NO.66-2：資産組替による相続対策

資産組替による相続対策

相続税対策の基本のひとつが、相続財産の評価を下げることです。しかし、多くの方が錯覚しているのが、“借金をすればプラスの財産と相殺されて評価が落ちる”という認識です。

借金して、そのお金を自分（被相続人）のために使ってしまうなら、プラスの資産が増えないので、課税価格は減少し、相続税も減ります。しかし、相続する資産そのものも減少することになります。生きている間を有意義にということであれば、これでも良いのですが。

資産価値をそのままに、相続税を減らすのは、借金そのものに意味があるのではなく、借金で得た現金を相続税評価の低い資産に組み替える“資産組替”によって生じるのです。

“小規模宅地の特例”

被相続人が居住や事業のために使用していた土地は、相続人の生活基盤になる財産であり、処分しづらいことから、一定の面積までは評価を軽減する特例が小規模宅地の特例です。

もし、たくさんの金融資産をお持ちで相続税が発生しそうだなと思われた場合で、自宅が所有していないなら、金融資産の一部で自宅購入をすることによる資産の組み換え効果で、相続税が軽減され、また、もしかしたら相続税が発生しなくなるかもしれません。

◆居住用：240�uまで

被相続人の住居に同居し、その敷地を相続し申告期限まで居住していれば、240�uまでに対し、80%引き（20%評価）に減額されます。

※配偶者は無条件で適用だが、家を所有している人が相続すると50%減になる。

◆事業用：400�uまで

親族が、被相続人の事業を引き継ぎ、申告期限まで引き続きその宅地等を所有し、事業を営んでいれば400�uまでは80%引き（20%評価）に減額されます。※賃貸不動産経営や駐車場経営なども事業ではあるが、こちらは200�uまでで、かつ、50%引き（50％評価）まで。

この特例を受けるには、相続税申告期限までに遺産分割が確定していなければなりません。割合で評価減になるため、評価が高い土地ほど、減額は大きくなります。

地価の上昇で、自宅の購入予算もかなり上昇しており、自宅の時価がかなり高いというケースもあるかもしれません。この場合、この特例が効果を発揮します。

“貸家建付地による評価減”

通常の評価から貸家建付地（アパート用地）の評価減（１−借地権割合×借家権割合）が差し引かれる。貸家建付地は、土地と建物の所有者が違う時は適用外。

アパートなど賃貸している建物は、固定資産税評価額の70％

用途地域

都市計画法の基本として“地域地区”の定めがあり、この中で一般的で中核をなすのが“用途地域”です。用途地域は、土地の利用のあり方を決めるもので、市街化区域では定めることにされています。

用途地域は12種類に分けられ、これが定められると、建築物の用途が制限され、建ぺい率・容積率・高さ等の最高限度などが定められます。

用途地域分類

低層住居専用地域（第一種、第二種）　
中高層住居専用地域（第一種、第二種）
住居地域（第一種、第二種、準住居）　
商業業地域（近隣商業）　
工業地域（準工業、工業専用）

建物の利用用途は多種多様であり、用途の制限なく、いろいろな用途の建物が雑然と入り混じって混在してしまっては、環境が悪化し、地域の価値が落ち、お互いの生活や業務に支障をきたしてしまいます。

これを合理的な立地配分を決めて、無秩序な市街化を防止し、利便性と良好な環境へと導いているのが、用途地域の目的です。

しかし、街としては面白くなくなるのを踏まえても、もう少し、専門性を持って、用途地域で定める建築物の用途は狭くしてもいいような気がするのが本音です。

極端な例ですが、共同住宅は低層住居専用地域ではダメ、逆に中高層住居専用地域では低い建物はダメ、工業系の地域は住宅がダメなど。

本日、自宅用の土地として現地をお客様と確認した際、やはり、隣がアパートだと敬遠気味になります。このように、自分の土地の隣がアパートだということで、評価は低くなり、結果、相場よりも安く売らなくてはならなくなります。

土地そのものに減価要因があるなら納得しますが、隣の土地のせいでというのは、ちょっと納得がいかないものがあるかもしれません。（なので購入する時は用途地域に注意を）

用途地域の制限を厳しくするためには、現在のように、だぁ〜と広い地域を指定してしまうと、逆に利便性が損なわれたりするなどの弊害もあるかもしれませんから、肌理細やかな作業が必要になります。

既に市街化されている地域で、このようなことはできないでしょうから、新しい地域でのみのことになるでしょうか。さらに、法律的には馴染まないので、各地域の住民そのものが協定などの対応をすることが現実的かもしれません。

各用途地域の詳細については、ホームページか関係各所の資料にてご確認下さい。

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NO.66-1：そろそろ終焉？

ここ数日の新聞や雑誌の記事で、地価の高騰やマンション価格の上昇がピークになり、上昇基調は止まるのではというような内容が、立て続けに掲載されました。

今回の地価上昇は、不動産ファンド系の投資資金が不動産市場に流入したことにより本格化し、そこへ低金利による銀行や一般人の資金流入が加速させた。

また、一般住宅用の地価も、景気回復と団塊ジュニア世代の不動産購入が、この流れに乗って、地価を上昇させてきた。

地価高騰→マンション、建売用地の仕入れ価格上昇→エンドユーザーへの販売価格上昇→新築価格上昇により相対的に中古住宅価格も上昇という図式もあって、都心の好立地エリアでは購入時の価格よりも高く売れる中古マンションも出始めたほどである。

しかし、今回の地価上昇はバブル時の全ての地域が上昇するというものではなく、好立地とその影響を受けるエリアのみで、地価上昇の雰囲気さえない地域もある。

マンションに関しても、好立地の物件は、新築・中古を問わず、価格の上昇が続いているが、郊外・バス便の利便性に劣るマンションは、売れ残り住戸がある物件も多く存在する。

このような現状を踏まえ、不動産営業の第一線では今後の不動産市場がどのようになっていくと感じているのか、お伝えします。

１．マンション

新築、中古を問わず、好立地の物件のみ、高値安定もしくは相対的に高評価される。土地と同じだが、好立地のマンションそのものには限りがあり、車みたく次から次へと供給されるわけではないため。

