかった可能性が高いとみられる。

　保険料を徴収する山形市によると、キミ子さんは制度導入の際に用意された激変緩和措置の対象だったという。キミ子さんは安男さんの被扶養者になっていたため、４〜９月は保険料が免除、１０月〜来年３月は９割軽減で、負担額は１８００円だった。その後も１年間は軽減措置の対象になる予定だった。市は制度の仕組みなどを広報などで説明、保険料の天引き対象者には徴収の通知を届けていたが、免除対象者には個別にその旨を知らせるなどの対応は取っていなかったという。

　安男さんは心中を図った２０日早朝、キミ子さんの健康状態などについて地区の民生委員に相談。腰痛で入院していた病院から５日ほど前に退院したキミ子さんに認知症の症状が現れ始めたと伝え、「（新制度で）保険料が上がったし、再入院するには医療費も上がり、大変だ」と話したという。

　近所の人にも、介護のために仕事を辞めた後はキミ子さんの年金を生活費にあてていて、保険料の天引きで生活が苦しいと漏らしていた。２１日には民生委員と、新しい医療制度で入院費がどうなるか、山形市内の病院に話を聞きに行く約束をしていたという。

このニュースを見て、とても悲しい気分になりました。国の社会保障が自殺へと追い込む、これじゃ、サラ金、闇金と同じじゃないか。弱者を守る政治が追い込んだことは、それ以上かもしれない。

違法うんぬんはあっても、自殺へと追い込むことでサラ金、闇金は社会的制裁を受ける。しかし、政治が行った場合、誰からも制御されることなく、堂々と合法的、強制的に行うことができる。自殺者を出すような制度が存在し適用されてもいいものなのか。

医療費の一割負担の部分はあっても、健康保険料の負担は要らないのではないか。現役世代が負担するか、税金で賄っても。道路への税源確保で荒れていますが、道路よりも社会保障、歳出を見直せば、後期高齢者負担分の保険料くらいは捻出できないものでしょうか。

なお、この制度は福田政権（安倍政権も）時代に制定されたものではなく、小泉政権時代のもの。また、この制度にしろ、貸金業者より謝金することにしろ、個々の事情があると思います。

また、5月からガゾリン税の暫定税率が復活しそうな気配でガソリン等の価格が上昇し、この影響で広範囲の物価上昇に繋がるでしょう。原油も上昇しており、電気・ガスも再値上げになるそうです。

総務省が発表した全国消費者物価指数も1.2％上昇しており、社会保障や税負担と重なって、これからますます厳しい家計環境になりそうです。

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NO.75-2：あれ、こんなのあり？、他

★あれ、こんなのあり？

今朝のマンション販売広告で他マンションと比較して魅力をアピールしているものがありました。

≪実際に比較した内容の一部≫

近隣Ｍ：表示は９分だったけど、実際に歩くと信号待ち等で時には15分ぐらい。

当該Ｍ：表示は12分だったけど、途中信号待ちとかが無いから実際は12分で着くことも。駅までスイスイ。

不動産広告は厳しい規制があると思っていましたが、こんな表示が許されるとは知りませんでした。規制緩和されたのか、もともと許容範囲だったのか。

なぜ、他マンションは表示時間が延びてしまうのか、当該マンションだけが、なぜ、表示時間よりも所要時間が短くなるのか。

他マンションとの比較は別としても、交通表示上徒歩12分なのに、実際は10分と表示していいものなのか。

不動産広告での所要時間は規則で、道路距離80ｍにつき1分間を要するものとして算出した数値で表示するようになっています。端数が表示した場合、1分に切り上げて表示します。

この所要時間算出には、坂道や信号待ち時間を考慮する必要はないとなっておりますが、信号待ちがないから所要時間が短くなるという表示はできないと思います。

会社の規模の大小で許容範囲が違うわけではないですが、マンションを分譲販売する会社は、最低でもそこそこの規模を持っている会社であることが多い。当然、その規模による信用度もあるわけで、街の不動産会社と組織も違うはず。

交通表示以外に気になった他の内容は、他のマンションの通勤の絵は、ギュウギュウ詰めの満員電車で、当該マンションの通勤絵図は、ゆったり座って快適な車内。しかも、グレーと緑でイメージまでそう思わせるように使っている。

ちなみに、通勤時間以外でも座席は埋まっていることが多い電車・駅であるので、始発や逆方向でない限り、絵に描かれているような通勤は難しいと思われる。

買い物や日当たりに関しての表示は、まあ許容範囲かなと思われる。騒音に関して、このマンションは国道に接していないので静かとなっているが、常磐線に近くて、車からの音は少なくても、電車からの音はあると思われる。（走行スピードが早い区間のため、それなりの音があるはず）

この広告だけではなく、最近の広告はオーダーラインぎりぎりの表示をすることをよく見かけるようになった。それだけ厳しい販売状況なのかなと推測されます。

このような状況にある物件を購入してしまうと、将来、売却しようとしたときに競争力の低さを感じてしまうことになってしまいます。

★混雑率と始発駅

国土交通省では、公共交通機関の快適性・安心性向上の取組みを促進するための方策の一つとして、快適性・安心性評価指標を公表しております。平成19年12月に発表されたデータより、千葉県→都内方面への路線を抽出してみました。（平成18年度・ピーク時混雑率）

・京成電鉄押上線（京成曳舟→押上）159％
・都営浅草線（本所吾妻橋→浅草）136％
・東京メトロ東西線（木場→門前仲町）199％
・東京メトロ千代田線（町屋→西日暮里）180％
・ＪＲ総武快速（新小岩→錦糸町）180％
・ＪＲ総武緩行（錦糸町→両国）206％
・ＪＲ常磐快速（松戸→北千住）177％
・ＪＲ常磐緩行（亀有→綾瀬）179％
・ＪＲ京葉線（葛西臨海公園→新木場）196％

◆混雑率の目安は、下記の通りです。
１５０％＝広げて新聞を楽に読める。
１８０％＝折りたたむなど無理をすれば新聞を読める。
２００％＝体が触れ合い相当圧迫感がある。
２５０％＝電車が揺れる度に体が斜めになり身動き取れない。

混雑率を見てみると、マンションなどが多い（＝人口）路線の京葉線・総武線・東西線沿線が高い数値を出している。常磐方面は、つくばエクスプレスへの分散が今後のデータには反映されると思われ、平成19年度以降は低下するのではないか。全般的には、総武線と競合している京成系が狙い目。

