住まい探しブログ

先月半ば頃からの長期金利上昇が止まらない。

11/9には夏場の頂点である1.460％を超え1.475％まで上昇した。財政悪化による国債増発懸念はぬぐえないことから、年末にかけて、今年の頂点である1.560％を目指す動きになるのではないか。

日本経済新聞に紹介された各エコノミストの長期金利予測は、全員ともピークは今年のピークである1.6％前後まで年末に向けて上昇すると。

その後の動きは、一人をのぞき、年明けから下がり1.2％で落ち着くのではないかとしている。これは来年度予算が見えてくることによる不透明感の払拭によるもの。

長期金利が上昇すると、当然、定期金利の上昇に繋がり受け取る利息も増えるが、固定型住宅ローンの金利も上昇し支払う利息も増える。

なお、普通預金や変動型住宅ローンは、日銀の政策金利に連動するため、長期金利の動きに直接的には影響されない。

当面の間、住宅ローンを考える場合、長期金利と政策金利のギャップによる支払いの差額を念頭に置き、将来の金利上昇リスク、支払い利息の増加リスクを比較することが必要である。

これはいつでも言える基本的なことだが、差額が小さければ、検討もなく固定型を選ぶ要素が強くなるが、金利差が拡がった今、より検討を深めてもらいたい。

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従来、商法にて定められていた保険の取り決めが、新しく制定された「保険法（平成22年4月1日施行）」に移行します。この移行に伴い、保険内容も見直されます。住宅の購入、住宅ローンを借りるにあたり、火災保険は必須とも言えるものです。

火災保険の料率・制度改正は、平成22年1月1日以降に保険始期が始まる保険から実施されます。火災保険の改定の中で一番の重要度は構造区分の変更と料率の改定です。

従来、火災保険の対象となる建物は、主要構造部（柱・はり・床・小屋組）の材質と外壁の材質などを基準に構造級別を判定していました。これは複雑で判定しづらい面がありました。

建物構造は５区分に分かれ、様々な割増引などが加わり複雑な仕組みとなっておりました。これを簡素化することにより、分かりやすくしたもので、不払いトラブルの軽減にも繋がります。

改訂後の建物判断基準は、柱の材質および法令上の耐火性能のみとなり、新しい構造区分は、Ｍ構造（マンション）・Ｔ構造（耐火構造）・Ｈ構造（非耐火構造）の３区分として簡素化されました。

Ｍ構造：コンクリート造、コンクリートブロック造、れんが造、石造または耐火建築物のうち、２戸以上の戸室がある建物
Ｔ構造：柱が鉄骨または準耐火建築物または省令準耐火建物
Ｈ構造：Ｍ構造、Ｔ構造以外（継続の場合の経過措置あり）

※上記は住宅物件。一般物件の場合の区分名は、１級、２級、３級。

新しい区分への移行と併せ、料率の改定も行われ、従来の保険料に対しアップダウンが生じます。

Ｍ構造→Ｍ構造：火災▼11.7％、家財▼23.6％（全国平均）
Ａ構造→Ｔ構造：火災+38.5％、家財+30.5％（全国平均）
Ｂ構造→Ｔ構造：火災▼12.1％、家財▼3.2％（全国平均）
Ｂ構造→Ｈ構造：火災+53.9％、家財+49.1％（全国平均）※1
Ｃ構造→Ｈ構造：火災+9.2％、家財+9.6％（全国平均）※2

※1：経過措置（緩和料率）
※2：Ｄ構造→Ｈ構造も同じ

建築する構造を火災保険料率などで決める方は少ないでしょうが、今回の改定により、構造による泣き笑いが建築会社ごとにありそうです。特に厳しくなるのは、戸建てのＲＣ造と外壁にALC版を使う木造でしょうか。