ポイントは、都心へのアクセス（直通路線）と所要時間、ターミナル駅の利便性、再開発や区画整理されたような街の機能性、駅からの絶対的なアクセス（徒歩5分内がベスト、離れても10分まで）、商業施設や教育施設・公園などの生活利便性と評価など。

マンションという限られた期間の空間利用権が価格として評価されるのであるから、空間そのもの＝立地が全てと言っても過言ではなく、資産価値として考えるのであれば、上記のポイントを意識することが大切である。

２．土地

マンションと同様、好立地の物件は、かなりの上昇を見せている。坪単価100万円では自宅→会社まで1時間圏内は限られてきており、厳しい通勤事情になる。

坪単価100万円は30坪なら土地だけで3,000万円。それに建物も入るわけだから、総額5,000万円は超え、6,000万円超などということも。収入がどのくらいかによって判断も変わるが、平均所得からみたら７倍超。ちょっと異常値になっているのでは思われ、異常なら、市場原理から適正へと動くの自然。


このままの市況が今後も続くとは考えづらい要素は、現役世代の世帯数減・団塊世代の売却などからの需給状況、金利や住宅資材などの上昇による影響など。

所得が高い人も多いことから一部の好立地な地域、住宅事情以外の要素もあるマンションや企業も混在する地域などでは、ある程度の地価になることもあると思われるが、住宅地域では、普通の人が普通に購入できるような地価に落ち着くのではと思われる。

住宅地の地価は、暮らしやすさ、生活のしやすさが影響することから、街並み、道路事情、生活施設に加え、災害や安全面で優位になる地域の評価が高くなることから、これらに優れているかどうかもポイント。

もし、私なら、郊外・広めの区画整理地。駅近くや利便性重視ならマンションを買うので、一戸建てならその逆の特徴で選びたい。

３．住宅

ここ数年の地価上昇で、日本の住宅事情の悪い癖が出てきた。それは“土地重視”であり、資産としての要素に偏重しすぎること。資産価値も大事なことであるが、生活必需品の住宅を購入するのであれば、その主役になる建物にも意識を同程度に持ってもらいたい。

どちらを重視というよりは、どちらも五分、生活しやすい環境や利便性という外部要因（土地）と生活の場である内部要因（建物）の両方をバランス良く考えて欲しい。

どこの施行会社でも、新築した建物は、最新の設備が入り、きれいなのだから、暮らしやすくて満足度は高くなる。そのため、施行会社による違いを感じづらいが、土地と違って建物は経年による変化や傷みが出てくることから、購入する時の検討と同じくらい、10年後、20年後、30年後と、将来のことを検討するべき。

地価上昇の時期は土地の予算（希望を出しすぎて予算が高くなる）に多く持っていかれ、建物の予算を厳しくなりがち。土地と建物の両方を良いとこ取りしようとすれば、総予算が高くなる。

ここで何を採用するのか、できれば、目先の華やかな部分ではなく、基本的な性能、耐久性を重視して欲しい。この流れになれば、中古住宅の市場も充実してきて、これが地価の下落にも繋がる。

もし、私が建てるなら、高価格でも長期に渡り安心できる建物、アフター対応が良い会社に依頼する。または、短期と割り切り、業界のコネを使って、激安に建てるか。

以上が、今後の不動産市場についての感触であり、願望も込めて地価は下がる・下がるべきと思っている部分です。投資や事業用は別にしても、一般住宅は、マンションにしろ、地価にしろ、ちょっと異常値ではないかと思う。

住宅の購入が、生活の最優先事項ではない、人生の目的ではありませんから。他にお金の使い道はあるのでは。（浪費、消費を勧めているわけでもないので、念のため）

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◆□◆初めてでも失敗しない不動産の買い方◆□◆ 第49号

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　　　第49号　　平成19年5月22日　　 発行　株式会社プレシーク

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　このメールマガジンは、不動産取引の知識を分かりやすくお伝えして、
　不動産購入をどのように進めていくのか、お伝えしております。

　1665人の読者のみなさま。こんにちは。
　不動産購入応援サイト管理人の　柴田　誠　です。


　ついこの前、ＧＷかと思ったら、もう５月の半ばを過ぎ、
　夏を迎えようとしています。

　天候不順、寒暖の差や季節の変わり目で、体調を崩しやすい季節ですが、
　みなさまは、お風邪などはひいておりませんか？

　私は、４月の２８日・土曜日の午後から、あれあれと思ったのもつかの間、
　あっという間に風邪をひいてしまいました。

　この風邪は、一気に具合が悪くなるという感じではなく、
　のど、はな、熱、関節の痛み、頭痛、せき、くしゃみなど、
　風邪の諸症状が、順番に訪れてきて、かなり長期化しました。

　これも４０歳を手前にした年波なのでしょうか。

　さらにまた、一昨日の日曜日から風邪の諸症状が出始めています。
　昨年あたりから、体調が万全という状態でいる時間が少なくなり、
　どうしてこうも虚弱体質になってしまったのか、
　とても悲しく思っております。


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　場面にあわせて、多彩なサービスをご用意しております。
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【これからの不動産市場〜不動産実務の現場から〜】


　ここ数日の新聞や雑誌の記事で、地価の高騰やマンション価格の
　上昇がピークになり、上昇基調は止まるのではというような内容が、
　立て続けに掲載されました。

　今回の地価上昇は、不動産ファンド系の投資資金が不動産市場に
　流入したことにより本格化し、そこへ低金利による銀行や一般人の
　資金流入が加速させた。

　また、一般住宅用の地価も、景気回復と団塊ジュニア世代の不動産購入が、
　この流れに乗って、地価を上昇させてきた。

　地価高騰→マンション、建売用地の仕入れ価格上昇
　→エンドユーザーへの販売価格上昇→新築価格上昇により相対的に
　中古住宅価格も上昇という図式もあって、都心の好立地エリアでは
　購入時の価格よりも高く売れる中古マンションも出始めたほどである。


　しかし、今回の地価上昇はバブル時の全ての地域が上昇する
　というものではなく、好立地とその影響を受けるエリアのみで、
　地価上昇の雰囲気さえない地域もある。

　マンションに関しても、好立地の物件は、新築・中古を問わず、
　価格の上昇が続いているが、郊外・バス便の利便性に劣るマンションは、
　売れ残り住戸がある物件も多く存在する。