どの路線を選んでも混雑していることには変わりなく、ならば少し遠くなっても始発駅を選ぼうという心理も住まい探しに影響を与えることは、地価が都心へ近いエリア＜始発駅エリアという逆転現象を起こしていることでも分かります。

上記に挙げた路線において、通勤時間帯に始発が出ている駅をピックアップしました。

・京成電鉄押上線（青砥、京成高砂）
　＋北総線（印西牧の原、印旛日本医大）＋京成電鉄本線
・東京メトロ東西線（妙典、西船橋）＋東葉高速（東葉勝田台）
　＋総武緩行（津田沼）
・東京メトロ千代田線（綾瀬）＋ＪＲ常磐緩行
・ＪＲ総武快速（津田沼、千葉）＋総武本線＋外房、内房線
・ＪＲ総武緩行（西船橋、津田沼、千葉）
・ＪＲ常磐快速（松戸、取手）＋常磐中距離列車＋成田線（成田）
・ＪＲ常磐緩行（松戸、柏、我孫子、取手）
・ＪＲ京葉線（蘇我）＋外房、内房線＋武蔵野線

なお、始発駅≒市の中心ターミナル駅となることも多く、始発駅ということ以外に地価が高くなる要素もあります。狙い目は、市の中心駅ではない始発駅、もしくは、市の規模が小さい中心駅です。

通勤時間を片道60分とした場合、往復で120分、月20日勤務で2,400分＝40時間、年480時間となり、一年のうち20日間を車内で過ごすことになります。これを30年続けたとしたら・・・。通勤時間を快適に、有効活用したいものですね。

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NO.75-1：公示地価2008、他

★公示地価2008

平成20年3月24日、2008年の公示地価が国土交通省から発表されました。発表された公示地価の内容は、全国平均（全用途）で前年比プラス1.7％、２年連続の上昇。この他、公示地価の数字だけを見ていれば、地価は上昇ということになるが、実際には？

不動産市場では、サブプライムローン問題をきっかけに金融の引き締め（資金難）から不動産市場への資金流入のストップ・流出があり、ここを分岐点に市場の流れは変わった。今回の公示地価の基になるデータは、これが起こった前後のものであり、この影響が反映されていない。このため、今秋の基準地価や来年の公示地価では、地価上昇が止まり転換点を迎えたという数値になるのではないかと思われる。

住宅地について取り上げられていたものを抜き出してみると、

住宅地については、都心の人気は依然高い。東京駅から二十キロ以遠の郊外との二極化はさらに進む。郊外の分譲物件は九月以降、在庫調整で２０−３０％の値引きに動くとみている。東京の地価はここ一、二年上がり過ぎた面がある。本来の利用価値に沿った適正な価格へ回帰すると思う。（みずほ証券チーフ不動産アナリスト　石沢卓志氏　東京新聞）

マンション販売では、特に大都市の郊外で、表示価格から大幅に値引きする物件が後を絶たないという。（3月25日付・読売社説）

住宅地、商業地ともに今まで地価の上昇をけん引してきた東京都区部や政令指定都市を中心に、既に地価の頭打ちあるいは一部で下落傾向が生じている。（野村証券・チーフエコノミストの木内登英氏　ロイター）

どの内容を取ってみても、地価は転換点に入り上昇は止まった、郊外を中心に値下がりは始まっているというスタンス。住宅地の地価低迷は、サブプライムローン問題による金融の引き締め→不動産分譲業者の資金難→土地仕入れの低迷という影響もあると思われるが、それ以上に、地価の上昇に購入資金力がついていけないことが主因だと思われる。

１億を超えるような都心のマンションは購入層が違うので別としても、5,000万円超が都内の新築マンション価格のスタートラインというのは、一般的な世帯の収入などから考えると高い。郊外の一戸建てにしても、原油高に影響された建築資材の高騰による建築コストの上昇が、住宅価格全体を押し上げ、収入が伸び悩んだ分、地価を押さえ込んだ。

ここ数年、会社は収益を上げたが、個人所得は伸びていない。これから会社の収益は落ちると思われ、所得にも影響が出る。購買力が落ちることに加え、人口減による住宅需要減少、景気悪化などの要因から、今後の地価が上昇に転じることは、しばらく考えられない。

これからの住宅購入は、資産価値という観点で考えるのではなく、生活を中心とした利用価値で考えるべきである。資産価値は不動産という物が主役であるが、利用価値は利用する人が主役。このため、家族の状況などにより利用価値は変化するものであり、利用価値の変化による住み替えが実現できるように、生活する人も社会も変わっていかなければならない。

★希少性

人は、限定や特別というものに対して過敏に反応してしまう。いついつまでという期間限定、選ばれたあなた様だけ特別に、残り１区画の数量限定などなど。

いつもの旅行なら寺社仏閣に立ち寄らない人でも、百年に一度のご開帳、一般人が立ち入ることが許されない特別な部屋を期間限定で一般公開などと聞くとつい行ってしまう。最近の話題では、何十年ぶりの出雲大社本殿公開。（本殿見学は正装です）

また、外部要因だけが希少性を生むわけではなく、自らも希少性を作ることもある。旅行で出費が増えてしまうのは、次にいつ来るか分からない、もう二度と来ないかもしれないという心理から、行っとけばよかったと後悔しないようにと行動してしまうため。

先日、東京と大阪を結んでいた夜行寝台急行の“銀河”が引退したときも、いま見に行かなければ、いま乗らなければ、という心理が働き、鉄道ファンや銀河に思い出がある人が集まった。

これらのことは、旅行以外の日常でも同じように働く。当然、住まい探し、不動産購入の場面でも。

先日、ハウスメーカーの店長とこんな話がありました。その方が担当するお客様が、不動産屋から“お客様にだけしかお知らせしていない特別な情報、売り出されていない極秘情報”と聞かされて物件情報の提供を受けた。

そのお客様は私が知らない方ですので、店長は私に特別なにをという話ではなく、その物件を不動産のプロとしてどう思うかというだけの世間話程度。

物件の概要を聞いていくと、あれ、それってこういう物件じゃないですか？と聞き返してみると、店長は、そうそうそれです、なんで知っているんですかと不思議顔。だって、その物件は何ヶ月も前から売り出され、複数の不動産会社から情報は公開されていますよと返事。その返事を聞いて、店長は目がテン。

