今朝、テレビを眺めていたら、明日の新年度・4月1日から値上げされる内容が、ずらずらずらと並べられており、あれ？もう値上がりしていたんじゃないのと思えるものも入っておりました。
覚えているままに書き連ねてみると、ビール、サラダ油、牛乳、醤油などの基本的な食品が多い。それに加え、輸入小麦の政府売り渡し価格が引き上げられ、パンやうどん、ラーメンも値上がりする気配も。この他に、電気・ガスの公共料金や国民年金、航空運賃、タイヤなども4月1日より値上がりします。
ガソリン税の暫定税率は一時的に廃止されそうですが、6月頃に復活することも予想される。6月までにはチーズ・バターなどの乳製品、ティッシュ・トイレットペーパーの紙製品、焼酎などの酒類までも。さらに、先日のテレビでは卵までも値上がりしそうです。
住宅関連では、原油高による建築資材高騰により、4月からの建築工事費が確実に上昇する。これは新築のみならずリフォームにも共通。土地取引の登録免許税軽減のみは平成21年まで延長されました。
イトーヨーカドーでは、すぐに価格転嫁はしない方針だそうだが、価格凍結宣言をしているイオンは、見直しを検討しているようで、近いうちに価格が上昇することになると思われる。
さらに、中国ギョウザの毒入り事件などの影響で、価格が値上がりしても安全性を無視してまでも安い品物に走ることができないことが、前回のデフレ状態にならず、物価上昇に繋がりそう。
原油が安くなる気配も感じられないことから、この価格上昇は景気の波ではなく、一段上がった居所で落ち着きそうであり、この物価のまま、家計をやりくりしなければならない。
私個人としては、この物価上昇を抑える前回のようなデフレにもっていくのではなく、所得の方を改善する方向が良いのではと思う。国土交通省を含めたお役所のデタラメがなく、きちんと有益に使われる前提で、ガソリンの暫定税率はこのままでもとさえ思う。（前提は無理でしょうから、やはり引き下げでも）
では、所得を増やすためにどうすればいいのか。利益を出している企業が、その分、社員へ還元する。しかし、まずこれはないでしょう。過去５年連続最高益更新してても上げませんでしたから。それで景気が悪くなったら、下げる方向にはすぐ動く。以前の公共料金みたいですね。（値上げはすぐ、値下げは利益稼いでから）
そこで思いついたのが、ならば税金で還元するしかない。国が企業から税金で徴収し還付する。私が今希望しているのは、今年で廃止になる住宅ローン控除の代わりに、自宅限定で住宅ローンの利息分を、できれば税額控除、それがダメなら所得控除する新しい住宅ローン控除制度。
さらに地方税で、土地に優遇されている固定資産税等に建物優遇も加えらればなおいい。築年数の制限などはしないで、自宅ならなんでも対象にするくらいにして欲しい。今回みたいに期限付きではなく恒久的な税制として。
景気のことなどもあったので、不動産購入者優遇的な発想でしたが、これに家賃の所得控除などもあれば、さらにいいのですが。
政治や行政のデタラメぶり、国民市民軽視の姿勢などから、税金を増やして大きくすることは大反対です。できれば増税無く減税がいいのですが、社会福祉などを考えたら難しいかもしれないので、法人関係のみ増税はやむなしかもしれないという妥協です。
財政的なことは一切分からないので、ど素人の発想です。デタラメな税金の無駄遣い・不正を止めて欲しい。不必要な資産や組織は切り離して小さく有効な行政へと変わって欲しい。これなら、住宅ローンの利子控除くらいできそうですが。
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2008年03月31日
2008年03月28日
土地と宅地
不動産業界の中心的な資格である“宅地建物取引主任者”の話題が、ここ数日、なぜか取り上げられることが多く、ふと思ったのがこの資格名。宅地と建物を取引するのが主な任務である者を略してるのかなと勝手な解釈。
しかし、建物はいいとしても、土地に関しては、宅地だけを取り扱うのが不動産会社ではないよなと思い、宅地以外の土地は対象外か？などと変なことを思ってしまい、ちょっと調べてみました。
宅地建物取引主任者制度を定めている不動産業界の根幹の法律である宅地建物取引業法では、宅地の定義を以下のように定めています。
第２条（用語の定義）この法律において次の各号に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号の定めるところによる。
1．宅地
建物の敷地に供せられる土地をいい、都市計画法（昭和43年法律第100号）第８条第１項第１号の用途地域内のその他の土地で、道路、公園、河川その他政令で定める公共の用に供する施設の用に供せられているもの以外のものを含むものとする。
不動産登記法では、土地の用途の分類を定めており、その中に宅地という地目（分類）がありますが、地目が宅地ではなく山林や雑種地でも、建物の敷地として利用（見込み含む）されていれば、宅建業法上は宅地の扱いになります。
また、用途地域内の土地であれば、すべて見込み扱いとなり、やはり宅建業法上の宅地扱いになります。
ここで疑問なのは、市街化調整区域もしくは根本的に都市計画区域外の土地で、かつ、建物の敷地として利用しない農地や家庭菜園、資材置き場は宅地ではないという解釈になります。
業法では、宅地もしくは建物を取り扱うのが宅地建物取引業者＝一般的な不動産会社であり、同法の適用範囲は業者であることから、上記のような宅地扱いでない土地の取引は、業法の対象外の業務？という疑問がでます。
このような土地だけを取り扱う不動産会社の考えづらいので、宅建業者というくくりでは制御できていますが、もし、農地専門の不動産会社が存在したら、業法が及ばないことになるのでしょうか。
では、宅地から概念を拡げてみて、土地となると、陸地・大地の全てが対象となり、民法では「土地の所有権は、法令の制限内において、その土地（地表）の上下に及ぶ」としています。
ただし、鉱物（金や石炭、石油など）は鉱業法で国家のものと定め、土地の所有権からは分離され、同様に、温泉法が適用される温泉も、土地の所有権から分離されています。
土地は、民法などは不動産取引に限らず、一般的な土地を全体を示しています。宅地は各法律により扱いは異なるが、不動産業界の中では、建物を建てるために使える土地と限定したものになります。
土地探しという言葉をなにげなく使用してしまっていますが、言葉の意味を正確に言うなら宅地探しとしなければならないのでしょうね。宅地も土地の一部ですから、間違いではないのですが。
なにげなく日常で使っている言葉でも、土地と宅地のように区別されず混同して使われてしまっていることも多いのは、最近のテレビ番組で教えられます。
今回のコラムは余談・雑学ですので、住まい探しには影響しません。しかし、プロの担当者としては、言葉ひとつひとつを、営業でも取引業務でも、正確、丁寧に扱わないと、トラブルになりかねないので注意したいと思います。
［ＰＲ］ひとつひとつ丁寧に住まい探し・不動産取引をされたい方はこちらへ
しかし、建物はいいとしても、土地に関しては、宅地だけを取り扱うのが不動産会社ではないよなと思い、宅地以外の土地は対象外か？などと変なことを思ってしまい、ちょっと調べてみました。
宅地建物取引主任者制度を定めている不動産業界の根幹の法律である宅地建物取引業法では、宅地の定義を以下のように定めています。
第２条（用語の定義）この法律において次の各号に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号の定めるところによる。
1．宅地
建物の敷地に供せられる土地をいい、都市計画法（昭和43年法律第100号）第８条第１項第１号の用途地域内のその他の土地で、道路、公園、河川その他政令で定める公共の用に供する施設の用に供せられているもの以外のものを含むものとする。
不動産登記法では、土地の用途の分類を定めており、その中に宅地という地目（分類）がありますが、地目が宅地ではなく山林や雑種地でも、建物の敷地として利用（見込み含む）されていれば、宅建業法上は宅地の扱いになります。
また、用途地域内の土地であれば、すべて見込み扱いとなり、やはり宅建業法上の宅地扱いになります。
ここで疑問なのは、市街化調整区域もしくは根本的に都市計画区域外の土地で、かつ、建物の敷地として利用しない農地や家庭菜園、資材置き場は宅地ではないという解釈になります。
業法では、宅地もしくは建物を取り扱うのが宅地建物取引業者＝一般的な不動産会社であり、同法の適用範囲は業者であることから、上記のような宅地扱いでない土地の取引は、業法の対象外の業務？という疑問がでます。
このような土地だけを取り扱う不動産会社の考えづらいので、宅建業者というくくりでは制御できていますが、もし、農地専門の不動産会社が存在したら、業法が及ばないことになるのでしょうか。
では、宅地から概念を拡げてみて、土地となると、陸地・大地の全てが対象となり、民法では「土地の所有権は、法令の制限内において、その土地（地表）の上下に及ぶ」としています。
ただし、鉱物（金や石炭、石油など）は鉱業法で国家のものと定め、土地の所有権からは分離され、同様に、温泉法が適用される温泉も、土地の所有権から分離されています。
土地は、民法などは不動産取引に限らず、一般的な土地を全体を示しています。宅地は各法律により扱いは異なるが、不動産業界の中では、建物を建てるために使える土地と限定したものになります。
土地探しという言葉をなにげなく使用してしまっていますが、言葉の意味を正確に言うなら宅地探しとしなければならないのでしょうね。宅地も土地の一部ですから、間違いではないのですが。
なにげなく日常で使っている言葉でも、土地と宅地のように区別されず混同して使われてしまっていることも多いのは、最近のテレビ番組で教えられます。
今回のコラムは余談・雑学ですので、住まい探しには影響しません。しかし、プロの担当者としては、言葉ひとつひとつを、営業でも取引業務でも、正確、丁寧に扱わないと、トラブルになりかねないので注意したいと思います。
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2008年03月25日
2008公示地価
平成20年3月24日、2008年の公示地価が国土交通省から発表されました。社会的にも個人的にも、今回の発表が盛り上がらないのは、地価が横ばい低迷へと転換していること以上に、ガソリン税のバタバタなどを含めた政治不信、株安など、社会・景気の暗さによるものだと思います。
さて、発表された公示地価の内容は、全国平均（全用途）で前年比プラス1.7％、２年連続の上昇。この他、公示地価の数字だけを見ていれば、地価は上昇ということになるが、実際には？
今回発表された公示地価を含め、公的な地価指標には遅効性という欠点があり、現時点での状況がリアルに反映されるわけではない。公示地価はその年の1月1日現在の地価ということになっているが、その調査データは半年程度前のもの。
不動産市場では、サブプライムローン問題をきっかけに金融の引き締め（資金難）から不動産市場への資金流入のストップ・流出があり、ここを分岐点に市場の流れは変わった。
同問題は昨年の夏ごろのため、今回の公示地価の基になるデータは、同問題が起こった前後のものであり、同問題の影響が反映されていない。このため、今秋の基準地価や来年の公示地価では、地価上昇が止まり転換点を迎えたという数値になるのではないかと思われる。
今回の公示地価について、新聞、ネットなどでは、インパクトのある不動産投資市場・ファンドなど金融に近いところを取り上げていることが多く、一般の住宅市場についての記載は少ない。
住宅地について取り上げられていたものを抜き出してみると、
住宅地については、都心の人気は依然高い。東京駅から二十キロ以遠の郊外との二極化はさらに進む。郊外の分譲物件は九月以降、在庫調整で２０−３０％の値引きに動くとみている。東京の地価はここ一、二年上がり過ぎた面がある。本来の利用価値に沿った適正な価格へ回帰すると思う。（みずほ証券チーフ不動産アナリスト 石沢卓志氏 東京新聞）
マンション販売では、特に大都市の郊外で、表示価格から大幅に値引きする物件が後を絶たないという。（3月25日付・読売社説）
住宅地、商業地ともに今まで地価の上昇をけん引してきた東京都区部や政令指定都市を中心に、既に地価の頭打ちあるいは一部で下落傾向が生じている。（野村証券・チーフエコノミストの木内登英氏 ロイター）
どの内容を取ってみても、地価は転換点に入り上昇は止まった、郊外を中心に値下がりは始まっているというスタンス。
住宅地の地価低迷は、サブプライムローン問題による金融の引き締め→不動産分譲業者の資金難→土地仕入れの低迷という影響もあると思われるが、それ以上に、地価の上昇に購入資金力がついていけないことが主因だと思われる。
１億を超えるような都心のマンションは購入層が違うので別としても、5,000万円超が都内の新築マンション価格のスタートラインというのは、一般的な世帯の収入などから考えると高い。
郊外の一戸建てにしても、原油高に影響された建築資材の高騰による建築コストの上昇が、住宅価格全体を押し上げ、収入が伸び悩んだ分、地価を押さえ込んだ。
ここ数年、会社は収益を上げたが、個人所得は伸びていない。これから会社の収益は落ちると思われ、所得にも影響が出る。購買力が落ちることに加え、人口減による住宅需要減少、景気悪化などの要因などから、今後の地価が上昇に転じることは、とうぶん考えられない。
これからの住宅購入は、資産価値という観点で考えるのではなく、生活を中心とした利用価値で考えるべきである。資産価値は不動産という物が主役であるが、利用価値は利用する人が主役。このため、家族の状況などにより利用価値は変化するものであり、利用価値の変化による住み替えが実現できるように、生活する人も社会も変わっていかなければならない。
