2020年07月18日

ようやく説明が義務化されました

台風後の荒川.jpg

ようやくです。

ようやく、不動産の取引において、
契約前の重要事項説明にて、
「水害リスク(ハザードマップ)」の説明が、
8月28日より義務化されることになりました。

以下に産経新聞の記事を引用しますと、

【水害リスク説明、8月から業者に義務化 住宅購入・入居希望者へ】

国土交通省は17日、
住宅の購入・入居希望者に大雨が降った際の
水害リスクを説明することを、
8月28日から不動産業者に義務付けると発表した。
豪雨による大規模水害が頻発する中、
居住者が逃げ遅れるのを防ぐ狙いがある。

赤羽一嘉国交相は17日の記者会見で
「各地で大きな被害が発生している。
 住民に水害リスクを把握してもらうことが大変重要だ」と述べた。

宅地建物取引業法の施行規則は、
土砂災害や津波の危険がある場合は
業者が契約前に重要事項として説明しなければならないと規定。
国交省は17日、重要事項に水害リスクを加えた改正施行規則を公布した。

浸水想定範囲や避難場所が示された市町村のハザードマップで
物件の所在地を説明するよう義務付ける。
説明を怠った業者に対しては、
悪質な場合は業務停止命令などの行政処分を行う。

--以上--

この結果により、
ハザードマップでリスクを示された地域は

・不動産価値が低下する
・この地域の不動産を買った、借りた方の被災は自己責任

ということとなります。

ここからは私見ですが、
江戸川区を代表とする下町六区は、
区の全域がリスクがあるため、
ここまで広範囲だと感覚が麻痺して、
恐らく、不動産の取引には
大きく影響はしないかもしれません。

影響が出るのは、
松戸市、柏市、流山市などのように、
関東平野と下総台地が混在している地域です。

同じ市内で、
リスクが大きい区域と小さい区域があれば、
生活環境、利便性に大きな違いもなく、
そこで最後の分かれ道になるのが、
災害リスクの大きさになるためです。

たまたま手元にある松戸市のハザードマップを見ると、
同じ地名(例えば常盤平とか小金原など)でも、
予想される浸水の深さが、
0.0m〜3.0mまで大きく異なります。

また、このハザードマップは、
内水(下水道の能力超過)でのリスクとなり、
同じ松戸市の洪水ハザードマップでは、
常磐線と江戸川に挟まれた地域は全滅になるが、
常磐線から東側は中小の河川氾濫が一部であるものの、
ほとんどの地域ではリスクなしとなっています。

同規則は8月から施行のため、
これから売却に動く方は、
義務化の対象になってくると思われます。

もし、施行前にと考えても、
弊社を始め、ほとんどの会社では、
先行して説明を始めています。

これから売却される方、購入される方は、
ハザードマップが取引や生活に影響されることを
念頭においてご検討されることをお勧めします。
posted by preseek_shibata at 09:31| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年06月07日

利便性から広さへとトレンドは変わる?

相鉄.jpg

非常事態宣言も解除され、
徐々に日常的な生活が戻りつつあり、
満員電車の通勤も復活しているとの報道です。

今回のコロナ過で、
テレワーク、リモートワークという働き方が普及し、
この働き方改革?で、
これからの住まいのあり方も変わり、
不動産価格にも影響が出ると言われています。

ニュース番組では、
社員全員をテレワークとし、
もう出社もないから、
オフィスは要らないので解約した、
という会社も取り上げられていました。

また、社員が集まることも少ないから、
中心地にオフィスを構えることもないので、
賃料が安い郊外や地方へと移転するというケースも。

この結果、通勤利便性を求めて、
わざわざ価格が高い地域に家を買う、借りる必要もなく、
また、駅への距離にもこだわらないため、
都心へ近い、駅に近い、など、
利便性が高い地域への固執はなくなり、
今までの高値は維持できない。

その代わりに、
自宅で仕事をする(夫婦ともになども)ことから、
広い家、部屋数(仕事部屋、書斎)が必要となる。

これらを総合して、
都心の狭いマンション(広さより利便性)から、
郊外の戸建て(利便性よりも広さ)へと、
需要がシフトするとのこと。

この結果、価格面で、
マンションは下落傾向、戸建ては上昇傾向になる。

ここまでが、コロナ過の後、
不動産価格に関する動向の記事の傾向です。

私個人的には、
この傾向について、一時的な流行りであり、
長期的には、やっぱり利便性重視へと戻るように思います。

東日本大震災のとき、
湾岸部の液状化現象による被害、
停電によるタワーマンションの苦労、
帰宅難民の大量発生による混乱、
建物の傾きによる軟弱地盤への懸念、
などから、
利便性が高い平野部から、
郊外の台地部へと、
一時的に需要は流れました。

しかし、歴史的に災害が多く、
いい意味で、過去を忘れることができる日本人。

東日本大震災のあと、月日が過ぎるにつれ、
災害への強さ(郊外)よりも、
日常生活(利便性)の重視へと戻りました。

9月入学への移行などを見ても、
結局、変わることができない日本という文化から、
テレワーク、リモートワークへの移行も、
一部の限定された会社に留まり、
1年、2年と過ぎるにつれ、
利便性重視へと戻るのではないか。