物件としては、物件そのものに特段と問題なく、条件面も適正でしたので、買われても問題ないのではという話で終わりましたが、希少性の営業を受けたことで、お客様は適正以上に、良い物件だと高い価値を感じ、熱く盛り上がっているのではと思いました。

不動産や住宅の販売の現場で、希少性や機会損失などの話や場面があると思います。多少の誇張があることも多いのですが、すべてが販売手法や営業トークではなく、不動産は同じものがないという特徴から、早い者勝ち、限定一名様という希少性や機会損失とは切り離されることはありません。

この時、（広い意味で）希少性の現実やトークに接すると、熱くなったり、同じ情報でもより価値ある物と考えたりしがちですが、購入しようとしている住まいは、自分たちの希望や状況にマッチしているのか、もう一度見極めてみることが大事です。

ただし、希少性や機会損失などの話に誘導されないぞと警戒しすぎると、不動産は、限定一名、早い者勝ちという特性のため、良い物件を取り逃がすことにもなるので、ご注意を。

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有料通勤特急

小田急電鉄・ロマンスカーといえば、新宿と箱根を結ぶリゾート特急のイメージが強いですが、小田急線沿線の多くの方に新宿と沿線の通勤に利用されています。（ロマンスの車両という名称なのにね）

一昨年の秋、箱根の湯元温泉での研修を終え、夕方に箱根湯本駅を出発するロマンスカーに乗車して車窓を眺めていると、ホームウェイと名乗るロマンスカーに帰路につくサラリーマンが大勢乗車しておりました。

小田急線は新宿駅の手前にある代々木上原駅から東京メトロ千代田線に直通運転しております。ロマンスカーは新宿発着ですので、千代田線利用者がロマンスカーを利用するには、かなり遠くの駅まで進んでからとなり、実質意味がないものになっておりました。

そこで、小田急電鉄では、東京メトロ千代田線の通勤客確保と運賃収入増加を目指し、今春より、ロマンスカーを千代田線へ乗り入れることにしました。これが“青いロマンスカー”。

青いロマンスカー：MSE60000形。デザインの評判高いVSE50000形の外観を受け継ぎ、地下鉄乗り入れるため、運転席に前後への出入り口（地下鉄内での車両脱出のため、前後に退出路を確保する必要がある）を設け、地下鉄との相互性のため、ロマンスカーの特徴であった短い車両から通常の車両長にした。VSEが白の内装にしているのに対し、暖色系の温かい内装。

青いロマンスカーは、都内から箱根方面への観光アクセスとしての利用以上に、小田急線沿線と都心への通勤手段として利用されることを見込んでいると思われます。

青いロマンスカーの運行状況

（上り）
朝：本厚木・町田→表参道・霞ヶ関・大手町・北千住

（下り）
夕：北千住・霞ヶ関・大手町・表参道→新百合ヶ丘・唐木田
夜：北千住・霞ヶ関・大手町・表参道→町田・本厚木　×２

朝の上りは、一日の始まりで元気があること、本厚木6：28発という早い時間帯であることなどから、満員になるような利用までは考えづらいが、夕方・夜の疲れた体の帰路では、利用客も多いのではないかと思われる。

有料特急といえば、以前は観光・遠距離をイメージされてきたが、ここ最近は、今回のように通勤用としての利用も増えてきた。

また、特急ではないが、ＪＲの普通・快速列車でグリーン車を通勤時に利用する方も多い。以前、船橋からグリーン車に乗ったら、座る席がなくて、グリーン車なのに立ち席かと思った。

長らくグリーン車の設定がなかった常磐線でも、グリーン車を導入した。常磐線の場合、新幹線がないことから、近郊用の有料特急“フレッシュひたち”が運行しており、これがグリーン車の代わりとなっていた。

千葉県方面に限って、通勤に利用されている有料特急を紹介すると、京成電鉄のスカイライナー（名称は別）、ＪＲ総武線で東京・新宿始発のホームライナー、ＪＲ常磐線のフレッシュひたち、京葉線のさざなみ・わかしお。

職住接近というここ最近の住まいのトレンドがある。これは通勤時間そのものを節約しようということ。有料特急利用も、通勤時間を有効に快適に利用しようとするもの。どちらもお金がかかってしまうが、時間をお金で買う、生活や自分のために利用する時間を大切にするということで根は同じだと思う。

負担の問題もあると思うが、通勤用の有料特急やグリーン車の需要は今後もあると思われるので、各運行会社でより充実させてもいいのではないか。京成電鉄では成田新高速鉄道開通時にスカイライナーを新型車両へ移行するとのことだが、今のスカイライナーを有料通勤特急として利用してはどうか。

ただし、通勤時間帯は各路線とも運行車両が多く、特に地下鉄内では通過施設もないことから、特急という速達性よりもグリーン車的な快適性を求めてのものになる。※朝のロマンスカーは７分前に先発した無料急行さえパスできない。

私の年代ではないではないのでドラマそのものは見ていないが、金曜日の妻たちでも、帰宅にロマンスカーを利用している設定があったと思う。このドラマは数十年前だったと思うが、この未来を予測していたかと思うと、その眼力に敬服。

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◆□◆初めてでも失敗しない不動産の買い方◆□◆ 第67号

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　　　◆□◆初めてでも失敗しない不動産の買い方◆□◆

　　　第67号　　平成20年4月24日　　 発行　株式会社プレシーク

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　1672人の読者のみなさま。こんにちは。
　不動産購入応援サイト管理人の　柴田　誠　です。


　新年度が始まったと思ったら、もうすぐＧＷ。
　うちのような零細企業では無縁ですが、
　新年度になり、異動や転勤など、
　新天地に移られた方も多いかと思います。

　そろそろ、新年度になってのバタバタも落ちついてきたでしょうか。
　住まい探しをされる方の動向は、生活や仕事に影響されます。
　３月まで多くの依頼や相談が多かったのですが、
　４月に入ってパタッとなくなる。