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さて、発表された公示地価の内容は、全国平均（全用途）で前年比プラス1.7％、２年連続の上昇。この他、公示地価の数字だけを見ていれば、地価は上昇ということになるが、実際には？
今回発表された公示地価を含め、公的な地価指標には遅効性という欠点があり、現時点での状況がリアルに反映されるわけではない。公示地価はその年の1月1日現在の地価ということになっているが、その調査データは半年程度前のもの。
不動産市場では、サブプライムローン問題をきっかけに金融の引き締め（資金難）から不動産市場への資金流入のストップ・流出があり、ここを分岐点に市場の流れは変わった。
同問題は昨年の夏ごろのため、今回の公示地価の基になるデータは、同問題が起こった前後のものであり、同問題の影響が反映されていない。このため、今秋の基準地価や来年の公示地価では、地価上昇が止まり転換点を迎えたという数値になるのではないかと思われる。
今回の公示地価について、新聞、ネットなどでは、インパクトのある不動産投資市場・ファンドなど金融に近いところを取り上げていることが多く、一般の住宅市場についての記載は少ない。
住宅地について取り上げられていたものを抜き出してみると、
住宅地については、都心の人気は依然高い。東京駅から二十キロ以遠の郊外との二極化はさらに進む。郊外の分譲物件は九月以降、在庫調整で２０−３０％の値引きに動くとみている。東京の地価はここ一、二年上がり過ぎた面がある。本来の利用価値に沿った適正な価格へ回帰すると思う。（みずほ証券チーフ不動産アナリスト 石沢卓志氏 東京新聞）
マンション販売では、特に大都市の郊外で、表示価格から大幅に値引きする物件が後を絶たないという。（3月25日付・読売社説）
住宅地、商業地ともに今まで地価の上昇をけん引してきた東京都区部や政令指定都市を中心に、既に地価の頭打ちあるいは一部で下落傾向が生じている。（野村証券・チーフエコノミストの木内登英氏 ロイター）
どの内容を取ってみても、地価は転換点に入り上昇は止まった、郊外を中心に値下がりは始まっているというスタンス。
住宅地の地価低迷は、サブプライムローン問題による金融の引き締め→不動産分譲業者の資金難→土地仕入れの低迷という影響もあると思われるが、それ以上に、地価の上昇に購入資金力がついていけないことが主因だと思われる。
１億を超えるような都心のマンションは購入層が違うので別としても、5,000万円超が都内の新築マンション価格のスタートラインというのは、一般的な世帯の収入などから考えると高い。
郊外の一戸建てにしても、原油高に影響された建築資材の高騰による建築コストの上昇が、住宅価格全体を押し上げ、収入が伸び悩んだ分、地価を押さえ込んだ。
ここ数年、会社は収益を上げたが、個人所得は伸びていない。これから会社の収益は落ちると思われ、所得にも影響が出る。購買力が落ちることに加え、人口減による住宅需要減少、景気悪化などの要因などから、今後の地価が上昇に転じることは、とうぶん考えられない。
これからの住宅購入は、資産価値という観点で考えるのではなく、生活を中心とした利用価値で考えるべきである。資産価値は不動産という物が主役であるが、利用価値は利用する人が主役。このため、家族の状況などにより利用価値は変化するものであり、利用価値の変化による住み替えが実現できるように、生活する人も社会も変わっていかなければならない。
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2008年03月23日
NO.74-2：たったの10点、他
★たったの10点
心が白いのは良いことですが、頭の中は、、、よっしーです。
先日の研修会、不動産業者が集まる席で講師という立場で話をした。
依頼があった際に『どんな話を？』と聞くと『いつもしていること』。ただそれだけの依頼である。
当日までの間、常に研修会のことばかりが頭にあった。
実際、頭の中が真っ白になった場合の助け舟と思い、数日前から話す項目を箇条書きにしてみた。
しかし前日、社長柴田から『何を話すかは当日その場で考えた方が良い』のアドバイス通り、何も考えないようにしたらウソみたいに気が楽になった。
※柴田談 事前に原稿を作成してしまうと、作られた自分になってしまう。その場で考えるというのは、今まで蓄積されたものがそのまま滲み出るので、本来の自分を表現できる。今までの研鑽による蓄積がなくて、底が浅かったら、また溜めればいい。持ち時間を3〜5分単位で区切り、話す題目だけ考えておけばとアドバイス。
迎えた当日、真っ白な気持ちで会場に向かうが、先日の挫いた足の痛みもひどく、駅から会場まで歩くのがキツイ。
『それを理由に断われないか』とも考えた。
きっと『足と口は関係ないでしょ』と言われるのがオチである。
自分が話す順番が来たときに思い出した。
『何も話すことを考えていなかった！！』日頃、口数の多い私、お客さんと話すことも苦ではない、しかし、大勢の前で一方的に話すことは難しく、非常に苦手である。（柴田も同）
話の途中、頭が真っ白になった。
久しくこういった経験をしていなかった。
自分で評価してみると、100点満点中10点程度の出来である。唯一の10点は持ち時間を守ったことくらいだろうか。
正直、ここまでヘコむ経験は、久々である。。。しかし、得るもの、また今後身につけなくてはいけないことを実感させてもらえたことに感謝したい。
まだまだ、修行は続く。
続きはヨッシーサイトで。
★犯罪収益移転防止法
平成20年3月1日に施行されました“犯罪収益移転防止法”。マネー・ローンダリング、テロ資金供与防止のため、本人確認が必要となる事業者が広がりました。同法に定められた一定の取引を行う際に本人確認が必要となります。
今までも金融機関で高額出金や送金の際、本人確認を求められることがあったかと思いますが、これが不動産取引も対象になったとご理解下さい。
これに伴い、宅地建物の売買契約締結またはその代理もしくは媒介をする際、取引される方のご本人確認（法人含む）が義務付けられました。このため、売買契約される際、運転免許証などによるご本人確認にご協力頂けます様、お願い申し上げます。詳しくは別添のリーフレットをご覧ください。
★鉄道会社の営業活動
2005年8月に開業したつくばエクスプレス（通称TX）。沿線開発も徐々に進み、利用者も増加しておりますが、さらなる利用者確保のため、チラシや資料の配布を積極的に行っております。
弊社事務所やスタッフの自宅に、ＴＸの利用案内や沿線のバス路線マップなどが配布され、その資料があまりにも立派で、感心してしまった。
利用案内は全ページカラーの97ページによる小冊子。中身は、各駅の立体構内図などの駅情報、駅周辺の詳細地図に、バスの利用案内、定期運賃表や全ての列車を掲載した時刻表まで。
こんな立派な資料を配布するのは、儲かりすぎてお金の使い道に困ったからか、利用者が少なく呼び込むためか。ちょっと異例のことでしたので、ただただビックリ、でも、ただでこれだけ使える資料が手に入ったのはよかった。
このご恩返しにＴＸの良さをちょっと宣伝。
・最高時速130kmで、つくば⇔秋葉原 最速45分
・全線踏み切りゼロ、全駅ホームドア完備で安心
・最長18kmのロングレール他、最新技術で快適
・一部の列車では車内で高速インターネット利用可能
ＴＸ沿線は宅地開発が遅れ（特に千葉県内）、地価はまだ高止まりしておりますが、商業施設もぞくぞくとオープンし、年々暮らしやすい地域と進化しております。
これからのＴＸと沿線にご注目ください。
ＴＸ沿線の住まい探しは弊社へご相談ください。
≪平成20年3月23日発行≫ その他のバックナンバーはこちら
心が白いのは良いことですが、頭の中は、、、よっしーです。
先日の研修会、不動産業者が集まる席で講師という立場で話をした。
依頼があった際に『どんな話を？』と聞くと『いつもしていること』。ただそれだけの依頼である。
当日までの間、常に研修会のことばかりが頭にあった。
実際、頭の中が真っ白になった場合の助け舟と思い、数日前から話す項目を箇条書きにしてみた。
しかし前日、社長柴田から『何を話すかは当日その場で考えた方が良い』のアドバイス通り、何も考えないようにしたらウソみたいに気が楽になった。
※柴田談 事前に原稿を作成してしまうと、作られた自分になってしまう。その場で考えるというのは、今まで蓄積されたものがそのまま滲み出るので、本来の自分を表現できる。今までの研鑽による蓄積がなくて、底が浅かったら、また溜めればいい。持ち時間を3〜5分単位で区切り、話す題目だけ考えておけばとアドバイス。
迎えた当日、真っ白な気持ちで会場に向かうが、先日の挫いた足の痛みもひどく、駅から会場まで歩くのがキツイ。
『それを理由に断われないか』とも考えた。
きっと『足と口は関係ないでしょ』と言われるのがオチである。
自分が話す順番が来たときに思い出した。
『何も話すことを考えていなかった！！』日頃、口数の多い私、お客さんと話すことも苦ではない、しかし、大勢の前で一方的に話すことは難しく、非常に苦手である。（柴田も同）
話の途中、頭が真っ白になった。
久しくこういった経験をしていなかった。
自分で評価してみると、100点満点中10点程度の出来である。唯一の10点は持ち時間を守ったことくらいだろうか。
正直、ここまでヘコむ経験は、久々である。。。しかし、得るもの、また今後身につけなくてはいけないことを実感させてもらえたことに感謝したい。
まだまだ、修行は続く。
続きはヨッシーサイトで。
★犯罪収益移転防止法
平成20年3月1日に施行されました“犯罪収益移転防止法”。マネー・ローンダリング、テロ資金供与防止のため、本人確認が必要となる事業者が広がりました。同法に定められた一定の取引を行う際に本人確認が必要となります。
今までも金融機関で高額出金や送金の際、本人確認を求められることがあったかと思いますが、これが不動産取引も対象になったとご理解下さい。
これに伴い、宅地建物の売買契約締結またはその代理もしくは媒介をする際、取引される方のご本人確認（法人含む）が義務付けられました。このため、売買契約される際、運転免許証などによるご本人確認にご協力頂けます様、お願い申し上げます。詳しくは別添のリーフレットをご覧ください。
★鉄道会社の営業活動
2005年8月に開業したつくばエクスプレス（通称TX）。沿線開発も徐々に進み、利用者も増加しておりますが、さらなる利用者確保のため、チラシや資料の配布を積極的に行っております。
弊社事務所やスタッフの自宅に、ＴＸの利用案内や沿線のバス路線マップなどが配布され、その資料があまりにも立派で、感心してしまった。
利用案内は全ページカラーの97ページによる小冊子。中身は、各駅の立体構内図などの駅情報、駅周辺の詳細地図に、バスの利用案内、定期運賃表や全ての列車を掲載した時刻表まで。
こんな立派な資料を配布するのは、儲かりすぎてお金の使い道に困ったからか、利用者が少なく呼び込むためか。ちょっと異例のことでしたので、ただただビックリ、でも、ただでこれだけ使える資料が手に入ったのはよかった。
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NO.74-1：ストック型住社会へ、他
★ストック型住社会へ
ダイヤモンド社のビジネス情報サイト“ダイヤモンド・オンライン”に、日本の不動産・住宅事情のあるべき姿について、金融という視点から考察した記事が掲載されました。
◇“住宅は使い捨て”の日本は「ストック型住社会」に変われるか 辻広雅文（ダイヤモンド社論説委員）
米国の金融機関の住宅資産査定は厳格この上ない。借り手は、新築であっても中古であっても購入に際しては、第三者機関の鑑定評価取得が義務付けられる。その審査たるや、修繕の履歴データをもとにした“家歴”の把握と、専門家による耐久性、耐震性、ユーザビリティなどの現物の徹底チェックである。
要は、何世代にもわたって住める優良住宅が融資対象になり、安普請にはカネを貸さないのだ。一方、借り手も資産価値を下げないために時々に補修を行い、維持管理に神経を使う。好条件で、転売するためである。
この好循環によって、中古住宅市場が発達した。人びとは、買いたい物件と売りたい物件の買価格差をそれほど心配せず、耐久性、耐震性を懸念せず、自分のライフステージに合わせて転居できる。住宅が重要な社会資本として構築された「ストック型住社会」である。
日本の現状はどうか。政府は供給数を優先し、私たちは安普請を使い捨てにし、未だ戦後住宅政策から脱却できずにいる。すぐに壊してしまうから、住宅流通における中古物件の比率は、1割に過ぎない。戦後、どれだけの膨大な資金を投下し、社会資本を無駄にしてきたのだろう。
日本の金融機関は、欧米のように新築にしろ中古にしろ、現物査定などしない。住宅価格の変動情報を提供するシステムも皆無である。――私たちは、こうしたことをごく当たり前のことと思い込んでいて、疑問に感じない。これこそが、世界第二位の経済大国に住みながら、豊かさを実感できない大きな原因である。
（記事概要、一部抜粋、2008年03月12日）
資産価値が高い住宅（建物）と中古住宅流通の促進が、いかに消費者にとって望ましいか。記事では、住宅ローンを取り扱う金融機関側からの視点から書き始められているが、これからの住宅事情のあるべき姿を提示している。
日本の住宅購入では、永住、終の棲家的な発想が強く、独身から始まり新婚、乳幼児からの子育て期、子供が中学・高校・大学生頃の教育期、子供が巣立った後の余生など、その時々で最適な住まいも地域も違うにも関わらず、すべての状況に合わせようとする。だから、難しい。
★警報：市場に強い勢力が上陸しました