また、各種割増引きも見直され、省令準耐火割引、耐火性能割引、オール電化割引、住宅用防災機器割引、高機能コンロ割引、耐風性能割引、共同住宅割増は廃止されます。

補償内容では、近年増加している風水害の被害に対し充実させ、家財の実損払い係数を引き下げました。

今回ご紹介させて頂いた火災保険の改定内容は、弊社取り扱いのあいおい損保をベースとしております。他社でも大きくは変わらないと思われますが、ご加入の際は、各保険会社の商品内容をご確認ください。また、紹介内容が概略であり、詳細や特別な取り決めなどは、別途ご確認ください。

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各銀行より平成21年11月実行分の住宅ローン金利が発表されました。

主要銀行の主な11月実行金利は、以下の通りです。
（比較しやすいように全期間優遇適用後で表示します）

・変動金利　三菱東京UFJ銀行：1.275％
　　　　　　三井住友銀行：1.475％
　　　　　　みずほ銀行：1.475％
　　　　　　千葉銀行：1.475％
　　　　　　住友信託銀行：1.075％
　　　　　　中央三井信託銀行：1.175％
　　　　　　三菱UFJ信託銀行：1.275％
　　　　　　中央労働金庫：1.225％

・３年固定　三菱東京UFJ銀行：2.15％
　　　　　　三井住友銀行：2.35％
　　　　　　みずほ銀行：2.35％
　　　　　　千葉銀行：2.25％
　　　　　　住友信託銀行：1.95％
　　　　　　中央三井信託銀行：2.05％
　　　　　　三菱UFJ信託銀行：2.15％
　　　　　　中央労働金庫：1.65％

・５年固定　三菱東京UFJ銀行：2.45％
　　　　　　三井住友銀行：2.65％
　　　　　　みずほ銀行：2.65％
　　　　　　千葉銀行：2.65％
　　　　　　住友信託銀行：2.25％
　　　　　　中央三井信託銀行：2.35％
　　　　　　三菱UFJ信託銀行：2.25％
　　　　　　中央労働金庫：2.05％

・10年固定　三菱東京UFJ銀行：3.00％
　　　　　　三井住友銀行：3.20％
　　　　　　みずほ銀行：3.20％
　　　　　　千葉銀行：3.00％
　　　　　　住友信託銀行：2.75％
　　　　　　中央三井信託銀行：2.90％
　　　　　　三菱UFJ信託銀行：2.85％
　　　　　　中央労働金庫：2.10％

・35年固定　三井住友銀行：3.18％
　　　　　　みずほ銀行：3.82％
　　　　　　千葉銀行：2.99％
　　　　　　中央三井信託銀行：3.08％
　　　　　　中央労働金庫：3.45％

※自己資金比率により選択できない固定期間もございます。

今月の住宅ローン金利動向は、期間に関わらず全体的に引き上げられました。長期金利の上昇した結果からかと思われますが、上昇幅は小さかった。

怖いのは来月の住宅ローン金利。今月に入り、長期金利の上昇が今までの勢いとは違うように感じられます。どこかに天井はあるのでしょうが、上昇傾向は続き、この影響で来月の住宅ローン金利は上がりそうです。

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３連休はいかがお過ごしでしたか。私は、先日のＳＷほど、皆さまお出かけにならなかったのか、時間が余らない程度には依頼がございました。

毎週、同じような流れで過ごしますが、週明けは、週末の打ち合わせに基づいて、フォロー業務が多くなります。

先ほど、３連休最後の依頼が終わり、さて、明日からの準備でもしようかと思ったときに、大手建売業者の方から、「売れて売れて、在庫がないので、土地を仕入れたい」との連絡が入りました。

先日発売された東洋経済の不動産市場分析記事でも、新築戸建て市場では、販売計画棟数を大幅に上回るペースで売れているとの内容。

これを裏付けるような結果となりました。


また、一週間ほど前、木曜日に売り出された土地を、週末にお客様へご紹介し、一緒に現地に行ったら、やはり、知り合いの建売業者の方が現地にいらっしゃって、いや〜な予感がし、恐る恐る、どうしたのか尋ねてみると、「ここ買うことにしたんですよ」と。