　４月も中旬になった頃から、世間も落ち着いてきたのか、
　相談や依頼が増え始めてきました。

　私は例年のことなので驚きはしませんが、
　住まい探しされる方は、一生に何度もないことですので、
　この流れを掴んでおくことは大事です。

　皆さんが旅行に行かれる際、
　シーズン期に混雑しているのと、
　シーズンオフで空いているのでは、
　どちらがいいでしょうか。

　私は、混雑が嫌いなので、オフシーズン、
　皆さんと逆の動きをすることを好みます。

　だからといって、皆さんも同じかは別。
　シーズン期の盛り上がりや、シーズンに合わせた
　イベントなどを好む方もいらっしゃるでしょう。

　自分たちがどのような好みなのか、
　状況なども合わせて考え、住まい探しのスケジュールをお決めください。

　---------------------

　さて、ＧＷに入ると、
　旅行などレジャーに行かれるのではと、
　個人的には思っているのですが、
　住まい探しを始める、進める方も多くいらっしゃいます。


　そこで、住まい探しの心構えについて、

　あくまでも、こういう感じであればいいんじゃないかなと、
　個人的に思うことであり、現実、実際には難しいかもしれませんが、
　ご参考にして頂ければ幸いです。

　---------------------

　まず、思い・希望・感情と現実は別ということを割り切ること。

　住まい探しを始めて、なかなか思うような物件がないと、
　焦ったり、意気消沈したりしますが、
　それは現実を割り切ることができず、否定してしまうから。

　現実の状況、とくに不動産は、ひとつしかない、同じものがない、
　動かせない、アレンジできないという特性を理解して受け入れると、
　こういうものなのね、そういう状況なんだ、とスッと割り切れ、
　落ち着くことができます。

　感情を不動産の現実にぶつけてしまうと、
　焦って、自分に合わないものを購入してみたり、
　住まい探しが辛くて嫌なことになってしまいます。

　自分でコントロールできる部分とできない部分を割り切ること、
　コントロールできない部分まで、どうにかしようとすると、
　思うようにならないことにイライラしてしまいます。

　コントロールできない部分は受け入れ、
　自分で動ける部分を考えるようにしてみると、
　また違った見方や考えもできるのではないでしょうか。

　---------------------

　不動産を購入することは、一生に何度もあるものではなく、
　重くなってしまうんだろうなと思います。

　思いが重ければ重いほど、こうじゃなきゃイヤと
　希望や条件が厳しくなるのは致し方ないのでしょう。

　しかし、この思いに囚われすぎるよりも、
　こうなればいいな〜程度に下げてみると、
　なぜか不思議といい住まいにめぐり合うことができます。

　これには、何の根拠も、論理的な説明はできませんが、
　十何年も、住まい探しのお手伝いをしてきた経験値で、
　なぜか不思議とそうなるように感じます。

　---------------------

　私は、雨漏りがする、すきま風が吹く、断熱性がなくて
　冬は寒くて夏暑い、大人３小学生３の５人家族で100m2にも
　満たない狭い建物、駅まで15分以上歩き、県道交差点の角でうるさく、
　この状況を見たら、これから購入される人は、こんなのイヤと言われる
　見本のような住まいに住んでいます。（当然、耐震性もないでしょう）

　でも、私自身は、家族が致命的な支障なく暮らせるのなら、
　これでもいいと思っています。

　もちろん、もっとこうであれば、こうしたいなという
　住まいへの要望はあります。（家族はもっとあるでしょう）

　ただ、欲を言ったらきりがないし、現実もある。
　現実を割り切って受け入れることができる。
　希望を整理し、捨てたり、落とすことができる。

　実は、この考え方で、住まいを探し購入するのは、
　不動産に携わっている人の買い方なんですね。
　私だけではなく、周りを見ても、そう思います。

　かなり昔になりますが、
　とある不動産会社の営業部長さんのお宅を知ってビックリしました。

　この方の住まいは、小さな平屋の貸家です。
　そこに家族４人、建物のクオリティも広さも足りません。

　でも、ここのご家族、幸せそうに暮らしているんですね。
　数多くの住まいを拝見していると、うまくいっている生活を
　しているお宅って、なんとなく分かるようになるんです。
　温かさ、ほのぼのした感じが、住まいから伝わってきました。

　---------------------

　現実を受け入れること、割り切ること。
　コントロールできることとできないことを切り離すこと。
　住まいへの希望を何が何でもと固執せず、
　こうなればいいな程度に落としてみること。

　そうは言ってもと反発されそうですが、
　案外、このあたりが住まい探しの成否を握っているのではと思います。


　なお、建物の営業をされている方は違います。
　建物は考えれば考えるほど、より良い住まいにすることができ、
　一生懸命もっともっととします。

　なので、この習慣から、住まい（土地など）に、
　もっともっとと、希望条件、ハードルを上げてしまいます。

　私が一番不得意なお客様は、建物営業を担当されている方です（汗）

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・船橋市小室町にて、男の子二人と妻・母の五人暮らし

・千葉県内で38年の生活と15年の不動産営業から地域情報に精通し、
　ファイナンシャルプランナー業務から住宅ローンに強い不動産コンサルタント。
　セミナー・小冊子などによる初めての不動産購入者へのアドバイスに注力して、
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混雑率と始発駅

国土交通省では、公共交通機関の快適性・安心性向上の取組みを促進するための方策の一つとして、快適性・安心性評価指標（ICE Index of Comfortable and Easeful public transportation）を公表しております。

平成19年12月に発表されたデータより、千葉県→都内方面への路線を抽出してみました。（平成18年度・ピーク時混雑率）

・京成電鉄押上線（京成曳舟→押上）159％（車内快適指標74.7％）
・京成電鉄本線（大神宮下→京成船橋）154％（車内快適指標74.7％）
・都営浅草線（本所吾妻橋→浅草）136％（車内快適指標100％）
・都営新宿線（西大島→住吉）164％（車内快適指標100％）
・東京メトロ東西線（木場→門前仲町）199％（車内快適指標100％）
・東京メトロ千代田線（町屋→西日暮里）180％（車内快適指標98.4％）
・ＪＲ総武快速（新小岩→錦糸町）180％（車内快適指標100％）
・ＪＲ総武緩行（錦糸町→両国）206％（車内快適指標100％）
・ＪＲ常磐快速（松戸→北千住）177％（車内快適指標100％）
・ＪＲ常磐緩行（亀有→綾瀬）179％（車内快適指標10.0％）
・ＪＲ京葉線（葛西臨海公園→新木場）196％（車内快適指標0％）

◆混雑率の目安は、下記の通りです。

１５０％＝広げて新聞を楽に読める。
１８０％＝折りたたむなど無理をすれば新聞を読める
２００％＝体が触れ合い相当圧迫感があるが、週刊誌程度なら何とか読める。
２５０％＝電車が揺れる度に体が斜めになり身動き取れず、手も出せない。