不動産を購入される方の勢力が先月から急速に発達し、今月、不動産市場に上陸しました。今月一杯はこの勢いが続く見込みです。上陸した不動産市場では、売り出された不動産に次から次へと申し込みが入る状態になっており、外出（不動産探し）をしている方は注意が必要です。
お住まい探しのお手伝いをしているなかで、これがいいのではとお薦めした物件が、ご紹介したそばから売れていってしまいます。通常でも、長く検討している間に売れていくことはあるのですが、今月はちょっと凄い。
お仕事がお休みの週末に、打ち合わせをしたり、見学をしたりされますので、週末前の平日（特に木曜・金曜）に情報を集め、資料を作成します。
週末前は通常に売り出されていた物件が、週末の間に売れていってしまう。金曜日にこういう物件がありますよとお知らせし、週末に見学・打ち合わせをした後には、売れてしまった。もっと早い時は、見学や打ち合わせの前に売れてしまっている。
すべての物件が売れてしまうわけでもないのですが、不動産のプロである私が、これはいいなと思えば、お客様・プロを問わず、同じように思っているのであるから、ひとつの物件に集中してしまうのも頭では理解できる。
しかし、これが何度も続くと、頭では分かっていても、なんでこんなことばっかりと気持ちは整理できない。でも、弊社から購入されている方もいらっしゃるので、逆のことが他の会社のお客様にも起こっているのでしょうね。
お客様それぞれにいろいろな希望や状況などがあり、求めている物件は違うはずなのですが、やはり、良いと思える物件は良い。良い物件は足が早い（すぐに売れてしまう）。
せっかく良い物件が見つかっているので、買い逃して欲しくない。でも、検討材料を残したまま、見切り発車させるわけにもいかない。不動産シーズン期は、この葛藤との戦い。
乱暴な営業マン、成績ばかりを考えている営業マンは、契約すること＝物件を取り逃がさないことを優先するので、申し込み、申し込み、買い付け、買い付けと、充分な打ち合わせ（検証）が必要な場合でも、強引に進めていこうとします。
乗り気になれる物件ではない、不安な要素があるのであれば、売れてしまうリスクなど小さいものです。しかし、これは良いなと思える物件、これで大丈夫だなと思えたら、迅速の行動をお勧めします。
≪平成20年3月23日発行≫ その他のバックナンバーはこちら
ダイヤモンド社のビジネス情報サイト“ダイヤモンド・オンライン”に、日本の不動産・住宅事情のあるべき姿について、金融という視点から考察した記事が掲載されました。
◇“住宅は使い捨て”の日本は「ストック型住社会」に変われるか 辻広雅文（ダイヤモンド社論説委員）
米国の金融機関の住宅資産査定は厳格この上ない。借り手は、新築であっても中古であっても購入に際しては、第三者機関の鑑定評価取得が義務付けられる。その審査たるや、修繕の履歴データをもとにした“家歴”の把握と、専門家による耐久性、耐震性、ユーザビリティなどの現物の徹底チェックである。
要は、何世代にもわたって住める優良住宅が融資対象になり、安普請にはカネを貸さないのだ。一方、借り手も資産価値を下げないために時々に補修を行い、維持管理に神経を使う。好条件で、転売するためである。
この好循環によって、中古住宅市場が発達した。人びとは、買いたい物件と売りたい物件の買価格差をそれほど心配せず、耐久性、耐震性を懸念せず、自分のライフステージに合わせて転居できる。住宅が重要な社会資本として構築された「ストック型住社会」である。
日本の現状はどうか。政府は供給数を優先し、私たちは安普請を使い捨てにし、未だ戦後住宅政策から脱却できずにいる。すぐに壊してしまうから、住宅流通における中古物件の比率は、1割に過ぎない。戦後、どれだけの膨大な資金を投下し、社会資本を無駄にしてきたのだろう。
日本の金融機関は、欧米のように新築にしろ中古にしろ、現物査定などしない。住宅価格の変動情報を提供するシステムも皆無である。――私たちは、こうしたことをごく当たり前のことと思い込んでいて、疑問に感じない。これこそが、世界第二位の経済大国に住みながら、豊かさを実感できない大きな原因である。
（記事概要、一部抜粋、2008年03月12日）
資産価値が高い住宅（建物）と中古住宅流通の促進が、いかに消費者にとって望ましいか。記事では、住宅ローンを取り扱う金融機関側からの視点から書き始められているが、これからの住宅事情のあるべき姿を提示している。
日本の住宅購入では、永住、終の棲家的な発想が強く、独身から始まり新婚、乳幼児からの子育て期、子供が中学・高校・大学生頃の教育期、子供が巣立った後の余生など、その時々で最適な住まいも地域も違うにも関わらず、すべての状況に合わせようとする。だから、難しい。
★警報：市場に強い勢力が上陸しました
不動産を購入される方の勢力が先月から急速に発達し、今月、不動産市場に上陸しました。今月一杯はこの勢いが続く見込みです。上陸した不動産市場では、売り出された不動産に次から次へと申し込みが入る状態になっており、外出（不動産探し）をしている方は注意が必要です。
お住まい探しのお手伝いをしているなかで、これがいいのではとお薦めした物件が、ご紹介したそばから売れていってしまいます。通常でも、長く検討している間に売れていくことはあるのですが、今月はちょっと凄い。
お仕事がお休みの週末に、打ち合わせをしたり、見学をしたりされますので、週末前の平日（特に木曜・金曜）に情報を集め、資料を作成します。
週末前は通常に売り出されていた物件が、週末の間に売れていってしまう。金曜日にこういう物件がありますよとお知らせし、週末に見学・打ち合わせをした後には、売れてしまった。もっと早い時は、見学や打ち合わせの前に売れてしまっている。
すべての物件が売れてしまうわけでもないのですが、不動産のプロである私が、これはいいなと思えば、お客様・プロを問わず、同じように思っているのであるから、ひとつの物件に集中してしまうのも頭では理解できる。
しかし、これが何度も続くと、頭では分かっていても、なんでこんなことばっかりと気持ちは整理できない。でも、弊社から購入されている方もいらっしゃるので、逆のことが他の会社のお客様にも起こっているのでしょうね。
お客様それぞれにいろいろな希望や状況などがあり、求めている物件は違うはずなのですが、やはり、良いと思える物件は良い。良い物件は足が早い（すぐに売れてしまう）。
せっかく良い物件が見つかっているので、買い逃して欲しくない。でも、検討材料を残したまま、見切り発車させるわけにもいかない。不動産シーズン期は、この葛藤との戦い。
乱暴な営業マン、成績ばかりを考えている営業マンは、契約すること＝物件を取り逃がさないことを優先するので、申し込み、申し込み、買い付け、買い付けと、充分な打ち合わせ（検証）が必要な場合でも、強引に進めていこうとします。
乗り気になれる物件ではない、不安な要素があるのであれば、売れてしまうリスクなど小さいものです。しかし、これは良いなと思える物件、これで大丈夫だなと思えたら、迅速の行動をお勧めします。
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◆□◆初めてでも失敗しない不動産の買い方◆□◆ 第66号
不動産購入応援サイト「プレシーク」 −− http://www.preseek.jp/ −−
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◆□◆初めてでも失敗しない不動産の買い方◆□◆
第66号 平成20年3月23日 発行 株式会社プレシーク
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1667人の読者のみなさま。こんにちは。
不動産購入応援サイト管理人の 柴田 誠 です。
都内で桜の開花宣言。
錦糸町駅前の公園の桜はまだまだでしたが、
つぼみがピンク色を発し始めて、春到来です。
しかし、春の到来のお告げは、桜よりも花粉症に
なってしまったかもしれません。
お客様も一緒に営業されている方も、
１組に必ず花粉症で辛い状態になっている方がいます。
我が家でも、私以外は花粉症で、薬、目薬、鼻シュッシュッ。
鈍感な私はアレルギー系の症状に悩まされることはないのですが、
さぞ大変なんだろうなと思います。
以前、花粉症なので、杉が近くにある物件はダメという
リクエストを頂いて住まい探しをしたことがございます。
お客様自身も、目の前にあるかどうかで症状には影響ないが、
気持ちとして避けたいとのこと。
この他にも、昆虫や蝶、蛾、蝿、蚊などの虫系も敬遠される方もおり、
緑が多くて自然を感じられるというのが、
イメージ通りのセールスポイントになるかどうかケースバイケースです。
このように、多岐にわたる住まいの項目は、人それぞれで判断が異なる。
住まい探しのお手伝いをする不動産の担当者として、
個々のことをよく理解し、現場にあたらなければならないと思いました。
さて、今日の本題は、
４月５日に行われる“土地の選び方セミナー”にて、
どんな話をするのかお伝えしたいと思います。
※まだ、内容もレジュメもこれからの検討・作成なので、
このメルマガを書きながら、原案を作ろうと思った次第です。
（すいません）
≪土地の選び方セミナー概略≫
−−−ここから準備編。
土地探しのスタートから資料収集など、
準備段階でのポイントをお知らせします。
◆不動産会社の選び方
不動産流通の仕組み、業態による不動産会社の良し悪し
◆担当者の見極め
良い担当者とは？、担当者との付き合い方
◆土地の希望条件
希望条件の整理と順位、現実に即した条件の検討方法
◆土地情報の集め方
入手ルートによる情報の特徴、注意点、傾向
◆土地資料の見方
販売図面と呼ばれる土地の資料の見方と注意点
−−−ここまでが準備編。休憩タイム。
休憩後、第二部では現場編として、
現地でのチェックポイントなどをお知らせします。
◆対象地
まず、現地に着いた際、対象地の見方と注意点
◆隣接地
以外に大事な隣接地との関係、読み取れる情報
◆周辺環境
土地は現地だけでは決められない、周辺の環境や施設など
◆判断
土地の選定、判断のポイントと注意点
◆土地選定後の流れ
購入申込から契約までの流れと判断ポイント、注意点
−−−ここまでが現場編。
もし、このセミナーを受講してみたいなとご希望される方は、
お近くのヘーベルハウス展示場にて、その旨をお申し付けください。
また、幕張まで行くのは遠いよ〜とか、その日は都合悪いよ〜という方が
いらっしゃいましたら、同じくヘーベルハウスの展示場の担当者に、
“土地の選び方セミナーを個別に聞きたい”とお伝え頂ければ、
ミニセミナー形式での対応も可能です。
≪土地の選び方セミナー開催概要≫
日時：平成20年4月5日（土）午後1時50分より約2時間
場所：幕張テクノガーデンD棟
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このメルマガに兄弟誌が誕生しました。
◆□ヨッシーの不動産営業日記□◆
http://www.mag2.com/m/0000251565.html
この日刊メールマガジン「ヨッシーの不動産営業日記」は、
お客様や業界の皆さんのために不動産営業マンを正しく理解して頂くため、
毎日、現場で起こるさまざまな出来事と日々の泣き言？をお伝えします。
平成12年から不動産売買全般を経験してきました。
それら経験をいかして、ナイスな不動産購入アドバイザーになるべく
毎日邁進している筆者ですが、経験上、
中小の“不動産屋のオヤジ”に詳しいです。。。
不動産屋のオヤジといえば、
黒いセルシオ、ゴルフ三昧、、、ってイメージありません？
あながち嘘じゃないんですが、もちろんそれだけじゃないですよ！
酸いも甘いもある、不動産の”プロ”の毎日、
現場で起こるさまざまなできごとをこのメルマガでご笑覧あれ！
□筆者吉野・プロフィール http://blog.smatch.jp/yossy/profile
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【不動産購入サポート受付中】
よりよい住まい探しを実現するには、購入希望者と営業担当者など
不動産会社側とが深い信頼関係で結ばれていなければなりません。
ところが、最近の日本では偽装問題が頻発するなど購入希望者の間に
住宅不信が高まり、また、業界側にもリスク・トラブルを避けようと
する過剰なまでの意識が働きはじめています。
その中で購入希望者が最良の住まい探しを受けられるように、
両者の橋渡し・調整役を務めるのが
私たち不動産購入アドバイザーの仕事の一つです。
不動産購入アドバイザーは購入希望者からの依頼を受けて、
住まい探し全般（不動産、住宅ローン、家計）の相談に乗るほか、
住まい探しの現場に購入希望者と一緒に携わり、
購入希望者の要望や不安に思っている点についてサポートを行います。
購入希望者にとって最適の住まい探しや住宅を選べるよう
アドバイスすることが主な仕事です。
詳細は http://www.preseek.jp/main/sapo.html
柏 オフィス：プレシーク http://www.preseek.org/
湘南オフィス：美湘ランド http://www.misholand.jp/
城南オフィス：スタイルシステム http://www.style-system.net/
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【発行責任者】
柴田 誠（不動産コンサルティング技能登録、ファイナンシャルプランナー）
・昭和44年1月25日生まれ Ａ型 船橋市立小室中→千葉県立八千代高
・船橋市小室町にて、男の子二人と妻・母の五人暮らし
・千葉県内で37年の生活と15年の不動産営業から地域情報に精通し、