郊外の戸建てを売るなら今、
利便性が高いマンションを買うなら今、
ということになります。

オリンピックの延期について、
もう忘れられつつあります。

消費税増税のことなんて、台風による多くの被害、
大昔(去年の秋で、半年ちょっと前のこと)のようです。
令和への改元も去年でしたね。
posted by preseek_shibata at 07:36| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年05月31日

コロナ禍よりもやっかいな隣接トラブル

騒音トラブル.jpg

今回のコロナ禍では、いろいろな事件も起こりました。

不動産関係では、もちろん市場動向も大きな影響がありましたが、
隣人関係、隣家でのトラブルから殺人事件まで起こりました。

先日、相談されたお客様では、
・隣地の雑草が物凄く(人の背丈よりも高い)のでなんとかしたい
・自治会に入らず、ゴミ集積場のルールを守らない
・電柱を移設しろと大騒ぎする
・ピアノなど騒音がひどい
・境界塀の取り扱いで非協力的
などなど

売りたい、買いたいの相談ではなく、
隣家とのトラブルに関しての相談でしたので、
争いごとの解決は弁護士しかできないため、
お役に立てなかったですが、
隣地、隣家との関係は難しいなと感じました。

宅建業者が定期的に受講する研修会でも、
近隣トラブルが紹介されておりました。

購入した土地に面する私道について、
設備の配管工事のため、
掘削の承諾を得ようとしたところ、
私道所有者から高額の金員を要求された。

裁判で金員請求は却下されましたが、
私道所有者から、
建築中に再三の妨害行為、迷惑行為を受け、
建築を断念して、割安な金額で、
土地を売却せざる負えなかった。
(内容は一部改編しております)

研修で取り上げられるくらいですから、
重たく大きい内容です。

このトラブルでは、
売主と仲介業者、買主で、
購入した金額と転売金額の差額を
痛み分けすることになりました。

立場を忘れて一般人としての感覚では、
私道所有者の人間性に問題があると思いますが、
現実に問題として実害が発生しており、
コロナではないですが禍(災い)の最たるものです。

この他にも、
建物の影を自宅敷地に落とすなと脅かされる、
階下住民から嫌がらせを受けたマンション住戸、
などなど、
隣地、隣家のトラブルは、
不動産関係の過半を占めるほど多いものです。

この問題、トラブルに、
根本的な解決方法がないこともコロナ禍と同じです。

予防策として、
日ごろから付き合い良くしておく、
しっぺ返しを受けないように周りにあれこれと求めない、
トラブルが起こりづらい不動産を選んでおく、
などでしょうか。

SNSの匿名による誹謗中傷で、
精神的に追い込まれた悲劇もございました。

知人では、見知らぬ人(老人)から、
(会社の同僚と)並んで歩いているだけで、
ソーシャルディスタンスを何と考えているのか、
という怒声を受けたそうです。

住みづらい世の中になってしまいました。
この流れは加速すれども、
良き時代に戻ることはないと思います。

不動産取引では、
トラブルが起こりがちですので、
お気をつけてください。
posted by preseek_shibata at 07:38| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年05月24日

不動産デフレが始まる?

wbs.jpg

先週のワールドビジネスサテライトで、
気になる特集が2件ございました。

400万円の値下げも!?コロナ余波で不動産市場は今
https://txbiz.tv-tokyo.co.jp/wbs/vod/post_202665/

“コロナデフレ”?値下げ…外食と中古車
https://txbiz.tv-tokyo.co.jp/wbs/vod/post_202822/

どちらも共通して伝えられているのは、
この新型コロナウイルス感染問題により、
消費マインドも実際の購入資金力も、
劇的に落ちており、相場は暴落し、
リーマンショック後と同じデフレが起きるというもの。

今月15日発表された
東日本不動産流通機構の月例速報2020年4月度で
報告された不動産流通市場の動向は、次の通りです。
http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_202004_summary.pdf

■中古マンション
 新型コロナウイルスの感染拡大により
 成約件数は前年比マイナス 52.6%の大幅減と、
 減少率は 1990 年 5 月の機構発足以降、過去最大となった。
 成約平米単価は前年比で 4.5%下落、
 成約価格は前年比で 5.8%下落し、
 19 年 1 月以来 15 ヶ月ぶりに前年同月を下回った。

■中古戸建住宅
 成約件数は前年比マイナス 41.5%の大幅減と、
 減少率は 1990 年 5 月の機構発足以降、過去最大となった。
 成約価格は同マイナス 12.5%の 2 ケタ下落となり、
 3 月に続いて前年同月を下回った。