◇車内快適指標

対象路線の利用に供される車両の総数に対する、以下の要件を満たす車両数の割合

・各車両に温湿度センサー等を設置することで、状況により車内温度を自動的に制御できるようになっていること

・各車両に設置している冷房装置が除湿機能を有していること


梅雨や夏の暑い季節、快適な車内空間になっているかどうかは、混雑率と同じくらい重要だと思われます。ムシムシ、ジメジメした車内って嫌ですものね。ＪＲ常磐緩行線（千代田線）と京葉線の数値は間違いかなと思うくらい低い。データの入力ミスではありません。

混雑率を見てみると、マンションなどが多い（＝人口）路線の京葉線・総武線・東西線沿線が高い数値を出している。常磐方面は、つくばエクスプレスへの分散が今後のデータには反映されると思われ、平成19年度以降は低下するのではないか。全般的には、総武線と競合している京成系が狙い目。

混雑度合いも住まい探しに影響を大きく与える。購入されようとする方のなかには、平日の想定通勤時間帯にあえて購入検討地まで出向き、通勤状況を実際に確かめる方もいます。

どの路線を選んでも混雑していることには変わりなく、ならば少し遠くなっても始発駅を選ぼうという心理も住まい探しに影響を与えることは、地価が都心へ近いエリア＜始発駅エリアという逆転現象を起こしていることでも分かります。

上記に挙げた路線において、通勤時間帯に始発が出ている駅をピックアップしました。

・京成電鉄押上線（青砥、京成高砂）
　＋北総線（印西牧の原、印旛日本医大）＋京成電鉄本線
・京成電鉄本線（成田空港、東成田、京成成田、芝山千代田、
　宗吾参道、京成佐倉、京成臼井、京成津田沼）
・都営浅草線（押上）＋京成押上線
・都営新宿線（本八幡、大島）
・東京メトロ東西線（妙典、西船橋）＋東葉高速（東葉勝田台）
　＋総武緩行（津田沼）
・東京メトロ千代田線（綾瀬）＋ＪＲ常磐緩行
・ＪＲ総武快速（津田沼、千葉）＋総武本線＋外房、内房線
・ＪＲ総武緩行（西船橋、津田沼、千葉）
・ＪＲ常磐快速（松戸、取手）＋常磐中距離列車＋成田線（成田）
・ＪＲ常磐緩行（松戸、柏、我孫子、取手）
・ＪＲ京葉線（蘇我）＋外房、内房線＋武蔵野線

なお、始発駅≒市の中心ターミナル駅となることも多く、始発駅ということ以外に地価が高くなる要素もあります。狙い目は、市の中心駅ではない始発駅、もしくは、市の規模が小さい中心駅です。

始発駅から着席して通勤することにより、通勤時間を有効活用できます。体への負担も楽になります。通勤時間を片道60分とした場合、往復で120分、月20日勤務で2,400分＝40時間、年480時間となり、一年のうち20日間を車内で過ごすことになります。これを30年続けたとしたら・・・

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フラット３５・Ｓ（平成20年度）

フラット３５・Ｓ（優良住宅取得支援制度）とは、フラット３５をお申込みのお客様が、省エネルギー、耐震などの要件を満たす住宅を取得される場合に、当初5年間の融資金利について、0.3％の優遇を受けることができる制度です。 ※フラット３５（保証型）でもフラット３５・Ｓをご利用できます。

平成20年度第１回受付期間：平成20年4月14日（月）〜7月31日（木）。第２回の受付は、9月1日から開始される予定です。募集金額に枠がありますので、枠が一杯になると打ち切られます。

なお、今年度より適用技術基準が厳しくなりましたので、ご注意下さい。平成19年度は４つの基準のうちいずれか１つを満たせばよかったが、平成20年度は２つ以上満たさないといけなくなりました。

◆４つの技術基準

・省エネルギー性（省エネルギー対策等級４）
・耐震性（耐震等級２または３か免震建築物）
・バリアフリー性（高齢者等配慮対策等級３，４，５）
・耐久性、可変性（劣化対策等級３かつ維持管理対策等級２，３）

その他詳細は住宅金融支援機構のサイトにてご確認下さい。

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不動産トラブル事例データベース

国土交通省・平成20年4月14日リリース

この度、不動産の取引に関する紛争等を類型的に取りまとめた「不動産トラブル事例データベース」のサイトの運用を４月１４日より開始します。

当サイトでは、データベース化した不動産取引に係る紛争事案を消費者がインターネット環境を使って検索することにより、判例、特定紛争、行政処分といった事例毎に、要旨、概要、紛争の結末や留意点などの情報を入手することができます。

国土交通省としては、これらの情報を広く一般に提供することにより、不動産取引に係る紛争の未然防止や、早期解決等が図られることを期待するものであります。

現在、データベースに登録している紛争等の事例数は１６５件となっていますが、今後、時代に即した新たな事例などの追加更新を行い、データベースの充実を図っていく予定です。

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早速、不動産トラブル事例データベースのサイトをチェックしてみました。

≪取り上げられたトラブルの項目≫

◇重要事項説明に関するもの（都市計画等の法令上の制限、土地建物の問題点、眺望・日照・周辺環境等、その他）

◇契約成立・解除等に関するもの（預り金・手付金の返還、契約違反（契約の不履行や遅延）、ローン不成立の場合の特約、一定面積があることを前提とした売買、その他）

◇瑕疵担保責任に関するもの（建物の瑕疵、土地の瑕疵、自殺物件・暴力団事務所の存在、その他）

◇分譲マンション固有のトラブル（設備、管理等に関するもの、眺望等）

◇媒介契約と報酬請求に関するもの（媒介契約と報酬請求）

◇土地建物の賃貸借契約に関するもの（原状回復を除く）（賃貸借契約、更新、賃料等、管理等に関するもの、賃貸業者への一括賃貸）

◇貸借人の原状回復（原状回復費用、敷引（しきびき）：退去時に敷金の一部を差引く特約）

◇競売等に関するもの（競売等に関するもの）

◇営業保証金等による損害の補填（弁済業務保証金）

◇その他

全ては目を通しておりませんが、かなり多岐に渡って事例が掲載されており、ひとつひとつが参考になります。これからデータベースを充実させるということですから、ますます使いやすくなるでしょう。