ファイナンシャルプランナー業務から住宅ローンに強い不動産コンサルタント。
セミナー・小冊子などによる初めての不動産購入者へのアドバイスに注力して、
不動産購入のサポートを中心に携わっています。
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☆物件をお探しの方だけでなく、不動産・住宅ローンの相談もお気軽に。
【発行元】
株式会社プレシーク 千葉県知事（5）第10682号
〒277-0053 千葉県柏市酒井根5-2-1 TEL 04-7176-1611
・旭化成不動産情報ネットワーク（へーベルハウス）会員
・ＭＲＤ全国不動産情報（ミサワホーム）会員
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2008年03月21日
QA91：住宅ローン特約の取り扱い
本日、メールにて匿名の相談がありました。メールを返信しましたところ、エラーで戻ってきましたため、もしブログをご覧になればと思い、返信内容を掲載します。（今回は相談が来てしまったので簡略にですが回答しましたが、本来は面談での相談が原則ですのでご了承ください）
［相談］
メールでこうして伺えるのか不明ですが失礼します。
実は提携ローンについて知りたいのですが今一分かりません。
私達は先日契約をしてきましたがローン特約の欄にある金利の欄の『実行時』が気になっています。
ローンが下りないかも知れなそうな私達に 無理やりやや高い金利を使ってローンを下ろしてしまう事はあるのでしょうか？ちなみに銀行名は・・・銀行と・・銀行の名前が入ってます。
［返信］
取引の詳細が不明のため、一般論の回答になることをご容赦ください。
ローン特約の金利欄に実行時と記載されるのは、住宅ローンの金利が確定するタイミングが、売買契約時や住宅ローンの申込時ではなく、融資を実行される時にあることからです。
住宅ローンの金利は月ごとに見直されるため、契約・申込時と実行時で月がまたぐ際、金利を明確な数字で記載することはできず、実行時の金利が採用されますと記載するほかありません。まず、この記載方法について、ご理解ください。
また、一般的な金利水準よりも高い金利になる住宅ローンを無理やり利用させるかどうかは、取り扱う不動産会社と金利の乖離幅次第でしょうか。
・・・銀行や・・銀行では、審査の可否と金利選択に連動はないと思われますので、例えば、審査がダメなら金利が高い低いに関わらずダメ、審査ＯＫなら銀行が打ち出している金利タイプを選択できると思います。店頭に公開しているキャンペーンなどは利用できると思われます。ただし、個別の優遇具合についてこの限りではないです。
一般論なので確証ある回答はできませんが、一般的な基準を大幅に上回る金利になるような金融機関であれば、お客様の意向を無視してまで、強引に推し進めることはできないのではと思います。
以上、長文になってしまい、申し訳ございません。なお、匿名でしたのでどなた様か分かりませんでしたが、弊社及び提携オフィスのお客様でしたら、お申し出ください。改めて、ご回答させて頂きます。よろしくお願い致します。
［ＰＲ］不動産購入、住宅ローンの相談はこちらへ
［相談］
メールでこうして伺えるのか不明ですが失礼します。
実は提携ローンについて知りたいのですが今一分かりません。
私達は先日契約をしてきましたがローン特約の欄にある金利の欄の『実行時』が気になっています。
ローンが下りないかも知れなそうな私達に 無理やりやや高い金利を使ってローンを下ろしてしまう事はあるのでしょうか？ちなみに銀行名は・・・銀行と・・銀行の名前が入ってます。
［返信］
取引の詳細が不明のため、一般論の回答になることをご容赦ください。
ローン特約の金利欄に実行時と記載されるのは、住宅ローンの金利が確定するタイミングが、売買契約時や住宅ローンの申込時ではなく、融資を実行される時にあることからです。
住宅ローンの金利は月ごとに見直されるため、契約・申込時と実行時で月がまたぐ際、金利を明確な数字で記載することはできず、実行時の金利が採用されますと記載するほかありません。まず、この記載方法について、ご理解ください。
また、一般的な金利水準よりも高い金利になる住宅ローンを無理やり利用させるかどうかは、取り扱う不動産会社と金利の乖離幅次第でしょうか。
・・・銀行や・・銀行では、審査の可否と金利選択に連動はないと思われますので、例えば、審査がダメなら金利が高い低いに関わらずダメ、審査ＯＫなら銀行が打ち出している金利タイプを選択できると思います。店頭に公開しているキャンペーンなどは利用できると思われます。ただし、個別の優遇具合についてこの限りではないです。
一般論なので確証ある回答はできませんが、一般的な基準を大幅に上回る金利になるような金融機関であれば、お客様の意向を無視してまで、強引に推し進めることはできないのではと思います。
以上、長文になってしまい、申し訳ございません。なお、匿名でしたのでどなた様か分かりませんでしたが、弊社及び提携オフィスのお客様でしたら、お申し出ください。改めて、ご回答させて頂きます。よろしくお願い致します。
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2008年03月18日
仲介手数料
日本ではサービス業務に対して手数料を支払うということに抵抗感を持つ方が多い。不動産取引（売買）に伴い発生する手数料と言えば、不動産仲介業者に支払う仲介手数料を指し、その金額は少なくて数十万円から多いと100万円を超えるケースもある。
この仲介手数料は、宅地建物取引業法にて定めがあり、不動産会社の自由気ままに設定することはできない。その定めは国土交通大臣の定めるところによるとされている。
◇国土交通大臣の定める額
200万円以下の金額 5.25％
200万円を超え400万円以下の金額 4.2％
400万円を超える金額 3.15％
依頼者の“一方”につき、代金の額または評価額を上の表の左欄に掲げる金額に“区分”して、それぞれの金額に右欄に掲げる割合を乗じて得た額を合計した額“以内”とする。※取引態様が代理の場合、上記額の２倍まで受領できる。但しその場合は、もう片方からは受領できない。
区分するという部分が注意点であり、仲介手数料を３％でしょと言われる方がいますが、実際は400万円以下の部分で３％を上回っている部分を加算しなくてはなりません。
加算額の計算は、200万円×（5.25％−3.15％）＝4.2万円と（400万円−200万円）×（4.2％−3.15％）2.1万円の二つに区分され、その額を合計した額の6.3万円となる。
これが仲介手数料の速算式である“価格×3.15％＋6.3万円”に結びつきます。例：2,000万円×3.15％＋6.3万円＝693,000円
もうひとつのポイントは“以内”と定められている点。上記で計算された仲介手数料は、あくまでも上限であり、この金額を超えなければ仲介手数料は自由に取り決めることができます。
この上限については、一方の上限であるので、売主と買主のそれぞれから依頼され仲介した場合は、それぞれから仲介手数料を受領することができる。例：2,000万円の取引を両者から依頼された場合、69.3万円を両方から受領できる。これを両方から仲介手数料ということで“両手”と呼ばれ、一方のみの場合、片方から仲介手数料ということで“片手”と呼ばれている。この両手片手の違いは不動産流通の問題に繋がっている。
まず、一つの取引で手数料額が倍も違うと、当然、不動産会社側は両手を狙ってくる。そのため、売主側の不動産会社は、情報を秘匿し、自社のお客様のみに紹介するようになる。これは会社単位、店単位、担当者単位でも行われる。情報が秘匿されることにより、売主にとっては、購入希望者を限定され、有利な売却条件の機会を損失する。
買主側の不動産会社の場合、紹介する不動産で、両手片手の違いが出れば、両手になる物件を積極的に紹介する。このため、より良い不動産の情報入手機会が損失する。
また、仲介手数料は売買契約をすることにより受領することができるため、契約を締結させることに執着した営業活動になる。弁護士のように依頼され着手する手間賃としての着手料と契約締結による仲介手数料に区分して報酬が得られれば、無理に契約を迫ったり、騙し脅かしてでも契約させようという強引な営業活動は減るのではないか。
ほとんどの不動産会社では、依頼されても契約締結までに至るのは半分以下（２〜３割程度）で、その無報酬部分の業務や費用を成約された方の仲介手数料でカバーすることになる。
不動産会社の業務から見てみると、業務の内容は取り扱う種目で違いはあるものの、取引価格では大きく左右されない。例えば、1,000万円でも2,000万円でも、調査〜重要事項説明〜契約〜取引まで同じ内容であり、金額が違うからと業務が増減するわけではない。逆に、土地と中古住宅、一戸建てとマンションでは、流れは同じでも業務内容は変わる。
金額により仲介手数料を定めている理由を推測すれば、金額の増減により、何かあったときの賠償額に違いがある程度でしょうか。（責任の重さに違いがある）
一般的な商品を購入する場合、当然、商品価格を見て購入するか検討されると思います。不動産取引の場合、不動産価格そのものを見て検討するのですが、それは不動産を購入するかどうかの検討であり、不動産仲介を依頼するかどうかは、ほんらい別の検討材料です。
サービスを商品として見立てた場合、業務内容と費用（仲介手数料）を見比べて、依頼するかどうかの検討しなければなりません。しかし、現在の不動産流通の現場では、不動産そのものばかりに目が行き、仲介という部分については説明もなく始まります。
これは消費者の方が、不動産のことばかりに先走る傾向を、不動産会社側がうまく利用しているもの。どこまでの業務をするかを説明することはほとんどなく、仲介手数料の話が契約前に少しでるくらい。不動産を購入することが決まってからでは、会社を切り替えることは事実上難しく、受けいらざる負えない状況にさせられてしまっているのが現状です。
不動産会社が独自に試行錯誤しながら不動産流通を改善していくために努力はしているが、法律で規制されているため、不動産会社や業界から、よりよい不動産流通のあり方へと変えていくのは限界がある。監督官庁の元締めである国土交通省が、法律改正を通じて、改善させる道を切り開いてもらいたいものです。
［ＰＲ］不動産仲介のサービス内容と費用を初回面談から提示を受けて不動産探しをされたい方はこちらへ
この仲介手数料は、宅地建物取引業法にて定めがあり、不動産会社の自由気ままに設定することはできない。その定めは国土交通大臣の定めるところによるとされている。
◇国土交通大臣の定める額
200万円以下の金額 5.25％
200万円を超え400万円以下の金額 4.2％
400万円を超える金額 3.15％
依頼者の“一方”につき、代金の額または評価額を上の表の左欄に掲げる金額に“区分”して、それぞれの金額に右欄に掲げる割合を乗じて得た額を合計した額“以内”とする。※取引態様が代理の場合、上記額の２倍まで受領できる。但しその場合は、もう片方からは受領できない。
区分するという部分が注意点であり、仲介手数料を３％でしょと言われる方がいますが、実際は400万円以下の部分で３％を上回っている部分を加算しなくてはなりません。
加算額の計算は、200万円×（5.25％−3.15％）＝4.2万円と（400万円−200万円）×（4.2％−3.15％）2.1万円の二つに区分され、その額を合計した額の6.3万円となる。
これが仲介手数料の速算式である“価格×3.15％＋6.3万円”に結びつきます。例：2,000万円×3.15％＋6.3万円＝693,000円
もうひとつのポイントは“以内”と定められている点。上記で計算された仲介手数料は、あくまでも上限であり、この金額を超えなければ仲介手数料は自由に取り決めることができます。
この上限については、一方の上限であるので、売主と買主のそれぞれから依頼され仲介した場合は、それぞれから仲介手数料を受領することができる。例：2,000万円の取引を両者から依頼された場合、69.3万円を両方から受領できる。これを両方から仲介手数料ということで“両手”と呼ばれ、一方のみの場合、片方から仲介手数料ということで“片手”と呼ばれている。この両手片手の違いは不動産流通の問題に繋がっている。
まず、一つの取引で手数料額が倍も違うと、当然、不動産会社側は両手を狙ってくる。そのため、売主側の不動産会社は、情報を秘匿し、自社のお客様のみに紹介するようになる。これは会社単位、店単位、担当者単位でも行われる。情報が秘匿されることにより、売主にとっては、購入希望者を限定され、有利な売却条件の機会を損失する。
買主側の不動産会社の場合、紹介する不動産で、両手片手の違いが出れば、両手になる物件を積極的に紹介する。このため、より良い不動産の情報入手機会が損失する。
また、仲介手数料は売買契約をすることにより受領することができるため、契約を締結させることに執着した営業活動になる。弁護士のように依頼され着手する手間賃としての着手料と契約締結による仲介手数料に区分して報酬が得られれば、無理に契約を迫ったり、騙し脅かしてでも契約させようという強引な営業活動は減るのではないか。
ほとんどの不動産会社では、依頼されても契約締結までに至るのは半分以下（２〜３割程度）で、その無報酬部分の業務や費用を成約された方の仲介手数料でカバーすることになる。
不動産会社の業務から見てみると、業務の内容は取り扱う種目で違いはあるものの、取引価格では大きく左右されない。例えば、1,000万円でも2,000万円でも、調査〜重要事項説明〜契約〜取引まで同じ内容であり、金額が違うからと業務が増減するわけではない。逆に、土地と中古住宅、一戸建てとマンションでは、流れは同じでも業務内容は変わる。