　このような現状を踏まえ、不動産営業の第一線では今後の不動産市場が
　どのようになっていくと感じているのか、お伝えしていきたいのですが、
　長文になるため、本文は下記よりご覧下さい。（すいません）

　http://preseek.seesaa.net/article/41474773.html


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【不動産とくらしのコラム】

　◆住宅ローンと相続
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　◇相続対策の基本
　　http://preseek.seesaa.net/article/41592237.html

　◆資産組替
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　◇小規模宅地の特例
　　http://preseek.seesaa.net/article/40659380.html

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【発行責任者】

　柴田　誠（不動産コンサルティング技能登録、ファイナンシャルプランナー）

・昭和44年1月25日生まれ　Ａ型　船橋市立小室中→千葉県立八千代高

・船橋市小室町にて、男の子二人と妻・母の五人暮らし

・千葉県内で37年の生活と15年の不動産営業から地域情報に精通し、ファイ
　ナンシャルプランナー業務から住宅ローンに強い不動産コンサルタント。
　セミナー・小冊子などによる初めての不動産購入者へのアドバイスに注力
　して、不動産購入のサポートを中心に携わっています。　

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〒277-0053　千葉県柏市酒井根5-2-1　TEL [phone]
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・ＭＲＤ全国不動産情報（ミサワホーム）会員

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遺産分割

複数の相続人がいる場合、相続財産は相続開始とともに、いったん全相続人の共有財産となる。それを各相続人の相続分に応じて分割して、個々の所有、名義とすることが遺産分割です。

◆ 分割の方法

１． 遺言による“指定分割”
２． 相続人全員の話し合いによる“協議分割”　→　全員連名、実印押印の遺産分割協議書
３． 家庭裁判所の審判による“調停、審判による分割”

※ 遺言による指定分割は、法定相続分よりも優先される。
※ 協議分割の場合、必ずしも法定相続分で分ける必要はない。
※ 遺産分割に期限はないが、税制の特例には期限があり、それまでには分割することがよい。

被相続人は、遺言で、分割の方法を定め、若しくはこれを定めることを第三者に委託し、又は相続開始の時から５年を超えない期間内分割を禁ずることができる。（民法908条）→家庭裁判所の審判により分割禁止の取り決めであれば分割できない。これは期限がない。

◆ 遺産の分配方法

１． 現物分割
不動産や現金などの現物を分ける。

２． 代償分割（代物分割）
法定相続分以上に財産を取得する相続人が他の相続人に金銭や他の財産を渡す。
　　遺産分割協議書に代償金を明記すれば相続税、明記しないと贈与税の対象になる。

３． 換価分割
　　お金に換金して分ける。

４． 共有分割（別記）
　　相続人で財産を共有する。

◆ 遺産分割の留意点

遺産分割に先立ちもっとも重要なことは、相続人を確定することである。これは司法書士等の専門家に依頼するのが望ましい。もし、一人でも相続人を見落としてしまったら、遺産分割無効の訴えを起こされてしまう。

また、生前の相続対策でも相続人の確定は必要であり、まず最初に取り掛かる作業。

遺産分割が合法的に成立した後、分割しなおすことは可能だが、贈与税が発生する。申告や登記の前ならやり直しは可能だから、ギリギリまで待つのが柔軟な対応を可能にする。

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相続における共有

被相続人が亡くなり、相続が発生するとその瞬間に遺産は法定相続分で所有権が移転し、遺産分割未了共有となります。

その後、遺言があり、遺留分を侵害していなければ確定し、遺言がなければ、相続人による協議が必要です。この協議で全員が合意に至れば、どのような分け方をしても有効になります。

遺産分割未了共有の状態でも、法定相続分であれば共有での登記が可能であり、この登記は相続人が単独でも行えます。この登記が入ってしまうと、遺言があっても、登記をするには手続きが必要になります。

不動産を取引する場合、登記簿の確認をしますが、登記原因が“相続”になっている場合は、未了共有なのか民法上の共有なのかは判別できないので、登記申請書で確認する必要があります。もし、未了共有なら遺言や遺産分割協議で違う登記内容になってしまうことがあります。

相続での民法上の共有は、遺産分割協議などの確定した共有であり、分割請求や強制換価分割ができるようになります。

もし、不動産を共有で相続する場合、親子や夫婦ならまだしも、兄弟姉妹での共有は避ける方が懸命です。不動産を共有すると全体に所有権が及んでしまい、いざ売却しようとしても全ての共有者から合意を得なければなりません。親子や夫婦なら合意しやすいですが、兄弟姉妹になると価格面で強気と弱気が交差したりなど、なかなかまとまらないというようなことがよく起こります。

そして、この兄弟姉妹の共有が続くうちに、この誰かが亡くなり、さらに相続が発生すると、相続人が新しい共有者になり、共有者の数が増えてしまいます。叔父、叔母と甥、姪などの関係になると、さらに合意が難しくなり、不動産が塩漬けということになってしまう恐れがあります。

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土地評価は税理士次第

１年間の死亡者数は約100万人。そのうち、相続税の申告をする必要がある人は4.5万人。税理士さんの登録数は約7万人なので、単純計算で、税理士さん一人当たり相続税申告を担当するのは年0.6件。年数件〜数十件を担当される税理士さんもいらっしゃいますので、相続税の申告を一切手掛けない方も相当数に上ります。

不動産屋でも、売買、賃貸、自宅用、事業用、種別ごとなど、その専門は多岐に渡り、携わっていないと専門外は分からないということがあります。税理士さんも同じですね。税理士試験は、必須と選択で5科目に合格すれば資格が取れますが、そのうち“相続税”は選択科目になり、勉強すらしたことがないという方もいます。同じ税金のことですから、一般の方よりは理解あるとは思われます。しかし、依頼するなら、やはり“相続に強い税理士”さんにすることをお勧めします。

（税理士さんも、相続は専門外ですからと言えばいいのですが、知識で売っている商売なので、分からない、知らないというのは心情的に言いづらいのでしょう。でも、依頼者のことを考えたら、専門外で迷惑を掛けることを避けるのが、プロだと思います）