確かに、売れそうな条件が整っており、土地そのものは、仕入れをしても間違いはないと思いますが、市場に出ている価格、一般の方が検討するような価格で、建売業者が買うなんて。そこまで在庫がないのか、と、不思議な感じです。

数年前もありましたが、こういう状況になると、一般の方の土地探しは難航します。

価格面では、以前のように地価が吊り上がっていくことはないと思いますが、土地検討の時間は競争になります。

建売業者の場合、売れるかどうかだけの判断であり、たくさんいるお客様の中で誰か一人だけでも、ここで暮らすことを希望すればいいだけですから、購入のハードルはぐんと下がります。

一般の方と比較すれば、この土地でいいのかな、と悩むことは当然で、スピード勝負になったら、建売業者には敵いません。

※資金面での悩みも一緒です。

くれぐれも注意しておきたいのは、このスピード勝負に挑まないこと。早くしないと売れちゃう、と焦って購入し、暮らした後に後悔するのは最悪です。


でも、良い土地が早く売れてしまうことには、何かしらの対処はしないといけないわけですが、これはフライングするしかありません。

フライングと言っても、土地情報の入手を早めるということではありません。早く入手すれば、それだけリードできるのは確かですが、日々、業務として土地探しをしているプロに、一般の方が仕事をしながら敵うわけがありません。

フライングとは、検討できる内容を、土地の情報を入手してからではなく、土地探しをする前から行っておくことです。

検討できる内容とは、資金計画、探すエリア、希望する条件、弛めてもいい条件、親御さんへの確認や相談、建物のプランや依頼するメーカー、などです。

土地の固有の要素は、土地情報の入手をしてからでなければできません。これは仕方ないですが、これ以外の内容を、情報を入手し、現地を確認してから、ようやく検討するのでは、時間がかかります。

・検討すべき内容を検討もせず買う・・×
・予め検討できる内容は検討しておく・・○

具体的な土地がない時の方が、冷静に、焦ることなく、考えることができます。

土地を見てから検討すると、土地が気に入っちゃって、土地を買うという結論を出すための検討になってしまいます。

物事なんでも、導きたい結論があったら、理由なんて、どちらにも考えられるものです。

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週間東洋経済第6227号に、現在の不動産,住宅市場を分析した記事が掲載された。同記事の概略は以下の通り。

・新築マンション市場では、手持ちの在庫処分が加速している。ただし、今後の新規販売の雲行きは怪しく、戸数を量産する仕組みは改められ、厳選されていく。一部の分譲業者では、買い取り再販売へと事業を転換した。

・中古マンション市場では、新築販売の減少に伴い、需要がシフトしてきており、需給指標を見ると、バブル期並みの需要がある。

・新築戸建て市場では、販売計画棟数を大幅に上回るペースで売れている。新築住宅では太陽光発電を取り入れた住宅に活路を見いだし、販売合戦が加熱している。

・不動産投資市場では、価格低下・利回り上昇により購入意欲は高まっている。ただし、１棟丸ごと買いではなく、中古マンションや戸建てなどの個々の住宅をターゲットにした個人投資家である。

記事の詳細や公共工事などの建設業については、同紙にてご確認下さい。

今回の市場分析に限らずですが、今後の住宅市場は中古住宅が主流になるだろう。中古マンション、中古戸建てを含めて、住宅ローン破綻も増え、競売、任意売却などによって、市場に供給が増加している。これらを買い取り再生して販売する物件が増加している。

新築マンション市場の分析でもあったが、今後の新築は量よりも質に移行してくる。供給量が減り、質の上昇に伴う価格上昇もあって、購入のしやすい中古住宅に注目が増える。

さらに、中古住宅が主流になるのは、業界、行政側の意識の変革に加え、住宅に対する考え方が、一つの住宅に定住することから、ライフスタイルや家族構成などにより、最適な住まいへ住み替えていくというものに変わっていくことが根っこにある。

従来の住宅双六のように「住宅購入、持ち家」がゴールを設定するのではなく、状況に合わせ、住まいを可変させていく多様性の時代になったのでしょう。

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