金額により仲介手数料を定めている理由を推測すれば、金額の増減により、何かあったときの賠償額に違いがある程度でしょうか。（責任の重さに違いがある）
一般的な商品を購入する場合、当然、商品価格を見て購入するか検討されると思います。不動産取引の場合、不動産価格そのものを見て検討するのですが、それは不動産を購入するかどうかの検討であり、不動産仲介を依頼するかどうかは、ほんらい別の検討材料です。
サービスを商品として見立てた場合、業務内容と費用（仲介手数料）を見比べて、依頼するかどうかの検討しなければなりません。しかし、現在の不動産流通の現場では、不動産そのものばかりに目が行き、仲介という部分については説明もなく始まります。
これは消費者の方が、不動産のことばかりに先走る傾向を、不動産会社側がうまく利用しているもの。どこまでの業務をするかを説明することはほとんどなく、仲介手数料の話が契約前に少しでるくらい。不動産を購入することが決まってからでは、会社を切り替えることは事実上難しく、受けいらざる負えない状況にさせられてしまっているのが現状です。
不動産会社が独自に試行錯誤しながら不動産流通を改善していくために努力はしているが、法律で規制されているため、不動産会社や業界から、よりよい不動産流通のあり方へと変えていくのは限界がある。監督官庁の元締めである国土交通省が、法律改正を通じて、改善させる道を切り開いてもらいたいものです。
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2008年03月17日
200年住宅に異議あり
法政大学教授の小峰隆夫氏が、政府が推進している200年住宅に対して“異議あり”と、日本経済新聞（平成20年3月17日）紙上にて提言をしています。
教授は、日本の家が短命なのは、家そのものの性能の問題ではなく、家を巡る仕組みと文化にこそ問題があるからと指摘。具体的には、政府の法案では住宅のハード面が先行しているが、高い地価による土地と建物の資産バランス、家への考え方や意識を変えなければならないと提言。
このことは、弊社サイトでも同様の指摘をしており、まさにその通りだと思われる。
・200年住宅
・200年住宅（続：解説）
・200年住宅実現に向けて
・中古住宅市場の取引活性化支援策
・中古住宅流通市場
この他のコラムはこちら
住宅スペックというハード面よりも、中古住宅流通市場の整備や日本人の意識改革などを取り組まないと200年住宅を作ってもダメ、というようなコラムをブログに書くと、ハード的には出来るというトラックバックが入りますが、ハード的に出来る出来ないという技術論を書いているのではなく、ソフト面が変わらないといくら良い建物でも、宝の持ち腐れということ。
状況に合わせて住み替えていくという意識を持つ。その際、より高く売却できるように住まいを維持管理する。地域の環境を維持する。この根っこの部分が変わらないと、建物のハードスペックを高めても、有効に活用しきれない。
長持ちする住宅を作り、資産（家計）的に負担を軽減し、より豊かな生活をする。スクラップするゴミを減らし、環境対策になる。求める先はとてもいいことだと思います。
［ＰＲ］これからの住まいのあり方を考えて購入したい方はこちらへ
教授は、日本の家が短命なのは、家そのものの性能の問題ではなく、家を巡る仕組みと文化にこそ問題があるからと指摘。具体的には、政府の法案では住宅のハード面が先行しているが、高い地価による土地と建物の資産バランス、家への考え方や意識を変えなければならないと提言。
このことは、弊社サイトでも同様の指摘をしており、まさにその通りだと思われる。
・200年住宅
・200年住宅（続：解説）
・200年住宅実現に向けて
・中古住宅市場の取引活性化支援策
・中古住宅流通市場
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住宅スペックというハード面よりも、中古住宅流通市場の整備や日本人の意識改革などを取り組まないと200年住宅を作ってもダメ、というようなコラムをブログに書くと、ハード的には出来るというトラックバックが入りますが、ハード的に出来る出来ないという技術論を書いているのではなく、ソフト面が変わらないといくら良い建物でも、宝の持ち腐れということ。
状況に合わせて住み替えていくという意識を持つ。その際、より高く売却できるように住まいを維持管理する。地域の環境を維持する。この根っこの部分が変わらないと、建物のハードスペックを高めても、有効に活用しきれない。
長持ちする住宅を作り、資産（家計）的に負担を軽減し、より豊かな生活をする。スクラップするゴミを減らし、環境対策になる。求める先はとてもいいことだと思います。
［ＰＲ］これからの住まいのあり方を考えて購入したい方はこちらへ
2008年03月15日
売止、商談中です
これは実話です。
地域を限定し、数年前から土地を探されていたお客様より、全国的に有名なＲ社のサイトに“土地情報が掲載されたので、プロとしてアドバイスが欲しい”と依頼が入りました。
早速、レインズ（※）にて該当物件を調べ、Ｒ社へ連絡すると、「只今、その物件は商談中につき、情報を出すことはできません」とのこと。
※レインズ（正式名称は東日本不動産流通機構）。宅地建物取引業法で、専任もしくは専属専任契約にて売却の依頼を受けた場合、国土交通大臣が指定する流通機構に登録することが、依頼者の保護と利益を守るために義務付けられている。
この回答を受け、お客様に「商談中のため、情報の提供を受けられませんでした」と報告。ただし、Ｒ社の情報操作である可能性もあるため、同時に「他の不動産業者には情報を提供しないが、Ｒ社に直接問い合わせ頂いたお客様には情報を提供する場合もあるので、念のため、直接問い合わせをするように」とアドバイスしました。
案の定、お客様がＲ社へ問い合わせをすると、「販売中ですのでご紹介できます。他に検討している方はおりません。」との回答があり、情報の提供を受けることができました。
これにより、お客様より情報の提供を受けて、ひとまず、その物件のアドバイスはすることができました。しかし、購入する場合は、Ｒ社との直接取引となります。
Ｒ社が直接お客様を担当すれば、仲介手数料が倍になります。営利企業ですから、より収益をあげることを目指すのは自然です。
ここで問題なのは、Ｒ社に依頼した売主に対して、宅建業法で目指している依頼者の保護と利益を守られているかということ。
もし、他の不動産業者に対しても情報を公開していれば、この方よりももっと良い条件で購入してくれる方がいたかもしれません。その機会をＲ社は潰してしまったのです。
流通機構への登録は行い法的な義務はクリア、その後は業者からの問い合わせに対し、会社で制御してしまえば、情報は隠せる。法律・制度の不備をついた手法です。これが大手流通業者を中心にまかり通っているのが不動産流通市場の現状です。
国土交通省も流通機構も、現状は認識しつつも、何も手が打てずに、やりたい放題の野放し状態を放置しております。
やり方そのものよりも、業界の意識の低さ、狡猾さに情けない思いが一杯です。
［ＰＲ］不動産業界の狡猾さに嵌められたくない方はこちらへ
地域を限定し、数年前から土地を探されていたお客様より、全国的に有名なＲ社のサイトに“土地情報が掲載されたので、プロとしてアドバイスが欲しい”と依頼が入りました。
早速、レインズ（※）にて該当物件を調べ、Ｒ社へ連絡すると、「只今、その物件は商談中につき、情報を出すことはできません」とのこと。
※レインズ（正式名称は東日本不動産流通機構）。宅地建物取引業法で、専任もしくは専属専任契約にて売却の依頼を受けた場合、国土交通大臣が指定する流通機構に登録することが、依頼者の保護と利益を守るために義務付けられている。
この回答を受け、お客様に「商談中のため、情報の提供を受けられませんでした」と報告。ただし、Ｒ社の情報操作である可能性もあるため、同時に「他の不動産業者には情報を提供しないが、Ｒ社に直接問い合わせ頂いたお客様には情報を提供する場合もあるので、念のため、直接問い合わせをするように」とアドバイスしました。
案の定、お客様がＲ社へ問い合わせをすると、「販売中ですのでご紹介できます。他に検討している方はおりません。」との回答があり、情報の提供を受けることができました。
これにより、お客様より情報の提供を受けて、ひとまず、その物件のアドバイスはすることができました。しかし、購入する場合は、Ｒ社との直接取引となります。
Ｒ社が直接お客様を担当すれば、仲介手数料が倍になります。営利企業ですから、より収益をあげることを目指すのは自然です。
ここで問題なのは、Ｒ社に依頼した売主に対して、宅建業法で目指している依頼者の保護と利益を守られているかということ。
もし、他の不動産業者に対しても情報を公開していれば、この方よりももっと良い条件で購入してくれる方がいたかもしれません。その機会をＲ社は潰してしまったのです。
流通機構への登録は行い法的な義務はクリア、その後は業者からの問い合わせに対し、会社で制御してしまえば、情報は隠せる。法律・制度の不備をついた手法です。これが大手流通業者を中心にまかり通っているのが不動産流通市場の現状です。
国土交通省も流通機構も、現状は認識しつつも、何も手が打てずに、やりたい放題の野放し状態を放置しております。
やり方そのものよりも、業界の意識の低さ、狡猾さに情けない思いが一杯です。
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2008年03月14日
学校の評判
不動産購入の相談や問い合わせを受けていて、学校の評判を気にされる方が多いと感じる。何を持って学校の良し悪しを決めるのかは難しいが、仕事を離れ、子供を持つひとりの親として、相談される方の気持ちは分かる。
高校より上は何かと情報が出ており、選択する材料はあるが、公立の小中学校に関しては、ほとんど情報は無く、非常に悩ましい。そんななか、相談や問い合わせが増えそうなニュースが報じられた。
この記事を読んで、中学校だよね、こんなのは何十年も前の高校であった話で今でもあるんだ、というような感想を抱きました。
記事にも書かれているように、これを知ったら心配にもなるし、隣接の学校へ行かせる動きが出る。新しく住まいを購入しようと思っている方は、この学校の学区内を避けたくなるのも正直なところで、住まい探しにも大きな影響があることは分かる。
ここまでひどい状態になっている学校はほとんどないだろうが、もし、うちの子がこんな学校に行くことになったらと心配されるお客様に、何かしらの情報は提供できないものか。
しかし、学校に通う生徒や担当する教職員は年々入れ替わりがあり、今は良くても、今は悪くても、実際に入学・通学する時にならないと分からない。
教育問題は専門家に任せるとしても、住まい探しに何かしらの方策はないものだろうか。生まれてきたときは、どんな子供でも純真無垢のはず。どうしてこうなっちゃうのか。これが分かれば、対応の仕方も見えてくるかもしれません。
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高校より上は何かと情報が出ており、選択する材料はあるが、公立の小中学校に関しては、ほとんど情報は無く、非常に悩ましい。そんななか、相談や問い合わせが増えそうなニュースが報じられた。
＜傍若無人＞生徒８人がつば、放尿、喫煙… 福岡の中学校
3月13日2時36分配信 毎日新聞
福岡県田川郡内の公立中学校で、一部生徒による“授業妨害”が続き、校長と教頭が心労で体調を崩し休職や自宅療養する事態となった。管理職不在を避けるため、校長は今月１日に後任が着任した。生徒たちは２月末まで約１年間、校内の一室に“隔離”されていたが、現在は指導が事実上及ばない状態にあり、教育委員会は「混乱のおそれがある」として卒業式の１４日、県警に警備の要請を検討している。
教委によると、これらの生徒は２、３年生の計８人。廊下の窓や校長室のロッカーを壊すなどの器物損壊や教師への威嚇行為を繰り返した。また、校内を徘徊（はいかい）しては訪れた保護者につばを吐きかけたり、２階渡り廊下から放尿したこともあったという。
学校側は生徒たちを美術準備室に個別断続的に“隔離”したが、生徒はテレビゲームや電熱器、ラジカセなどを自宅から持ち込み、喫煙や飲食するなど事実上のたまり場となったため、２月末に準備室は閉鎖された。現在も生徒たちは登校しているという。
この間、教頭は昨年末に約１カ月間休養し、２月下旬から現在まで自宅療養中。校長も２月上旬から病欠し、今月１日から休職した。ともに心労で体調を崩したという。
所管する自治体の教育長は生徒たちの行動について「原因は分からない」と話す。教育長によると、学校側は生徒らの親に話し合いを求め、生徒が一度は学校や親の注意を聞いても、仲間で群れると再び荒れ出したりするといい、結果的には改善できなかったいう。
校長の病欠を受けて、教委は事故防止のため職員６人を連日学校に派遣。一部保護者も週１回、校内のたばこの吸い殻などを拾う活動を始めた。しかし、実態に憤る保護者は少なくなく、２月末の緊急保護者会では「生徒らを出席停止にしてほしい」との要望も出た。また、４月に入学する新１年生数人は、親類宅などから通う形で隣接自治体の中学校への進学を決めているという。
１年生の保護者という４０代の主婦は「校内は吸い殻が散乱しているし、荒れているのは事実。子供が巻き込まれないか心配でたまらない」と話した。
教育長は「信頼される公立学校という責務を全うできず、深く反省している。正常化に向けて地域の協力もあおぎ、生徒の生活指導を徹底して、全力で立て直したい」と話している。【林田雅浩】
この記事を読んで、中学校だよね、こんなのは何十年も前の高校であった話で今でもあるんだ、というような感想を抱きました。