でも、トラブルの事例ですから、不動産取引に関わった当事者も我々不動産業者も、このデータベースを必要としないことがなによりです。

争いに勝ったとしても、時間と手間と費用と精神的な負担が伴いますから、信頼できる不動産会社に依頼してトラブルに巻き込まれないようにしましょう。

このデータベースの事例をいくつか参照してみると、物件主義での探し方より、不動産会社・担当者主義での探し方が良いのかご理解頂けれると思います。

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契約成立前の信義則

不動産取引では、売り出されている不動産に対して、購入の意志と購入条件を表明する際、購入申込書（買付証明書）を売主に提出する。この意思と条件を売主が検討し、受諾の可否と条件を回答する。ケースは少ないが売渡承諾書を提出する場合がある。この条件が折り合って、契約成立の運びとなる。

購入申込書の提出だけでは、一方からの意思表明のみであり、相手方がまだ受諾し、契約成立の合意を得られていない。合意に至っていない段階で、購入の意志の撤回をしても法的な責任は無い。このことをもって、不動産や住宅の営業担当者が“キャンセルできますから”と安易に扱ってしまうことになる。

一般的に、購入申込の意思表示をしてから、売主側からの回答が戻るまで、早ければ即日か翌日、条件交渉が厳しい際でも、事情がない限り、２〜３日で回答が戻ってくる。

この回答が購入申込の条件と折り合っていない部分がある場合は、まだ契約成立の合意がなされていないため、この時点で購入申込を撤回しても責任は生じません。

売主側からの回答が届き、契約の条件が一致すると、では契約しましょうと、契約成立の運びとなります。契約締結後（契約書の取り交わし）は、契約書面の中に解約になった際の取り決めがいろいろなケースに分けて記載されていますので、それに従うだけです。

しかし、契約成立の合意後、契約締結までの間に、契約成立に至らなくなってしまった場合は、どうなるのでしょうか。

不動産取引の場合、宅地建物取引業者（不動産会社）が、買主に対して重要事項説明を契約締結前に行うことが義務付けられていることから、この重要事項説明を受けて、その内容に当初の契約するための目的に支障が出るような場合は、買主側から撤回しても、問題ないでしょう。

ただし、重要事項説明と全く違う理由で撤回した場合は分かりません。また、重要事項説明は買主側に対してですので、売主側からの撤回の理由にはならないとも思われます。

不動産取引の実務では、諸事情により、契約成立の合意後、契約成立前の撤回の場合、道義上の責任は生じても（謝るだけ）、法律的・金銭的な責任は生じずに終わることが多い。

この諸事情が撤回された相手方からみて、まぁそれなら仕方ないかなと思えるようなものなら、相手方のご理解とご好意で、特段と大事にはならないのですが、もし、相手方がそんなわがまま許せない、訴えてやると争いになってしまうと、契約成立を信じて出費した実額程度（損害）は認められてしまうこともあります。

※契約することによって得られたであろう利益までは認められない。契約成立を信じて出費した費用（信頼利益の損害賠償）が認められるかどうかも、個々の具体的な事情により判断が異なります。具体的なご相談は弁護士さんへ。

これらのことから不動産取引の中で注意したいのは、購入・売却の意志が明確でないにも関わらず、安易に購入の意思表示（購入申込書、買付証明書）をしないことです。

今回の法的・金銭的な責任や賠償請求は、当事者間でのケースでしたが、これと同様に、契約成立を信じて、業務を行った不動産会社からの実額の賠償請求が認められるかは分かりません。認められるかどうかは別としても、よほど悪質と思われる場合や不動産会社が面子にこだわって訴えてくることはあるかもしれません。金銭的に考えれば、よほどのことがない限り、認められた賠償額＜裁判費用となりそうなので、手間や時間を考えても、訴えるとは思えませんが。

不動産の仲介は当事者ではない三者となりますが、建築請負の場合、ハウスメーカーなどの建築会社は当事者になります。建築請負契約では重要事項説明のような行為はありませんので、契約条件合意後、契約成立までは、今回のケースが当てはまります。

建築会社に契約を信じさせ、いろいろな調査や手間をかけさせた場合に、契約を撤回すると、やはり諸事情によっては、実額程度の損害賠償を認められるかもしれません。

時間や費用、手間のことに加え、今後の営業活動に支障がでないように評判を考えて、訴えることはないだろうと読み切れればいいですが、自分勝手に利用するだけ利用してということはやり過ぎないようにご注意を。契約成立を信じこませて、やれ調査だなんだと出費させないように。

営業担当者が勝手に契約成立を信じたり、契約を願って行う行為は大丈夫です。このあたりの関係って難しいですね。法律は、世間一般の常識で判断されることが多く、ドラマじゃないですけど、弱いものの味方になります。消費者は基本的には弱いものとして保護されていますが、権利の乱用をすると、立場が逆転してしまうことも。人として接していれば大丈夫ですが、相手は商売なんだからという姿勢だともしかしたらですね。

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かわいそうなぐらい苦労しているんですよ

先日の党首討論が各テレビで繰り返し放映されていますが、その中の福田総理の一言

“かわいそうなぐらい苦労しているんですよ”

このフレーズがとても印象的に残っています。

福田総理が就任してから“あ〜そうなんですか”“そのうち何とかなるでしょう”“何かやることあるのですか”など、言葉そのものの記憶は曖昧ですが、他人事発言が多い印象があります。

今回の発言は、他人事発言とも違い、自分の都合発言ですが、どうも、総じて、国民感覚が分かっていないんでしょうね。

発言の真意は分かりませんが、自民党の既成勢力？族議員？などからの圧力もあり、民主党の小沢代表もその辺は分かるだろうから、配慮してくれということかなと思います。

民主党の今回の対応が良いか悪いかは別として、政治的な圧力や配慮が、国民にとってなにが良いのかということを差し置いて優先されるのが感じられました。

党首討論の数日後、福田総理が主催して開かれた「桜を見る会」でも、“物価が上がるとか、しょうがないことはしょうがないのだから、耐えて工夫して切り抜けていくことが大事だ”という発言がありました。

また、出た、他人事発言。

耐えて工夫して切り抜けていくことは、言われなくても、そうする必要に迫られている。各自がそれぞれに対応しているなか、一国の総理に“しょうがねえだろう”と開き直られると腹が立つ。