また、不動産経済研究所からは、
4月に発売した新築マンションの戸数は686戸で
前年同月比51.7%減となったことが発表された。

明日の5月25日にも、
首都圏の緊急事態宣言が解除になると報じられております。

解除になれば、経済活動の自粛も緩和されますが、
不動産の購入に向かうのは後ろの方の順番になると思われ、
市場の回復までは時間を要しそうです。

さらに、回復するまでに、
新型コロナウイルス感染の第二波が来てしまうと、
さらに先延ばしになり、
来年の東京五輪が中止にでもなってしまったら、
回復の起爆剤がないまま、長期化してしまいそうです。

今回の新型コロナウイルス感染や
リーマンショックによる影響は、
どちらも一時的な要因ですが、
消費税増税という日本経済が弱っているところに、
人口減少、家余りの拡大という長期下落トレンドが
加速していくなかで起こったことは、
リーマンショック時の比ではない。

リーマンショック後の住宅価格は、
大きく下落しませんでしたが、
今回は厳しいかもしれません。

売却するタイミングはじっくりと見極めることが大事になります。
posted by preseek_shibata at 09:21| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年05月17日

住宅金融支援機構の返済支援策

家計の見直し.jpg

先週の不動産に関するニュースは、
収入減、失業などによる住宅ローンの返済に行き詰まる、
という内容が多くを占めておりました。

急激に深刻化…コロナショック「ローン破綻危機」のウラにある事情
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/72557

「返済が困難になっている人が急増、取扱い金融機関の窓口に相談者が殺到」

コロナ危機で住宅ローンの延滞・返済困難者が急増!
相談件数は2カ月で60倍!ローン破綻しないための備えとは?
https://diamond-fudosan.jp/articles/-/1110615

「収入減で住宅ローンの返済が困難になる人が増えている」

“新型コロナ不況”は確実な情勢…
住宅ローンが払えなくなったらどうする?
https://www.zakzak.co.jp/eco/news/200511/ecn2005110001-n1.html

「35年間もその時と同じかそれ以上の収入が継続する、
 という前提に立つこと自体に不自然」

--

住宅金融支援機構(フラット35を取り扱う組織)でも、
「新型コロナウイルス感染症の影響により
 機構の住宅ローンのご返済にお困りの方へのお知らせ」
という特設ページから、
https://www.jhf.go.jp/topics/topics_20200323_im.html
返済を継続していく(暮らしを守るため)の方策が提示されております。

1)新型コロナウイルス感染症の影響により収入が減少し、返済が大変になった。
  ▽
  返済特例(返済期間の延長など)
  ・毎月の返済額を減らすことができます。
  ・毎月の返済額は減少しますが、総返済額は増加します。

2)しばらくの間、返済額を減らして返済したい
  ▽
  中ゆとり(一定期間、返済額を軽減)
  ・お客さまとご相談した期間内において、
   毎月の返済額を減らすことができます。
  ・減額期間終了後の返済額及び総返済額が増加します。

3)ボーナス返済が負担になっている
  ▽
  ボーナス返済の見直し
  ・ボーナス返済月の変更
  ・毎月分・ボーナス返済分の返済額の内訳変更
  ・ボーナス返済の取り止め

なお、これらの特例を受けるためには、
一定の条件があり、
金融機関の審査があり、
一定の期間を要します。

一定の条件は返済が厳しい状況になったかどうか、
金融機関はこれから返済ができるかどうか、
これらは相反することのようにも思えます。

新型コロナウイルス感染問題の対策として、
政府などからの援助には時間がかかるから、
それまで金融機関から融資を受けろ、
という提示がありましたが、
金融機関の審査には時間を要し、
さらに、雨の日には傘を貸さず、
傘を奪い取ると言われる金融機関が貸すわけがない。

住宅金融支援機構では、
軽傷程度であればカバーするも、
中傷、重症の場合までは難しい、
というところかなと思われます。

行政も、家賃に対しては補助する制度もありますが、
住宅ローンの返済までは対応していません。

住宅金融支援機構の案内文章の最後には、
「機構の返済方法の変更を行っても、
 他にも返済を抱え返済の継続が難しいと思われる方は、
 個人版民事再生法の適用について、
 弁護士など法律の専門家にご相談ください。」
という文章があります。

これからもなんとかなりそうな場合は支援する、
無理そうなら支援しない、
というのが基本通りの対応になると思います。
(慈善事業ではないので当然かもしれませんが)

また、上記案内とは別に任意売却の勧めも案内されております。
https://www.jhf.go.jp/loan/hensai/baikyaku.html

「住宅金融支援機構におきましては、
 返済の継続が困難となり、お客さまのご事情から
 やむなく返済継続を断念せざるを得ない場合には、
 融資住宅等の任意売却をすることで
 残債務を圧縮していただくこともご検討いただいています。」

一時的な返済の調整で対応が可能か、
(薬などの内科的な処置)
売却もしくは法的な手続きにより一気に打開するか、
(手術などの外科的な処置)
どちらがいいのか、
個々の状況により変わってくると思います。

もし返済をお困りの方は、
金融機関、ファイナンシャルプランナーなどの
専門家にご相談してみてください。
posted by preseek_shibata at 12:03| Comment(0) | 住宅ローンとお金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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