相続税を申告するにあたり、相続財産を評価することが第一歩になります。日本の相続では、財産の大部分を土地が占めます。現金・預金などは誰が評価しても一緒ですが、土地の評価は担当する方によって、大きな違いが出ます。

土地を評価する基本方式は、路線価方式と倍率方式の二種類があります。

・ 路線価方式
国税庁から出される路線価（道路に面する土地の単価）に面積を乗じて計算。
路線価は“理想的な土地の単価”を出しているため、諸所の事情を考慮します。

・ 倍率方式
　　路線価が算出されていない地域に適用。固定資産評価に国税庁の定めた倍率を乗じて計算。
　　もともとの評価が個別要因を考慮していないこともある。

このように、土地の評価は路線価や固定資産評価を基にして算出されますが、ここをそのままで行くか、何かしらの減価要因を見つけて評価を下げるかは、担当者の力量によって違ってきます。

ただ、減価要因と言っても、税務署に対する説得力がなければ意味がありません。また、どうしても減価要因が見つからない場合もあります。

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相続時の登記手続き

◆ 登記手続き

・ 遺言がある場合

公正証書遺言　→　除籍謄本取得後、すぐに登記が可能
自筆遺言　→　家庭裁判所の検認手続き後に登記が可能

・ 遺言がない場合

　　遺産分割協議前でも法定相続での登記手続きなら1人でも可能
　　遺産分割協議後、協議の内容に伴う相続登記なら確定

◆ 登記原因

・ 「・・を相続させる」遺言による登記：原因“相続”
→　遺留分減殺請求の可能性、農地法考慮不要、相続人の単独申請

・ 「・・を遺贈する」遺言、相続人以外への遺言による登記：原因“遺贈”
　　　→　農地法許可届出必要、遺言執行者と受遺者の共同申請

・ 死因贈与による仮登記と本登記：原因“贈与”
　　　→　生前の贈与契約による登記手続き、仮登記は消えない

・ 遺産分割による登記：原因“相続”
　　　→　相続財産帰属確定

・ 法定相続登記：原因“相続”
　　　→　単独でも可能なため、遺産分割協議の内容が不明

相続登記があったら、実体の確認が必要。不動産登記法の改正により、登記原因証明情報の提出が必須になり、利害関係人であれば、登記原因証明情報の閲覧が可能になりました。

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相続対策の基本

１． 財産分けでもめないための対策

法定相続は“平等”ではあるが“公平”ではない。この隙間を埋めるのが遺言であり、その中の“付言事項”が、遺留分・減殺請求に効果が出ます。

相続争いというと“（プラスの）財産”を引き継ぎ、奪い合うイメージがあるが、実際には、不良資産や借金などのマイナス分を押し付けあうという相続争いもある。全てを清算してみたらマイナスということであれば、放棄するということで全員一致するが、トータルはプラスだけど、誰も引き取りたがらない資産があると、遺産分割協議は難航することになる。

借金は、遺産分割に馴染まず、債権者側の承諾がなければ、法定相続分で相続することになるので、借金の相続を考慮した分割ができるようにしておく。

２． 円滑な納税のための対策

相続税は現金一括払いが原則であり、円滑な納税のために、納税の資金準備をする必要がある。

・ 納税を見据えた遺産分割（ができるように、納税資金用の資産を準備）
・ 生命保険の活用
・ 不良資産の生前売却（売却の諸費用で節税対策にも）
・ 資産組替え

３． 相続税を少なくする対策

資産規模を維持しながら、収める相続税を少なくする。

・ 現金を評価の低い資産へと組み替える（資産組替え）
・ 贈与などで資産を移す（納税対策にも）
・ 生命保険の活用（納税対策にも）
・ 養子縁組などで基礎控除引き上げ、税率引き下げ

この相続対策は上記の順番が大切であり、それぞれの対策が相互に反発することもあるので、総合的な見地からみること、本質を見極めることが大事になります。

すべてを完璧にという対策はまず無理であり、どこを捨てて、どこを得るか、欲張らずに行うことが相続を成功へと導きます。

基本は、どう分けて、どう納めるのか、それが結果的に節税対策にも繋がります。

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資産組替

相続税対策の基本のひとつが、相続財産の評価を下げることです。しかし、多くの方が錯覚しているのが、“借金をすればプラスの財産と相殺されて評価が落ちる”という認識です。

借金と財産評価の例

現在の資産：資産（プラス）2億円と負債（マイナス）1億円　→　課税価格1億円

この資産構成で、銀行から1億円の借金（マイナス資産）をすると、プラスマイナス“0”になって、課税価格ゼロだから相続税もゼロ？

借金したということは、現金1億円がプラスになったということですから、資産構成は、プラスが3億円、マイナスが2億円で、課税価格は1億円のままです。

借金して、そのお金を自分（被相続人）のために使ってしまうなら、プラスの資産が増えないので、課税価格は減少し、相続税も減ります。しかし、相続する資産そのものも減少することになります。生きている間を有意義にということであれば、これでも良いのですが。

また、逆パターンとして、上記の資産構成で資産から借金を返してしまっても、プラスが１億円、マイナスがゼロで、課税価格は1億円です。このケースでも相続税は変わりません。

上記の資産構成で、借金で得た現金1億円で1億円のアパートにしたら、現金から固定資産税評価額に変わるだけで、相続財産の評価減になり、さらに賃貸物件であることから借家権分が差し引かれ、さらにその敷地も貸家建付地として評価減になります。

資産価値をそのままに、相続税を減らすのは、借金そのものに意味があるのではなく、借金で得た現金を相続税評価の低い資産に組み替える“資産組替”によって生じるのです。

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そろそろ終焉？

ここ数日の新聞や雑誌の記事で、地価の高騰やマンション価格の上昇がピークになり、上昇基調は止まるのではというような内容が、立て続けに掲載されました。

今回の地価上昇は、不動産ファンド系の投資資金が不動産市場に流入したことにより本格化し、そこへ低金利による銀行や一般人の資金流入が加速させた。

また、一般住宅用の地価も、景気回復と団塊ジュニア世代の不動産購入が、この流れに乗って、地価を上昇させてきた。

地価高騰→マンション、建売用地の仕入れ価格上昇→エンドユーザーへの販売価格上昇→新築価格上昇により相対的に中古住宅価格も上昇という図式もあって、都心の好立地エリアでは購入時の価格よりも高く売れる中古マンションも出始めたほどである。