記事にも書かれているように、これを知ったら心配にもなるし、隣接の学校へ行かせる動きが出る。新しく住まいを購入しようと思っている方は、この学校の学区内を避けたくなるのも正直なところで、住まい探しにも大きな影響があることは分かる。
ここまでひどい状態になっている学校はほとんどないだろうが、もし、うちの子がこんな学校に行くことになったらと心配されるお客様に、何かしらの情報は提供できないものか。
しかし、学校に通う生徒や担当する教職員は年々入れ替わりがあり、今は良くても、今は悪くても、実際に入学・通学する時にならないと分からない。
教育問題は専門家に任せるとしても、住まい探しに何かしらの方策はないものだろうか。生まれてきたときは、どんな子供でも純真無垢のはず。どうしてこうなっちゃうのか。これが分かれば、対応の仕方も見えてくるかもしれません。
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2008年03月13日
建物の資産価値が認識されれば
ダイヤモンド社のビジネス情報サイト“ダイヤモンド・オンライン”に、日本の不動産・住宅事情のあるべき姿について、金融という視点から考察した記事が掲載されました。
資産価値が高い住宅（建物）と中古住宅流通の促進が、いかに消費者にとって望ましいか。記事では、住宅ローンを取り扱う金融機関側からの視点から書き始められているが、これからの住宅事情のあるべき姿を提示している。
日本の住宅購入では、永住、終の棲家的な発想が強く、独身から始まり新婚、乳幼児からの子育て期、子供が中学・高校・大学生頃の教育期、子供が巣立った後の余生など、その時々で最適な住まいも地域も違うにも関わらず、すべての状況に合わせようとするので、住まい探しは難しくなる。
ライフスタイルや家族などの移り変わる状況により、その時々に適した住まいに住み替えていくという社会になれば、住まいや地域に求めるものが単純明快になり、住まい探しがしやすくなる。
家計の面で見ても、永年雇用などの安定した労働市場が崩れ、将来の収入に対するリスクが高くなってきた今、資産価値が維持される質の高い建物であること、そして適正な評価がされる中古住宅流通になれば、住宅ローン返済のリスクが売却という要素でもカバーできる。
また、中古住宅を購入するという選択肢ができることにより、低負担での住宅取得→住宅ローン返済負担の軽減にも繋がり、家計の安定化、余暇を含めた人生の充実にも繋がる。
これを実現するためには、質の低い住宅が淘汰され、中古住宅への抵抗感が減り、流通市場が整備される必要がある。また、大きくは環境問題にも貢献でき、欠陥住宅被害なども減少する。
政府は住生活基本法と具体的な形としての200年住宅を打ち出して取り組み始めました。これが浸透するためには、不動産業者やハウスメーカー、金融関係などに、消費者も含めて、国全体が大きく変わらなければならない。
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◇“住宅は使い捨て”の日本は「ストック型住社会」に変われるか
2008年03月12日 辻広雅文（ダイヤモンド社論説委員）
米国の金融機関の住宅資産査定は厳格この上ない。借り手は、新築であっても中古であっても購入に際しては、第三者機関の鑑定評価取得が義務付けられる。
その審査たるや、修繕の履歴データをもとにした“家歴”の把握と、専門家による耐久性、耐震性、ユーザビリティなどの現物の徹底チェックである。
要は、何世代にもわたって住める優良住宅が融資対象になり、安普請にはカネを貸さないのだ。一方、借り手も資産価値を下げないために時々に補修を行い、維持管理に神経を使う。好条件で、転売するためである。
この好循環によって、中古住宅市場が発達した。人びとは、買いたい物件と売りたい物件の買価格差をそれほど心配せず、耐久性、耐震性を懸念せず、自分のライフステージに合わせて転居できる。住宅が重要な社会資本として構築された「ストック型住社会」である。
日本の現状はどうか。政府は供給数を優先し、私たちは安普請を使い捨てにし、未だ戦後住宅政策から脱却できずにいる。すぐに壊してしまうから、住宅流通における中古物件の比率は、1割に過ぎない。戦後、どれだけの膨大な資金を投下し、社会資本を無駄にしてきたのだろう。
日本の金融機関は、欧米のように新築にしろ中古にしろ、現物査定などしない。住宅価格の変動情報を提供するシステムも皆無である。――私たちは、こうしたことをごく当たり前のことと思い込んでいて、疑問に感じない。これこそが、世界第二位の経済大国に住みながら、豊かさを実感できない大きな原因である。
（記事概要、一部抜粋）
資産価値が高い住宅（建物）と中古住宅流通の促進が、いかに消費者にとって望ましいか。記事では、住宅ローンを取り扱う金融機関側からの視点から書き始められているが、これからの住宅事情のあるべき姿を提示している。
日本の住宅購入では、永住、終の棲家的な発想が強く、独身から始まり新婚、乳幼児からの子育て期、子供が中学・高校・大学生頃の教育期、子供が巣立った後の余生など、その時々で最適な住まいも地域も違うにも関わらず、すべての状況に合わせようとするので、住まい探しは難しくなる。
ライフスタイルや家族などの移り変わる状況により、その時々に適した住まいに住み替えていくという社会になれば、住まいや地域に求めるものが単純明快になり、住まい探しがしやすくなる。
家計の面で見ても、永年雇用などの安定した労働市場が崩れ、将来の収入に対するリスクが高くなってきた今、資産価値が維持される質の高い建物であること、そして適正な評価がされる中古住宅流通になれば、住宅ローン返済のリスクが売却という要素でもカバーできる。
また、中古住宅を購入するという選択肢ができることにより、低負担での住宅取得→住宅ローン返済負担の軽減にも繋がり、家計の安定化、余暇を含めた人生の充実にも繋がる。
これを実現するためには、質の低い住宅が淘汰され、中古住宅への抵抗感が減り、流通市場が整備される必要がある。また、大きくは環境問題にも貢献でき、欠陥住宅被害なども減少する。
政府は住生活基本法と具体的な形としての200年住宅を打ち出して取り組み始めました。これが浸透するためには、不動産業者やハウスメーカー、金融関係などに、消費者も含めて、国全体が大きく変わらなければならない。
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2008年03月11日
警報：市場に強い勢力が上陸しました
不動産を購入される方の勢力が先月から急速に発達し、今月、不動産市場に上陸しました。今月一杯はこの勢いが続く見込みです。上陸した不動産市場では、売り出された不動産に次から次へと申し込みが入る状態になっており、外出（不動産探し）をしている方は注意が必要です。
お住まい探しのお手伝いをしているなかで、これがいいのではとお薦めした物件が、ご紹介したそばから売れていってしまいます。通常でも、長く検討している間に売れていくことはあるのですが、今月はちょっと凄い。
お仕事がお休みの週末に、打ち合わせをしたり、見学をしたりされますので、週末前の平日（特に木曜・金曜）に情報を集め、資料を作成します。
週末前は通常に売り出されていた物件が、週末の間に売れていってしまう。金曜日にこういう物件がありますよとお知らせし、週末に見学・打ち合わせをした後には、売れてしまった。もっと早い時は、見学や打ち合わせの前に売れてしまっている。
すべての物件が売れてしまうわけでもないのですが、不動産のプロである私が、これはいいなと思えば、お客様・プロを問わず、同じように思っているのであるから、ひとつの物件に集中してしまうのも頭では理解できる。
しかし、これが何度も続くと、頭では分かっていても、なんでこんなことばっかりと気持ちは整理できない。でも、弊社から購入されている方もいらっしゃるので、逆のことが他の会社のお客様にも起こっているのでしょうね。（うまく購入できている場合はさほど気にならないのは不思議）
お客様それぞれにいろいろな希望や状況などがあり、求めている物件は違うはずなのですが、やはり、良いと思える物件は良い。良い物件は足が早い（すぐに売れてしまう）。
せっかく良い物件が見つかっているので、買い逃して欲しくない。でも、検討材料を残したまま、見切り発車させるわけにもいかない。不動産シーズン期は、この葛藤との戦いです。
他のお客様（不動産会社や営業）に先をこされるのは、押しが弱いのかもしれません。買い逃したお客様によっては、なんで先を越されてしまうんだと思われる方もいらっしゃる方もいるかもしれません。
こういう葛藤があったり、先を越されてしまうことになってしまうのは、良い物件をお薦めすることと、きちんと検討材料を吟味し間違いのない住まいを購入することを守っているからだとご理解してください。
私が敬愛する厚木のお師匠さんは、７回連続で先を越された経験があるそうです。この方は、良い物件が出ると、たとえ深夜１時２時まで時間が空かなくても、その日に下見をして、すぐに紹介する行動力をお持ちの方なので、行動が遅いとか、のんびりしているわけではありません。でも、こういう事態もあるのです。
良い物件を紹介するのは、不動産の見る目とお客様のことを理解できる洞察力がなければできません。また、検討材料をきちんと打ち合わせし、ご納得されるフォローをするからこそ、時間がかかってしまう。このため、上記のようなことが起こってしまうのだと思います。
乱暴な営業マン、成績ばかりを考えている営業マンは、契約すること＝物件を取り逃がさないことを優先するので、申し込み、申し込み、買い付け、買い付けと、充分な打ち合わせ（検証）が必要な場合でも、強引に進めていこうとします。
営業マンに嘘や強迫がない限り、購入してしまったら自己責任です。住宅ローン大丈夫でしょ？建物プランこれでいいでしょ？と聞かれ、うんと言ったら、たとえ失敗した結果に終わろうとも、不動産会社に責任を求められません。
乗り気になれる物件ではない、不安な要素があるのであれば、売れてしまうリスクなど小さいものです。しかし、これは良いなと思える物件、これで大丈夫だなと思えたら、迅速の行動をお勧めします。
根本は、検討材料や不安材料などを事前に考えることなく、不動産探しをすることの間違いです。不動産が見つかった→バタバタと打ち合わせ→売れてしまった。きちんと事前に打ち合わせ→良い物件が出たら迅速な判断が可能→購入という流れになれば、売れてしまうリスクも少ない。でも、具体的な物件がないのに、事前に打ち合わせをしていくスタイルに、お客様が馴染みづらい感覚も理解できますが・・。
［ＰＲ］事前に打ち合わせ→住まい探しという流れで不動産購入を考えていきたい方はこちらへ
お住まい探しのお手伝いをしているなかで、これがいいのではとお薦めした物件が、ご紹介したそばから売れていってしまいます。通常でも、長く検討している間に売れていくことはあるのですが、今月はちょっと凄い。
お仕事がお休みの週末に、打ち合わせをしたり、見学をしたりされますので、週末前の平日（特に木曜・金曜）に情報を集め、資料を作成します。
週末前は通常に売り出されていた物件が、週末の間に売れていってしまう。金曜日にこういう物件がありますよとお知らせし、週末に見学・打ち合わせをした後には、売れてしまった。もっと早い時は、見学や打ち合わせの前に売れてしまっている。
すべての物件が売れてしまうわけでもないのですが、不動産のプロである私が、これはいいなと思えば、お客様・プロを問わず、同じように思っているのであるから、ひとつの物件に集中してしまうのも頭では理解できる。
しかし、これが何度も続くと、頭では分かっていても、なんでこんなことばっかりと気持ちは整理できない。でも、弊社から購入されている方もいらっしゃるので、逆のことが他の会社のお客様にも起こっているのでしょうね。（うまく購入できている場合はさほど気にならないのは不思議）
お客様それぞれにいろいろな希望や状況などがあり、求めている物件は違うはずなのですが、やはり、良いと思える物件は良い。良い物件は足が早い（すぐに売れてしまう）。
せっかく良い物件が見つかっているので、買い逃して欲しくない。でも、検討材料を残したまま、見切り発車させるわけにもいかない。不動産シーズン期は、この葛藤との戦いです。
他のお客様（不動産会社や営業）に先をこされるのは、押しが弱いのかもしれません。買い逃したお客様によっては、なんで先を越されてしまうんだと思われる方もいらっしゃる方もいるかもしれません。
こういう葛藤があったり、先を越されてしまうことになってしまうのは、良い物件をお薦めすることと、きちんと検討材料を吟味し間違いのない住まいを購入することを守っているからだとご理解してください。
私が敬愛する厚木のお師匠さんは、７回連続で先を越された経験があるそうです。この方は、良い物件が出ると、たとえ深夜１時２時まで時間が空かなくても、その日に下見をして、すぐに紹介する行動力をお持ちの方なので、行動が遅いとか、のんびりしているわけではありません。でも、こういう事態もあるのです。
良い物件を紹介するのは、不動産の見る目とお客様のことを理解できる洞察力がなければできません。また、検討材料をきちんと打ち合わせし、ご納得されるフォローをするからこそ、時間がかかってしまう。このため、上記のようなことが起こってしまうのだと思います。
乱暴な営業マン、成績ばかりを考えている営業マンは、契約すること＝物件を取り逃がさないことを優先するので、申し込み、申し込み、買い付け、買い付けと、充分な打ち合わせ（検証）が必要な場合でも、強引に進めていこうとします。
営業マンに嘘や強迫がない限り、購入してしまったら自己責任です。住宅ローン大丈夫でしょ？建物プランこれでいいでしょ？と聞かれ、うんと言ったら、たとえ失敗した結果に終わろうとも、不動産会社に責任を求められません。