総理であれば“ここまでやったので、皆さんの力も借りたい”というならまだ救われるのでしょうが、政治は何もしない、何も出来ないという姿勢では。

いろいろな話題で薄れてしまった年金問題を始め、後期高齢者医療制度での高齢者と現役世代の両者への負担増、物価高による家計の逼迫など、政治がやらなければ誰がやれるというのでしょう。

政治は頼りにならないので自己防衛で、というなら、暴論ですが、強制徴収の年金制度は廃止してもらいたい。支払っている年金保険料を各自で貯蓄する方が、まだましなのではと思う。

後期高齢者医療制度の率直な感想は、年を取れば取るほど、医療費負担は減少するものだと思っていたので、え？逆じゃないの？という感じです。※扶養からも外れるらしいので、現役世代の所得控除が減り増税になるかもしれません。

原油高による物価上昇は、いろいろなところで感じることができ、一発で致命的なダメージにはならないかもしれませんが、ボディーブローのように効いてきそうです。このままだと景気も悪くなりそうですね。原油高と物価上昇そのものは止められないかもしれないので、10年近く減少を続けている個人所得を伸ばす方向が欲しい。

今春の騒動は、ガソリン税の暫定税率を発端に始まりましたが、その余波は住宅を始め、いろいろな分野にも及んでいます。期限限定や特例などが多い複雑な税制を骨格が揺るがない仕組みで簡素化してもらいたいものです。

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希少性

人は、限定や特別というものに対して過敏に反応してしまう。いついつまでという期間限定、選ばれたあなた様だけ特別に、残り１区画の数量限定などなど。

いつもの旅行なら寺社仏閣に立ち寄らない人でも、百年に一度のご開帳、一般人が立ち入ることが許されない特別な部屋を期間限定で一般公開などと聞くとつい行ってしまう。

また、外部要因だけが希少性を生むわけではなく、自らも希少性を作ることもある。

旅行で出費が増えてしまうのは、次にいつ来るか分からない、もしからしら、もう二度と来ないかもしれないという心理から、行っとけばよかったと後悔しないようにと行動してしまうため。

先日、東京と大阪を結んでいた夜行寝台急行の“銀河”が引退したときも、いま見に行かなければ、いま乗らなければ、という心理が働き、鉄道ファンや銀河に思い出がある人が集まった。

これらのことは、旅行以外の日常でも同じように働く。当然、住まい探し、不動産購入の場面でも。

不動産や住宅の営業マンは、このあたりの心理を（業界の）常識のように使って営業する。そう、無意識で営業に折り込むくらいに育てられている。営業マンが、このようなお客様の心理を知らなければ、上席から知識ないダメな営業マンと叱責されるくらいに言われる。

先日、ハウスメーカーの店長とこんな話がありました。その方が担当するお客様が、不動産屋から“お客様にだけしかお知らせしていない特別な情報、売り出されていない極秘情報”と聞かされて物件情報の提供を受けた。

そのお客様は私が知らない方ですので、店長は私に特別なにをという話ではなく、その物件を不動産のプロとしてどう思うかというだけの世間話程度。

物件の概要を聞いていくと、あれ、それってこういう物件じゃないですか？と聞き返してみると、店長は、そうそうそれです、なんで知っているんですかと不思議顔。

だって、その物件は何ヶ月も前から売り出され、複数の不動産会社から情報は公開されていますよと返事。その返事を聞いて、店長は目がテン。

物件としては、物件そのものに特段と問題なく、条件面も適正でしたので、買われても問題ないのではという話で終わりましたが、希少性の営業を受けたことで、お客様は適正以上に、良い物件だと高い価値を感じ、熱く盛り上がっているのではと思いました。

不動産や住宅の販売の現場で、希少性や機会損失などの話や場面があると思います。多少の誇張があることも多いのですが、すべてが販売手法や営業トークではなく、不動産は同じものがないという特徴から、早い者勝ち、限定一名様という希少性や機会損失とは切り離されることはありません。

この時、（広い意味で）希少性の現実やトークに接すると、熱くなったり、同じ情報でもより価値ある物と考えたりしがちですが、購入しようとしている住まいは、自分たちの希望や状況にマッチしているのか、もう一度見極めてみることが大事です。

ただし、希少性や機会損失などの話に誘導されないぞと、警戒しすぎると、不動産は、限定一名、早い者勝ちという特性のため、買えなくなってしまうか、良い物件を取り逃がすことにもなるので、ご注意を。

冷静に、客観的に、何でもダメと否定するわけでもなく、何でもいいと押すだけでもなく、バランス良くアドバイスしてもらえる人がいると良い。このアドバイザーを身近な親族が務めることも多いが、やはり一般の方の場合、限界があるのは否めない。

その方が業界にいれば良いアドバイザーになるという素養があったとしても、不動産の情報や知識の広さや深さは片手間に身に付くものではないので。いくら頭の良い医師でも、弁護士の代わりに法律のアドバイスをできない。医学部ではなく法学部に進学すれば弁護士になれたかもしれないが。

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あれ、こんなのあり？

今朝のマンション販売広告で他マンションと比較して魅力をアピールしているものがありました。

近隣Ｍ：表示は９分だったけど、実際に歩くと信号待ち等で時には15分ぐらい。

当該Ｍ：表示は12分だったけど、途中信号待ちとかが無いから実際は12分で着くことも。駅までスイスイ。

不動産広告は厳しい規制があると思っていましたが、こんな表示が許されるとは知りませんでした。規制緩和されたのか、もともと許容範囲だったのか。

ただ、なぜに他マンションは表示時間が延びてしまうのか、当該マンションだけが、なぜ表示時間よりも所要時間が短くなるのか。他マンションとの比較は別としても、交通表示上徒歩12分なのに、実際は10分と表示していいものなのか。

不動産広告での所要時間は規則で、道路距離80ｍにつき1分間を要するものとして算出した数値で表示するようになっています。端数が表示した場合、1分に切り上げて表示します。

この所要時間算出には、坂道や信号待ち時間を考慮する必要はないとなっており、信号待ちがないから所要時間が短くなるという表示はできないと思います。

会社の規模の大小で許容範囲が違うわけではないですが、マンションを分譲販売する会社は、最低でもそこそこの規模を持っている会社であることが多い。当然、その規模による信用度もあるわけで、町の不動産会社と組織も違うはず。