しかし、今回の地価上昇はバブル時の全ての地域が上昇するというものではなく、好立地とその影響を受けるエリアのみで、地価上昇の雰囲気さえない地域もある。

マンションに関しても、好立地の物件は、新築・中古を問わず、価格の上昇が続いているが、郊外・バス便の利便性に劣るマンションは、売れ残り住戸がある物件も多く存在する。

このような現状を踏まえ、不動産営業の第一線では今後の不動産市場がどのようになっていくと感じているのか、お伝えします。

１．マンション

新築、中古を問わず、好立地の物件のみ、高値安定もしくは相対的に高評価される。土地と同じだが、好立地のマンションそのものには限りがあり、車みたく次から次へと供給されるわけではないため。

ポイントは、都心へのアクセス（直通路線）と所要時間、ターミナル駅の利便性、再開発や区画整理されたような街の機能性、駅からの絶対的なアクセス（徒歩5分内がベスト、離れても10分まで）、商業施設や教育施設・公園などの生活利便性と評価など。

マンションという限られた期間の空間利用権が価格として評価されるのであるから、空間そのもの＝立地が全てと言っても過言ではなく、資産価値として考えるのであれば、上記のポイントを意識することが大切である。

しかし、一定期間の利用権と割り切り、住居費を安く済ませようと郊外のマンションを安く購入するのも面白いと思う。この場合、価格は収入の２〜３倍程度が目安か、それと、築年数の考え方を、耐久年数ではなく、流通年数で見るべきで、できれば流通年数が切れる前に安くても売却して逃げ切れるようにすると良い。ここまで考えられれば、郊外のマンションもありである。

また、空間利用権の維持に大きな影響を持つ建物の質にこだわりを持つことも大事。言葉として定着した感のある“マンションは管理を買え”ということ。さらに、大は小を兼ねるという通り、今後の住宅事情から一人当たりの占有面積が増えることが予想されるため、少し広め、可変性の融通具合なども大事になる。

もし、私がを買うなら、好立地であり、築５〜10年程度の中古マンション。10年を一区切りとし、その後、売却しても賃貸しても良いような状況にする。当然、住宅ローンは10年完済が目標。

２．土地

マンションと同様、好立地の物件は、かなりの上昇を見せています。坪単価100万円では自宅→会社まで1時間圏内は限られてきており、厳しい通勤事情になる。（通勤1時間半、2時間でもという方もおりますが、私は実で1時間以内が適正かと判断します）

坪単価100万円は30坪なら土地だけで3,000万円。それに建物も入るわけだから、総額5,000万円は超え、6,000万円超などということも。収入がどのくらいかによって判断も変わりますが、平均所得からみたら７倍超。ちょっと異常値になっているのでは思われ、異常なら、市場原理から適正へと動くの自然。

このままの市況が今後も続くとは考えづらい要素は、現役世代の世帯数減・団塊世代の売却などからの需給状況、金利や住宅資材などの上昇による影響など。

所得が高い人も多いことから一部の好立地な地域、住宅事情以外の要素もあるマンションや企業も混在する地域などでは、ある程度の地価になることもあると思われるが、住宅地域では、普通の人が普通に購入できるような地価に落ち着くのではと思われる。

上記の適正通勤時間エリアの住宅地で、坪単価70万≒30坪2,000万円＋建物2,500万円程度で4,500万円なら、平均収入5倍超程度になり、このあたりくらいが良いのでは。

ただし、住宅地の地価は、暮らしやすさ、生活のしやすさが影響することから、街並み、道路事情、生活施設に加え、災害や安全面で優位になる地域の評価が高くなることから、これらに優れているかどうかもポイント。

利便性に地域環境が加われば高値、利便性か地域環境のどちらかが標準的な評価、どちらも備えていなければ低評価となる。資産価値を考えれば、この部分をチェックし、あと、少し広めが今後の住宅事情からみてお勧め。

もし、私なら、郊外・広めの区画整理地。駅近くや利便性重視ならマンションを買うので、一戸建てならその逆の特徴で選びたいから。

３．住宅

ここ数年の地価上昇で、日本の住宅事情の悪い癖が出てきました。それは“土地重視”であり、資産としての要素に偏重しすぎること。資産価値も大事なことであるが、生活必需品の住宅を購入するのであれば、その主役になる建物にも意識を同程度に持ってもらいたい。

どちらを重視というよりは、どちらも五分、生活しやすい環境や利便性という外部要因（土地）と生活の場である内部要因（建物）の両方をバランス良く考えて欲しい。

どこの施行会社でも、新築した建物は、最新の設備が入り、きれいなのだから、暮らしやすくて満足度は高くなる。そのため、施行会社による違いを感じづらいが、土地と違って建物は経年による変化や傷みが出てくることから、購入する時の検討と同じくらい、10年後、20年後、30年後と、将来のことを検討するべき。

地価上昇の時期は土地の予算（希望を出しすぎて予算が高くなる）に多く持っていかれ、建物の予算を厳しくなりがち。土地と建物の両方を良いとこ取りしようとすれば、総予算が高くなる。

ひとつひとつの要素には、それぞれに意味があって、“じゃ、これはどうするだ”となれば、良い方にすべきという結論しかないが、これは比例して価格に反映してしまう。

雑誌やネットなどの情報では、それぞれの理想を書いてあるが、これを全て取り入れてしまっていては、予算が果てしないことになってしまうので、どれを採用して、どれを捨てるのかを判断しなければならない。

ここで何を採用するのか、できれば、目先の華やかな部分ではなく、基本的な性能、耐久性を重視して欲しい。この流れになれば、中古住宅の市場も充実してきて、これが地価の下落にも繋がる。