乗り気になれる物件ではない、不安な要素があるのであれば、売れてしまうリスクなど小さいものです。しかし、これは良いなと思える物件、これで大丈夫だなと思えたら、迅速の行動をお勧めします。
根本は、検討材料や不安材料などを事前に考えることなく、不動産探しをすることの間違いです。不動産が見つかった→バタバタと打ち合わせ→売れてしまった。きちんと事前に打ち合わせ→良い物件が出たら迅速な判断が可能→購入という流れになれば、売れてしまうリスクも少ない。でも、具体的な物件がないのに、事前に打ち合わせをしていくスタイルに、お客様が馴染みづらい感覚も理解できますが・・。
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2008年03月07日
いつまでに返し終える？
“20年で返しきろうと思っているんです”
先ほど、住宅ローンの打ち合わせをしている中で、お客様から言われた言葉です。まだ、歳は20代半ば。もし、言葉のままなら、40代半ばには返しきることになります。
もし、予定通りに返しきることになれば、その先はどうなるでしょうか。
一番多いのは、住宅ローンが完済した自宅を売却し、その資金を元手に新しい家を購入するケース。ここで新しく住宅ローンを組めば、また新しく返済が始まります。（建て替えも同じ）
最初の住宅ローン借入が2,000万円・20年、次の住宅ローン借入が1,500万円・15年とした場合と、最初から3,500万円・35年とした場合では、住宅ローンの借入額と住まいのクオリティが同じと仮定すると、結果同じじゃない？、最初からいい家に住めるんだから長く多めに借りてもいいんじゃない？、と思えます。
住宅ローンを二回に分けて借りた場合、何が良いのか。一つは30〜35年の借入期間で繰上返済を利用した20年での返済にすれば、毎月の支払いが少なく済み、リスクの軽減になる。もう一つは、身軽になることで20年後に住み替えを含めて、生活の変化に対応できる。
また、住宅ローンの借入と自己資金で購入できる住まいに満足できれば、自宅を賃貸して家賃収入を稼ぐということも可能。賃貸収入を住宅ローンの返済に回してもいいし、貯蓄してもいい。
逆に購入金額が売却金額と同程度で収まれば、住宅ローンの返済がない生活が続くので、返済に回す分をそのまま貯蓄に回せば、老後資金の蓄えになる。
今回のお客様の勢いや考え方（性格）などから、20年とは言わずに15年でも返済してしまいそう。40歳前後で返済が終われば、さらに上記の想定は好転します。その時の収入や社会環境にもよるのでしょうが、もしかしたら、さらにもう一回となるかもしれません。
ここに紹介したケースは、今回相談を受けながら、私の頭で勝手に想像したもので、すべてのケースに当てはまるとは限りません。
家を買うのは一生に一度（≒住宅ローンも一度）と決めつけて、最初にクオリティがいい家を買うのもひとつ、余力を充分残して購入し、何度か住み替えをしていくのもひとつ、それぞれのケースを考えてみてはいかがでしょうか。
［ＰＲ］住まいの計画を一度考えてみたい方はこちらへ
先ほど、住宅ローンの打ち合わせをしている中で、お客様から言われた言葉です。まだ、歳は20代半ば。もし、言葉のままなら、40代半ばには返しきることになります。
もし、予定通りに返しきることになれば、その先はどうなるでしょうか。
一番多いのは、住宅ローンが完済した自宅を売却し、その資金を元手に新しい家を購入するケース。ここで新しく住宅ローンを組めば、また新しく返済が始まります。（建て替えも同じ）
最初の住宅ローン借入が2,000万円・20年、次の住宅ローン借入が1,500万円・15年とした場合と、最初から3,500万円・35年とした場合では、住宅ローンの借入額と住まいのクオリティが同じと仮定すると、結果同じじゃない？、最初からいい家に住めるんだから長く多めに借りてもいいんじゃない？、と思えます。
住宅ローンを二回に分けて借りた場合、何が良いのか。一つは30〜35年の借入期間で繰上返済を利用した20年での返済にすれば、毎月の支払いが少なく済み、リスクの軽減になる。もう一つは、身軽になることで20年後に住み替えを含めて、生活の変化に対応できる。
また、住宅ローンの借入と自己資金で購入できる住まいに満足できれば、自宅を賃貸して家賃収入を稼ぐということも可能。賃貸収入を住宅ローンの返済に回してもいいし、貯蓄してもいい。
逆に購入金額が売却金額と同程度で収まれば、住宅ローンの返済がない生活が続くので、返済に回す分をそのまま貯蓄に回せば、老後資金の蓄えになる。
今回のお客様の勢いや考え方（性格）などから、20年とは言わずに15年でも返済してしまいそう。40歳前後で返済が終われば、さらに上記の想定は好転します。その時の収入や社会環境にもよるのでしょうが、もしかしたら、さらにもう一回となるかもしれません。
ここに紹介したケースは、今回相談を受けながら、私の頭で勝手に想像したもので、すべてのケースに当てはまるとは限りません。
家を買うのは一生に一度（≒住宅ローンも一度）と決めつけて、最初にクオリティがいい家を買うのもひとつ、余力を充分残して購入し、何度か住み替えをしていくのもひとつ、それぞれのケースを考えてみてはいかがでしょうか。
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2008年03月04日
住宅ローン３月分実行金利
各銀行より平成20年3月実行分の住宅ローン金利が発表されました。
主要銀行の主な3月実行金利は、以下の通りです。
（比較しやすいように全期間優遇適用後で表示します）
・変動金利 三菱東京UFJ銀行：1.875％
三井住友銀行：1.875％
みずほ銀行：1.875％
千葉銀行：1.875％
住友信託銀行：1.775％
中央三井信託銀行：1.575％
三菱UFJ信託銀行：1.575％
・３年固定 三菱東京UFJ銀行：2.15％
三井住友銀行：2.15％
みずほ銀行：2.05％
千葉銀行：2.05％
住友信託銀行：2.00％
中央三井信託銀行：1.75％
三菱UFJ信託銀行：1.85％
・５年固定 三菱東京UFJ銀行：2.25％
三井住友銀行：2.25％
みずほ銀行：2.15％
千葉銀行：2.25％
住友信託銀行：2.10％
中央三井信託銀行：2.15％
三菱UFJ信託銀行：1.85％
・10年固定 三井住友銀行：2.55％
みずほ銀行：2.60％
千葉銀行：2.40％
住友信託銀行：2.35％
中央三井信託銀行：2.30％
三菱UFJ信託銀行：2.25％
・35年固定 三菱東京UFJ銀行：3.08％
三井住友銀行：3.08％
みずほ銀行：3.04％
千葉銀行：3.05％
中央三井信託銀行：3.04％
今月は長短ともに少し上がりました。しかしまだまだ低金利の状況であるということには変わりありません。
住宅ローンの金利を決定するに際し、日本銀行の政策が大きく影響されます。そのトップである総裁の人気が今月で切れるのに伴い、後任を決めなくてはならないのですが、その人事が政局に使われ、後任がいつまで経っても決まらないという事態になっています。
家庭も企業も大きくは世界にも影響を与える大事なポストであり、現在から近い将来の景気の舵取りまで担う機関の人事が決まらないという日本の政治。
相変わらず、国民生活を無視し、自分のことばかり考える政治家ばかりの日本に未来はあるのでしょうか。
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主要銀行の主な3月実行金利は、以下の通りです。
（比較しやすいように全期間優遇適用後で表示します）
・変動金利 三菱東京UFJ銀行：1.875％
三井住友銀行：1.875％
みずほ銀行：1.875％
千葉銀行：1.875％
住友信託銀行：1.775％
中央三井信託銀行：1.575％
三菱UFJ信託銀行：1.575％
・３年固定 三菱東京UFJ銀行：2.15％
三井住友銀行：2.15％
みずほ銀行：2.05％
千葉銀行：2.05％
住友信託銀行：2.00％
中央三井信託銀行：1.75％
三菱UFJ信託銀行：1.85％
・５年固定 三菱東京UFJ銀行：2.25％
三井住友銀行：2.25％
みずほ銀行：2.15％
千葉銀行：2.25％
住友信託銀行：2.10％
中央三井信託銀行：2.15％
三菱UFJ信託銀行：1.85％
・10年固定 三井住友銀行：2.55％
みずほ銀行：2.60％
千葉銀行：2.40％
住友信託銀行：2.35％
中央三井信託銀行：2.30％
三菱UFJ信託銀行：2.25％
・35年固定 三菱東京UFJ銀行：3.08％
三井住友銀行：3.08％
みずほ銀行：3.04％
千葉銀行：3.05％
中央三井信託銀行：3.04％
今月は長短ともに少し上がりました。しかしまだまだ低金利の状況であるということには変わりありません。
住宅ローンの金利を決定するに際し、日本銀行の政策が大きく影響されます。そのトップである総裁の人気が今月で切れるのに伴い、後任を決めなくてはならないのですが、その人事が政局に使われ、後任がいつまで経っても決まらないという事態になっています。
家庭も企業も大きくは世界にも影響を与える大事なポストであり、現在から近い将来の景気の舵取りまで担う機関の人事が決まらないという日本の政治。
相変わらず、国民生活を無視し、自分のことばかり考える政治家ばかりの日本に未来はあるのでしょうか。
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200年住宅実現に向けて
政府が推し進めている200年住宅を促進する法案が国会に提出されたことを受け、本日の日本経済新聞社説に、200年住宅実現に向けての問題点と違う見方が書かれておりました。
社説では、200年住宅そのものは賛成であるという前置きの後、耐久性を高めると同時に流通性（資産価値、市場での売却価値）を維持しなければならないが、耐久性を維持するためと適正評価するに際して骨格となる家の履歴書作成のためには、リフォーム業者の役割が大きく、現状では問題も多い。
また、社会全体の資産性を出すために、資産として認め消費税の軽減や免除すること、建物だけよくてもダメなことから街づくりも意識していかなくてはならないと書かれている。
この社説を読んで、やはり頭のいい人は目の付け所が違うなと思ったのが感想です。家の履歴書整備や消費税のことは、以前より指摘してきましたが、建物だけで住まいは成り立っているのではなく、環境という部分も一体となって整備しなければ、200年住宅の意味がないということ。
柔道で有名な言葉として“柔よく剛を制す”という言葉がありますが、どちらがいいと柔、剛を分けて考えるべきではなく、“剛柔一体”、どちらも大事であり、両方が備わっているべきであるとも言われます。
それと同じで、建物だけよくてもダメ、建物と敷地（大きく環境）のそれぞれが調和し、両方がバランスよく備わっているのが良いのだと考えさせられました。
ただし、住まい探しで、両方を高次元で備えようとすると、しっぺ返しに価格という部分が付きまとってしまいます。バランスよく、物をもっと良くもっと良くと引き上げるのではなく、自分たちにとっての最適なバランスという部分で考えてみてください。
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社説では、200年住宅そのものは賛成であるという前置きの後、耐久性を高めると同時に流通性（資産価値、市場での売却価値）を維持しなければならないが、耐久性を維持するためと適正評価するに際して骨格となる家の履歴書作成のためには、リフォーム業者の役割が大きく、現状では問題も多い。
また、社会全体の資産性を出すために、資産として認め消費税の軽減や免除すること、建物だけよくてもダメなことから街づくりも意識していかなくてはならないと書かれている。
この社説を読んで、やはり頭のいい人は目の付け所が違うなと思ったのが感想です。家の履歴書整備や消費税のことは、以前より指摘してきましたが、建物だけで住まいは成り立っているのではなく、環境という部分も一体となって整備しなければ、200年住宅の意味がないということ。
柔道で有名な言葉として“柔よく剛を制す”という言葉がありますが、どちらがいいと柔、剛を分けて考えるべきではなく、“剛柔一体”、どちらも大事であり、両方が備わっているべきであるとも言われます。
それと同じで、建物だけよくてもダメ、建物と敷地（大きく環境）のそれぞれが調和し、両方がバランスよく備わっているのが良いのだと考えさせられました。
ただし、住まい探しで、両方を高次元で備えようとすると、しっぺ返しに価格という部分が付きまとってしまいます。バランスよく、物をもっと良くもっと良くと引き上げるのではなく、自分たちにとっての最適なバランスという部分で考えてみてください。
［ＰＲ］自分たちにとってバランスよい住まいがどういうものか探してみたい方はこちらへ
2008年03月03日
隣人による不動産価値下落
月間不動産フォーラム３月号のなかで、弁護士の森田茂夫氏が“隣人の迷惑行為”による不動産取引の影響を事例・判例に基づいて解説されておりました。
隣人からの迷惑行為、一般的に見て普通の範疇には入らない隣人がいることの説明が不足し、売主と売主から依頼を受けた不動産会社が買主から訴えられて損害賠償の支払いを裁判所から命じられたという内容。
詳細は記載できませんが、判決の内容については妥当だと思います。私が気になったのは、隣人に一般的な見地から普通ではない人がいた場合、自分の自宅の売却価格がマイナスになる被害を受けること。判例では売買代金の20%の損害賠償が認められていることから、２割減となると考えると、3,000万円の評価ができる自宅なら、隣人にたまたま変な人がいたために600万円も損をしたことになります。