交通表示以外に気になった他の内容は、他のマンションの通勤の絵は、ギュウギュウ詰めの満員電車で、当該マンションの通勤絵図は、ゆったり座って快適な車内。しかも、グレーと緑でイメージまでそう思わせるように使っている。ちなみに、通勤時間以外でも座席は埋まっていることが多い電車・駅であるので、始発や逆方向でない限り、絵に描かれているような通勤は難しいと思われる。

買い物や日当たりに関しての表示は、まあ許容範囲かなと思われるが、騒音に関して、このマンションは国道に接していないので静かとなっているが、常磐線に近くて、車からの音は少ないかもしれないが、電車からの音はあると思われる。（走行スピードが早い区間のため、それなりの音があるはず）

この広告だけではなく、最近の広告はオーダーラインぎりぎりの表示をすることをよく見かけるようになった。それだけ厳しい販売状況なのかなと推測されます。

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住宅ローン４月分実行金利

各銀行より平成20年4月実行分の住宅ローン金利が発表されました。

主要銀行の主な4月実行金利は、以下の通りです。
（比較しやすいように全期間優遇適用後で表示します）

・変動金利　三菱東京UFJ銀行：1.675％
　　　　　　三井住友銀行：1.875％
　　　　　　みずほ銀行：1.875％
　　　　　　千葉銀行：1.875％
　　　　　　住友信託銀行：1.675％
　　　　　　中央三井信託銀行：1.575％
　　　　　　三菱UFJ信託銀行：1.975％

・３年固定　三菱東京UFJ銀行：1.95％
　　　　　　三井住友銀行：2.15％
　　　　　　みずほ銀行：2.05％
　　　　　　千葉銀行：2.05％
　　　　　　住友信託銀行：1.90％
　　　　　　中央三井信託銀行：1.85％
　　　　　　三菱UFJ信託銀行：2.20％

・５年固定　三菱東京UFJ銀行：2.05％
　　　　　　三井住友銀行：2.25％
　　　　　　みずほ銀行：2.20％
　　　　　　千葉銀行：2.25％
　　　　　　住友信託銀行：1.95％
　　　　　　中央三井信託銀行：1.90％
　　　　　　三菱UFJ信託銀行：2.25％

・10年固定　三菱東京UFJ銀行：2.40％
　　　　　　三井住友銀行：2.45％
　　　　　　みずほ銀行：2.50％
　　　　　　千葉銀行：2.40％
　　　　　　住友信託銀行：2.15％
　　　　　　中央三井信託銀行：2.15％
　　　　　　三菱UFJ信託銀行：2.50％

・35年固定　三菱東京UFJ銀行：3.00％
　　　　　　三井住友銀行：2.99％
　　　　　　みずほ銀行：2.75％
　　　　　　千葉銀行：2.94％
　　　　　　中央三井信託銀行：2.75％

４月に入り、先高感が減少（ほとんどない？）し、金利の低下を受けて、住宅ローンの金利も全体的に下がっております。全期間固定でも、ほとんどが3％以下という低金利時代に戻っております。

ガソリン税の暫定税率騒動や原油高などによる物価上昇の話題で、日銀総裁人事・年金などの懸案事項はどっかに行ってしまいました。さらに、この騒動の感激をついて（たまたまでしょうが）、高齢者医療制度の施行による負担増など、生活には厳しい話題が続いてます。この厳しい世相がある限り、金利上昇に向かう可能性は少ないかもしれません。

地価も低迷傾向にあり、住宅ローン控除が間に合うことに、この低金利を加えると、不動産購入に追い風なのですが、景気や社会に暗雲を流してしまうほどになるのか、見極めどころです。

住宅ローン控除がなくなること、200年住宅を推進すること、家計の負担を軽減・消費拡大になることなどから、自宅限定でもいいので、住宅所有のコストを減らす減税（住宅ローン利子控除、建物の固定資産税等の軽減など）を打ち出してもらいたい。夢に近い話ですが。このような減税を出せば、支持率も上昇すると思いますよ、総理。

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定着物と従物

不動産の取引をする際、どこまでがその範囲・対象になるのか、素朴ですが重要なポイントです。

民法・第86条　土地及びその定着物は、不動産とする。

土地そのものが不動産であり、その土地を構成している土などが取引範囲に含まれることは疑いを持たれる方はいないと思います。

では、民法の規定で記載されている“定着物”というのがどこまでを指しているのか。

判例や取引の慣例などから、土地を構成しているそのものではないが、土地に固定され定着しており、土地と一体となって利用されているものとされています。

一般的な例では、塀、庭石、植栽、石段や踏み石などがあり、これらの定着物は原則として土地に含まれて取引されます。

また、建物も土地に固定され定着し一体利用と判断されますが、不動産登記法で土地建物を区別して取り扱っていることや、民法の規定で土地の抵当権は建物に及ばないという規定があるため、土地の定着物とはみなさず、別個の不動産となります。（立木も立木法により登記された場合は、同様の取り扱いです。登記されていない場合は土地の定着物）

民法・第87条　物の所有者が、その物の常用に供するため、自己の所有に属する他の物をこれに附属させたときは、その附属させた物を従物とする。２　従物は、主物の処分に従う。

従物は、定着物と同様、構成部分ではなく、別個独立した物であるが、主物と一緒に使われているものと考えられます。

従物も定着物も、独立した物であるため、主物とは別に処分ができること。ただし、特段の取り決めがなければ主物に一体となるのは定着物と同じ。

不動産取引の中では、反対の意思表示がない限り、主物に附属してくるため、買主が従物を不要と思う場合はその意志を、売主が従物を切り離して別に利用・処分をしたい場合はその意志を、それぞれ示されなければならない。

不動産実務の中では、定着物も従物も付属物も一緒に取り扱いの確認をします。原則として事前に表示されなければ現況の状態で取引に入るため、売主は販売する前に明確にしておき取り外すものがあれば示すこと、買主は申込をする前に撤去の意思表示をすることが大事。

※エアコンやカーテンなどを従物のような感じで取引されていますが、法律的には従物とまでいかず、付属物（付帯設備）だと思われます。念のために、対象を拡げてトラブルがないようにということで、このような実務的な取り扱いになったのだと思います。

ただし、交渉ごとの範囲になるため、要らないからと言っても、それが必ずしも相手方に通るとは限らず、その際は、不動産そのものや取引条件・価格などから総合的に判断することになる。

間違っても、意思表示しなければダメということで、意思表示すれば通らないとおかしいとは思わないこと。（たまに、条文や規定を自己の都合の良いように読み替えてしまう方がいらっしゃいますので）

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