もし、私が建てるなら、高価格でも長期に渡り安心できる建物、アフター対応が良い会社に依頼する。または、短期と割り切り、業界のコネを使って、激安に建てるか。


以上が、今後の不動産市場についての感触であり、願望も込めて地価は下がる・下がるべきと思っている部分です。投資や事業用は別にしても、一般住宅は、マンションにしろ、地価にしろ、ちょっと異常値ではないかと思う。

住宅の購入が、生活の最優先事項ではない、人生の目的ではありませんから。他にお金の使い道はあるのでは。（浪費、消費を勧めているわけでもないので、念のため）

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住宅ローンと相続

民法では相続財産を、相続開始時（死亡時）に被相続人（死亡した人）に帰属していたものと定めています。これはプラスの財産もマイナスの財産もあり、そのどちらも相続することになります。

プラス財産の例：不動産、現金、預貯金、有価証券、各種権利や動産など

マイナス財産の例：借金、未払いの税金や債務など

なお、被相続人の一身に専属したものは、相続財産から除かれる。例えば、資格、生活保護受給権など。

なので、住宅ローン＝借金ですから、当然、相続財産に含まれて、自宅＝不動産とともに相続財産になります。

お亡くなりになる大半の方は、ご年齢的に住宅ローンの完済まで至っている方が多いので、単純に自宅を相続して終わることが多いですが、ストレス社会の今、住宅ローン返済中に志半ばながら、お亡くなりになることもあります。

住宅ローンを借りた場合、多くの方が“団体信用生命保険”に加入しております。イメージとしては、この保険金で住宅ローンを返済し借金がなくなるという感じですが、きちんと考えてみると、どのような扱いになるのか疑問になります。

団体信用生命保険は、銀行が保険料も払い、銀行が保険金受取人ですから、相続財産には入りません。（ただ保険の対象者が借りている人というだけ）

死亡した＝保険金が支払われる＝住宅ローンがなくなる、という図式ですので、住宅ローンは相続財産に入ってこないのかもしれませんね。（確かな知識ではなく推察です）

こういう曖昧な言い方ではダメなのでしょうが、結果、何とかなって、深く考えなくて大丈夫ということでしょう。もし、住宅ローンが相続財産で保険が相続財産ではないというケースでも財産評価が減るだけで問題なし、住宅ローンも保険も相続財産であっても差し引きゼロで問題なしで、どう転んでも問題なさそうです。

住宅ローン返済中の方がなくなっても、既に完済している人がなくなっても、形として、借金無しの自宅を相続ということになり、自宅は小規模宅地の特例などで評価が低くなることから、何億という自宅かその他の資産をお持ちでなければ相続税はなさそうです。

さて、ここまでは一般的なところでしたが、被相続人（亡くなった人）が住宅ローンの連帯保証人になっているというケースもあり、これもそんなに多くはないでしょうが、十分ありえることです。

この連帯保証人の地位も“法定相続分”で相続します。例えば、被相続人が2,000万円の保証をしていた場合、配偶者1,000万円、子供1,000万円の保証が引き継がれます。

子供が二人いて、その一人の住宅ローンを連帯保証していた。そこで相続が発生した場合、その連帯保証は法定相続により引き継がれます。そうすると兄弟姉妹間での連帯保証ということになります。また、自分が自分に連帯保証するということにもなります。

この場合、兄弟姉妹間での連帯保証と相続の遺産分割の問題がこじれてしまいそうですね。もう一人の子供（相続人）が相続放棄するなら何ともないですが、何かしらの相続をするなら、連帯保証の分だけを外すことは出来ずに、引き継ぐしかありません。いくら兄弟姉妹間で連帯保証からは外れていいよという話し合いが出来ても、債権者である銀行がダメと言ったら、認められません。

こういうケースで銀行がどこまで融通してくれるのかは体験したことがないので何とも言えませんが、銀行の良識を信じるしかないです。やはり、相続に関してだけではなく、連帯保証人というものは避けた方が良さそうです。

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住宅ローン５月分実行金利

各銀行より平成19年5月実行分の住宅ローン金利が発表されました。

　主要都市銀行の主な５月実行金利は、以下の通りです。
　（比較しやすいように全期間優遇適用後で表示します）

　・３年固定　三菱東京ＵＦＪ銀行：2.55％（＋0.05％）
　　　　　　　みずほ銀行：2.50％（＋0.10％）
　　　　　　　三井住友銀行：2.15％（＋0.05％）
　　　　　　　千葉銀行：2.45％（＋0.10％）
　　　　　　　三菱ＵＦＪ信託銀行：2.30％（＋0.15％）
　　　　　　　中央三井信託銀行：1.95％

　・５年固定　三菱東京ＵＦＪ銀行：3.05％（＋0.10％）
　　　　　　　みずほ銀行：2.80％（＋0.05％）
　　　　　　　三井住友銀行：2.70％（＋0.10％）
　　　　　　　千葉銀行：2.90％（＋0.20％）
　　　　　　　三菱ＵＦＪ信託銀行：2.80％（＋0.10％）
　　　　　　　中央三井信託銀行：2.30％

　・10年固定　三菱東京ＵＦＪ銀行：3.00％（＋0.10％）
　　　　　　　みずほ銀行：3.15％（＋0.05％）
　　　　　　　三井住友銀行：2.85％（＋0.10％）
　　　　　　　千葉銀行：3.15％（＋0.10％）
　　　　　　　三菱ＵＦＪ信託銀行：2.90％（＋0.10％）
　　　　　　　中央三井信託銀行：2.65％

　・30年固定　住友信託銀行：2.99％（＋0.05％）

　・35年固定　三菱東京ＵＦＪ銀行：3.13％（変わらず）
　　　　　　　三井住友銀行：3.13％（変わらず）
　　　　　　　千葉銀行：3.11％（＋0.01％）

　・フラット35　京葉銀行：2.92％（＋0.01％）
　　　　　　　　みずほ銀行：3.04％（＋0.01％）

今回の見直しでは、短期系が0.05〜0.10％程度の引き上げ、超長期の全期間固定系は横ばい、という状況でした。

金利の比較で見ると、信託銀行の優位性がはっきりしており、都市銀行や地方銀行は厳しい戦況になっております。地方銀行の場合、個別優遇で信託銀行なみの優遇を取れることもあり、そこで何とかしのげていますが、メガバンクではどうなんでしょうか。