この自宅を購入する際から、このような隣人がいて、それを承知で買ったなら諦めもつきます（？）が、何も知らずに購入して、暮らしてみたら、隣の人がちょっと変だったという場合、たまったものではありません。
購入時の隣人は良い人でも、その後、その方が引っ越して、後から入居した方が変な人だったら、防ぎようもありません。こういう場合、泣き寝入りしかないのでしょうか。
隣人は左右前後ろ、広くは同じ街区までも影響するかもしれません。有名な例では、“騒音おばさん”。こういう方が居ると、周りの不動産を売り出そうとする際、評価減、最悪は買い手なしという状況まで考えられます。
評価が低くなったことと隣人の因果関係が証明されれば損害賠償も認められるかもしれませんが、相性や主観になる部分が大きく、まず難しいでしょう。
昔は譲り合い、思いやりというのを持つ方が多かったと感じますが、現在は自己正当化、自己防衛に走る方や些細なことで争いになるのが多いのはニュースなどで皆さんもお感じになられると思います。
一戸建てでは関係する隣人の数も多くはならないかもしれませんが、マンションの場合、階や部屋が離れていても、共同住宅であり、同じ管理組合に入ることから、最悪の場合、そういう方が住んでいるマンションということで全体に影響が出るかもしれません。
根本的な解決策はないかもしれませんが、周辺にお住まいの方と仲良くされていると、同じ仲間として、いざという時、助け合えることもあります。
［ＰＲ］近隣の住環境などを確認しながらお住まい探しをされたい方はこちらへ
隣人からの迷惑行為、一般的に見て普通の範疇には入らない隣人がいることの説明が不足し、売主と売主から依頼を受けた不動産会社が買主から訴えられて損害賠償の支払いを裁判所から命じられたという内容。
詳細は記載できませんが、判決の内容については妥当だと思います。私が気になったのは、隣人に一般的な見地から普通ではない人がいた場合、自分の自宅の売却価格がマイナスになる被害を受けること。判例では売買代金の20%の損害賠償が認められていることから、２割減となると考えると、3,000万円の評価ができる自宅なら、隣人にたまたま変な人がいたために600万円も損をしたことになります。
この自宅を購入する際から、このような隣人がいて、それを承知で買ったなら諦めもつきます（？）が、何も知らずに購入して、暮らしてみたら、隣の人がちょっと変だったという場合、たまったものではありません。
購入時の隣人は良い人でも、その後、その方が引っ越して、後から入居した方が変な人だったら、防ぎようもありません。こういう場合、泣き寝入りしかないのでしょうか。
隣人は左右前後ろ、広くは同じ街区までも影響するかもしれません。有名な例では、“騒音おばさん”。こういう方が居ると、周りの不動産を売り出そうとする際、評価減、最悪は買い手なしという状況まで考えられます。
評価が低くなったことと隣人の因果関係が証明されれば損害賠償も認められるかもしれませんが、相性や主観になる部分が大きく、まず難しいでしょう。
昔は譲り合い、思いやりというのを持つ方が多かったと感じますが、現在は自己正当化、自己防衛に走る方や些細なことで争いになるのが多いのはニュースなどで皆さんもお感じになられると思います。
一戸建てでは関係する隣人の数も多くはならないかもしれませんが、マンションの場合、階や部屋が離れていても、共同住宅であり、同じ管理組合に入ることから、最悪の場合、そういう方が住んでいるマンションということで全体に影響が出るかもしれません。
根本的な解決策はないかもしれませんが、周辺にお住まいの方と仲良くされていると、同じ仲間として、いざという時、助け合えることもあります。
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2008年03月02日
建築物の接道義務
建築基準法では、都市計画区域及び準都市計画区域内の建築物の敷地は、次の各号の一に該当する幅員４メートル（一部６ｍ）以上の道路に２メートル以上接しなければならないと定めております。（同法41条の2〜43条）
ポイントは３つ。
１．“次の各号”に該当する建築基準法でいう道路か。
“次の各号”とは、以下の通りです。（建築基準法要約）
1．道路法による道路（主に公道など）
2．都市計画法、土地区画整理法などの法律による道路（開発道路など）
3．この章の規定が適用されるに至つた際現に存在する道（既存道路）
4．事業計画のある道路で２年以内に予定され特定行政庁が指定したもの（計画道路など）
5．特定行政庁からその位置の指定を受けたもの（位置指定道路）
別2．法が適用される際、現に建築物が立ち並んでいる幅員４メートル未満の道で、特定行政庁の指定したもの（２項道路）
※２項道路の場合、中心線からの水平距離２メートルの線をその道路の境界線とみなす。（セットバック）
２．幅員は４ｍ以上か。
特別な場合（特定行政庁が指定）は幅員６ｍ以上となることもあり。
３．接する長さ（間口）は２ｍ以上か。
四角形などの土地の場合、道路に接する間口で考えればまず大丈夫ですが、道路から通路状（旗状、敷地延長など）の部分を通り建物に至る土地の場合、間口だけでを見ていればいいとはなりません。
道路と通路が接する間口が２ｍ以上なのは当然なのですが、建物部分があるところまでの通路部で一部でも２ｍ以下になるところがあるとダメです。２ｍ幅以上が維持されていないとダメ。
また、測量図上では幅が確保されていても、現地に行くと境界のブロック塀などが敷地内に入り、現地での有効な幅が２ｍ以下になってもダメです。通路部をカースペースとして利用することまで考えれば、接道義務を安心することも含め2.5ｍ以上の幅を確保したいものです。
この３つを全てクリアしていなければ、接道義務を満たしていない＝建築物の敷地とは認めない＝建築できない、ということになります。
建築できない土地ということは、土地の利用価値が大幅に制限されることから、土地の評価・売れる価格が落ちることになります。ただし、建築不可≠売買できないではありません。安い価格で取引することは可能です。
また、評価されないということは、銀行の担保価値もないと判断されることから、住宅ローンの利用はまず厳しいとなります。キャッシュで買う、将来の何かを見込むか、建築できなくても利用価値があると考えなければ、購入は見送られるケースが多い。
不動産取引の際、不動産会社（宅地建物取引主任者）より重要事項説明があります。その中で、ここの部分は特に重要なポイントになります。
上記であげた道路以外にも、協定通路、ただの通路などという言葉が出るかもしれません。これだけでダメとなるものではないですが、どのように接道義務をクリアしているのか、利用や管理がどうなっているのか、よくご確認ください。
［ＰＲ］接道義務についてチェックしてから購入したい方はこちらへ
ポイントは３つ。
１．“次の各号”に該当する建築基準法でいう道路か。
“次の各号”とは、以下の通りです。（建築基準法要約）
1．道路法による道路（主に公道など）
2．都市計画法、土地区画整理法などの法律による道路（開発道路など）
3．この章の規定が適用されるに至つた際現に存在する道（既存道路）
4．事業計画のある道路で２年以内に予定され特定行政庁が指定したもの（計画道路など）
5．特定行政庁からその位置の指定を受けたもの（位置指定道路）
別2．法が適用される際、現に建築物が立ち並んでいる幅員４メートル未満の道で、特定行政庁の指定したもの（２項道路）
※２項道路の場合、中心線からの水平距離２メートルの線をその道路の境界線とみなす。（セットバック）
２．幅員は４ｍ以上か。
特別な場合（特定行政庁が指定）は幅員６ｍ以上となることもあり。
３．接する長さ（間口）は２ｍ以上か。
四角形などの土地の場合、道路に接する間口で考えればまず大丈夫ですが、道路から通路状（旗状、敷地延長など）の部分を通り建物に至る土地の場合、間口だけでを見ていればいいとはなりません。
道路と通路が接する間口が２ｍ以上なのは当然なのですが、建物部分があるところまでの通路部で一部でも２ｍ以下になるところがあるとダメです。２ｍ幅以上が維持されていないとダメ。
また、測量図上では幅が確保されていても、現地に行くと境界のブロック塀などが敷地内に入り、現地での有効な幅が２ｍ以下になってもダメです。通路部をカースペースとして利用することまで考えれば、接道義務を安心することも含め2.5ｍ以上の幅を確保したいものです。
この３つを全てクリアしていなければ、接道義務を満たしていない＝建築物の敷地とは認めない＝建築できない、ということになります。
建築できない土地ということは、土地の利用価値が大幅に制限されることから、土地の評価・売れる価格が落ちることになります。ただし、建築不可≠売買できないではありません。安い価格で取引することは可能です。
また、評価されないということは、銀行の担保価値もないと判断されることから、住宅ローンの利用はまず厳しいとなります。キャッシュで買う、将来の何かを見込むか、建築できなくても利用価値があると考えなければ、購入は見送られるケースが多い。
不動産取引の際、不動産会社（宅地建物取引主任者）より重要事項説明があります。その中で、ここの部分は特に重要なポイントになります。
上記であげた道路以外にも、協定通路、ただの通路などという言葉が出るかもしれません。これだけでダメとなるものではないですが、どのように接道義務をクリアしているのか、利用や管理がどうなっているのか、よくご確認ください。
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2008年03月01日
出た！頭金は２割！
古くから、家を買うなら頭金２割が必要というフレーズが一般的に出回っていたが、ここ近年、住宅ローンの多様化や価値観の変化により、頭金２割というフレーズを見ることは少なくなった。
もともと頭金２割というのは、住宅を購入するのに住宅金融公庫を利用することが一般的で、公庫融資が価格の８割までが上限となるケースが多いことから、使われてきた。
しかし、公庫が実質的に廃止され、民間金融機関の住宅ローンが多様化して、頭金２割というのは目安として残ってはいるものの、この言葉を前面に押し出すことは少なくなった。
今日のとある新聞の特集記事に、資金計画の立て方が掲載されていました。毎月の返済可能額から長期固定タイプの金利設定で逆算して借入可能額を試算。その結果に頭金２割を想定（諸費用入れて３割）して購入可能額を出しております。
毎月の返済可能額を出すのに、管理費や修繕費、固定資産税などを考慮していること、ボーナス払いをなしにしたこと、逆算する想定金利を長期固定タイプにしていることなど、安全確実路線であることはとてもよい。
でも、その次の頭金がどうして２割になるのか。頭金なしで、借入可能額≒購入価格ではダメなのでしょうか。頭金を使わず貯蓄しておくことにより、低金利タイプを選んだ際のリスクや将来のライフスタイルが変化した際の対応へと備えられる。
記事全体を詳細に読み込めば、同じような主旨も書かれております。ただ、記事のキャッチに“３割”というような数字が書かれると、それがまずありきになってしまうのではと懸念される。
逆に言えば、２〜３割さえ頭金が出せ、返済可能額内で住宅ローンが収まればいいようにも思えてしまうのではないか。また、２〜３割の頭金を出さなければならないと貯蓄を切り崩してしまうのではないか。
この記事が独身女性向けの内容であったので、なおさら貯蓄という部分を意識してもらいたいと思えた。記事は不動産営業としてもＦＰとしてもかなり良い内容であり、逆にこのコラムはどうなのか疑問に思えるが、頭金２割３割という言葉が一人歩きする危険性を感じたのが、記事に違和感を感じ、ちょっと書いてみた次第です。
［ＰＲ］じゃ私ならどうなんだと思われた方はこちらへ
もともと頭金２割というのは、住宅を購入するのに住宅金融公庫を利用することが一般的で、公庫融資が価格の８割までが上限となるケースが多いことから、使われてきた。
しかし、公庫が実質的に廃止され、民間金融機関の住宅ローンが多様化して、頭金２割というのは目安として残ってはいるものの、この言葉を前面に押し出すことは少なくなった。
今日のとある新聞の特集記事に、資金計画の立て方が掲載されていました。毎月の返済可能額から長期固定タイプの金利設定で逆算して借入可能額を試算。その結果に頭金２割を想定（諸費用入れて３割）して購入可能額を出しております。
毎月の返済可能額を出すのに、管理費や修繕費、固定資産税などを考慮していること、ボーナス払いをなしにしたこと、逆算する想定金利を長期固定タイプにしていることなど、安全確実路線であることはとてもよい。
でも、その次の頭金がどうして２割になるのか。頭金なしで、借入可能額≒購入価格ではダメなのでしょうか。頭金を使わず貯蓄しておくことにより、低金利タイプを選んだ際のリスクや将来のライフスタイルが変化した際の対応へと備えられる。
記事全体を詳細に読み込めば、同じような主旨も書かれております。ただ、記事のキャッチに“３割”というような数字が書かれると、それがまずありきになってしまうのではと懸念される。
逆に言えば、２〜３割さえ頭金が出せ、返済可能額内で住宅ローンが収まればいいようにも思えてしまうのではないか。また、２〜３割の頭金を出さなければならないと貯蓄を切り崩してしまうのではないか。
この記事が独身女性向けの内容であったので、なおさら貯蓄という部分を意識してもらいたいと思えた。記事は不動産営業としてもＦＰとしてもかなり良い内容であり、逆にこのコラムはどうなのか疑問に思えるが、頭金２割３割という言葉が一人歩きする危険性を感じたのが、記事に違和感を感じ、ちょっと書いてみた次第です。
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