常陽銀行のように公式に“公務員は優遇する！”と発表しているのは稀ですが、信託銀行は審査に厳しく借りる方の内容が良くないと審査が通らないし、地方銀行の個別優遇は内容が良い時にしか大きな優遇が取れません。

これから漏れてしまった場合は、三井住友銀行がちょっと有利です。

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小規模宅地の特例

被相続人が居住や事業のために使用していた土地は、相続人の生活基盤になる財産であり、処分しづらいことから、一定の面積までは評価を軽減する特例が小規模宅地の特例です。

もし、たくさんの金融資産をお持ちで相続税が発生しそうだなと思われた場合で、自宅が所有していないなら、金融資産の一部で自宅購入をすることによる資産の組み換え効果で、相続税が軽減され、また、もしかしたら相続税が発生しなくなるかもしれません。

注意：この特例を受けるには申告が必要です。資産組み替えで相続税の基礎控除以内に課税財産が収まるとしても、時価での課税財産評価が上回るなら、評価の特例で基礎控除内に収まりますよという申告が必要です。

◆居住用：240�uまで

被相続人の住居に同居し、その敷地を相続し申告期限まで居住していれば、240�uまでに対し、80%引き（20%評価）に減額されます。

※配偶者は無条件で適用だが、家を所有している人が相続すると50%減になる。

◆事業用：400�uまで

親族が、被相続人の事業を引き継ぎ、申告期限まで引き続きその宅地等を所有し、事業を営んでいれば400�uまでは80%引き（20%評価）に減額されます。

※賃貸不動産経営や駐車場経営なども事業ではあるが、こちらは200�uまでで、かつ、50%引き（50％評価）に減額されるまでに留まる。

この特例を受けるには、相続税申告期限までに遺産分割が確定していなければなりません。割合で評価減になるため、評価が高い土地ほど、減額は大きくなります。

地価の上昇で、自宅の購入予算もかなり上昇しており、自宅の時価がかなり高いというケースもあるかもしれません。この場合、この特例が効果を発揮します。

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NO.65-2：200年住宅、駅前保育所、フラット20

◇200年住宅

自民党が耐用年数200年の住宅を建設促進・普及させる方針であると報じられました。日本経済新聞によると、その政策内容は、施行内容や維持管理・修復の履歴を残す“家歴書”の作成を制度化するや税制の優遇、中古住宅流通市場の整備、住宅ローンの拡充など。

昨年施行された住生活基本法と基本的な方針は同じであり、住宅の耐用年数が短く、資産として考えられず長期消費財となってしまう日本の建物の現状から見れば、これは良し。

しかし、30年程度の耐用年数になっている現状から、一気に7倍近い耐用年数に引き上げるには、根本的な部分からの変革が必要。根本とは、日本人の意識、考え、住宅以外の制度などなど。

このことを考えると、一気に200年！というより、まずは約倍の50〜60年程度の耐用年数に引き上げて、地道にやっていくほうが現実にも反映されやすいのではと思う。ま、基本的な方針や、これに伴って制度や法律が整備されることで、マイナスになることはない。

でも、100年住宅とうたわれながら、30年程度で解体されてしまう建物もありますので、やはり、日本人の基本的な部分が変わらないと。

「はい、こうしろ」と政府・政治側が言っても、そう簡単に変わらないし、言うこと聞いてくれないような気がします。この政策を作ったのは賢い方ばかりなので、うまく誘導してくれるのかな。

◇駅前保育所の設置が増加

先日の日本経済新聞に私鉄各社が沿線での保育所設置を積極的に進めいるという記事が掲載されました。積極的に進めている背景には、現在の沿線人口増加が将来は少子高齢化により減少に転じることの危惧がある。

保育所の設置などにより、都心に通勤する共働き世帯の子育てを支援し、沿線イメージを向上させ、若い世代を呼び込む戦略。

もともと保育所は働く世帯が利用しやすいことが基本条件であり、駅とは逆方向にあると、送り迎えに無駄な時間が生じて非効率なため、駅近くにあることが望ましく、利用する人にとっても良い話です。

私鉄各線は沿線人口が増えれば、乗客数の上昇による運賃収入に加え、鉄道会社による沿線開発や関連会社にも経済効果が出る。このため、各会社とも沿線人口が増え、活発な街になることに積極的になる。

先日発表された公示地価でも、地域の取り組みによる差が出ており、今回の私鉄各社の取り組み方も、今後の不動産市場に目に見えない部分から影響を与えそうです。

◇（仮称）フラット20

4月1日から組織替えをして新しくスタートした住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）。

組織として公庫とどう違うのか、そのあたりは行政・政治の分野ですので、よく分かりませんが、利用者・不動産業者・金融機関にとっては、新しい取り組みで影響があると思われます。

古く？は、日本電信電話がＮＴＴ、日本国有鉄道がＪＲ、日本専売公社がＪＴなどが民営化され、ずいぶんと生まれ変わりました。

住宅金融支援機構は民営化とまではいかないのでしょうが、日本住宅公団が都市再生機構になったのと同程度には変わると思われ、この変革と同じであれば、組織拡大（官業肥大？）へと突き進むのでしょう。

早速、組織変更と同時に打ち出されてきました。多様な住宅ローンのラインナップを揃える民間金融機関に対抗するための第一弾がフラット２０（仮）です。

この商品は、今までワンパターンしかなかった金利設定を、借入期間に応じて分けていくもので、20年以下の場合に割安な金利設定になるものです。

また、借り換えにも対応します。

そもそも、民間金融機関に対抗し拡大する必要があるのかは疑問ですが、利用者側にとっては、住宅ローン市場や制度が充実し、より有利なものを選択できるようになることは良いことでしょう。

◇城南コンサルティングオフィス

不動産購入応援サイトを開設し、独自の不動産購入サポートメニューで住まい探しのお手伝い、不動産購入、住宅ローンの相談などをお受けしておりましたが、弊社事務所が千葉県の柏市に所在しているということで、都内や他県の方には遠いところまでご足労頂くなど、ご不便をお掛けしておりました。

そこで、東京都の城南エリアを中心としてご活躍されている不動産・ＦＰ会社と、パートナーシップを結び、サポートをお願いすることになりました。対応エリア：東京都渋谷区、目黒区、世田谷区、杉並区、品川区、大田区など都内南西部及び近隣と、神奈川県川崎市近隣エリアです。

スキル、人柄ともに申し分ない方ですので、東京都にお住まい、もしくは、探していこうという方で、今まで、相談してみたい、頼んでみたいなと思われつつも、地域外である、遠いことなどから、敬遠していた方は、この機会にぜひご活用下さい。

　・城南コンサルティングオフィスについて
　　担当会社：株式会社スタイルシステム　担当徳本さん
　　東京都渋谷区恵比寿西1-10-10　
　　日比谷線４番出口すぐ、ＪＲ恵比寿駅徒歩２分の好立地！
　　URL：http://www.style-system.net/　　

◇相続の勉強を始めました

４月から“相続”の勉強に通い始めました。２０回の集中講座を受ける予定です。講座は基本的な内容になり、どこまでか未知数ですが、今後、情報発信、相談受付などでお役に立てるように頑張ります。

≪平成19年4月25日発行≫　その他のバックナンバーはこちら

NO.65-1：地域環境の影響

ＦＰジャーナルの特集記事“住宅が変わる！法律とローンの大転換”に明海大学不動産学部の齊藤広子教授（以下、教授）が現在の不動産市場の問題点と今後についてコラムを寄稿しました。

現場の不動産屋から見て、そうそうと思える内容が多く、今後の住まい探しと既に購入してしまった方にも参考になりますので、ご紹介しながらコメントさせて頂きます。

「昨年制定された“住生活基本法”は、箱を造ればよい時代から長持ちさせて流通させる時代になったことが法整備の背景にある

以前は“広さ、間取り、価格”を買う指標としていたが、最近は住環境を考える人が増えた。米国では隣が修繕しないと自分の家の資産価値が下がるため、それを防ぐための地域組織がある。」（教授）

教授は米国ではと仰っていますが、日本でも同様の現象はすでに起きています。

極端な例ですが、隣が“ゴミ屋敷”の住宅を購入しますか？普通はしませんよね。もし購入するなら、逆にお金を貰いたいくらいになるでしょう。

実際の住まい探しをしている方の反応を見ていると、隣の家や敷地が荒れていたり、雰囲気が悪いと、検討さえせず見送るケースが多く、近くや周辺も同様だと隣が良くてもダメというケースさえあります。

これは結果的に、良い条件で購入してくれる可能性を低くさせることになり、評価減≒売却価格低下に繋がります。このことは市場の中でも現場は肌で感じているが、きちんとした言葉で伝えたのは同教授が初めてでは。

もし、このことを売主さんへ伝えると、荒い性格の方なら隣へ怒鳴り込むかもしれません。私はそこまでできませんが、その気持ちはよく分かります。

しかし、個別に騒いでいても、社会全体が変わるまでには難しいかもしれません。ＴＶなどで隣のために不動産価値が下がったことを取り上げられ、社会現象になり、認識が拡がればよいのですが。

また同教授は、「これからの住宅所有は“時間の概念”が必要。100年持つ6,000万円の建物と50年持つ4,000万円の建物なら、どちらを選ぶ？100年所有しようと考えると難しい（亡くなっている可能性が高い）が、100年住宅を50年所有するとなれば、割安になる。

しかし、このためには中古住宅流通の整備が必要であり、住生活基本法は、このシステム確立が大きな目的のひとつになっている。

土地代が高い日本では、どうしても建物が軽視されがちだが、建物の質は、けして悪くなく、修繕する社会体制と正当な評価をすることが足りない。

中古住宅市場を整備するためには、建物検査や鑑定、建物情報の開示、リフォームの評価などのきちんとしたシステムを作る必要がある。」

今まで20〜30年程度でスクラップアンドビルドをしてきた日本の住宅事情しか知らないので、いきなり50年、100年という数字だとピンとこないかもしれませんので、もう少し現実に近い数字に置き換えます。100年住宅の意識が間違っているわけではありません。

50年持つ3,000万円の建物と30年持つ2,000万円の建物なら、どちらを選びますか？

100年住宅だと現実味もなく、どうせ死んでしまうからなどという考えも出てきてしまいますが、30年、50年ならまだ生存している可能性も高く、現実的に考えてみることができるのではないでしょうか。

1年あたりの住宅取得費は50年住宅の方が割安になります。しかし、50年間最後まで住み切るかどうか分からないケースでは、中古住宅で正当に評価され売却できる仕組みがなれければ、逆に割高になってしまうかもしれません。

例：今の不動産市場では50年住宅でも30年程度で評価はゼロになってしまい、30年評価ゼロの住宅を3,000万円で取得することになる。

このことから、建物検査や鑑定、建物情報の開示、リフォームの評価が必要と教授は仰っています。

最後に教授は、これらの仕組みを作ることの根底に、売主主義の日本の市場に問題があると指摘。この売主主義という言葉は売主が重視されるということではなく、なんでもかんでも売主側に負担させる方向であるという意味。

今後は、調査や依頼事項などにきちんとした手数料を払うという文化や意識、住宅を買うのは買い手の責任と発想の転換が必要と指摘しています。

≪お知らせ≫

弊社で取り扱っています“不動産購入サポート”の内容について、より良くするために、常に見直しております。（なので、ちょこちょこと内容が変わりご迷惑をお掛けしていますが）

新年度に入り、平成１９年からの２００７バージョンをさらに進化させた内容になりました。特に大きな変化は“土地調査”というサポートが加わったことです。

土地調査の内容は、現地調査（境界、道路などの基本的なことの他に、騒音や電磁波の調査など）、役所調査（基本的な法規制、設備の他に、災害や大気汚染など）、生活調査（近隣生活施設など）、簡易地盤調査報告、価格評価報告などです。※法的義務の重要事項とは別です。

これだけの調査をしますと、二人がかりで一日仕事になりますが、この調査を法令上限の仲介手数料に含め、追加料金なしで取り扱うことにしました。（仲介依頼なしの場合は１０５，０００円、今まで通り仲介手数料割引・調査なしも対応可能）

※不動産購入サポートを依頼せず、通常の仲介業務も可能です。

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